【都内限定】6000万円の予算ならどこにどんな物件を買う･建てる？

[スレ主]

マンションと戸建との比較はどこのスレッドでも盛り上がる話題ですが、
場所や予算、広さや家族構成を変えて戸建を推したりマンションを推したりする人が多く、議論にならないのも事実。

ここでは、先に場所【都内限定】、予算【6000万以内】、および年収【1000万前後】を限定します。
頭金は1割程度、両親との同居･援助はナシ、子供2人の教育費は中学ごろから私立を検討するレベルでお考えください。

絞り込みすぎかもしれませんが、上記条件に当てはまらない方でも、
あくまでこれらの条件を想定した上で議論に参加いただければと思います。

たとえば、6000万で戸建を考えるなら郊外の注文住宅でガレージもつけちゃう？
あるいは都心近くの建売狭小住宅でコストパフォーマンス、利便性重視？
都内に6000万の新築マンション、駅近で車のない生活？
または郊外の中古マンション、平置き駐車場付きで車と家を確保しつつラニングコスト低減？

あくまで限定条件の中でメリット･デメリットを議論する場であり、
根本的に集合住宅に住めない戸建派の方や、一階に住むことが不可能なマンション派の方などはご遠慮願います。

[161: 匿名さん]

＞シティタワー品川

地代は月々いくらくらいですか？

[162: 匿名さん]

シティータワー品川の借地権残存期間が３５年を切ったあたりの最低取引価格はおそらく８０平米で１８００万くらいと予想。

根拠は家賃１５万で貸した場合、単純利回り１０％で計算した収益還元価格。

なお家賃１５万は港区の生活保護における家賃上限額で設定。
港区なら利回り７％でもいいと思うが地代もあるのでね。

なので来年中古が出て買うのであれば購入価格から１８００万
を引いた額が最大償却額とみて判断するとよいと思うよ。

[163: 匿名さん]

>>161

広さによるけど１．５万前後。
その代わり土地の固定資産税がかからないけどね。

[164: 匿名]

＞最初の20年間、恩恵を受けられるのが（ほぼ）約束されている物件なんて他にあるの？
＞他の定期借地マンションは大体50年。シティタワー品川は70年だし。

誰も約束なんてしてないけど。20年後のことなんて誰もわかんないでしょ。

＞そりゃマンションならどこでも一緒でしょうに･･･。

定借マンションは期限が来れば建物を取り壊して土地を明け渡すのが義務。
一般の敷地権マンションよりは値下がりスピードが早いよ。

[165: 匿名さん]

シティタワー品川がお買い得じゃないと言い張るなら
確かに不動産にお買い得なしだよ（笑）

ま、ぼんやりしている人っているからね。

[166: 匿名さん]

>広さによるけど１．５万前後。
>その代わり土地の固定資産税がかからないけどね。

なるほど～
いいですね。

[167: 匿名さん]

＞164
＞定借マンションは期限が来れば建物を取り壊して土地を明け渡すのが義務。
＞一般の敷地権マンションよりは値下がりスピードが早いよ。
だからシティタワー品川はお買い得ではないと言いたいの？

＞20年後のことなんて誰もわかんないでしょ。
だからお買い得の不動産なんて存在しないと言いたいの？

＞165の言うとおりだと思うけどね。
まぁ格言どおり、
＞不動産にお買い得なし
に恭順するも良し。

[168: 匿名さん]

＞だからシティタワー品川はお買い得ではないと言いたいの？
＞だからお買い得の不動産なんて存在しないと言いたいの？

典型的な議論のすり替え方法です。みなさん見習いましょう。

[169: 匿名さん]

持ち家だけど、賃貸かわ良いと思うこの頃。

[170: 匿名さん]

シティタワー品川の例を出したのは私ですが、エンドにはお買い得物件はあっても実際取得するのは困難だという例で出しました。

[171: 匿名さん]

