岡山県の新築マンション多いけどどうなんでしょう？その４

[不動産購入勉強中さん]

岡山県の新築マンション多いけどどうなんでしょう？

その１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26327/

その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/66740/

その３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/140333/

[85: 匿名さん]

西口はともかく東口にめぼしい土地ってありますか？
あまりもう余地がないような気がするのですが。

駅近マンションは魅力だけどあんまり近すぎるとガヤガヤ煩いし、難しいところですね。

[86: 匿名さん]

余地があるかどうかは不明だけど、
数は少ないのは間違いないでしょうね。

地主はイオン完成後に高値で売りたいから土地も出にくいし、
マンションデベロッパーに売るより自ら運用した方が儲かる可能性も高いし。

後は利便性だけでなく居住環境として両立させるなら大通りから一本入ってる
方が騒音・排ガスが少なくて住みやすいでしょうね。
後は言うまでもなく日当たり良好の南向きが理想。

そういう立地で尚且つ自分の好みの仕様やプランやデザインやらが揃った物件が
出るかどうかは更に確率は低いから、後は運じゃないですかね。

[87: 匿名さん]

>>80さん　お詳しいですね。

公務員の給料が減るというのはどういうことですか？
うちの旦那も公務員ですがそんなこと言っていなかった…
何かの間違いであって欲しいです。

[88: 購入検討中さん]

サーパス国富　って完売したんですか？

[89: 匿名さん]

業界の人に聞いたら、東口や城下界隈はもう空いた土地はないので、古いビルを壊して建てていくことに
なると言っていました。そうすると、どうしてもコストはかかるとも。
でもあまり使われていない古いビルは、かなりあるので、今後もマンションはできそうな気がしますね。

[90: 匿名]

公務員の給料は税金です。県庁職員は７％カット。
年金や退職金が４０２万円、民間より高いと非難されてます。
公務員は首切りがないだけで、生活は大変です。若者には、公務員は薦めないです。無理やり人事評価制度を採用し、差別化を図っています。
公務員は利益を追求しないし、ノルマが無いので他人との能力を比較するには無理があります。参考にしていただければ、幸いです。

[91:]

東口側のマンション建ちそうな土地としては、
城下のライオンズタワーの向かいにも広い駐車場がありますし、
既出の柳川の廃墟ですとか西川緑道公園～柳川間にも駐車場がありますよね。
そういうところはだいたいマンションが建つんだと思っていましたが。

ただ、レスを読んでいるとイオン完成or着工後でないと売り出されない感じなのでしょうか。
解体費用が上乗せされるとはいえ、岡山であり得ないほどの価格帯にはならないですよね？

[92: 匿名]

中心地の駐車場は地主としては初期投資ほぼ無しで
そこそこの利益を稼げるから売るとは限らないよ。
しかもハヤシバラの駐車場が無くなって駐車場需要
はむしろ高まったし。

中心地ならいつものよく見るようなマンション
じゃなくてそれなりのが欲しいね。

[93: 匿名さん]

最近岡山へ良く出張に行きますが、土地が平坦で
広くてマンションが沢山ラッシュで良いですね。
広島は、狭くて、坂に競り立つように立っている
し。おまけにそこそこ高い。(T_T)

[94: 匿名さん]

たしかに中心地はどこの駐車場もよく満車になってますからね。
売るとは限らないでしょう。
むしろ売るより、ほぼ永続的に入る駐車場代のほうが儲かる気がします。

[95: 匿名さん]

駐車場の件ですが、以前、業者さんから聞いたのですが、中心部はかなり金額をつんでも売らなかったそうです。
まあ、イオンがこれからできるのでというのもあるそうですが。
後、林原がなくなり、市内の企業の駐車場が困窮するのは間違いなく、あの周辺の会社運営の面でも岡山では駐車場が必須で
駐車場経営は非常に有利になるそうです。もしかして駐車場がタワー化するのかなとも考えます。

[96:]

駐車場ってお金になるんですね。
平面ですぐ更地にできそうなので勝手にマンションか何かの建築予定なんだと思ってました。
城下のとこのは駅からも距離あるしマンションになっても良さそうなのに。
どこかに立体駐車場も出来ればいいですね。

となると建ちそうなのは今のとこ柳川の廃墟のとこだけでしょうか。
よくあるマンションの外装ではなくいい意味で変わった感じだといいですね。

[97: 匿名さん]

