【都内限定】6000万円の予算ならどこにどんな物件を買う･建てる？

[スレ主]

マンションと戸建との比較はどこのスレッドでも盛り上がる話題ですが、
場所や予算、広さや家族構成を変えて戸建を推したりマンションを推したりする人が多く、議論にならないのも事実。

ここでは、先に場所【都内限定】、予算【6000万以内】、および年収【1000万前後】を限定します。
頭金は1割程度、両親との同居･援助はナシ、子供2人の教育費は中学ごろから私立を検討するレベルでお考えください。

絞り込みすぎかもしれませんが、上記条件に当てはまらない方でも、
あくまでこれらの条件を想定した上で議論に参加いただければと思います。

たとえば、6000万で戸建を考えるなら郊外の注文住宅でガレージもつけちゃう？
あるいは都心近くの建売狭小住宅でコストパフォーマンス、利便性重視？
都内に6000万の新築マンション、駅近で車のない生活？
または郊外の中古マンション、平置き駐車場付きで車と家を確保しつつラニングコスト低減？

あくまで限定条件の中でメリット･デメリットを議論する場であり、
根本的に集合住宅に住めない戸建派の方や、一階に住むことが不可能なマンション派の方などはご遠慮願います。

[129: 匿名さん]

＞127さん
126ですが、都下は検討する間もなく良い土地が見つかったので契約に至りました。
もっと区内の土地探しに苦労していたら都下も検討したと思います。
タイミングが良かっただけだと思います。

[130: 匿名さん]

>128

>6000万あれば都心で戸建て（土地50m2などの狭小ではない）も買える気がする。

都心は殆ど容積率が高い商業地域なので、値段的にも無理だと思うし、
戸建で住もうと思うところでは無いでしょう。

世田谷あたりの第一種低層地域だと安くても坪200万前後です。
低層地域なので、100㎡程度の床面積の家を建てるには、
土地は35坪くらい必要なので、土地代だけでも7000万円くらいします。

区内だと、杉並、中野辺りの比較的住環境が良いところで坪150万弱で買える場合があります。
都下だと三鷹あたりもそんな感じですね。
6000万だと、その辺りで30-35坪くらいの土地で
100㎡程度の安めの建物を建てるのがやっとでしょう。

でも、住環境は都心よりも、この辺の方が良いですよね。

[131: 匿名さん]

駅から遠い立地が多い第一種低層地域にこだわる必要があるの？
商業地域はさすがに勘弁だけど、住居地域であればそこまでひどい住環境とは思わないけど。

そもそも、マンション購入を考えている人が多いこのスレで、
第一種低層地域の戸建ての住環境は求める必要がない気がする。
予算6000万円の上限も決まっての議論なわけだし。

[132: 匿名]

128さん
まさにこの予算で区内(西側)で注文住宅用の土地を探してますが、かなり厳しいですよ。
狭小建て売りでやっとくらいです。

[133: 匿名さん]

>世田谷あたりの第一種低層地域だと安くても坪200万前後です

おいおい

マジかよ

そんな強気かよ

中町で良ければ　坪180で　売リたいよ　徒歩10以内だぞ　上野毛駅

仕入れ価格は教えないが・・・

[134: 匿名さん]

区内（世田谷区内）どこでもよければ、ね。
一戸建てもマンションも、区内、駅距離、広さ、全て満たすことも可能です。
但し、それ以外を求めなければですが。
不動産にお買い得なし、です。

[135: 匿名さん]

>134
同意。

[136: 匿名さん]

＞不動産にお買い得なし、です
この格言自体は知っていますが、個人的には少々疑問なんですよね。
分かりやすくいうと、今同価格で購入する二つの物件があったとして、
10年後の価格はたぶん同じではないですよね？

また、都内で2004年前後に不動産を購入した人は、ほとんどの人が
お買い得だったと言えるのでは？
2007年に購入した人は、ほとんどの人が割高で買ったといえるのでは？

同じように、マンションの需要がなくなるから、と言う理由で
将来の建て替えを想定しつつ建売を買う、少子化が進むから少し狭い
マンションも将来的に需要がある、というのも将来の資産性に繋がるのでは？