＞168
いや、申し訳ない。みんなが何を話しているか分からなかったんだね。

＞不動産にお買い得なし
に対して、例えばシティタワー品川はお買い得ではないか？
と言う議題に対して、お買い得ではない、と言う感性を
お持ちのようだったので質問したんだけど、分かりますかね？
もしかして都合が悪かったですか？

仮にそこまで理解ができたら、
・シティタワー品川はお買い得か否か
・不動産にお買い得なしという格言は、消費者にとって正しいか否か
という質問に答えてもらえるだけで良いのだけど。
わざわざ引用してるので、引用元に対する意見なんだよね？

いや、将来は分からないから賃貸だ、と言うのは良いけど、
それでは完全にスレチなので、別スレへどうぞ。

[172: 匿名さん]

>>171
お買い得かどうかはわからない。ってことでしょ。

売って利益が確定して初めてわかること。

[173: 匿名さん]

＞172
＞お買い得かどうかはわからない
＞不動産にお買い得なし
これは同義語ではないよね？
初めから「分からない」って言うなら理解できたけど。

＞売って利益が確定して初めてわかること
だから最初からどのマンションだろうが一緒だと言ってるのに、
やれ定期借地がどうとか、定期借地じゃないマンションは
地震で損壊しても問題無いかのようなうんちくたれちゃうものだからついね･･･。

シティタワー品川については、仮に90㎡で3000万、解体準備金が
70年で1000万程度、管理修繕費は他マンションと一緒なので考慮外、
地代は固定資産税と相殺で考慮外、とした場合、品川駅徒歩10分の
物件に4000万で70年間住めるわけだ。
新幹線も飛行機も、将来的にはリニアもアクセス良いので賃貸も安泰だろうけど。

まぁ何が起きるか分からないから･･･、というのも自由ですけどね。

[174: 匿名さん]

なんていうか、２つのテーマを混ぜて話していると思います。
１．一見お買い得に見える物件の話
２．お買い得な物件は存在するかという話

初めは「世田谷区内戸建て（上野毛？）」の坪単価が安い物件の話。
次に、上記情報だけでは本当に、安い、のかわからないという話。
次に、不動産にお買い得なし、がでて。
シティタワーの話。

１．についていえば、大雑把な情報（アドレス、広さ、駅距離）だけでは、判断できないということ。
２．についていえば、結果的にお買い得だった（損だった）物件は存在するが、事前に知るのは難しいということ。

２．の新築マンションについていえば、傾向として
お買い得→抽選倍率が高く落選者が多かったマンション
損した→なかなか完売しなかった（値引きした）マンション
ではないでしょうか。

[176: 匿名さん]

>>173
どのマンションも一緒だとしたら、
その品川のマンションだけお買い得ということにはならないでしょ。

ただ単に購入時の倍率が高かった、定借なので安かったというだけの話。

自分で矛盾したこと言ってるのに気付いてる？

[177: 匿名さん]

スカイツリー周辺は確実に地価が上がったと言うから、スカイツリー建設発表前に周辺不動産を購入した人は、お買い得だったんじゃない？

[178: 匿名さん]

シティタワー品川にが90㎡で3000万ということは、
そこそこの設備のマンション１戸辺りの建築費は
70㎡位だと3000万円は全然行かないということだよね。

都心周辺のマンションで土地代が坪500万の土地でも、
容積率が500%だったら、１戸辺りの土地代は2000万円強。

都心周辺の70㎡位のマンションは、
普通に適正価格を考えると5000万円は全然いかない筈だよね。


でも、実際はもっと高い物件が沢山ある。
これはデベがボっているのかな？

[179: 匿名さん]

マンションの建設費はそこそこグレードだと坪70万くらいだよ。70平米だと1500万くらい。

マンション用地は面積が大きいので高くなる。普通はまとめて買うと安くなりそうなものだが土地はまとめると高く売れる。ゆえに地上げというものが発生する。

[180: 匿名さん]

定期借地権というように借地権は登記もできる権利なので借地代とは別に権利代金がある。
シティタワー品川のスキームは確かすみふがSPCを作ってそこに東京都が借地権を売却したのではなかったかな。