駐車場経営は固定資産税も高いのでそう大きな利益にはならないですよ。
個人所有の土地の場合土地を手放すかどうか迷ってたり、
土地は手放したくないけどしばらく使い道がない場合にとりあえず駐車場にしている方がほとんどです。

表町や丸の内あたりは少しマンションバブルというか、駅からも遠く商店街や街も寂れて行っている割にマンション価格が割高なように感じます。
１０年単位で見れば年配の方の所有物件がどんどん売りに出るでしょうからあのあたりは地価も住宅価格も下がるのでは？
逆にイオンが開発されれば駅～イオン周辺は栄えて行くのではないでしょうか。
そうなると新規参入もない表町～天満屋周辺はこのままでは将来は無いように感じます。
表町商店街などがまた栄えて行く日が来れば嬉しいのですが。。

[98: 周辺住民さん]

あの辺は市街地にしてはボロボロで中にも何も入ってない廃墟同然の建物が多すぎる
岡山市は60過ぎの人口が一番多いしその層が不動産を主に牛耳ってるから
五年十年してその層がいなくなってくると地価も物件価格も確実かつかなりの勢いで下落する

[99: 購入検討中さん]

今って不動産購入にはかなり厳しい時期ですよね。
最近は震災などの災害が多くてそのリスクもあるし、世界情勢的にもユーロ圏からの恐慌が起こるリスクもあるし、
人口はこれから減少の一途で不動産価格は下がるしかないことも考えると余計に躊躇ってしまう。

[100:]

そうなんですね。いつが買い時なのか本当に難しいですね。
個人的には住むとしたら駅から少し離れた柳川から丸の内周辺が希望なのですが、
この辺は地価が下がると聞いてあと5年は待った方がいいのかなと思い始めました。
商業施設は駅周辺に集中して、天満屋や表町周辺は住宅街というか落ち着いた雰囲気になればと思いますが。

[101: 匿名さん]

柳川跡地は東側目前にロイヤルガーデン・南にはクレド・南東にさらに建設中のロイヤルガーデン、
西は幹線道路となかなか難しい立地だとは思うのですが、かなり高いマンションが建つのかな？
確かにイオンモールが出来ればより駅前に人は集中するでしょうし、表町界隈は地価が下がってある程度普通の住宅が増えるといいですね

[102: 匿名]

でも表町周辺も学区も良いし人気あるよね。
と言うかイオン徒歩圏の駅近物件ってこれから
なんか新規の計画今あるのかな？

桑田町のパークホームズと平和町のアルファステイツ
以来新規の計画聞かないのだが。

[103: 匿名さん]

マリモのやながわ市場跡地。

[104:]

中央小学校は評判いいのですね。
弓之町周辺も学校が多くて落ち着いているので気になりますが、
こちらは全然マンション建ちそうにないですね。

いずれにせよ地価下落が本当でしたら数年は様子見といったとこでしょうか。
早くイオンができて中心部が活性化しますように。

[105: 匿名さん]

単純に落ち着いてて学区も良い高級住宅地といえば伊島や津島も人気ですよね。
イオン近隣のマンションはまた計画が進むにつれ出てくるのでは？
グレースオークスとかもまだ残ってましたよね。

[106: 匿名さん]

グレースオークスはシニア向けの作りなので、売れ行きが悪いんでしょうね。
あと、北側の部屋が多いのも売れ残りの原因でしょうか。

アルファステイツ厚生町はどうでしょう？
日当たり・眺望は微妙そうだけど、イオンに近いといえば近いですよね。

[107: 匿名さん]

マンション新参者ですが、桑田町のパークホームズと平和町のアルファステイツはイオンの発表前でも早く売れたのですか？
あの立地がいいのであれば、リビングコート厚生町とかは、どうして、まだ残っているんでしょう？
アルファステイツ厚生町も厳しいのかなあ。

[108: 匿名さん]

パークホームズは最後の１戸がなかなか売れなかったけど、完成前完売。
アルファステイツ平和町は早い段階で完売。

厚生町とは立地条件が違うと思いますが。
上記２つは駅から徒歩１０分ぐらいで、厚生町は１５分ぐらいですから。

アルファステイツ厚生町は周りに高い建物が多くてちょっと窮屈な感じですね。

[109: 匿名さん]

>>100
投資家がじゃないんだから欲しい時に欲しい物があればいいと思うけどね。
仮に地価が下がっても原油価格の絡みで資材が上がれば物件価格は下がらないかもよ。
マンションは物件価格に占める土地分の割合が戸建より小さいから、
地価ばかり気にしててもダメ。今ホルムズ海峡とかの中東情勢も怪しいから先行きは
不透明とも言えなくもない。

