【都内限定】6000万円の予算ならどこにどんな物件を買う･建てる？

[スレ主]

マンションと戸建との比較はどこのスレッドでも盛り上がる話題ですが、
場所や予算、広さや家族構成を変えて戸建を推したりマンションを推したりする人が多く、議論にならないのも事実。

ここでは、先に場所【都内限定】、予算【6000万以内】、および年収【1000万前後】を限定します。
頭金は1割程度、両親との同居･援助はナシ、子供2人の教育費は中学ごろから私立を検討するレベルでお考えください。

絞り込みすぎかもしれませんが、上記条件に当てはまらない方でも、
あくまでこれらの条件を想定した上で議論に参加いただければと思います。

たとえば、6000万で戸建を考えるなら郊外の注文住宅でガレージもつけちゃう？
あるいは都心近くの建売狭小住宅でコストパフォーマンス、利便性重視？
都内に6000万の新築マンション、駅近で車のない生活？
または郊外の中古マンション、平置き駐車場付きで車と家を確保しつつラニングコスト低減？

あくまで限定条件の中でメリット･デメリットを議論する場であり、
根本的に集合住宅に住めない戸建派の方や、一階に住むことが不可能なマンション派の方などはご遠慮願います。

[161: 匿名さん]

＞シティタワー品川

地代は月々いくらくらいですか？

[162: 匿名さん]

シティータワー品川の借地権残存期間が３５年を切ったあたりの最低取引価格はおそらく８０平米で１８００万くらいと予想。

根拠は家賃１５万で貸した場合、単純利回り１０％で計算した収益還元価格。

なお家賃１５万は港区の生活保護における家賃上限額で設定。
港区なら利回り７％でもいいと思うが地代もあるのでね。

なので来年中古が出て買うのであれば購入価格から１８００万
を引いた額が最大償却額とみて判断するとよいと思うよ。

[163: 匿名さん]

>>161

広さによるけど１．５万前後。
その代わり土地の固定資産税がかからないけどね。

[164: 匿名]

＞最初の20年間、恩恵を受けられるのが（ほぼ）約束されている物件なんて他にあるの？
＞他の定期借地マンションは大体50年。シティタワー品川は70年だし。

誰も約束なんてしてないけど。20年後のことなんて誰もわかんないでしょ。

＞そりゃマンションならどこでも一緒でしょうに･･･。

定借マンションは期限が来れば建物を取り壊して土地を明け渡すのが義務。
一般の敷地権マンションよりは値下がりスピードが早いよ。

[165: 匿名さん]

シティタワー品川がお買い得じゃないと言い張るなら
確かに不動産にお買い得なしだよ（笑）

ま、ぼんやりしている人っているからね。

[166: 匿名さん]

>広さによるけど１．５万前後。
>その代わり土地の固定資産税がかからないけどね。

なるほど～
いいですね。

[167: 匿名さん]

＞164
＞定借マンションは期限が来れば建物を取り壊して土地を明け渡すのが義務。
＞一般の敷地権マンションよりは値下がりスピードが早いよ。
だからシティタワー品川はお買い得ではないと言いたいの？

＞20年後のことなんて誰もわかんないでしょ。
だからお買い得の不動産なんて存在しないと言いたいの？

＞165の言うとおりだと思うけどね。
まぁ格言どおり、
＞不動産にお買い得なし
に恭順するも良し。

[168: 匿名さん]

＞だからシティタワー品川はお買い得ではないと言いたいの？
＞だからお買い得の不動産なんて存在しないと言いたいの？

典型的な議論のすり替え方法です。みなさん見習いましょう。

[169: 匿名さん]

持ち家だけど、賃貸かわ良いと思うこの頃。

[170: 匿名さん]

シティタワー品川の例を出したのは私ですが、エンドにはお買い得物件はあっても実際取得するのは困難だという例で出しました。

[171: 匿名さん]