[181: 匿名さん]

＞176
もう少し分かりやすくないと分からないの？
リスクはどのマンションにもある。それはどれでも一緒。
ただ、地震等の共通のリスクはどれでも一緒だけど、
それを排除した場合に残るのがお買い得かどうかじゃないの？

後にならなきゃ分からないのはどれでも一緒でしょ？
災害等の発生地点が分かってるなら誰も苦労しないよね？
だから後にならないと不動産にお買い得なしと結論付けたいの？
後になれば不動産にお買い得はあるってこと？
それこそ自分の矛盾に気付いてないの？
こじつけたいのだろうけど、格言としての「不動産にお買い得なし」
とは別の意味になってると思うけど？

で、結局不動産にお買い得はあるの？ないの？それとも分からないの？

[182: 匿名さん]

>>181
実際に売ってみるまではわからないって結論出てるじゃん。

だから少なくとも現時点では、売ってもいないシティータワー品川を
「お買い得」だと触れ回ることは正しくないということ。

[183: 匿名さん]

そうそう

[184: 匿名さん]

シティタワー品川って東京都の肝いりで意図的に廉価販売された物件でしょう。
滅多にあるものじゃ無し、比較対象にもならない。
時間軸を考えずに今ある物件でいえば、安いものは何かしら理由があり、良い物件はそれなりに高いもの。
みんなが欲しがるようないい物件なら、安くする必要はないものね。

さて、スレの趣旨に沿って6000万で買うなら、便利な場所では狭い土地しか買えないから
いっそ町田あたりで50坪ほどの土地を買って注文住宅建てる。
狭い住宅が入り組んでるようなところは震災や火事が怖いから、ある程度広々した場所がいいな。

[185: 匿名さん]

意図的に廉価販売？

もし本当なら不当廉売で独占禁止法違反ですが。

[186: 匿名さん]

とりあえずオールアバウトに出てた記事だけど

「都心居住が実現できる価格で登場
シティタワー品川

タワーマンションが立ち並ぶ港区港南エリアの中でも、存在感のあるフォルム
シティタワー品川(山手線品川駅　総戸数828戸　住友不動産）の一般公開が、7月31日からスタートし、最初の2日間で約1,000件近くの資料請求があるなどかなりの注目を集めています。

当プロジェクトは、東京を活力と魅力にあふれた都市として再生するため、都心居住の推進、少子・高齢化対策等を目的として、東京都所有の敷地を賃貸し、定期借地権マンションとして分譲するものです（期間は72年間）。

廉価で快適な都心居住を実現する為に、東京都が募集した企画コンペの中から選ばれたプランであり、価格設定にも上限が設けられています。」

こういう、昔の物件を云々するのは無意味だと思いつつ184の補足まで。

[188: 住まいに詳しすぎる人]

世田谷区尾山台おすすめ。
お手頃な物件けっこうある。
田園調布と等々力と奥沢と自由が丘に囲まれてるからロケーションばっちり。
http://www.setagaya-style.jp/oyamadai/list_bukken.php


古家付きでもインターネットで安く簡単に解体依頼できるから全く問題なし。
解体工事などのキーワードで検索すれば解体業者なんて簡単に見つかる

古家付き物件の方が業者の手が入っていないので割安に購入できる可能性高い。

逆に、更地を購入する場合、不動産業者や開発業者の手間が入ってしまっているので
土地代金に人件費がオンされてしまうことも多い。



戸建のメリットは高級住宅街に限って言うと、高級住宅街に居住することが世間体や信頼感に繋がります。
このため、就職や結婚や仕事に有利に働くことが多いです。
就職や仕事や結婚で有利に働けば、それだけで元がとれてしまうのはわかりますよね？
この点は、学歴と類似するので説明はいらないでしょう。

こういった高級住宅街の戸建てのメリットを考えると、
高級住宅街の戸建ては決して高い買い物ではないことがわかる
でしょう。
イニシャルコストの数千万円の差額などすぐに元がとれてしまうのです。