＞不動産にお買い得なし
私は、どんな不人気な物件でも不動産屋が売りたいがための営業トークだと
思ってるんですけどね。
本当のお買い得な物件はこんなこと言わなくても売れるしね。

[137: 匿名さん]

おれの　仕入れ価格が　お買い得なんだよね

誰か　買わないかな？

60坪の角地

[138: 匿名さん]

＞137さん
不動産屋さんに相談すれば、すぐに食いついてくれるんじゃないでしょうか？
売れると思いますよ。

[139: 匿名さん]

相談っていうか>>137は不動産屋でしょ？

[140: 匿名さん]

うん　業界人　再開発の

[141: 匿名さん]

売れないんなら、価値が無いんだな

[142: 匿名さん]

確かに買い手が居ないなら仕入れ値がお買い得ではなかったか、
欲張りすぎているってことだしね。

[143: 匿名さん]

利益数千万だからね

欲張ってま～す

[144: 匿名さん]

半分欲しい。150でどないだ？

[145: 匿名さん]

ま～な　妥当だよな　気持ちわかるが

路線価以下だから却下

[146: 匿名さん]

路線価以下は承知だがなんせ６０００万しかないからな。

[147: 匿名さん]

＞136
例えば、３年前は「３年後（つまり今）絶対金利は上がる」と言われていました。現実はこの通り。

つまり、先は読めないからね。
お買い得だった物件、はあるけど、よめないよ。

[148: 匿名さん]

最近業者まわりしているけどね

世田谷でも5500万以上する建売だと　なかなか　売れないんだってな事言っていたよ

50％/100％で敷地の限度80㎡だと　住むの最高でもね

坪200万で売れたら　神だな？

まぁ　ゆっくり　待つよ

[149: 匿名さん]

↑もう無理な気がする。
東京には悪いイメージがつき過ぎた。
大学すら今年は関西人気。

[150: 匿名さん]

だから物件によるんじゃないかな。
戸建てもマンションも。
下手な区内よりたぶんまともな都下の方が売れると思いますよ。
アドレスは重要だけど、アドレスだけの物件はマズいよね。例えば大型幹線沿いとか。世田谷っていってもね。

[151: 匿名]

>>148
戸建てで80平米じゃ狭過ぎるでしょ。

[152: 匿名さん]

＞147
読めない、というだけで、イコール
＞不動産にお買い得なし
てことにはなら無いよね？実際はある（あった）ということだから。

そもそも先は誰も読めないのだから
＞３年前は「３年後（つまり今）絶対金利は上がる」
っていうこと自体が営業トークでしかないってことだし。

まぁお買い得かどうかは将来の経済情勢に大きく左右され、
「運」に影響される割合が一番高いだろうと思いますが、今ここで言われている
アドレス、環境、居住形態によっても将来の資産価値（お買い得か否か）は
結構変わってくると思いますけどね。

それもどうせ読めないのだから
＞不動産にお買い得なし
と言うならそれはそれで否定はしませんが。

[153: 匿名さん]

お買い得はあるよ。
というか不動産ほど価格と価値のギャップが大きいものはない。
エンドが普通に購入できる物件にそんなものはないけどね。
あったとしても競争率が超高い（例：シティタワー品川）

エンドにチャンスがあるとすれば中古。

[154: 匿名]

シティータワー品川ってあなた、定借マンションでしょ・・・。

みんな安いからといって定借の本当のリスクを理解しないで飛びつくから・・・。

[155: 匿名さん]

それでもお買い得。
５年住んで分譲価格以上で売却可能。
つまり出口戦略による。

[156: 匿名さん]

不動産で得するためには

①チャンスを逃さず買う
②チャンスを逃さず売る

この２点が肝要。みんな①はがんばるんだけど②は難しい。
自宅だと売ったら引っ越さないいけないし、賃貸に出して
いたら賃貸人を追い出す必要もある。あと残債があると
損切りも難しい。

[157: 匿名さん]

