人生初の理事

[入居済み住民さん]

輪番制で役員を決めるシステムなので、いきなり理事役員になりました。
はっきり言いまして、マンション管理に関してはド素人です。他の役員の方もそうです。

先日の総会後、早速、住人からの意見を貰いましたので、次の理事会で相談と解決策について話をしようと考えています。

資産価値を維持するためにはマンション管理は絶対に手は抜けない。とよく耳にします。

一生暮らす人、賃貸に出す人、売る人、、、様々な方がいらっしゃるとは思いますが、
いつまでも綺麗な状態にしておきたいものですよね。

管理会社がサポートしてくれるものの、今後役員として事の進め方が分かりません。
まずは、管理会社担当者からの連絡・指示に従うこと？でしょうか。

様々なご意見を頂きたくよろしくお願いします。

[21: 匿名さん]

低レベルで勝手にやれば良いのです。
不幸が税金で填補される分けではないので他人は関係無し。

[22: 住人さん]

>>17
管理会社に複数見積取らせても意味ないでしょ。
最初から管理会社の見積と理事会の見積を競合するのが正しい。
管理会社変えたってどこも同じなので早まらないほうがいいのでは。

業界を変えるのは容易ではないから、要は管理会社のフロントに、
「このマンションは理事会が厳しいからちゃんと出さないとまずい」
と思わせるのが手っ取り早い気がする。

それから輪番でもきちんとした人はたまに出てきますよ。
次の人が台無しにすることもありますけどね。

駄目な人が立候補するのもリスクがあるし、
一番いい方法なんて現時点でないのだから現状で
なんとかうまく乗り切ってくしかないですよ。

第三者管理なんてもってのほかだし。（馬鹿げてる）

[23: 匿名さん]

＞それから輪番でもきちんとした人はたまに出てきますよ。 次の人が台無しにすることもありますけどね。

無責任そのもの。

[24: 匿名さん]

自己責任だからいいんだよ。

[25: 匿名さん]

輪番制が一番に決まってるでしょう。
長期政権はダメ。

[26: 匿名さん]

第三者管理は永久だよ。

[27: やほー]

最近の動向
理事は2年任期で、半数交代

さらに進めて立候補は制限つきにする。
例えば理事10人なら、毎年5人の任期が終わる、
例えば、5人の理事で立候補は3人までと制限、
立候補がいないときは5人輪番
留任は可能だが、立候補が重なると立候補優先する。

[28: 匿名さん]

スレ主の質問と思いっきりずれています。

[29: 匿名さん]

頭が思いっきりずれていますので・・・・。

[30: 匿名さん]

＞＞それから輪番でもきちんとした人はたまに出てきますよ。 次の人が台無しにすることもありますけどね。
＞
＞無責任そのもの。

将来自分たちで責任とるんだから無責任じゃないよ。
他人に任せる方がよっぽど無責任。

[31: 分譲マンションプロ]

人生初の理事さんへ。大変ですが、マンション内のコミュニュケーションが広くなりますし、社会勉強にもなるので
頑張って下さい。私はプロなのですが、それでも若い頃、最初の理事でいきなり理事長になってしまい、緊張したことを
今でも覚えています。さてアドバイスですが、築年数とか戸数規模等が不明なので、一般論を多少述べます。
最初に困るのはおそらく①理事会の人間関係②管理会社担当者との付き合い方③修繕工事関係の見積もり書の取り扱い④組合員から直接苦情を持ち込まれた時　ではないかと思います。
①は年上の理事も多いと思いますので、素直にいろいろ相談出来そうな人間関係を作ることです。昼間の理事会だけでは分かりにくいので、懇親会を開いたりするのも有効です。②は信頼できる相手かどうかを見極めることです。最近の管理会社には
優秀な社員も増えたので、信頼できそうなら、ある程度リードしてもらうのが良いでしょう　③はわからないと思いますので
「マンション管理士」に委託することをお勧めします。リタイヤした年配の管理士であれば、年間契約12万円程度で、毎月の
理事会に来てくれて、建物・設備の保全、見積もり金額の妥当性などをアドバイスしてくれます。ネットで調べれば近くの方を容易に見つけられます。④はなかなか難しいですが、1対1で対応せずに、理事会マターで対応したら良いと思います。

[32: 匿名さん]

長いわりには結局宣伝とは…
毎月理事会してるとか決めつけてるところからズレてますね

勝手に理事が変な人連れてくる方が個人的にマイナスにしかならないと思いますよ

[33: 匿名さん]

③はマンション管理士の一番苦手なところだと思うが

[34: 元理事長]

初めて理事長になり、1ヵ月後に大きな事故を処理することになり
その解決策がわからず、夜も眠れない日が数週間続きました。
その時、最初の一歩がこの本でした。友人から紹介され、非常に
参考になりました。

”マンション管理組合の理事になったとき最初に読む本 ”[単行本] です。

この本がきっかけとなり、管理規約、委託契約書を熟読し
その後、”マンション管理の基礎知識”も数回読みました。

その結果、管理会社と親建築会社の100％責任で事故処理は完了しまた。

参考になれば幸いです。

[35: 匿名さん]

