津田沼南口 奏の杜(戸建て)ってどうですか？

[匿名さん]

津田沼南口　奏の杜(戸建て)について情報交換しましょう。
http://www.kanadenomori.jp/index.html

[42: 匿名さん]

プラウド東船橋の価格を考えると6〜7千万なら割安なのではないでしょうか。

[43: 匿名さん]

ひょっとしてずっと前に出ていた予告広告、
本広告が出なかったからてっきり売れたものだと思ってましたが、
実は売れてなかったとか・・・？

本広告だと値段を出さざるを得ないので、ずっと予告広告のままにしておいて
問い合わせがあった場合にのみ値段を出すんでしょうか。

ちなみに6000とか7000とかって、土地だけ？建物込み？

[44: 購入検討中さん]

土地だけの値でしょう。

[45: 匿名さん]

土地だけで6000、40坪とすると、坪単価150万でしょうか。
周辺相場と比べるとかなり高いですね。

ちなみにプラウド東船橋は建物込みの値段です。

[46: 匿名さん]

奏は土地5000〜6000が相場と聞きました。6000以上だと建物も含めたら億に近くなりますよ。津田沼でそれは無いでしょう。

[47: 購入検討中さん]

建物込みで7500~1億位ですかね。

[48: 匿名]

土地で5000万で家が二千万弱ぐらいだったと思いますよ

[49: 匿名さん]

約7000万で注文住宅が建てられるならいいですね。プラウド東船橋は建売で確か6500万だったかと…。

[50: 入居予定さん]

土地は一坪150もしませんよ。その値段だと、少なくともうちは買えてないです。

むしろ建築条件付きだったので、自分で安い家を探せなくて、そちらの方が思った以上の出費でした。。。

[51: 周辺住民さん]

>40
この広告、なんか怪しげに感じるんだよね。
所在地が1丁目と6丁目ってかなり離れた場所だし、小学校が向山小になってたり。

多分、離れた2か所の土地なんだろうけど。

[52: 匿名さん]

>50さん
奏は、土地が高ければ建物がそこそこ。土地がそこそこであれば建物が高い。
不動産屋かハウスメーカーで買うかの違いともいえます。
総計は結局7000〜8000万といったところでしょうか。

[53: 周辺住民さん]

ここは少し狭いけど、価格レベルとしては標準的だと思います。
http://www.rehouse.co.jp/kodate/bkdetail/F70P3A22/

[54: 匿名さん]

7500万の建売ですか…
それだけ予算があれば、もっと自分好みの仕様にしたいと思うのが普通では。
気にしない人もいるのかな。

[55: 匿名さん]

私も54さんに同意見です。この建売、南向きで立地がいいし、土地＋建築条件付きで売り出せばすぐに売れたと思うので、勿体無い物件ですよね。

[56: 匿名]

たしかにそれだけ予算があれば都内でも戸建て建てれますしね
大金はらって建築過程が見れないのは不安ですし
ただセキスイが建てた奏の3階建てアパートの家賃が1DKで十一万ですから、やはり津田沼では一等地ですね

[57: 匿名]

セキスイのシャーメゾンは1LDK。一部2LDKもあります。一応、念のため。

[58: 匿名さん]

52さん
結局、それなりの値段になってしまうんですね。

ただよく考えると、土地の価値は最終的には同じだから、仮に総額が同じだとすると
土地を安めに買って、ハウスメーカーでグレードの高い家を建てる方が良いですよね。

[59: 匿名さん]

>53さん
物件周辺イメージが現地とかなり違います。

[60: 周辺住民さん]

住居表示に関しては、３回に渡る異例の長時間審議となった住居表示審議会の結果、「奏の杜」への変更は決議されませんでした。
行政の手際の悪さから、どちらの結論になっても反対の考えの住民から不満が出ると思っていましたが、さてどうなるでしょう？

[61: 匿名さん]

谷津で決定した、ということですか？
まだ変わる可能性もあるんでしょうか？

[62: 匿名さん]

59さん
地図の場所が間違っているみたいですね。もっと谷津小の近くではないでしょうか。
53さんではなく不動産屋の責任ですが(笑)

[63: 入居予定さん]

