Brillia City 横浜磯子(旧:横浜プリンスホテル跡地プロジェクトpart3)

[ほぼ地元の購入予定者]

Brillia City 横浜磯子についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
【タイトルを物件名に変更しました。2012.03.15 管理担当】

所在地：神奈川県横浜市磯子区磯子3丁目1134番18他（地番）
交通：京浜東北線 「磯子」駅 徒歩4分 （敷地入口まで）A・B・C棟までは徒歩10分、D・E・F棟エントランスまでは徒歩9分、G・M棟エントランスまでは徒歩8分、H・K・L棟エントランスまでは徒歩7分、I・J棟徒歩6分
根岸線 「磯子」駅 徒歩4分 （敷地入口まで）A・B・C棟までは徒歩10分、D・E・F棟エントランスまでは徒歩9分、G・M棟エントランスまでは徒歩8分、H・K・L棟エントランスまでは徒歩7分、I・J棟徒歩6分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.19平米～145.58平米
売主：東京建物
売主：東京急行電鉄
売主：オリックス不動産
売主：日本土地建物販売
売主：伊藤忠都市開発
販売代理：東京建物不動産販売

物件URL：http://www.yokohama-peak.jp
施工会社：大成建設株式会社、株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：東京建物アメニティサポート

[553: 購入検討中さん]

100平米3LDKあたりを中心に売り出したら良かったのに、ちょっと残念です。
いくつかのコメにもありましたが、単なる団地じゃ今時売れませんよ。
計画って今からでも見直さないんですかね？

[557: 購入検討中さん]

広告戦略やプロモーション映像は徹底的に高級、プレミアム感で統一されているのに
用意されたモデルにワイドスパンや１００㎡オーバーなど良い部屋が少ないよね。
もっと強気の高級な部屋と安い部屋の差をつけた方がどちらにも好まれるのに残念。
中途半端な価格帯と間取り（広さ）の部屋が多すぎるように思える。
今からじゃもう変えられないと思うけどI・Jなんて全部１００㎡超でもよかったのでは？

[558: 匿名さん]

>553

途中で計画を変更すると、今の計画で納得してる人がダメと言い出すことにもありうる。収拾がつかなくなるから、一度発表した計画で突き進むしかない。

[562: 匿名]

値段はどうあれ、あの景色と高台は魅力。

納得した人が買えばよいのだから、いろいろ言わないようにお願いします。

[566: 匿名さん]

２次はいつから始まるかご存知でしょうか？
私は不満はありませんし、真剣に検討します。参考にならない意見書かれてもね。
気にはしませんが、ここの広さとスケールは魅力です。

[567: 購入検討中さん]

566さん
今週末からとDMきました

[569: 購入検討中さん]

まあ、あの土地が空くことは生きてる間はもちろん、数世紀先まで無いだろうから
かなり魅力だと思ってる。あとは思い切りれるかどうかなんだけど・・・う〜ん迷う。

[570: 匿名さん]

５６７さん　有難うございました。

そろそろ、１次の契約が始まり、契約終了が金曜ですから、土曜日ですか。
MRに行ってきます。
価格がどうなるかですね。Ｌ棟に個人的な興味があります。

[571: 購入検討中さん]

569さん、同感です。
私も、結局、決心がつかず、１期の申し込みは見送りました。
かなり魅力的な物件なんですが、ちょっと管理費が高いかな？と～
まあ、共用施設が多いから仕方ないのかもしれませんが～
汐見台の中古マンションだと、同じ位の価格でもっと広い所が買えますから、う～ん迷いますね。

[572: 匿名]

もうすぐ第二期が控えていますね。
楽しみです。

[573: 購入検討中さん]

