オープンレジデンシア小石川ってどうですか？

[検討中の奥さま]

所在地：東京都文京区小石川5丁目20番地4（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「茗荷谷」駅 徒歩6分
間取：2LDK・3LDK
面積：57.50平米・70.01平米
売主・事業主：オープンハウス・ディベロップメント
販売代理：オープンハウス

物件URL：不明
施工会社：古久根建設株式会社
管理会社：日本ハウズイング株式会社

[6: 匿名さん]

色々とマンション物件を探しているのですが、ＯＨＤさんはどちらの場所も大手と比較するとかなりお安いですよね。
他物件の書き込みを見ると悪口が多いので不安ですが、事前案内会行ってみようかな。

[7: 匿名さん]

安いには理由あり、だと思います。

[8: 匿名]

すぐご近所では三菱さん、住友さんも建設中です。野村さんも販売中。

安物買いの・・・にならないように精査が必要です。

[9: 匿名さん]

この場合の悪い条件、安い理由って何でしょう？場所はけっこういいだけにあきらめるのは勿体無いように思います。

小規模で文教地区、条件も良いですよね。子供一人ならファミリーでも余裕の広さですし。営業がまずくても一時の付き合いと割り切ればなんとかなりそうですが・・

[10: 匿名]

建物は一生つきあわなきゃいけないんだけど？

[11: 匿名さん]

安いのは構造・設備の違いが一番ではないだろうか。ホームページ見ても、中堅大手で普通に載っている構造・設備の情報が何もない。ＭＲに行き詳しい情報をもらって比較してみたら。

[12: 物件比較中さん]

住宅業界のUNIQLOみたいだなぁ 。或いは、無印良品。
資料を見る限り、贅沢さはなく非常にシンプルな感じ。

[13: 匿名]

それは買いかぶりすぎじゃないの？ユニクロはアパレル最大手ですよ。

[14: 匿名]

別に安くは無い。妥当と思います。
・地下階に２戸配置し増収。（財閥系なら共有部にする場所。しかも共用部面積が減る＝共有部に対する各戸の負担減）
　全体で19戸だから、これだけで１５％程度は安くできそう。
・坂下＆崖地の千川そば、準工業地の脇。坂上より＠50万は安くて当然。
・設備面もソコソコ。天井高も低め、ハイグレード物件比で＠15万くらい節約。

これを元に近くのプラウド小石川と比較。プラウドを＠390とすると、390*0.85 - 50 -15 = ＠266.5
現物がどの程度になるか情報が少なくてわかりませんが、共用部は最低限でいかにもな作りな分だけ、
専有部だけを比較すれば、他より安く見えるのではないでしょうか。
スミフあたりとは対極的な考え方ですね。

[15: 前向き検討中]

すみません、業界事情に詳しくないもので。

『スミフあたりとは対極的な考え方ですね』とゆうのはどういう考え方になるのか教えていただけませんか？

小石川アドレスでこの値段で買える物件なんてまず無さそうなので、けっこう食いついてしまっております。

[16: 匿名]

>No15
スミフのショールームに一度行けば分かると思います。まず最初にビデオ見させられるから。。。
専有部＋共用部＝建物の価値。中古になった時の物件の魅力。

要はOHDは、その半分の要素について完全に無視して全てを販売（専有部）に回している訳。
ゆえに初期費用は抑えられるが、他物件と比べ相対的に資産性は乏しくなる。
カラクリを理解した上で検討するのでしたら良いのではないでしょうか。

[17: 匿名]

補足。
専有部は後で変更できるが共用部はほぼ不可能＝＞スミフは共用部を重視して力入れてます＝＞だから高くても許してね
というのがスミフ3段論法です。
明らかに最後が余計かつ非難の的にもなっていますが、共用部に対する考え方は一理あると思います。

[18: 匿名さん]

スミフのその手法は好みだよね。好き嫌いあるよね。
イメージだけだけど、大阪の人は好きそうな気がする（笑）

[19: 匿名さん]

純粋な専用にしたいならミニ戸がありますよ

[20: 前向き検討中]

>No.16さま

ありがとうございます。三井、三菱のモデルルームは2度ずつ行ったのですが、
たまたま住不さんのは気に入ったのがなかったもので行っておりませんでした。
他も含めてもっとビデオというがCG見せられるのかと思っておりましたら
そうでもないんですね。インテリアとかCG見れるのかとちょっと期待してたんですが。

いずれにしても高い安いの議論はあるにせよ、廉価になった分の価値だけはあるわけですよね。
付加価値≒おまけが少ないという捉え方でよろしいのでしょうか？

>No.19さま

ミニ戸って何でしょうか？使えるものなのでしょうか？

[21: 匿名さん]

ちゃんと使えますよ。駐車場代もかかりません。

[22: 前向き検討中]

>No.21さま

あ、ミニ戸ってミニ戸建てのこと、でしたでしょうか？すみません無知で...