>58さん
良いハウスメーカーを選べると良いですね。しかし、今後出る奏の物件はおそらく建築条件無しというのは無いと思われますので、選択の余地はあまり無いのがつらいところです。
(以前ハウスメーカーさんに聞いたところ、奏の物件はどのハウスメーカーも探しているようでした。)

>61さん
住居表示審議会の審議にて変更決議無しということは、結論持ち越しということなんでしょうか。６月の議会まであともう少しですね。住居表示の行方が気になります。

[64: 入居予定さん]

すみません上記は、>60さん　へのレスです。

[65: 周辺住民さん]

>63
今回の住居表示審議は、谷津１，６，７丁目の境界線の変更（開発地区も谷津のまま）が原案です。
これに対して、開発地区を「奏の杜」に変更する修正案が事務局から提案されたという経緯です。

最終的に審議会の結論として、「原案」を市長に答申することとなりました。
普通に考えると、６月の市議会で原案が採択されます。

現市長は前市長の後継で、前市長の後援会長が開発組合の理事長ですから、市長も本音としては「奏の杜」への変更に前向きだと思われますが、答申を無視することはないでしょう。

一旦原案での変更（境界線の引きなおし）後、住民からの要望の度合いにより、街が本格的に完成する時期（２～３年後？）に再び審議の対象となるのではないでしょうか。

[66: 入居予定さん]

住居表示審議会の結果、これですよね。http://www.city.narashino.chiba.jp/joho/keikaku/shingikai/somu/cc01012...

ということは、谷津でほぼ決定ですね。
確かに境界線は複雑ですよね。既に住まれている方に住所変更させるのも申し訳ないし。

パークハウスを含め来年春には一気に奏の人口が増えるので、
それまでに町名変更できなければ、後からは現実としては難しいでしょうね。

個人的には、「習志野市奏の杜」だと長いし、「杜」の字が間違えられそうなので
「習志野市奏〇丁目」が良かったなあ…

[67: 匿名]

奏の南側の段々下っていく方のエリアの道路がほぼ完成してますね
今週末には今まで入れなかった所に入れそうです

[68: 匿名さん]

>67さん
それは楽しみですね。私も週末見にいってみようかと思います。

[69: 匿名さん]

組合のホームページに工事状況が掲載されたようです。
奏全体で着々と工事が進んでますね。
http://www.minamiguchi-kumiai.jp/

[70: 購入検討中さん]

5丁目で3区画、新しい物件出ましたね。
どこだろう。

[71: 匿名さん]

5丁目は再開発地区内ではないですが、御屋敷が多いイメージがあります。

[72: 購入検討中さん]

奏の杜パークサイドタウン
検索してみてください。区画内になってるんですよね。

[73: 匿名さん]

見てみました。区画整理地内になってますね。
住居表示審議会のこの図だと5丁目は範囲外のような気もするんですが、境界線に位置することなのかもしれないですね。
http://www.city.narashino.chiba.jp/joho/keikaku/shingikai/somu/hyouji....

[74: 購入検討中さん]

73
分かりやすい図ありがとうございます。
5丁目は区域外ですね。どこなんだろう。
町名を奏の杜にしたほうが分かりやすいですね（笑）。

[75: 匿名さん]

奏の杜内の公園から70m…。それで奏の杜パークサイドですか。こういう名前をつける物件は増えそうですね。
谷津5丁目も人気物件ですが、この不動産屋は怪しい感じがしますね。

[76: 購入検討中さん]

習志野市のHPだと5丁目も区画内にある所があるそうです。
どこだろう.....

