盛り土をした土地、寝かせたほうがいい？

[ぽん]

新築用に土地を購入しました。この土地は以前田んぼだったようで、盛り土をして造成されています。農地の時に契約し、その後宅地に地目変更したので、なるべく早く家を建ててくれ。。と不動産屋さんからは言われています。
でも、周りの人からは「最低でも１年くらい寝かせてからじゃないと、沈下するよ」と言われます。軟弱地盤であれば、あるなりに地盤調査後に地盤改良してくれるとは思うのですが、やはり一年以上寝かせてからのほうが安心かな。。と思って心配です。みなさんの意見を聞かせてください♪

[2: 匿名さん]

できればその方が安心なのでは・・・
どのくらい盛り土したのか分かりませんが・・・

[3: 匿名さん]

地盤改良は必須と思われ。
あとは杭うっとくだね。

[4: かかし]

通常、埋め立てた田をそのまま宅地に地目変更は出来ないのでは？
ぼんさんは、ご自分で土地謄本を見て、宅地であることを確認してますか？
家を建てるのをせかせる不動産屋が、ちょっと胡散臭いなあ。

まあ、家を建てるのに支障ない土地だと仮定しても、
私ならやっぱり１年ぐらいは寝かしますね。
これからの梅雨時期の長雨や、夏の暑さ・冬の雪など、
四季の一通りの事象を経験させたいですね。
柱状改良や鋼管杭を打っても、それは建物の直下ですから、
周りの土地は沈みますよ。

[5: ますたる]

しばらく放置することをすすめます。かかしさんのいうとおり、不動産屋も胡散臭いし。
農転が確実にされているか確認ください。
沈下についても、最低1年は置いたほうが良いでしょう。
盛土高にもよりますが、

①盛土材の状況（圧密具合、排水具合、転圧具合など）
②盛土下の原地盤の状況（地耐力、盛土材とのなじみ）
③土留め擁壁の状態

これらを観察して確認してから、必要に応じて地盤補強を行ってから家を建てたほうがよいと思います

[6: 匿名さん]

私も建築条件を外して土地を売ってもらった業者から、引き渡し後２年の間に家を建てるかどうか気にされています。
土地売却にかかる税金対策という事だそうですが、急がせる理由としてはそういうこともあるのではないでしょうかね。

[7: ぽん]

みなさん、ありがとうございます。やはり寝かせたほうがいいようですね…。私も最低でも梅雨を過ごして、秋以降に建てたいと考えているのですが。。。不動産屋にかけあってみます。（すぐ建てなければならない理由を細かく聞いて見ます）

[8: ぽん]

＞かかしさん

細かく色々とありがとうございます。
こういうことのようです。

「現在は農地法の制約下にあり、地目変更の許可を得る条件として建築の申請は不動産の名義でする。上棟がすんで、屋根、外壁の一部ができれば地目変更が可能となり、建築者の名義も土地購入者の名義に変更可能となる。そのため造成完了後すぐに建築開始がのぞましい」と。
私の勉強不足＆今日は不動産屋が休みのためわからないのですが、こういった理由の場合は、こちらの都合で建築開始を遅らせてもいいものなのでしょうか？どなたか詳しい方教えてください♪

[9: カール]

二年は、寝かせました。
もちろんコンクリート杭も打ちました

[10: 匿名さん]

「現在は農地法の制約下にあり、地目変更の許可を得る条件として建築の申請は不動産の名義でする。
上棟がすんで、屋根、外壁の一部ができれば地目変更が可能」
ということはありません。
農地転用の手続きが終わる前から建築はできるわけ無く、確認申請も下りないでしょう。

[11: 匿名さん]

10＞匿名さん

そうなんですか？もう一度きちんと確認してみます。ありがとうございます。

[12: 匿名さん]

いくら寝かそうが元々ある地盤の地質自体が変わることはありません
表面を覆った土壌に関しては、寝かせるにこしたことはないですが
改良は必須だと思います

[13: 匿名さん]

10の方の意見を支持します。
確認するまでもなく業者はうそを言っています。
検討中の土地は市街化区域内の農地ですか？
調整区域内の農地だと転用できない場所もありますよ。

[14: ぽん]

皆さんありがとうございます。購入した土地は、まだ地目変更していませんでした。今私に分かることは、土地の現在の状況としては農地法許可受けているということ、開発許可を受けているということです。建築確認は開発許可が下りているので申請後、すぐに許可されるとのことです。（農地法の制約下にあるので不動産名義で申請、そのご地目変更）何か、おかしな点があれば、またご指導ください。来週不動産へ行くときに聞いてみます。＆自分でも勉強します。

[15: 匿名さん]

本当にすぐに確認申請下りるのかな？！
なんか変！？

[16: 記憶は曖昧]

手元に資料がないので確認してください。地目変更の登記、農地の譲渡には都市計画と絡みますが、基本的に農業委員会の許可が必要。また、農業委員会の許可がない土地の取引は契約自体が無効となるように記憶しています。

[17: かかし]

ぼんさんのお話から、この土地は市街化調整区域にあり、
農地法の許可と開発行為の許可を受けている、とのことですね。
まず、ぼんさんがやった方が良いことは、不動産屋からその農地法の許可書と
開発行為の許可書のコピー（できれば原本）をもらい、
地元の行政庁（市役所または土木事務所）の開発指導課へ相談に行って下さい。
その土地に、問題なくぼんさんの希望する自己用住宅が建つと判断されれば安心です。
仮に開発許可要件が、資材置場や農業用倉庫だったりすると、住宅は建ちません。

[18: ぽん]

＞記憶は曖昧さん＆かかしさん

細かく教えて頂き、ありがとうございます。早速、明日行って来ます。本当にご丁寧にありがとうございました。

[19: 匿名さん]

結果をカキコしてネ！

[20: ぽん]

言い忘れていましたが、不動産屋さんは仲介という形で販売しています。同じ土地の販売を８区画販売中で、私たちと、もう一件契約がすんで、そちらは地鎮祭をしていました。
ミサワホームさんが売り出していて、ここ地元での販売をその不動産屋さんが行っているようです。（一番最初の分譲販売の広告はミサワホームからでした）
なので、確認はしますが上記の事は間違いないと思います。

[21: たま]

ほぼ他の方の意見のとおりなのですが、例外もあるので一応レスします。
基本的に調整区域の農地の大規模宅地化は既存宅地などでないと認めない市町村が多いようです。
しかし、市町村によっては、要件をつけて認めているところもあるようです。
例として近隣の市ですが、以下のような条件を満たすと調整区域内農地の宅地転用を認めています。
①調整区域での○年以上の居住者
②面積要件（300平米以上）※以外ですが300以下ではなく以上なんです。
③集団農地の中にないこと（農振農用地でない）
などです。他にも要件があったのですが、忘れてしまいました。
これは、ほんの一例ですので、建築予定地の自治体にこういった特例措置があるかも確認してみるとよいと思います。

しかし、「現在は農地法の制約下にあり・・・」はあきらかにおかしいですよ。
農地に関する申請は、許可が下りたから建てましょうが普通で、建てるのを決めたから申請するはありえません。