後はローン減税も年々縮小してるけどそれも地味に大きいぞ。
昨年は最大ローン4.000万まで、今年は3.000万まで来年以降は順次縮小。
終了したけど昨年夏ぐらいまでの着工は条件満たせば30万のエコポイントも
あったよね。終わったけど住宅関連の贈与税の優遇措置もあったよね。

フラット35も今年は歴史的な低金利だけど、昨年秋までに申し込んでる人で
Sタイプで承認取ってた人は当初10年マイナス1％だったよね。つまり全期間固定
なのに当初10年1％ちょっと破格の金利だよね。

つまり厳密に言えば現時点では事実上の買い時は逃したかもしれないけど、
また新たな優遇措置もできるかもしれないしできないかもしれない。
地価は下がっても資材が上がるかもしれないし、そうはならないかもしれない。

先はわからないよ。

[110: 匿名さん]

109さんに全く同感です。
経済的なことはよく分かりませんが、ここはマンションのスレなので、マンションについては電気製品ではないけど、自分が欲しいと思った時期に欲しい、買える物件があれば買い時なのかと思います。
土地については、将来に家を建てようかと考えて、時期をみて買うのはあるかなとは思いますが。
マンションは、かなり経っても、その時にいいなあという物件は中古でもでませんから、やはり住んでみていいのだろうなと感じています。

[111: 100]

そうですね、岡山だと中古で出ること自体あまりなさそうなので、
(しかも途中購入だと駐車場が確保できない場合もあるみたいですし)
立地優先で今なら柳川の廃墟跡に建てば確実に買いたいですね。
ローンも詳しく分からないですが頭金をコツコツ貯めておこうと思います。

[112: 物件比較中さん]

まだまだマンション価格には余分な金額がかなり乗せられてるから、需要が減れば価格はまず落ちると思う。
というか買いたい時が買い時だからこそ減税云々で急いで買うのはやめたほうがいいと思うけどなぁ。
車も同様に優遇のうちに買っておけばって散々いわれたけど、優遇終わったらそれまで以上に値引きしてたり、
不動産って焦ったら損する物だから本当に買いたい時にしたほうがいいよ。
薄型テレビが需要を先食いして需要が減ったとたん数ヶ月で極端に値崩れしたように、需要が極端に減ることの影響は相当大きい。
ついでに住宅設備はまだまだ発展途上だから先送りにするほど設備は良くなるしね。
一生で一番の買い物なんだから、あんまり焦り過ぎないようにね。

[113: 匿名さん]

マンション購入は戸建と比べて運の要素がめちゃくちゃ強いんだよね。

希望のエリア・学区に希望の周辺環境で、希望のデベで希望の設備・
仕様・プランが揃ってて、尚且つ予算の範囲内って物件を買えるかどうか。

もたもたしてその人にとっての買い得物件を逃してる人もいるし、
焦って買って後から出来た物件を買えば良かったと思う人もいるでしょうね。

[114: 100]

参考になる意見ありがとうございます。
そんなに運に左右されるんですか。立地と建設会社さえおさえておけばほぼ大丈夫でしょうかね。
もちろん迷ったり焦って購入はしないようにしますが、この先中心部のマンション建設自体あまりなさそうですし、
選ぶ余地はあるのかなという感じです。

ところで表町商店街の丸善(薬師会館？)跡にハピーズができると他スレで見ました。ますます住宅街ですね。

[115: 匿名さん]

旧丸善にハピーズですか！
あの辺りのマンションにとっては朗報ですね。
天満屋が本当に増床して、オランダ通り、表町にスーパーができれば駅前とは異なる文化圏ができそうですね。
やはり、岡山市民としては岡山城や後楽園周辺は憧れだと思うので、あの辺りの生活の利便性が上がると最高ですね。
駅前が良いという意見もあるとは思いますが。

[116: 周辺住民さん]

中心部の開発はまだまだあると思いますよ。
丸善ビルに入るのは普通より小型のハピーズminiという店舗の１号店で、
カット野菜など一人暮らしの老人向けにやさしい品揃えだそうです。
それもこの辺りに老人が多いってことを意味してるわけですから、１０年後には良くも悪くも今とはまったく違う環境になってるかもしれませんね。

[117: 匿名さん]

林原の解体工事がついに始まるそうです。
昨日関係者が説明にやって来ましたよ。

[118: 匿名さん]