[77: 匿名さん]

確かに、習志野市のHPに「谷津1丁目、5丁目、6丁目、7丁目の各一部」と書いてありますね。どこなんですかね。

[78: 購入検討中さん]

5丁目で公園から70mで区域内。
謎は深まる...（笑）

[79: 入居予定さん]

区画整理地の開発については、組合よりかなり厳しい規制があります。
貰った資料によると、例えば低層・中低層地区では
ミニ開発を防ぐため、敷地の最低面積は135m2とか、
敷地と道路の境界線の半分以上を、幅50㎝の緑地帯として提供するとか。
広告を見る限り、それらの条件は満たしていないようですね。

単に「奏の杜パーク（近隣公園）」の「サイド（近く）」だったりして(笑)

ただどこのHPを見ても、確かに5丁目の一部が区画整理地に入ってますよね。どこなんだろう…

[80: 周辺住民さん]

ここは明らかに奏の杜区域内ではありません。
小学校からの道を挟んだ反対側で、小規模な区画整理をしています。
「区画整理地内」は間違いではありません。

[81: 匿名さん]

奏じゃなくて、別の区画整理地ってことですか…　ややこしい。

[82: 購入検討中さん]

80さん。ありがとう！やっと分かりました！
日本語って面白い！「区画整理地内」って不動産業者が土地を仕入れて、分割した場所の中っていう意味で使ってるんですね。
ところで、区画整理地外の複数分譲ってあるの？っ、てつっこみたくなります。
「区画整理地内」って書いたのは、明らかに奏の杜の中と思わせるためでしょうね。すごいことしますね。
パークサイドも79さんの言う通りドンピシャですね！

[83: 入居予定さん]

固定資産税の通知が来ました。それなりの額でした。
全国地下マップ(http://www.chikamap.jp/)をみると、奏の再開発地区は他の谷津地域より路線価格が低いのですが、今後街が出来上がって、更に路線価格が上がった場合、もっと固定資産税がかかると考えていた方がよいのですよね？

[84: 入居予定さん]

地下マップではなく地価マップですね。すいません。

[85: 周辺住民さん]

奏の杜開発で我が家の固定資産税が急騰しないか。
今までは、すぐ近くと比較しても格安だったけど。
近隣地域が素敵な街になるのは嬉しいんだけど、ちょっと心配です。

[86: 契約済みさん]

確かに固定資産税は気になりますね。
ただし千葉全体的に地価は悲しいかな下がり気味ですので、ここだけ高騰する心配はしなくていいのかなと思っています。
ただ、このまえの公示地価の評価で津田沼は下落幅が小さかったのでひょっとするかもしれませんが・・・

[87: 周辺住民さん]

ガチョーン
固定資産税、急騰とまでは言わないけど上がってた
デフレの世の中なのに土地評価がこんなに上がるとは・・・

こうなったら、是が非でも素晴らしい街になってくれ

[88: ご近所さん]

駅の反対側だけどうちも土地評価額は上がってたよ。不思議だ。

[89: 入居予定さん]

我が家が契約した土地は、23年度の固定資産税は農地扱いのため格安だったそうです。
今後は宅地になるので上がるとのことでした。
ただ一気に上がるのでなく、段階的と聞いたような記憶が…間違ってたらすみません。

これまでずっと賃貸住まいで、固定資産税とは無縁で無知だったので
今いろいろ調べてます。結構な金額になりそうですね…
持家で固定資産税を支払う側になるなんて、嬉しいような悲しいような。

[90: 入居予定さん]

私の所は、23年度は畑、24年度は宅地扱いになっていましたので、結構な額(およそ３倍くらい？)でした。
近隣住民のみなさまも23年度よりは24年度の方が評価額があがったということで、街が完成する27年度頃にさらに評価額があがってしまったらどうしようと…思ってしまいますね。

[91: 匿名さん]

話題の「奏の杜パークサイドタウン」
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD001/?ar=030&bs=030&nc...

[92: 匿名さん]

ビニールハウス見えていますね。坪単価97〜110万って谷津価格としてはどうなんでしょうか。

[93: 匿名さん]

どこなんだろう。昨日、現地付近見たけど分かりませんでした。

[94: 匿名さん]

さすがに「奏の杜パークサイドタウン」の名前は外したようですね。
「区画整理地内」も「旧区画整理地内」になってるし。
そりゃあ前のままだと、ちょっと誇大広告かと。

[95: 匿名さん]

旧区画整理地ってことは、ひょっとして最初は
５丁目も入れてもっと大規模な区画整理を行う予定だったんでしょうかね。

[96: 購入検討中さん]