[23: ご近所さん]

安いですね。西片もそうでしたが。

折込チラシにも構造の記載が無く、気になるのですが、ここの戸境壁は湿式ですか？
それとも、強震時ニーハオ式（乾式）ですか？

[24: 匿名]

> No.20さん
共用部の仕様が付加価値かオマケかは、各人が何を重視するかにもよるので難しいですね。

ただ相対的に見てだいぶ省いているなという印象は受けます。
管理が巡回で宅配ボックスも無し、ファミリータイプの間取りが多いのに駐輪場なども十分とはいえない。
戸数が少なく将来の修繕費負担も重くなる。こういう要素から住民次第ですが将来的に荒れるリスクもあるし、
中古や賃貸時にも相応に影響する。
そのぶん分譲価格に反映されているので。良い悪いでなく何を取るかということではないでしょうか。

[25: いつか買いたいさん]

ここは元は何が建ってたんですか？

[26: 匿名さん]

古いマンションだったような・・・

[27: 匿名]

ユニクロマンション、完全に市民権を得てきたね。

[28: 物件比較中さん]

売れてるみたいね…。
そりゃ近隣のマンションに比べて坪100万円安ければ、内装に相当手をかけたとしても、全然ペイするもんね。

[29: 匿名さん]

内装に手をかけてもパークハウスとかプラウドにはならないんだが。

[30: 匿名さん]

立地の割には手ごろで良いなと思っています。
宅配ボックスの件だけすごく引っかかってしまいますよね。
でも買い物は便利ですし、
周りの環境は静かでいいなと思いますし、
どこに重点を置くかによりますよね。

[31: 匿名さん]

管理巡回もありえない。賃貸用じゃないんだから。
戸数の関係で日勤にすると管理料が跳ね上がるんだろうけど。

[32: 匿名さん]

3LDKの間取りは標準的ですが、1LDKと2LDKは、変形で使いづらそうな気もします。総戸数も19戸で、こじんまりしてますね。

[33: 前向き検討中]

あ、重要事項説明で宅配ボックスはついてると確認できましたよ♪

[34: 匿名]

残り１戸になりました。

設備・仕様はイマイチですが、価格の安さで早期に完売しそうですね。

[35: 匿名さん]

設備などは、ほかに比べると、ちょっと見劣りしますが、あと1戸になってしまったのは、やはり立地の良さが決めてなのでしょうかね。

[39: 匿名]

残り２戸。キャンセル出たかな？

[40: 匿名さん]

トランクルームが付いてて、やったー！と思ったら、有料なんだ...。

[41: 匿名さん]

あとは5階の２LDKの1戸のようです。
小石川でこの価格なので本当に早いですね。
窪町小学校の学区なので
お子さんのいるご家庭にも人気なのかもしれないです。

[44: 匿名さん]

トランクルーム月500円かかるんですね。
無料じゃないんだ。
どのくらいのスペースあるんでしょうか？管理費に組み込めば良いのに・・・

[45: 匿名さん]

Sに賞賛されても嬉しくないのでは？ ただの大手嫌いでしょ？

[46: 匿名さん]

湾岸嫌い、じゃなかった？

[47: 匿名さん]

湾岸嫌いは単に大手嫌いが高じて攻撃ターゲットがタワマンに向かったからそう見えるんじゃないの？

[48: 匿名さん]

物件のサイトを見ていると、資料請求の告知のようなものがスクロールするたびについてくるのが、邪魔に思えてしまいます。ゆっくり情報を見れません。閉じようとすると、なぜか資料請求入力画面になってしまうし。

[49: 匿名さん]

トランクルーム使わないよ！という場合は
その月々の500円ってかからないんですかね？

恐らく使わない人はいないと思うので
最初から管理費に組み込めばいいのになぁって思いますね

[51: 匿名さん]

祝完売

[54: 匿名さん]

これ、最後まで残っていた1戸でしょうか。
いくら乗っけていますかね？

http://www.nomu.com/mansion/1221743/

[55: 匿名さん]

茗荷谷の大手マンションが紹介されています
http://ameblo.jp/nijimashi/day-20130619.html