ザ・スカイクルーズタワー（旧：日ノ出町駅前タワーマンションプロジェクト）

[匿名さん]

公式URL：http://lions-mansion.jp/MA091161/

大京＋大和ハウス

敷地面積：約3,240㎡
建築面積：約2,100㎡
容積対象面積：23,650㎡
主要用途：集合住宅（8～21階）
　　　　　有料老人ホーム（4～7階）
　　　　　商業・サービス・業務（1～3階）
構造　　：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造
階数　　：地上21階、地下1階
駐車台数：自走式3台、機械式106台

【タイトルを正式名称に変更し、公式URLを追記しました。2013.02.02 管理担当】

[571: 匿名さん]

みんなお疲れ様！

申し込んだらあとは抽選結果を待つだけだから。

ダークな土地柄と引き換えに手に入れた
「利便性×スペック×割安価格」がいい感じ物件ですから
競争率は高い。

あたると良いですね。

[573: 購入検討中さん]

ここ、何か月か前に建築中ですが死亡事故があったのですか？

[574: 匿名さん]

はい、ありましたよ。
重要事項説明の時に言われるはずですよ。

[575: 匿名さん]

>574
ということはあなたは当たったのですね。…うらやましい。

[577: 匿名さん]

で何期までやるの
抽選、抽選だったら最終期でいいんじゃないの
いい部屋と悪い部屋の差がありすぎるのか？？？

[578: 匿名さん]

青線地帯は繁華街ではなく、東南アジアの性奴隷がたちが働く独特な異世界です。
http://d.hatena.ne.jp/katamachi/touch/20090131/1233405690

[580: 購入検討中さん]

しかし管理費と修繕費って高いなぁ。
いまはいいけど２０年、特に２５年後は修繕費８倍か。
管理費、修繕費、駐車場の三点セットで１２万円/月くらいかな。固定資産税いれたら、
維持費用だけで１６０万。

これが３０年も４０年も続くのか。

定年なし働くしかないね。

[581: 匿名さん]

３０年後は修繕費はまた7千円に戻らないの？？

[582: 申込予定さん]

>580さん、維持費はそこまで高くはないと思いますが、駐車場なしだと将来的には年間90万円くらいの負担でしょう（70平米クラスの部屋）。タワーマンションだとどこも高めなので仕方ないですね。今住んでる"普通のマンション"が将来的に70万円の負担になるので、大体+20万円と考えてます。

近辺の物件をいくつか見てますが、ここはやはり、駅1分の近さと、横浜駅、みなとみらい、中華街等の主要な繁華街へのアクセスが容易な利便性や、桜木町・みなとみらい近辺の物件と比べて地盤の良さや、地震の際の津波リスクの低さもいいと思ってます。日ノ出町のイメージが悪いのは理解してますが、これでイメージが良かったらきっとあの値段では買えないですよね。。。

[583: 匿名さん]

>582さん

> 今住んでる"普通のマンション"が将来的に70万円の負担になるので、大体+20万円と考えてます。

70万は固定資産税抜きでしょうか？
築何年くらいでしょうか？

[584: 匿名さん]

固定資産税は４、５年の減免期間後は、だいたい２５万円くらいでしょうか？

[585: 匿名さん]

じゃ、やっぱり１５０万くらいかな、２０年後は？

[586: 匿名さん]

当たり前でしょ？

[587: 匿名さん]

管理費：２万、修繕費：６万、駐車場：２万で合計１０万円。年間で１２０万円。
固定資産税３０万で、１５０万。

２５年後以降はずっとこれが続く感じかな？

[588: 匿名さん]

それじゃ、年金生活は難しいのでは？

[589: 匿名さん]

固定資産税30万はないんじゃ…？その半分くらいでは？

[590: 匿名さん]

普通のマンションだと大規模修繕に向けて７・８年後くらいから理事会とかで話が出始めて、修繕実施に合わせて管理費を値上げとかですよね？
ここはタワーだからあらかじめ計画的に上げていくの？それとも最近はどのマンションでもこんな感じで上がっていくの？

[591: 購入検討中さん]

どこのマンションでも、業者が売りやすいように修繕積立金は最初安く設定して、5年～10年毎に値上げしていく計画です。最近、野村不動産は"オハナ"ブランドで均等積立を採用して、画期的と言われているようです。