そんなの常識、それより区分所有するときその維持の仕方の常識として持つべきだったよ。

[36: 匿名さん]

事故ってなに

[37: 匿名]

管理会社は利益を上げなければいけないところです。
担当さん（フロントマン）は、その利益からお給料をもらっている人です。

私は理事長２年、平理事３年を経験しました。
理事の仕事は、マンションの資産を守ることで
管理費や積立金からの支出が、その金額に見合っているかを見張る役目だと思います。

＞まずは、管理会社担当者からの連絡・指示に従うこと？でしょうか。

という問いかけに対しては、
管理会社や担当者が、委託費に相当する働きをしているか？
チェックするのが仕事のひとつと思いますので
従うのではなく、検証するという姿勢が必要と思います。

[38: 匿名さん]

>>34
うちの理事長に爪のアカを煎じて飲ませたい。

[39: 匿名さん]

選んだのは貴方です。

[40: 匿名さん]

管理規約と総会＆理事会の議事録は読んでおいた方が良いです。

[41: マンション族]

私は８年前から其マンションの理事長をしています。
築３７年のマンションなので、居住者の高齢化が進み管理組合の参加も少なく維持するのがやっとです。
理事５人、監事２人計７人　このメンバー集めが大変なんです。
毎年通常総会の委任状も集まらない状況です。
あぁー辞めたいよ。

[42: 匿名さん]

>私は８年前から其マンションの理事長をしています。

即刻辞任すべきです。
貴方が止めれば必ず適任者が現れます。

[43: 匿名さん]

即刻辞任すべきです。さんへ

貴殿の言われる事も理解できますが、『マンション族』さんの苦労は小生同じ悩みを持っていますので理解できます。
築４０年近い管理組合役員選定には本当に苦労しています。
つまり、高齢化で引き継ぐ人が居ない。
また、区分居住者が半分以下、あとは賃借人です。
加えて、管理会社の過剰の修繕計画等々で修繕費は破たん状況です、已む無くマンションを法人化にして、
銀行の融資を受け、借金で修繕している状況です。
こんな、管理組合で輪番制指名しても、なり手はいませんよ。
築年数４０年もたてば、毎年のように管理会社より工事案が提案され、通常総会で承認を得てギリギリ切り抜けております。
現状、管理費１万円、修繕費積立2.8万円、合計3.8万円です。
古いマンションを維持する為には、理事長の経験が無ければ無理だと思いますよ。
簡単に辞任できたら辞任したですよね。
正直私も辞任したいです。

[44: 匿名さん]

病気を理由にして辞めてください。
診断書がないとだめとは言わないでしょう。

[45: 匿名さん]

＞加えて、管理会社の過剰の修繕計画等々で修繕費は破たん状況です、已む無くマンションを法人化にして、
銀行の融資を受け、借金で修繕している状況です。

過剰な修繕費を知っていて借金までして管理会社に貢いだ貴方は責任を感じないのですか？
私でしたら「過剰の修繕計画等々」は即刻止めさせます。必要とあらば管理会社を変更します。

[46: 匿名さん]

・・・・・・・貴方は責任を感じないのですか？
責任は感じないないですよ。
責任を感じるって事は、マンションを私物化している事にも通じます。
全ての承認事項は管理組合、区分居住者全員の合意（承認）のもとで、年１回の通常総会で決定します。
通常総会で各承認事項で的確な説明を行い、疑問がある場合は質疑応答を行い挙手（委任状含む）で決まります。
築４０年のマンションには、いろんな不測の事態も起きます、その為に予備費（計上予算）も多く枠組みしています。
マンション管理組合に於いては、理事、監事の個人責任は発生しません。
なぜなら、管理組合員の選出は、あくまで区分居住者が決定する訳で、つまり区分居住者を代表して業務を行っているからです。
確かに、区分居住者の中にも管理組合（組織）を理解しないで人任せにしている人も多いです。
当マンションの管理組合は完全無報酬です、もちろん役員手当も出しません。ボランティアです。
まぁーいろいろありますが、早く後任を見つけるべきだと思います。
私も疲れました。
では、

[47: 匿名さん]

第十節　委任
（委任）
＞第六百四十三条 　委任は、当事者の一方が法律行為をすることを相手方に委託し、相手方がこれを承諾することによって、その効力を生ずる。
（受任者の注意義務）
＞第六百四十四条 　受任者は、委任の本旨に従い、善良な管理者の注意をもって、委任事務を処理する義務を負う。
「善良な管理者の注意をもたないで委任者（組合員）に必要もない修繕費を出費して組合員に損害を与えた場合は委任義務の不履行つまり債務不履行で損害賠償の責任があるのよ。」
（受任者による報告）
＞第六百四十五条 　受任者は、委任者の請求があるときは、いつでも委任事務の処理の状況を報告し、委任が終了した後は、遅滞なくその経過及び結果を報告しなければならない。
（受任者の報酬）
＞第六百四十八条 　受任者は、特約がなければ、委任者に対して報酬を請求することができない。
２ 、３　略　
（準委任）
第六百五十六条 　この節の規定は、法律行為でない事務の委託について準用する。