>>571
そうですね、ここでは色々言われてるみたいだけど、私の中では評価が高く
そもそも他に比べる対象が無いので、かなり価値ある立地だと思ってます。
タイミング逃すと、狙いの間取りと棟が買える保証は無いですからね・・・
あとで後悔はしたくないものの、価格的には結構な領域なので、背伸びしすぎ
じゃないかと、ギリギリで迷ってる感じです・・・う〜んどうしよう。

[574: 購入検討中さん]

ローン以外の固定費が高くて踏みきれません。10年後は修繕費もあがって平均すると駐車場、管理費、固定資産税、月8万ぐらいでしょうか？

[576: 匿名さん]

毎月の出費と、年1回の固定資産税・都市計画税は別の考えておいた方が
賢明と思います。後者の税は入居５年は減額されるのでお徳です。
また、積立金等も入居後に改定と称して値上げされる事も多いので
多少の余裕は必要ですね。
入居後には、新しい環境で収入も増額されるように頑張りましょう！

[578: 匿名さん]

わたしも（内装設備とかはイマイチですが）ロケーションは気に入っていて、高すぎるとも思ってはいません。
ただ、初期の管理費や固定資産税もかなり高い上に、貴賓館や商業施設、大きな機械式地下駐車場など、将来の運営費用への不安は払拭できず、（余裕のある方々はよいですが）自分たちが背伸びして買ってはいけない物件なのだろうなという思いが強くなっていて、結果見送り＆静観中です。

[579: 匿名さん]

５７８さんに同意。
もう少し営業さんが納得できる説明をしてほしいのですが。

[580: 匿名さん]

営業さんが、納得できる説明をしてくれたとして、
５７８さんの言われている不安が無くなるのでしょうか？
５７８さんは、自分の判断として意見を言われているわけで、
自分が納得できないから、見送りだといわれているわけです。
また、５７６さんのご意見も前向きで、参考になります。
私は多少、無理があったとしても、購入には前向きです。
勿論、身の丈に合わせることは大事です。
ただ、他の物件として比較して、そう狭いとも感じませんし、
維持費も資料を見る限り、他のマンションに比べて、高いとも感じません。

ゆったりした、ひとつの町として見れば、価格も妥当です。周辺の環境も
色々、考えましたが良い場所と判断しました。

５７８さんに共感するのは、説明責任が十分ではないと感じることです。
多かれ少なかれ、納得してもらって初めて、買う気になるのですから。

[581: 匿名さん]

修繕積立金の段階的値上げや一時金徴収は、長期修繕計画を確認すれば分かるよ。あと、管理計画をみれば管理費設定の妥当性もある程度分かる。駐車場の稼働率の見積もりとかが実際と違うと、管理組合の収支が見込みと狂うことになる。

[583: 申込予定さん]

その通りですが、今、提案され、了解したものは管理組合に移管された後、永遠に代償を払うとは解釈されるのしょうか？。法律的に言えば、破綻状態になれば、根拠の妥当性を含め、民間事業ですので、解散或いは再生法を検討できると思います。今は、予想がつきませんが一方的な契約は、収支見込みが、大幅に乖離していると民事により、裁判が可能ですし、文化財であれば、限られた住民に負担はさせるのは、異議をだせます。結局は、努力義務の範疇であり所有者が、判断する事でしょう。隣接する町にも、相応の負担か、行政に対し不服審判を出すだけてはないしょうか？ 民間契約はそこまでの強制力は無いと考えます。
勿論、契約による応分の負担はありますが、購入販売はあくまでも、住居であり事業ではないと思いますが？
契約には、罰則条項も見当たりません。

[584: 匿名さん]

引渡し後は管理組合で運営。当然、当初計画からずれたら見直しをして、変更は管理組合総会で議決。国土交通省のガイドラインでも定期的に見直すことが推奨されている。ちなみに管理規約（管理費、修繕積立金の支払いを含む）には強制力がある。要は引渡しを受けたら自分たちの責任。当初計画も確認して同意して契約するわけだし。

[585: 申込予定さん]