シティータワー品川、絶対的にお買い得だったよね。
私も抽選に参加しましたが、残念ながら10番手くらいだった。
南向き90㎡弱で3000万弱だったかな。
投資と割り切ってれば北向きもありだったけど、結局北向きも
同じくらいの倍率だったな。

定期借地と言うことを勘案しても5年後には間違いなく買値を超えて売れるでしょうね。
賃貸に出しても、逆に定期借地というほうが都合良いだろうし。
と言っても解体は70年後だったかな？

ただ、それまで住もうが貸そうが売ろうが相続させようが、
何をやってもお買い得だった物件だと思うね。

[158: 匿名さん]

シティタワー品川来年８月に５年縛りが解けるのでマーケットに
どっと出てくるでしょう。中古の相場がどう落ち着くのか興味
あります。周辺の分譲タワマンの中古相場もそれなりに影響を
受けるでしょうね。相場があれる可能性があるときはチャンス
がありますよ。

相場が動くときは「高値つかみ」、「安く売りすぎた」など
それぞれ疑心暗鬼ですかね。

[159: 匿名]

>>157
最初の低コストの恩恵を受けられるのはせいぜい最初の20年くらいでしょ。
それを超えるとババの押し付け合いになって一気に取引価格が落ちる可能性が高い。

東京で大震災が起こって想定外の修繕費が発生したりすれば、その時期はもっと早まるだろうね。

[160: 匿名さん]

＞159
＞最初の低コストの恩恵を受けられるのはせいぜい最初の20年くらいでしょ
最初の20年間、恩恵を受けられるのが（ほぼ）約束されている物件なんて他にあるの？
他の定期借地マンションは大体50年。シティタワー品川は70年だし。

＞それを超えるとババの押し付け合いになって一気に取引価格が落ちる可能性が高い。
＞東京で大震災が起こって想定外の修繕費が発生したりすれば、その時期はもっと早まるだろうね。
そりゃマンションならどこでも一緒でしょうに･･･。

だから戸建ての方が良いと言いたいの？

[161: 匿名さん]

＞シティタワー品川

地代は月々いくらくらいですか？

[162: 匿名さん]

シティータワー品川の借地権残存期間が３５年を切ったあたりの最低取引価格はおそらく８０平米で１８００万くらいと予想。

根拠は家賃１５万で貸した場合、単純利回り１０％で計算した収益還元価格。

なお家賃１５万は港区の生活保護における家賃上限額で設定。
港区なら利回り７％でもいいと思うが地代もあるのでね。

なので来年中古が出て買うのであれば購入価格から１８００万
を引いた額が最大償却額とみて判断するとよいと思うよ。

[163: 匿名さん]

>>161

広さによるけど１．５万前後。
その代わり土地の固定資産税がかからないけどね。

[164: 匿名]

＞最初の20年間、恩恵を受けられるのが（ほぼ）約束されている物件なんて他にあるの？
＞他の定期借地マンションは大体50年。シティタワー品川は70年だし。

誰も約束なんてしてないけど。20年後のことなんて誰もわかんないでしょ。

＞そりゃマンションならどこでも一緒でしょうに･･･。

定借マンションは期限が来れば建物を取り壊して土地を明け渡すのが義務。
一般の敷地権マンションよりは値下がりスピードが早いよ。

[165: 匿名さん]

シティタワー品川がお買い得じゃないと言い張るなら
確かに不動産にお買い得なしだよ（笑）

ま、ぼんやりしている人っているからね。

[166: 匿名さん]

>広さによるけど１．５万前後。
>その代わり土地の固定資産税がかからないけどね。

なるほど～
いいですね。

[167: 匿名さん]

＞164
＞定借マンションは期限が来れば建物を取り壊して土地を明け渡すのが義務。
＞一般の敷地権マンションよりは値下がりスピードが早いよ。
だからシティタワー品川はお買い得ではないと言いたいの？

＞20年後のことなんて誰もわかんないでしょ。
だからお買い得の不動産なんて存在しないと言いたいの？

＞165の言うとおりだと思うけどね。
まぁ格言どおり、
＞不動産にお買い得なし
に恭順するも良し。

[168: 匿名さん]