おお！忘れてたけど都市型高層イオンだったけ？
クラシックコンサートとか国際会議するとかのコンベンションは
その後どうなったんかな。

[119: ご近所さん]

やっと林原跡地が動き出すんですね。
うれしいです。
安い駐車場になってしまったから、当分無理かと思ってました。
早く、他にはない都市型イオンができてほしいですね。
コンベンションのことでもめてて時間がかかってるのかとも思いましたが、
ほんと、どうなったんでしょう。
個人的にはコンベンションいらないから、そのぶん、商業施設を増やしてほしいです。

[120: 匿名さん]

商業施設だけでは他の地域にも沢山あるので、コンベンション施設を併用して多元的に集客を狙おうとしています。
将来的には医学系学会を岡山で開催するのがよろしいかと思います。

個人的には、ビブレ、オーパ、高島屋と総合的に再開発して欲しいです。

[121: 匿名さん]

林原周辺が大きく開発されれば東口周辺は大きく発展しそうですね

[122:]

それに伴ってマンション建設も活気付きますように

[123: 物件比較中さん]

ハピーズミニ、まだビル自体には何も貼り出してないですね
http://www.nikkei.com/article/DGXNZO42053920R30C12A5LC0000/
日経の記事がありました

[124: 物件比較中さん]

上之町、内山下、弓之町、天神町、丸の内付近は元々古い一軒家が多く、現在も比較的高齢者が多いと思います。
そこにマンションがどんどんできて、層が変わってきたと感じています。
今後は、一軒家での空家が増えて、そこがどうなっていくかが興味ありますね。

[125: 匿名さん]

＞１２３さん
やっぱり高齢者の単身者が多いんですね。。
表町商店街も空き店舗増えてきたけど、このまま減っていったら商店街はどうなるんだろう。

[126: 匿名さん]

ハヤシバラモータープール跡のTimesは８月一杯の営業だそうです。
本社の取り壊しも始まっているようなので、年内には更地になるのかな？
来年くらいにはイオンの詳細もわかると思うが県知事選がターニングポイントだろうね。

[127:]

マンション販売も何か動きがあるといいですね。

[128: ご近所さん]

まだコンベンションについてはイオンから返事がないって新聞に載ってましたね。
何度かお願いしているのに、返事がないとは、やっぱり渋ってるのかなあ。

年内には更地って本当ですか？
はやく動きがあってほしいものです。楽しみにしているので。

[129: 匿名さん]

コンベンションについて、イオンが渋る意味はわかります。
あの敷地で作れるコンベンションができても、新たな学会が呼べることはできません。
医学系の大きな学会は、中国四国(広島でも無理です)で開催できる都市はなく、新たな施設を作っても現状と大差はありません。イオンの構想を聞いて、新たなモデルを自由に作ってもらう方が絶対に良いと思います。
(超大手デベの高級マンションなどが実用的だと思うのですが)

[130: 匿]

駅前のあの場所には、マンションを作る容積があるなら、商用施設で埋めて欲しいな。。。
一時のお金の動きよりも、継続的な消費を呼び込んだ方が地域にとってもいいんじゃない？

[131: 匿名さん]

穴吹の厚生町のアルファステイツはついにペアガラス標準のようだ。
やっとしたかという感じだが、同じくシングルガラスだったロイヤルガーデン
は次回からどう動くか。

しかも厚生町は食洗機やガラストップも標準で好感が持てる。
ローンもフラットSにも対応させており、今までのアルファ中では
総合的に一番良さそうな感じがする。

場所が都心といのは少し言い過ぎ感あるが中心地には違いない。
現地周辺は少し閑散としていてさみしいが、少し歩けばヨーカドー、
そしてイオンモールのこともあるのであっさり完売もありそうだ。

[132: 匿名さん]

普通の都市では新幹線も止まるような主要駅の駅近と
大型ショッピングセンター徒歩圏を同時に満たす立地は
あんまりないんだよね。

岡山駅東口周辺はヨーカドーに加えてイオンも出来れば
地方としては極めて稀な好立地となるんだよね。

[133: ご近所さん]

イオンがコンベンションは難しいって判断したみたいだね。
そのかわり500人規模のホールは作るらしい。
これって商店街の人たちにとっては残念らしいけど、
私たち消費者にとってはどうなんかしらね。

[134: 匿名さん]

500人規模のホールだったらいらないな。

市長は、コンベンションが必要なら北長瀬にでも作ればいいのに。