岡山県の新築マンション多いけどどうなんでしょう？その４

[不動産購入勉強中さん]

岡山県の新築マンション多いけどどうなんでしょう？

その１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26327/

その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/66740/

その３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/140333/

[778: マンコミュファンさん]

ヨーカドー跡300戸、岡ビル跡200戸、両備ボウル跡◯◯戸、駅前町数百戸、その他噂あり....岡山市、果たしてそんなに需要あるのか？中心部マンション価格暴落を期待してみる(笑)

[779: 通りがかりさん]

昔のように分譲地に良い土地がないので、立地の良いマンションは需要はまだまだありそうな気がします

[780: 通りがかりさん]

しかし水戸岡鋭治さんのデザインはイマイチ。特に原色ベタ塗りのイメージ図や朱色を多用した暑苦しさ押し付けがましさが不快極まりない。
仮に同じ機能配置でももっと上品なカラーリングだったら印象はグッと良くなるのに残念。あれも性格が反映された結果なのだろうか？

[781: 通りがかりさん]

「世界中から人が集まる名所にする」と豪語していた両備ホールディングス。
昔から大風呂敷を広げては嘘を吐くので有名といえば有名だが、周囲でも「期待していたより安っぽい」「田舎臭くパッとしない」との声ばかり。

「杜の街」というコンセプトもネーミングも素晴らしいが肝心の中身が伴っていないのが致命的だ。
岡山市から定期借地方式で借りた出石小学校跡地に建設した、立体駐車場プラスアルファと変わらない。
凸凹した建物のゴチャゴチャした造り、商業機能や飲食機能が少ないため乏しい集客力、フィットネスクラブ程度しかないスカスカの中身、樹形や季節感などの美的感覚がない植栽、派手で下品でセンスのない色遣い、無駄に低層建物を並べているため緑地が少ないなど「名前負け」の開発案に苦笑するやら落胆するやら。

イトーヨーカドー岡山店が撤退した跡地であるから同業態のテナントを避けたのは理解できるが、それ以外の部分はやり方次第で改善できるにも拘らず両備は毎度のことながら我々を落胆させる。
岡ビルに任わせればよい部分（話題にさえならない岡ビルでも担える機能や役割）は岡ビルに任せて、岡山の街づくりに必要不可欠なトップ企業たる両備だからこそ可能な再開発をしてくれまいか。

[782: せめて高さ151m超をお願いしたい]

広島市のBIG FRONT広島とシティタワー広島の再開発は高さ200m近く、仙台市のトラストシティ仙台は高さ180m、高松市のサンポート高松シンボルタワーは高さ151m。
高さが全てではないのは言うまでもないとして、ヨーカドー岡山店跡の広大な土地を岡山のトップ企業両備さんが再開発してくださるなら、この機に他都市の再開発と同程度の施設を整備していただきたい。
「杜の街づくりプロジェクト」というなら屋上緑化や壁面緑化のみならず、本来樹木が根を張る地面も十分に緑化してほしい。
3階建の小規模な店舗棟は要らない。オフィス棟というには低すぎる9階建も改善の余地がある。土地を建物で埋めてしまわず空間を確保し、舗装しない緑地やブールバードのような並木も併設することで「杜の街」らしさを演出していただきたい。
真夏の酷暑日にもオフィスワーカーが涼しい木陰を歩けるように、伸び伸びと成長する子どもたちを象徴するかのように、空に向かって両手を広げるケヤキの大樹を植えて本物の「杜」を形成していただきたい。
赤芽のケヤキを選べば秋の紅葉はさらに素晴らしいものとなり、杜の街に季節感と彩を添えることで魅力を高めてくれるだろう。
ところで、前述したトラストシティ仙台には喜多方ラーメンの名店である大安食堂だったか、岡山にはない美味しい飲食店もテナント入居している。岡山の「杜の街」にも是非採用していただきたい。

[783: 通りがかりさん]

その為には銀行の協力も必要ですね。今回の案も銀行の意見が大きかったようなので

[784: マンコミュファンさん]

それもこれも黒田バズーカが終わればオ・シ・マ・イかもネ。日銀から「不動産投資市場に流れ過ぎるのは良くない」って声明も出ていましたが、おまえの責任やろ(/--)/

[785: eマンションさん]

1つ言えるのは岡山駅にすでにマンション買ってる人はおめでとうございます。今後は資産が上がる話が目白押しで。と。

[786: 通りがかりさん]

>>783 実はそうでもなかったりするんですよ

[787: マンコミュファンさん]

岡山で4000万円5000万円クラスが300戸500戸～と売れるのか？

[788: 通りがかりさん]

戸建が人気の岡山ですが、近年分譲地が微妙な場所しかなかったりするので、良い場所のマンションなら少々高くても売れてますね。今後もその傾向は続きそうなので完成までには完売しそうな気がします

[789: 通りがかりさん]

できれば広島のような２００メートル級、最低でも高松のような１５１メートル以上は高さがほしい。

[790: 通りがかりさん]

駅元町にも小さいですがマンションできるらしいですね。岡ビルも新しくなり、岡山駅から野田屋町にかけて少しずつですがかわってきそうですね

[791: マンション比較中さん]

駅元町のどのあたりにできるのですか？
岡山駅の東・西　どこですか？　教えてください？

[792: 通りがかりさん]

プレサンスコーポレーションが建てるようですね。岡山駅の西側に。プレサンスとしては岡山初ですかね？信和不動産のように次々と建てるようになるのかな？

[793: マンコミュファンさん]

>>792
西口のどの辺りでしょうか？駅元町ということなら線路際の方ですかね。

[794: 通りがかりさん]

岡山市北区駅元町４６１-３。駅から近いと思います。来年の3月完成予定みたいです

[795: マンション比較中さん]