ここも最初は月6千円くらいで、25年後くらいから月3万円弱だったと思います。35年間の平均は月2万円強だと思います。
従って、将来の年間コストは、（管理費月2万円 + 修繕積立金3万円）X 12 + 固定資産税20万円 = 80万円　くらいですかね。
固定資産税は詳しくないのですが、7～8年前に4000万円で買った横浜市内のマンションで今14万円支払っていると友人に聞いたので、ざっくりと20万円としました。

最初5年間は固定資産の減免もあり、修繕積立金も安いので年間コストは45万円ですから、それなりに上がりますね。ただ、このマンションに限らず、どこのマンションも似たような状況ですよね。もちろん、郊外の値段の安い大規模マンションであればもっと年間コストは安いはずですが。

[592: 匿名さん]

そういうものは専有面積に比例するので何平米か書かないと

[593: 匿名さん]

８０平米で平均２．５万円。３０年目以降は３．５万円くらいと推測。
固定資産税は減免期間後は２５万～３０万で計画。
駐車場は２万、管理費は２.５万

まあ、１２０万じゃないかな。

[594: 匿名さん]

検討者の年収はどれくらいでしょうか？

[595: 匿名さん]

ここの検討者の年収は、１０００万～１５００万くらいでしょうね。

[596: 匿名さん]

間取りによっては、１億円に近い部屋もあるので年収２０００万以上もいると思います。

[597: 匿名さん]

７５平米：９００万
８０平米：１２００万
それ以上：１５００万以上
だね。

[598: 購入検討中さん]

年収600万円だと4000万円くらいが借り入れ限度。
３期以降は5000万円くらいまでだから、買える人は多いと思う。
1～2LDKだと、もっと安いしね。

ただ、なかなか売れ行きが好調みたいで、残り３０戸ちょっと。
ローンは組めるけど抽選で当たらなければ買えないのが難点です。

[599: 購入検討中さん]

定年後の維持管理費が１５０万円/年。
これを死ぬまで年金生活の中で払い続ける財力は、
現役時代年収１０００万円で貯金していないとムリ
でしょう。

[600: 匿名さん]

>599

その数字の内訳は？

[601: 匿名さん]

固定資産税はそんなにしない。
タワーの持ち分割合は非常に低いし、ここの土地値はそもそも中区では安い方。

ただし、修繕積立はもっと上がる。
タワーは平均より高く、MMのタワー積立金、ググると、引くよ。
一回値上げしたけど、結局足りない計算。

タワーは止めとけ～

[602: 匿名さん]

ググったけど大したことないよ。
釣りか？

共用設備は大して多くないし。
タワーって言うほど立派なタワーでもねぇ。

[603: 匿名さん]

さすが年収二本クラスはちがうね、一本以下の人はタワーを見学にいかないでしょう、住んでる世界がちがうんだから

[604: 匿名さん]

>603
そう妬むなって。

[605: 匿名さん]

固定資産税の軽減処置が来年3月末で終わりになるのは本当ですか？
当初5年間の固定資産税の負担が倍近くになるなんて噂があるようですが？

[606: 匿名さん]

ここの地価が中区で安い方なんて、デマもいいところ。
路線価を確認してから書き込みしてほしい。
かなり高い方だよ。

[607: 匿名さん]

タワーの修繕積立金ネタは必死で潰しに来るね。

国土交通省のデータでも統計的に明示されているので、ちゃんと調べてからタワーは買いましょう。
共有設備とか言ってる人は、もうちょっとタワーの構造的な部分を勉強した方がいいです。
将来痛い目みますよ。

あと、日ノ出町が中区で高いエリアとか驚いた。
もしかして、根岸線の歓楽街側だけで比べてみますか？

[608: 匿名さん]

あなたが書いたのは「ここの土地値」
勝手に「日ノ出町」とか範囲を広げないでほしい。
勘違いして驚いているヒマがあったら「ここの土地」の路線価調べてみては？

[609: 匿名さん]

タワーの修繕積立金は一般常識・・・

高齢・タワーマンションは危険？修繕積立金不足で建物劣化、資産価値下落の可能性も
http://biz-journal.jp/2013/08/post_2719.html

修繕積立金が８倍に跳ね上がるタワーマンション
http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/category03/post-205.html

タワーマンションの修繕積立金(4倍、さらに上昇）
http://komachi.yomiuri.co.jp/t/2013/0713/605145.htm?g=01

[610: 匿名さん]