＞だからシティタワー品川はお買い得ではないと言いたいの？
＞だからお買い得の不動産なんて存在しないと言いたいの？

典型的な議論のすり替え方法です。みなさん見習いましょう。

[169: 匿名さん]

持ち家だけど、賃貸かわ良いと思うこの頃。

[170: 匿名さん]

シティタワー品川の例を出したのは私ですが、エンドにはお買い得物件はあっても実際取得するのは困難だという例で出しました。

[171: 匿名さん]

＞168
いや、申し訳ない。みんなが何を話しているか分からなかったんだね。

＞不動産にお買い得なし
に対して、例えばシティタワー品川はお買い得ではないか？
と言う議題に対して、お買い得ではない、と言う感性を
お持ちのようだったので質問したんだけど、分かりますかね？
もしかして都合が悪かったですか？

仮にそこまで理解ができたら、
・シティタワー品川はお買い得か否か
・不動産にお買い得なしという格言は、消費者にとって正しいか否か
という質問に答えてもらえるだけで良いのだけど。
わざわざ引用してるので、引用元に対する意見なんだよね？

いや、将来は分からないから賃貸だ、と言うのは良いけど、
それでは完全にスレチなので、別スレへどうぞ。

[172: 匿名さん]

>>171
お買い得かどうかはわからない。ってことでしょ。

売って利益が確定して初めてわかること。

[173: 匿名さん]

＞172
＞お買い得かどうかはわからない
＞不動産にお買い得なし
これは同義語ではないよね？
初めから「分からない」って言うなら理解できたけど。

＞売って利益が確定して初めてわかること
だから最初からどのマンションだろうが一緒だと言ってるのに、
やれ定期借地がどうとか、定期借地じゃないマンションは
地震で損壊しても問題無いかのようなうんちくたれちゃうものだからついね･･･。

シティタワー品川については、仮に90㎡で3000万、解体準備金が
70年で1000万程度、管理修繕費は他マンションと一緒なので考慮外、
地代は固定資産税と相殺で考慮外、とした場合、品川駅徒歩10分の
物件に4000万で70年間住めるわけだ。
新幹線も飛行機も、将来的にはリニアもアクセス良いので賃貸も安泰だろうけど。

まぁ何が起きるか分からないから･･･、というのも自由ですけどね。

[174: 匿名さん]

なんていうか、２つのテーマを混ぜて話していると思います。
１．一見お買い得に見える物件の話
２．お買い得な物件は存在するかという話

初めは「世田谷区内戸建て（上野毛？）」の坪単価が安い物件の話。
次に、上記情報だけでは本当に、安い、のかわからないという話。
次に、不動産にお買い得なし、がでて。
シティタワーの話。

１．についていえば、大雑把な情報（アドレス、広さ、駅距離）だけでは、判断できないということ。
２．についていえば、結果的にお買い得だった（損だった）物件は存在するが、事前に知るのは難しいということ。

２．の新築マンションについていえば、傾向として
お買い得→抽選倍率が高く落選者が多かったマンション
損した→なかなか完売しなかった（値引きした）マンション
ではないでしょうか。

[176: 匿名さん]

>>173
どのマンションも一緒だとしたら、
その品川のマンションだけお買い得ということにはならないでしょ。

ただ単に購入時の倍率が高かった、定借なので安かったというだけの話。

自分で矛盾したこと言ってるのに気付いてる？

[177: 匿名さん]

スカイツリー周辺は確実に地価が上がったと言うから、スカイツリー建設発表前に周辺不動産を購入した人は、お買い得だったんじゃない？

[178: 匿名さん]

シティタワー品川にが90㎡で3000万ということは、
そこそこの設備のマンション１戸辺りの建築費は
70㎡位だと3000万円は全然行かないということだよね。

都心周辺のマンションで土地代が坪500万の土地でも、
容積率が500%だったら、１戸辺りの土地代は2000万円強。

都心周辺の70㎡位のマンションは、
普通に適正価格を考えると5000万円は全然いかない筈だよね。


でも、実際はもっと高い物件が沢山ある。
これはデベがボっているのかな？