5丁目が事業の範囲内となっているのは、道路を挟んで奏の杜となることから、電線地中下、歩道整備の関係上の理由によるものではないでしょうか。5丁目の住宅地は奏の杜の事業とは直接の関係はないでしょう。
でも、実際に公園や街並みに近いから人気もでるのかな。

[97: 周辺住民さん]

>96
前半部分はその通りだと思います。
後半に関してはどうでしょうか？
少なくとも、ここで坪百万は開発大成功を織り込んでも高過ぎると感じます。そもそも、開発地域の125万がどうなのか、ということかもしれませんが。

[98: 購入検討中さん]

確かに高いですね。
考えられるは、ここ数年、総武線沿線、徒歩15分以内の戸建て分譲用地が他沿線に比べて希少になっていることでしょうか。
知り合いの不動産業者が言っていました。津田沼に限らず、落札価格が高騰しているようです。
売れれば高くない、とも思えますが、首都圏全体の今後の住宅供給過剰を考えると、長期的な価値減少は避けられず、坪100は高いと言えるかもしれませんね。

[99: 周辺住民さん]

>93
写真のビニールハウス横の松の木が、谷津コミュニティー（谷津図書館）の木です。
「谷津コミを起点に、奏側に出たところにある道を左に１００ｍ弱進んだ、進行方向左側の空き地」
で、分かりますか？

>98
確かに、土地はともかくマンションは都心近郊に相当供給されてますからね。
東京駅30分圏と言えども将来的にはどうなんでしょうか。
東京への通勤の利便性だけでなく、（今以上に）街そのものの魅力が問われる時代が来るかもしれません。

[100: 匿名さん]

坪125万という言葉が一人歩きしてますが、地主達は人より安く譲ろうとはしないから困りますね。奏の開発が一旦落ち着けば、これ以上、坪単価が上がるということは無いんでしょうけど、このまま地主が売らずに空き地のままというのもさみしいですね。

[101: 購入検討中さん]

99さん
98です。20年後、遅くとも30年後は例えば仙台、名古屋で東京駅40分圏になると思ってます。
いまの土地の値はあってないようなもの、しかし、この街は素晴らしいです。
今後あれば定期借地権も選択肢かと思います。

[102: 周辺住民さん]

相対取り引きなので最終的な価格は分かりませんが、当初坪１２５万で売りに出されていた物件も完売していますね。
建築条件付きだと、もう少し安い物件もあったようですが。

現在売りに出されている物件は建売なので正確な土地単価は不明ですが、建坪７０万とすると土地は坪１２１万。
これが早々に売れるようなら、やはりここの相場は１２０万以上ということになるのでしょうか？
まあ、ここに関しては「これだけの大金出してなぜ建売？」という販売ネックがあると思いますが。

[103: 匿名さん]

99さんのいう通り、どうなるんだろう？という不安もわかりますが、住人同士ががこういう街にしていきたいっていう働きかけも必要なんだと思います。
まさに吉祥寺がいい例ですよね。

[104: 匿名]

地主が高く売りたいというのもあるだろうけど、それ以上に、不動産業者が値段を釣り上げてると思う。

[105: 匿名さん]

40坪以上の土地ばかりなので、坪100万としても最低4000万ですよ。建物も合わせたら7千万以上は確定です。今の日本にそんな大金を払って戸建を買える人がどれだけいるのか…。奏より外に出てしまえば価格は下がるのにと思うと踏み切れませんね。

[106: 匿名さん]

購入の多くは収入ではなく資産によるものでしょうね。

[107: 匿名さん]

谷津1丁目に物件出るようですね。

[108: 周辺住民さん]

すでに出てる土地、販売が3月から4月、4月から5月へ、、、
厳しいですね。

[109: 契約済みさん]

それって昨年末か今年初め頃から出てる土地でしょうか？
やっぱり売れてないのか・・・
もう少し値段が下がればいいのに。

そうすればうちの固定資産税が少し減るかも。ってのが本音です（笑）

[110: 入居予定さん]

不動産屋さんは奏をえさにお客を呼んで、お客が高いと言ったら他の津田沼近辺の物件を紹介して売るんでしょうね。私が紹介された奏以外の物件も結局売れてましたよ。不動産屋さんにとっては、奏が早く売れる必要はあまりないのだろうな…。