軽減措置が終わる可能性はありますね。
個人的には延長されると思います。

本質的には同じことなのですが、
倍になるというより半額にならなくなるという話なので、
おまけが終わるだけで別に購入の要否を左右するほど
大きな話じゃありませんよ。

安いほうが嬉しいに決まっていますけど。

[611: 匿名さん]

>607

タワー構造は全て、
タワーでないマンションよりも修繕費が高くかかると言っているの？

何をどう勉強したらそんな結論に行き着くの？

[612: 匿名さん]

え？みんな大丈夫？

タワマンで70平米クラスの部屋買うんなら、
修繕積立金は月7～8万円用意しときゃいいんだろ？

そのぐらいで買うか買わないか左右されるやつなんているの？

[613: 匿名さん]

熱くなるなよ。

タワマンは修繕積立金が高いから、
気をつけて買いなよっていう親切な人と喧嘩してどうすんの？

ありがとう！了承の上買うね！で終わりだろ。

月7～8万てのは多すぎる。5万が限度。

おつかれさん。

[614: 匿名さん]

タワーの修繕積立は図星だから、どうしても感情的になる人が多いですね。
２０F以上の建物は外壁修繕に中高層と比較し、相当割高になるのは事実。
足場は基本的に組めず、ゴンドラは作業効率が悪く、人工が伸びる。
更に、免震、制震は億単位の費用が掛かる。

売るときは勿論説明しないし、これまで同様タワーの大規模修繕は皆無だから、一般にはあまり認知されていませんが、
先日の東洋経済で取り上げられてから、売れ行きに悪影響が出ているから、各社必死。

理解した上で買うならいいんじゃない？
知らないで買うと、今からうん十年、買った人の多くが６０歳を超えてから、毎月5万円とか払えますか？っていう話ですね。

[615: 匿名さん]

リンク見たけど20年前のマンションでしかも20年間据え置きだったところと比べられてもねぇ。
ここはもともと上がっていくことで決まってるっぽいし最初から分かっていることだから…。
まぁ、15年後、20年後の物価だから予定より上がる可能性もあるけどちょっとずれてるような…。

[616: 購入検討中さん]

>614
> 知らないで買うと、今からうん十年、買った人の多くが６０歳を超えてから、
> 毎月5万円とか払えますか？っていう話ですね。

修繕積立金：６万
管理費　　：２万
駐車場　　：２万

で、年間１２０万。固定資産税３０万で合計１５０万。年金生活で払えますか？ずっとですよ。

[617: 物件比較中さん]

修繕積立金6万円もかかるんですか！
管理費が高めなのは知ってましたが。
毎月10万円だとこれだけでローン払ってる感じで、本当のローンと合わせて2重ローンみたいな負担感ですね。。。

[618: 匿名さん]

>617
部屋によるとおもいます。単純に購入時、㎡単価￥102⇒10年後￥352⇒20年後￥440⇒30年後￥479みたいです。
実際には購入後、3年ごとに少しづつ上がっていくようです。
修繕費がかかるのはわかっていることなので東洋経済の記事のようなことにならないように、あらかじめ計画的に上げて行くのではないでしょうか。ここで書かれている6万というのは115㎡越の部屋だと思います。もう売れてしまっていると思いますのであまり関係ないかと…。60㎡だとだいたい3万くらいじゃないでしょうか？
管理費は2万円⇒インターネットは無料なのでその分だと思えば良いかなと。
駐車場は￥26000⇒うーん、高いです。将来的には￥29000に変えて電気自動車？（笑）
というような想像をしながら納得しています。駐車場に対しての私の希望が雨に濡れず、地下に下りなず、充電対応。でしたので。
検討中・購入済みの方は前向きに考えて生きていきましょう。
※上記単価は平均値なので部屋タイプによって若干ちがうと思います。

[619: 匿名さん]

>616

丁寧回答、ありがとう。
いやマジで参考になった。

小さい部屋だから6万はないし、
分をわきまえて車も持たないために駅前にしたから、
うちはせいぜい6～7万てとこです。

大きい部屋を買う人は10万でも痛くないんじゃない？

タワーこきおろし派の言い分を真面目に捉えると、
今どきの平均年収の人はとても苦しいから、
確かにタワーは検討からはずしたほうがいいって思ったよ。

[620: 匿名さん]

年金とかハナから収入予測に組み込んでねーし。
もらえたらラッキーぐらいに思ってるよ。