管理組合に参加し、運営する。また、マネージメント倶楽部について、会費を支払い参加する事は、一定の拘束力があるが、青天井に管理組合が負担し、支払うと言う事ならないはず、経常赤字がでれば、破綻処理により債権放棄を求めれるなど、いくらでも手段は考えられる。提示されている継承する規約は想定され、提示された原案を逸脱する場合は裁判により、無効とするは、否定されない。簡単に言えば、理不尽な契約は、破棄できる。

[587: 匿名さん]

自己責任ってことを知らないのかな。自分たちの持ち物になるんだから、運営に失敗したら当然、責任を取らなきゃならない。そういうことを踏まえて、管理規約（案）、管理計画、長期修繕計画は契約前に確認しなきゃならない。

[588: 匿名さん]

そういう事は、営業さんに聞いてみるのが、一番でしょう。
それより、検討をしましょう、検討用でしょう？
２次販売に対するネガ、ポジどうぞ。

[589: 匿名さん]

営業さんが余り頼り無い事はみんな感じてるんじゃないでしょうか。本当にいろんな人がいる気がします。とにかく将来的な不安が拭い去れず、見送らざるを得ないと思っています。後、やっぱり我が家には高いです。

[590: 匿名さん]

もちろん営業さんのいうことは参考にしますが、所詮売り手都合の情報だから。
維持にお金のかかる資産が多いので、管理計画や修繕計画どおり行くの？と思うわけで
自己責任だからこそ、踏み切れないわけです。

[591: 匿名さん]

なるほど。
確かに都合の悪いことは、しつこく聞かないとと教えてくれませんね。
明日、私は聞いてみます。GWが始まりますからいい機会です。
結局、採算性が無い場合どうなるかが焦点ですね？

[592: 匿名さん]

日綜商法でググって見れば分かると思うけどけど、豪華な共用施設の物件を安い管理費、修繕積立金の設定で売りに出すから入居後数年で破綻して、値上げって構図。


管理計画、長期修繕計画が妥当かどうかは営業に聞いても判断できないよ。彼らは都合のいいことといっておいて、売ったら後のことは知ったこっちゃない。規模や共用施設の似たようないくつかの物件の管理計画、長期修繕計画を比較すれば妥当な線は当たりがつくようになる。

[593: 匿名さん]

値上げをちゃんとできてる管理組合はまだましなほう。消費税増税と一緒で負担を増やすことには反対も多く強力。でも、皆で負担しないとやがて破綻するだけ。

[594: 匿名さん]

大型エレベーターに機械式地下駐車場、商業施設に文化財って、参考になる過去物件何てないよ。タワマン並？

[595: 匿名さん]

1期の購入者はどう考えて、納得したんでんでしょうか？
是非、教えていただきたい。

[596: 匿名さん]

このクラスだと、修繕は最低150円/平米、管理費は最低300円/平米位ないとまともにまわらないでしょうね。。

検討者ではないのでわかりかねますが、問題は無さそうですか？

[597: 物件比較中さん]

貴賓館に入るテナントが決まったみたいです。
道場六三郎さんの後釜・2代目『和の鉄人』中村孝明さんが経営するお店が入る
みたいです。
まだ高級路線でいくつもりですか？
もう高級路線はやめたほうがいいですよ

[598: ほぼ地元の購入判断NG]

高級路線のレストランじゃないでしょう。
ココより安かったらちょっとファミレスになっちゃいます。
ランチで１000円代ですよ。一応メニュ構成としてはランチで２０００円台が
食べたくなるように設定するっていうのが以前から案内していましたね。

[599: 匿名さん]

ハイククォリティマンションにノミネートされてますね。

[600: 匿名]

物件の敷地がすごく広いので毎年、毎年かかる固定資産税がすごく高いと聞きましたが、80平米くらいだと年間いくらくらいですか？

分かる方教えて下さい！！

[601: 匿名さん]