[111: 契約済みさん]

確かにその通りですね
やはりここだけ抜群に高いですもんね
それにしても町開きまで長いですね。しびれをきらしてしまいそうです
道路は大分出来てきましたが、家が立たないとね

[112: 契約済みさん]

確かにその通りですね
やはりここだけ抜群に高いですもんね
それにしても町開きまで長いですね。しびれをきらしてしまいそうです
道路は大分出来てきましたが、家が立たないとね

[113: 周辺住民さん]

ここの開発規模、話題性と比較して、戸建はとにかくエリアが狭くてマイナーな存在。
希少価値とも言えますが、なかなか盛り上がりませんね。

経済性から難しかったのでしょうが、できれば戸建中心の街がよかった。

[114: 匿名さん]

同感です。戸建てエリアもう少しあっても良かったですよね。
習志野市としては人口増加も狙っているから、マンション中心なんでしょうね。

[115: 匿名さん]

戸建てエリアが少ないのは、地権者の意向でしょう。
つまり、土地を売るには少しでも高く買ってくれるマンション業者に。
でも、地権者自身は戸建てに住みたい。
よって、戸建てエリアは必要最小限になったのでしょう。

関係あるかわかりませんが、商業施設の北側の沿道利用地が先月から今月にかけてさりげなくマンション用地に変わりました
（事情知ってる方いますか？）。やはり、少しでも高く売るにはマンションなのでしょう。
今後も、特に商業施設北側の戸建てエリアがマンション用地に変わることがあるかもしれませんね。

[116: 匿名]

107さん
谷津一丁目のどの辺りですか？

[117: 匿名]

線路沿いです。

[118: 匿名さん]

谷津1丁目の線路沿いなら、奏の物件ではないでしょう。

[119: 匿名さん]

115さん
> 商業施設の北側の沿道利用地が先月から今月にかけてさりげなくマンション用地に変わりました
> 商業施設北側の戸建てエリアがマンション用地に変わることがあるかもしれませんね。

それぞれ、この地図で言えばどの部分になるのでしょうか。
http://www.kanadenomori.jp/summary/index.html

沿道利用地がマンション用地になったのは、ベルク北側の複合型サービス地のこと？
商業施設北側の戸建てエリアとは、図の左下、近隣公園と沿道利用地に挟まれた低層住宅地のこと？
それとも、中低層住宅地も戸建エリアとみなしているのでしょうか。

[120: 匿名さん]

マンションだと土地が高く売れるのかもしれませんね。
三菱地所も、パークハウスの土地をかなり高く買ったと聞きました。

あとは、地権者と組合の、奏の街づくりに対する思い入れでしょうね。
良好な環境と緑の多い景観を守るため、緑化規制がかなり厳しく定められています。
入手しやすい価格だと、土地が狭くて緑化面積が確保できないので
敷地最低面積が決められた。場所が良いので、必然的に値段が上がってしまい、
購入できる層が限られ、数多くの戸建を作っても売れないから
数を絞って…ってことになったんでしょうか。

[121: 匿名さん]

119さん
地図で言うとベルク北側の複合型サービス地の左の沿道利用地です。組合の申請で事業計画変更認可になってます。

[122: 匿名さん]

習志野市HP土地利用計画図、1月27日変更認可。見てみてください。
どんどん理想からかけ離れてます。仕方ない面がありますが。

[123: 匿名さん]

沿道利用地は減ってしまったのが残念ですが、低層住宅地が、中層・低層住宅地　に変更されていますね。
低層住宅地が少なかったことで、価格が高騰していましたから、これで一旦価格もストップするのではないでしょうか。


旧計画図
http://www.kanadenomori.jp/summary/index.html

新計画図
http://www.city.narashino.chiba.jp/joho/doroshuhen/jrtsudanuma/yatukuk...