[189: いつか買いたいさん]

郊外のリスクが紹介されてて参考になります。

　　「東京は郊外から消滅する！？」　

で、検索してみてくださいね。

[190: 入居済み住民さん]

資産価値重視なら

場所：都区内又は武蔵野市の江戸時代に既に陸地だった場所
土地：周囲が全て公道で区画されている
建物：新耐震基準（建築基準法の昭和56年改正）を満たしたマンション

の全てを満たしている物件がいいと思います。

趣味を優先するなら、スレ主様のお好きな場所にお好きな家をお建てになればよいかと思います。

[191: 匿名さん]

まあ
6000万じゃその中でまともな物件が選べないけどね。

[192: 匿名さん]

>>188さんのお勧めサイトの物件、土地だけで６０００万越えだし、
そこに建物たてるとなると・・・
予算６０００万以内って条件からはかなり外れてるよね。

６０００万以内だと
多摩方面（はるひ野とか）はどうだろ？
消滅するかな？

[193: 匿名さん]

野村不動産の建て売り、
埼玉の志木、福岡、
千葉のなんとかが丘とかなら買えたような
埼玉にも福岡があるの初めて知ったよ

[194: 匿名さん]

うーん…私、23区南部に駅徒歩10分以内75平米木造3階建て4LDK述べ床110平米駐車場ありを購入しました。
総額6300万のミニ戸建（笑）でしたが満足しています。
6000万なら世田谷でも京王、小田急沿線で30坪位3LDK以上駅徒歩15分以内駐車場付きで結構選べる物件沢山ありますよ。
ほんの一例、八幡山辺り
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=020&nc...
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=020&nc...
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=020&nc...
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=020&nc...
徒歩20分まで伸ばせばもっと広くて安い建売がいっぱいあります。

[195: 匿名さん]

個人の価値観だから好き好きだと思うけど、
そんな狭くてちゃちな建て売りに住むなら、
マンションにするかな。
もしくは、都内は諦めて駅近の戸建にするか。

ちなみに、
リンク先の戸建見てると、この掲示板でマンションさんが戸建ての設備はショボいと言うのが良く分かった。
マンションさんは、こーゆう戸建を見て言ってるんだね。

[196: 匿名さん]

建売だから設備や質が低いのは当然
立地や面積をとった場合そうならざるを得ないでしょう
何を優先するかの問題です

[197: 匿名さん]

>建売だから設備や質が低いのは当然
違うなぁ。
建て売りもピンキリ。
建て売りだからじゃなくて、キリだからでしょ。

[198: 匿名さん]

そもそも、
>立地や面積をとった場合そうならざるを得ないでしょう
上の候補に立地や面積を取ったのは無いじゃないか…

[199: 匿名さん]

子育て世帯なら、杉並区の駅徒歩10～15分くらいの閑静な低層住宅地に戸建てを買うのがいいかも。
練馬区、世田谷区でもいいけど、保育園の待機児童数を考えるなら杉並区がベター。
6000万円なら建売じゃないと厳しそうだけど。

[200: 匿名さん]

23区南部に駅徒歩10分以内75平米木造3階建て4LDK述べ床110平米駐車場あり
は、立地と面積をとって他を犠牲にしていると思うんだけど
違うの？

[201: らんぐ]

それぞれの限られた条件で、マスターベーションを行った跡地の掃除をするのはつらいデス。

[202: 匿名]

>>200
犠牲の度合いは共同住宅以下かと

[203: 匿名]

>197
そうは言っても建売は見えないところでどこまで手を抜いているかわからない。仮に見た目の設備のグレードがよくても。

[204: 匿名さん]

建売に質を求めちゃだめでしょう
立地と床面積を確保して、できるだけ価格を抑えてつくられるものだから

[205: 匿名さん]