[48: 匿名さん]

＞区分居住者の中にも管理組合（組織）を理解しないで人任せにしている人も多い

どうして「理解しないで人任せにしている」、と断定できるのですか？

[49: 匿名さん]

理解しないで人任せにする
みりゃわかる

[50: 匿名さん]

だから区分居住者の面倒見に疲れたのでやめるんだってば。

[51: 匿名さん]

区分居住法第４９条第７項

理事が欠けた場合又は規約で定めた理事の員数が欠けた場合には、任期の満了又は辞任により退任した理事は、新たに選任された理事が就任するまで、なおその職務を行う。


とういうわけで、あんたは辞めても理事のまんまです。

[52: 匿名さん]

理事会に欠席すれば済むよ。

[53: 事務局長]

> 46さん　私も疲れました。

うちも２５年間似たようなもんでしたので、規約改正をしてしまいました。

１．今まで役員に就任してなくて、指名されたら就任する意思がある組合員には届け出てもらう
２．前項の届出が無い組合員は、理事会運営協力金を負担する
３．理事会運営協力金は役員報酬と理事会運営に必要と認めたものに充当し、原則年度内に使い切る
４．１期２年以上、役員に就任したものは理事会運営協力金を永久に免除する

前回改選の時は、口説いて廻って３人をやっと確保したが
今回は定員の２０倍近く届け出て、その中から指名したので楽ちんでした
で、５月には俺は退任・・・

[54: 匿名さん]

＞理事会運営協力金を負担する

いくらですか？

[55: 匿名さん]

ウソの事例では回答出来ないよ。

[56: 匿名さん]

なんだウソかよ。タコ配当やってるのかとおもったよ。

[57: 事務局長]

うそと決め付けられたか！
理事会運営協力金は月額２０００円、年間総額３５０万円程度

[58: 匿名さん]

＞役員に就任したものは理事会運営協力金を永久に免除

１回やっちゃえばいいんなら、戸数１４５戸なら２０年程度で一巡するから、
２０年後のなり手がいないね。

[59: 事務局長]

> 58さん

配偶者以外への区分所有権変更で免除は消滅します
未就任住戸が４００程度あったので、２０人×２年任期で全員がやれば４０年持つと計算しました
４０年後は築６５年でそろそろ寿命が。俺はもっと早くいなくなってる・・・

[60: 匿名さん]

下記の判例（不在組合員）を役員就任不同意者に悪用した違法な理事会運営協力金で無効であることは明白。
こんな規約が存在するわけは無い。

　最高裁第３小法廷は、平成２２年１月２６日判決
　「居住組合員は、不在組合員を含む組合員全員のために、役員に就任しマンションの保守管理に努め、良好な住環境の維持を図っている。不在組合員は、その利益のみを享受しているので、組合の業務を分担することが一般的に困難な不在組合員に対し、一定の金銭的負担を求め、不公平を是正しようとしたことは、その必要性と合理性が認められる。

　負担も1戸当たり月額17,500円の組合費の約15％増しの2,500円に過ぎないので、本件規約の変更は、住民活動協力金の額を含め、不在組合員の受忍すべき限度を超えていないので、区分所有法にいう一部の組合員の権利に特別の影響を及ぼすべきときに該当しない」として、管理組合の主張を認めた。

[61: 匿名さん]

なぜ悪用なの

[62: 匿名さん]

判例（不在組合員）を役員就任不同意者に悪用した

[63: 匿名さん]

事務局長は何年理事長やっているの

[64: 匿名さん]

架空の事。

[65: 事務局長]

> 判例（不在組合員）を役員就任不同意者に悪用した

役員就任資格の居住要件は撤廃し、交通費も支給できる様にし、さらに配偶者にも拡張した。
この改正に先立ち、支出を見直し管理費は平均２２００円程度引き下げた

> 事務局長は何年理事長やっているの

理事長は俺の器では無理だから、やった事はないです。
前の理事長のとき平理事を６年ちょっとやって、意見が合わずに辞任
４年近いブランクがあって、前理事長派からクーデターが起きそうだからと頭数として呼び出され再登板
よく話を聞いたら、クーデター派の方が筋が通っていたから寝返って、２０年の長期政権をひっくり返し
その功績人事で事務局長になって３年半
この間に、規約改定と２回目の大規模改修をやり終えて、この５月で退任。

[66: 匿名さん]

事務局長？聞いた事無し！

[67: 匿名さん]

>> 判例（不在組合員）を役員就任不同意者に悪用した
>役員就任資格の居住要件は撤廃し、交通費も支給できる様にし、さらに配偶者にも拡張した。 この改正に先立ち、支出を見直し管理費は平均２２００円程度引き下げた

居住要件は撤廃した所で役員就任不同意者にペナルティ罰金を課す権利は組合にはないので無効でその様な規約は存在し得ない。

[68: 事務局長]

> 無効でその様な規約は存在し得ない。

うちでは総会で通って存在している。考え方の違いかな。

[69: 匿名さん]

役員になり手がいないからとて無理は言はない。

[70: 匿名さん]

事務局長って面白い
どんな仕事を担当
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