[124: 匿名さん]

121,122さん
119です。ありがとうございました。
本当に沿線利用地がマンションになっていますね。どうしてでしょうか。
テナント募集したけど入らなかったとか？

[125: 匿名さん]

元々沿道利用地でもマンション建設はＯＫでしたから
何も変わっていませんよ。

[126: 匿名さん]

125さん
マンション用地に店舗は入れますか？

[127: 周辺住民さん]

沿道利用地に立てるマンションの１階部分に
店舗をいれるのは必須条件になっています。
複合型サービス地はベルク以外はっきり
していませんので、そこに進出する店舗が
決まってから出ないと、なかなか中に入る
店舗が決まらないでしょう。

[128: 入居予定さん]

123さんの旧計画図で、低層住宅地とされているところを購入しました。
低層なので、周りは10ｍ以下の建物しか建たないと聞いて契約しています。
中低層住宅地は高さ20ｍまでらしいので、10ｍが20ｍに変わったのでしょうか。
契約者に無断でいきなりそんな変更をされるなんてまさか無いと思いますが…（ある意味契約違反かと）
ちなみに低層エリアと中低層エリアでは、建ぺい率や容積率など法的にも違います。
新計画図では、単に中低層住宅地と低層住宅地をまとめて中低層住宅地と表現しているだけだと思うのですが…

[129: 物件比較中さん]

128さん
それは心配ですね。組合に確認してみたらいかがですか？
中低層と低層は全然違うわけで、1月27日に変更された事実はありますから。
もし20mの建物がたったとしたら、それはあってはならないことだと思います。

[130: 入居予定さん]

>128さん
私も旧計画図で低層だったところを購入しています。
既に建物も建っているので、低層から中低層に変更がある場合は、組合から書面での通知が来ると思います。
そのような書面は来ていないので、中低層住宅地と低層住宅地をまとめてるというご意見のとおりだと思います。

[131: 周辺住民さん]

多分ベルクの向かいに建つと思うビルの話を聞きました。
まず病院と薬局が入る予定。
加えて、パティシエ横山の出店を交渉中との事。

パティシエ横山出店となれば、自分にとってかなり嬉しいです。
駐車場渋滞がちょっと心配ですけど。

[132: 匿名さん]

＞131さん
パティシエ横山、交渉中なんですか？
決まれば、私も非常にうれしいです。

お詳しそうなので、他にも情報があったら教えてください。
MS板で、よくベルクにプール付ジムがはいればいいのに、という話題がでていますが、
どこかにできるような話はききませんか？

[133: 匿名さん]

ケーキはパティシエ横山、パンはピーターパン、となれば最高ですよね。
ベルク2階にプール付きジム、皆言ってますが、うちも欲しいです。

[134: 匿名さん]

谷津からヨコヤマが移転するとは思えないですよ…。あまり希望に胸をふくらませていると、あとでがっかりするかもしれないですよ。

[135: 匿名さん]

移転とは言ってないですよ。
出店交渉中と書いてあります。

京成大久保にもお店があるくらいですから
出店する可能性はあるでしょう。
第一、あの谷津の店は路上駐車等で相当近隣に迷惑をかけているらしいので
距離的には近くなりますが、ここに出店してほしいです。

[136: 周辺住民さん]

横山の件は、ビルオーナーの話なので交渉中であるのは確かだと思います。
息子さんがフランスでの修行から帰った後を考えると、店舗拡大も現実的だと思います。

[137: 購入検討中さん]

136さん
情報をありがとうございます。
そのビルは商業利用地のビルとして病院、薬局の他にも色々なお店が入るビルになるのでしょうか？
また情報があれば宜しくお願いします。

[138: 匿名さん]

ヨコヤマの大久保は、自前店舗でコストもかけたからねぇ。
規模を大きくしすぎると味が落ちるのは、世の鉄則。谷津でも大久保でもそんなに遠くないんだから、別にここに無くてもいいんじゃないの。
現実問題として、そんなに頻繁に使う？　太るよ(笑

[139: 匿名さん]

薬局くらいは出来るかもしれないけど病院はないでしょう。
もし本当だとしたら、水面下で交渉中の話をこんなところでペラペラ話しちゃってイイの？
まとまる話も流れちゃったりして。

[140: 購入検討中さん]

しゃべったっていいでしょ。情報を頂いているのだから感謝しましょうよ。

[141: 131]

>139
内々という前提で聞いた話でもないので問題無いと考えていましたが、リスクはありますね。
ご指摘ありがとうございました。今後は自重します。