>>204
ちょっと違う。
他の現場と同じ材料を大量発注して原材料コストを下げるのが建売りの基本的な稼ぎ方。

注文だろうが建売りだろうが、目に見えない所で手抜きされるリスクは同じですよ。
注文主さんが自分で毎日現場を見張っているのなら別ですが。

[206: 匿名さん]

大量発注するといってもハウスメーカーほどではない
建売は工期や人件費などについても極度におさえている
現場を見ればわかる

[207: 匿名さん]

＞大量発注するといってもハウスメーカーほどではない

は？ハウスメーカーはグレードに応じて材料を使い分けるんだが。
本当に何も知らないんだな。

[208: 匿名さん]

グレード別に大量発注

[209: 匿名さん]

そんなの注文じゃなくてただの規格住宅だろ。

[210: 匿名さん]

その通りハウスメーカーは規格住宅

[211: 匿名さん]

規格住宅！まさにその通り。
ランチセットはいやだから単品メニューを組み合わせました的な。

[212: 匿名さん]

何言ってんだか。まさか大工が一品一品手彫りする訳じゃあるまいし。
HM何でも要望に応じてやるに決まってるじゃない。金ない人の単なる僻みにしか思えないぞ。

[213: 匿名さん]

ハウスメーカーの住宅見てるとレゴを思い出すよ
規格の中で自由にやっているつもり

[214: 匿名さん]

と
レゴも買えないけど呟いてみたか

[216: 匿名さん]

都内に6000万じゃ住みたいところに住めないよ。ちゃんちゃん

[218: 買い換え検討中]

6000万以下で、土地建物共に30坪以上の条件で、世田谷区内の中古戸建て買って、いずれ建替えが良いかな？とレインズ眺めてます。

[219: 匿名さん]

世田谷区もピンきりだからねぇ
世田谷線とか安いけど、下町と同じ臭いがするよね

[220: 匿名さん]

大阪市長叩き記事で有名になったけど、
相場より明らかに安い地域はちゃんと地歴も調べた方が良いよ
過去に差別受けてた地域かもしれないから

[221: 匿名さん]

ここは都内のスレだからね

[222: 匿名さん]

レゴ住宅でもいいもんですよ。ただのお仕着せよりは。

[223: 匿名さん]

≫221
都内にもあるけど。。。

[224: 匿名さん]

東京都内でかつては有名だった某被差別地区は、今ではオフィス街に埋もれていますね。
他の被差別地区も、他県からの移住者の影響で跡形もなくなっている場所がほとんどです。

差別を訴えることで金を稼いでいる人達には困った状況なのかもしれません。

[225: 匿名]

貿易センターの裏手あたりなら船の上なんで安いよ

[226: 匿名さん]

都内は無理

[227: 匿名さん]

世田谷区内、大井町沿線の駅からの距離を１５分まで広げて、
２階建て戸建を探すかな。徒歩距離があっても、バス便が
複数あって便利なら検討したい。

[228: 匿名さん]

郊外ですけれどよほど地盤が悪かったり形状のおかしな土地でないかぎりは、駅徒歩15分以内だと坪120～200近くしますよ。
建ぺい率も40%とかが多いので6000万ではそんなにいい戸建ては建ちません。
建坪80～90平米の建て売りが大体5000万円台なので。。。

23区でもあまり品格のない地域は
センスのないペンシルハウスが建ち並んでいたりしますが、
土地が坪100ちょっとって、下町とか練馬区とか蒲田あたりの汚い県境の土地ですか？
それでも区にこだわる人って、地方出なのかしら？

[229: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

リセールのいいタワマンだね
6000万はかなり勉強が必要

[230: 匿名]

>>228

3年も前のレスにわざわざご苦労様。

[231: 匿名さん]

6000万なら中古戸建て購入が1番いいと思う。誰も読んでないだろうけど。

[232: 匿名]

3か月前の誰にモノ申す？

[233: 匿名さん]

>>232
231だけど、だから誰も読んでないだろうけど。と付けました。まあ独り言です。

[234: 匿名さん]

上物は坪60万で普通の家なら建ちますよ。どんだけ上見てるのか知りませんが。

[235: 匿名さん]