５９１です。まじめに考えておられるとして、書き込みします。

みなとみらいに行って、見学、営業さんの説明を受けました。販売された１次のものは『供給済み』という赤いシール
で表示されていました。

以下は個人的な感想です。正直言って、あれだけの説明資料を全て理解するのは、短期間では無理ですね。
なぜ、価格が高いかは土地の持ち分ですが、山林として登記されている部分を含めて持ち分比率が定められ
、管理組合に対しては、各戸１表で、対等の関係ですね。

①管理組合の採算性は、５年間購入者が負担する最悪のケース（貴賓館のショップ、クリニックなどが入らない）
　を想定したものだそうです。感想はやる事はやっているという感じでしたが、その他の要因については
　誰も確実な予想はできないでしょうし、断定できるものではないとも感じましたが、積極的な説明ではありません。
　しかし、最悪を想定した１０年以上の予測はありました。ただ、この通り行くかどうかは疑問ですが
　破綻すれば、両者（購入者と販売側）も困ることになります。これは、完売せず、賃貸し或いは転売する場合でも
　販売会社として、信用を失い、管理組合に責任を押し付けて、経済的には負担が無くとも、社会常識として
　企業の営業ができなくなると思います。

②結果、経済的余裕があろうがなかろうが、購入者にとって、あいまいな費用増加は受け入れられません。
　生活に直結しますから。

　負担が全て、管理組合に『自己責任』として、赤字になり支払義務がある場合、合意できない＆支払いがなければ
　破たん処置になるそうです。
　理論的には、そうですが破綻処理は購入者、販売側にとって不利に働きますので、回避せざるを得ない
　つまり、①の販売側予想が大き狂う場合は、購入者の負担になり、５９２さんの言う不安があります。

③では、大きく狂うかという事ですが、これは販売側も含めて予想がつかいないでしょう。
　ただ、運営が販売側の子会社が担当したり、メンテを含めて関連会社が担当するので
　値上げに対して不透明な部分は残りますが、これは管理組合と協議する事ですから、普通のマンションと同じです。
　ただ、施設の分が含まれますので、通常とは異なる事は確かで、販売側も初めての感が強いと感じます。

④ペットに関する規制がペット可と書かれているのに、必要以上に厳しい点も、確かに疑問に思いました。


最悪の想定は理論的に想定されているものの、これが信用できるか？という点は、購入者は信じて買うしかない
という結論です。逆に、想定通り運営できれば（完売も含めて）良い環境が手に入るという事ですかね。

私も予想がつきませんが、ついでに調べた周りの１０年経過以上の購入時１億円を超える物件管理費は、現時点で
つきの管理費用が６万円付近にあるようですので、ひとつの目安でしょうか？

結論は、やはり経済的な余裕や確実な一定以上の収入は必要ですね。破たんを予想し、将来、環境よりも安心を
考える方は、やはり戸建物件を選択するのが一番かと感じました。

自己責任やリスクと言うよりも、個々の事情で不安がある場合は、買わないという事になります。
ただ、販売側（東京建物さん）が、必要なこと以外は積極的な説明が無いので、不安に感じる事は
確かですが、計画的に購入者を困れせる様な印象は、２日間でしたが、全く無く、聞けば回答してくれます。

よって、当たり前ですがここでどうこう言うより、管理費の予想資料を説明してもらい、納得がいけば検討、
行かなければ、却下という事です。

長々と書いて申し訳ありません。ローン審査にOKがでているとすれば、ここを購入・維持できるという事ではないでしょうか？
混んでしましたが、やはり年配の方が多い、年金が確定し、経済的余裕のある方が多い印象は受けました。

私は、検討継続とする結論です。



　

[602: 匿名さん]

６００さん、６０１です。

モデルルームを見学すると教えてくれますが、５年間は半額。それ以降は年間３０～３２万円程度ではないでしょうか？
購入物件と商業施設以外は、山林ですので、宅地の公租公課ではありません。