＞168
いや、申し訳ない。みんなが何を話しているか分からなかったんだね。

＞不動産にお買い得なし
に対して、例えばシティタワー品川はお買い得ではないか？
と言う議題に対して、お買い得ではない、と言う感性を
お持ちのようだったので質問したんだけど、分かりますかね？
もしかして都合が悪かったですか？

仮にそこまで理解ができたら、
・シティタワー品川はお買い得か否か
・不動産にお買い得なしという格言は、消費者にとって正しいか否か
という質問に答えてもらえるだけで良いのだけど。
わざわざ引用してるので、引用元に対する意見なんだよね？

いや、将来は分からないから賃貸だ、と言うのは良いけど、
それでは完全にスレチなので、別スレへどうぞ。

[172: 匿名さん]

>>171
お買い得かどうかはわからない。ってことでしょ。

売って利益が確定して初めてわかること。

[173: 匿名さん]

＞172
＞お買い得かどうかはわからない
＞不動産にお買い得なし
これは同義語ではないよね？
初めから「分からない」って言うなら理解できたけど。

＞売って利益が確定して初めてわかること
だから最初からどのマンションだろうが一緒だと言ってるのに、
やれ定期借地がどうとか、定期借地じゃないマンションは
地震で損壊しても問題無いかのようなうんちくたれちゃうものだからついね･･･。

シティタワー品川については、仮に90㎡で3000万、解体準備金が
70年で1000万程度、管理修繕費は他マンションと一緒なので考慮外、
地代は固定資産税と相殺で考慮外、とした場合、品川駅徒歩10分の
物件に4000万で70年間住めるわけだ。
新幹線も飛行機も、将来的にはリニアもアクセス良いので賃貸も安泰だろうけど。

まぁ何が起きるか分からないから･･･、というのも自由ですけどね。

[174: 匿名さん]

なんていうか、２つのテーマを混ぜて話していると思います。
１．一見お買い得に見える物件の話
２．お買い得な物件は存在するかという話

初めは「世田谷区内戸建て（上野毛？）」の坪単価が安い物件の話。
次に、上記情報だけでは本当に、安い、のかわからないという話。
次に、不動産にお買い得なし、がでて。
シティタワーの話。

１．についていえば、大雑把な情報（アドレス、広さ、駅距離）だけでは、判断できないということ。
２．についていえば、結果的にお買い得だった（損だった）物件は存在するが、事前に知るのは難しいということ。

２．の新築マンションについていえば、傾向として
お買い得→抽選倍率が高く落選者が多かったマンション
損した→なかなか完売しなかった（値引きした）マンション
ではないでしょうか。

[176: 匿名さん]

>>173
どのマンションも一緒だとしたら、
その品川のマンションだけお買い得ということにはならないでしょ。

ただ単に購入時の倍率が高かった、定借なので安かったというだけの話。

自分で矛盾したこと言ってるのに気付いてる？

[177: 匿名さん]

スカイツリー周辺は確実に地価が上がったと言うから、スカイツリー建設発表前に周辺不動産を購入した人は、お買い得だったんじゃない？

[178: 匿名さん]

シティタワー品川にが90㎡で3000万ということは、
そこそこの設備のマンション１戸辺りの建築費は
70㎡位だと3000万円は全然行かないということだよね。

都心周辺のマンションで土地代が坪500万の土地でも、
容積率が500%だったら、１戸辺りの土地代は2000万円強。

都心周辺の70㎡位のマンションは、
普通に適正価格を考えると5000万円は全然いかない筈だよね。


でも、実際はもっと高い物件が沢山ある。
これはデベがボっているのかな？

[179: 匿名さん]

マンションの建設費はそこそこグレードだと坪70万くらいだよ。70平米だと1500万くらい。

マンション用地は面積が大きいので高くなる。普通はまとめて買うと安くなりそうなものだが土地はまとめると高く売れる。ゆえに地上げというものが発生する。

[180: 匿名さん]

定期借地権というように借地権は登記もできる権利なので借地代とは別に権利代金がある。
シティタワー品川のスキームは確かすみふがSPCを作ってそこに東京都が借地権を売却したのではなかったかな。