90平米、27坪の土地に50/100で27坪の上物で計算してみる。

坪60万の上物が27坪で1620万、予算6000万としなら6000-1620=4360万が土地代。27坪で割ると坪162万。予算6000万あったら世田谷区西部や練馬区の駅徒歩10分圏に充分建つね。見栄張らないで予算さらに下げて調布市や狛江市でもいいんじゃない。

[236: 匿名さん]

>>235
30坪5000万以内で土地探してるんですがなかなか難しい。4000万前半で土地見つけるより、6000万中古の方がが見つけやすそう。

[237: 匿名さん]

6000万なら、ターミナル駅から10分程度の駅徒歩5分以内のマンションかな？
6000万あれば70平米前半～中盤なら行けそう。

このぐらいの予算なら戸建てより駅近くに住めそう。
もう2000万円出るなら戸建ても悩ましいけど・・・

[238: 匿名さん]

戸建は庭が無いとね〜〜
犬が走れるくらいの

[239: 匿名さん]

マンションの三重苦はパスです。

[240: 匿名]

>>238

このスレに来る必要なし。

[241: 匿名さん]

三重苦って何？

[242: 匿名さん]

騒音
タバコ
自転車

[243: 匿名さん]

>242

自転車は何が苦なのかわからんが、他の2つは戸建てのほうがひどい。

・騒音：戸建ては外壁が薄い（大体15センチぐらい、マンションは安めの物件でも23センチぐらいはある）
・タバコ：マンションは規約で禁止されてるから注意はできる。戸建ては隣の屋外喫煙を止めるすべすら無い。

[244: 匿名さん]

止める術が無いって、迷惑してますって注意すりゃいいじゃんw
アホ？

[245: 匿名さん]

マンションさん、元気で何より　（＾－＾）

[246: 匿名さん]

戸建ての方が騒音が酷いというのはあり得ない。幹線道路とか線路沿いかな？

[247: 匿名]

6000万でマンション買えなんて罰ゲームですか

[248: 匿名さん]

喫煙者からするとマンションは面倒だろうな。敷地外に行かないと吸えないから。自分はそうしててもベランダで吸うやつはいるが。

[249: 匿名さん]

6000万で戸建を建てるには上物はいくらくらい?
800万
2000万

[250: 近所]

6000万か…
マンションも戸建も郊外決定だな。
マンションは狭いだろうし、戸建は掘建小屋だな。

[251: 匿名さん]

>248

反社会的な趣味（喫煙・大音量での音楽鑑賞・大量のゴミの収集など）を持つ人は戸建てのほうが向いていますよ。
所有権は強いから、どんなに無茶をしても咎められることはありません。

[252: 匿名さん]

最近は喫煙者は戸建て1択でしょうね。

[253: 匿名さん]

>>249

標準的な建売りくらいの家だと坪50万もあれば建つよ。もっと豪華な家が良ければお好きにしたらいいと思うが。

[254: 匿名さん]

６０００万なら都内は諦める、がＦＡじゃない？
人も呼べないショボい物件買ったって意味が無い。

[255: 匿名さん]

＞＞254

んじゃ、あんたはバイバイ。

[256: 匿名さん]

現実問題、都内に6000万縛りの物件なら千葉埼玉が比較対象になるからなぁ。

なんとしてでも住所に東京都って書きたい！っていう維持しか都内に買う理由が無い…

[257: 匿名さん]

6000万あれば世田谷の西の方か練馬に30坪の戸建ては買えます。

[258: 匿名さん]

>>257
買えるところと住みたいところは違うでしょう。
練馬なら千葉の西側でもう少し上級な物件を選ぶかな。

[259: 匿名さん]

そりゃそうだ。世田谷で８０００万以下で探してもむなしくなるだけ。千葉ならいいとこ住める。

[260: 匿名さん]

東京出身者は、千葉や埼玉には結構抵抗があるよ。神奈川は場所によっていいとは思うけど。