地図グーグルだと表示さえません。
場所は　ＡＮＡクラウンホテルの　近くですか。
西口も気になるので、
詳しい場所が知りたいです。建てる場所はもう工事中ですか？
行けばわかりますか？
是非教えてください。

[796: 通りがかりさん]

とある業界新聞の記事で見ただけなので詳しくはわからないですが、1月末着工になってたのでもう予定通りなら工事中だと思います。記事の住所はこれで間違いないのですが…駅元町かなり狭いので行けばわかりそうな気がします

[797: マンション比較中さん]

ありがとうございます。

[798: 通りがかりさん]

駅元町のプレサンスって、どこですか？
まさか、火事の跡とかじゃないですよね？

個人的には、小規模低層マンションは郊外にお願いしたいですね。駅前に小規模低層マンションが乱立するのは、ちょっと…。

ゴミゴミごちゃごちゃして景観も悪化しますし、火災のときも広い空き地がないと延焼しやすいので…。

ただでさえ、岡山駅の西口方面はゴミゴミごちゃごちゃ、古い民家が入り組んでいるので印象が良くないです。

[799: マンコミュファンさん]

1月着工→来年3月完成ですか。マンションにしては少々工事期間短いですし、ネット検索しても出てきません。投資用賃貸マンションとかかもですネ。本来この会社はそういうのが多いようです。

[800: 通りがかりさん]

新聞記事が正しいなら分譲マンションのようです。場所はわからないですが、駅元町に広い土地が空いたとは思えないので、そんなに高いマンションはつくれないと思いますが

[801: マンション比較中さん]

場所はきっと”ときわコーポ”があったとこだと思います。
岡山駅近そうです。

[802: マンション比較中さん]

信和不動産が岩田町にマンション建設予定の　のぼりだしてました。
いつから販売するのでしょうか？
岡山駅東口で駅近くて、すごく気になります。

[803: マンコミュファンさん]

そこそこの場所に安かろう悪かろうのマンションが建ってしまうのは残念ですネ。

[804: 通りがかりさん]

信和不動産って良い場所確保するなぁって思う。ただ完売までに時間がかかってるのは岡山ので実績が少ないからなのかな？

[805: マンコミュファンさん]

ヴェルディ、やはり二の脚踏むでしょうネ。

[806: 通りがかりさん]

東口に２８階建て約２００戸クラスのマンション棟と２４建てのホテル棟などが再開発にて建設予定。岡ビル跡に１９階建て約２００戸クラスのマンション棟とホテル棟、それに商業施設、あとはヨーカドー跡、東口の雰囲気がガラッとかわりそうですね

[807: マンコミュファンさん]

おそらく中心価格帯4000万円～5000万円クラスです。それが700～800戸、果たして岡山で売り切れるのか？

[808: 通りがかりさん]

とりあえず中心部から少し離れたエリアのマンションが苦戦しそうですね

[809: 名無しさん]

今検討中ですが、少し離れたエリアというのは
東西南北どの辺りより先が
該当しますでしょうか？
たくさんの方のご意見を頂きたいです。

[810: マンコミュファンさん]

東古松～大元～西古松～野田エリア～。
某人気学区外の津島エリア～。
原尾島～門田屋敷の旭川東エリア～。

[811: 通りがかりさん]

>>810 マンコミュファンさん
同感です。学区なら伊島、中央、石井の岡山駅近く以外は今後厳しくなりそうですね

[812: 809]

皆さま、ご回答賜りましてありがとうございました。
とても勉強になりました。
http://www.okayama-kido.co.jp/bus/news.html
今回のバス騒動でバスがこなくなるエリアは危険でしょうか？

[813: マンコミュファンさん]

そこは政治絡みなので現段階では何とも、暫く様子見るしかないです。

[814: 通りがかりさん]

ビブレ跡どうなるかなと思ってたら、ストライプ、両備、源吉兆庵の3社で新しいビル建てるっぽいですね。両備ボウル跡もそこそこ広いけどどうなるんだろ？

[815: マンコミュファンさん]

両備部分は複合型店舗兼マンションですが、規模は不明。既出ですが両備ボウル跡は200戸～規模の和田ロイヤルガーデンで、大元駅前より1000万円程高めでしょうネ。

[816: マンション比較中さん]

両備グループ　さすがに資金がありますね。
ちなみに、両備ボウルがあった桑田町は　住みやすいとこなのでしょうか？
大規模マンションみたいですが、いつごろできるのでしょうか？

[817: 通りがかりさん]

ビブレ跡地にはあまり期待できないと思います。
まず両備は確かに潤沢な資金を有していますが、ヨーカドー跡地の中途半端な開発案を見て「あの程度が限界」であることと、高さ150m程度で外資系ホテルと商業施設等の複合とする錦町の本社再開発を疎かにすれば企業イメージ前略上得策でないことから、ビブレ跡地は県外資本を入れないために押さえたいだけでしょう。
源吉兆庵に至ってはイオンモールの真正面に本社ビルを建てたばかりで「手狭」だなんて言うくらいですから、計画性も先見性も乏しいことを露呈しています。工場で量産した自社の菓子を販売する店舗くらいしか作れないでしょう。
「石川社長ならやってくれるに違いない」と一瞬期待したのは岡山期待の超新星ストライプですが、これも「10階建程度の本社ビルに自社店舗とホテル」ですので期待外れというか肩すかしというか。ストライプならば、ニューヨークにありそうな洗練されたタワービルに商業施設や飲食店街、得意とする文化芸術機能、美術館、ホテル等を合わせた複合施設を実現することも可能だろうに勿体無い限りです。

[818: 通りがかりさん]

>>816
両備は資金力がありますよ、岡山財界の雄ですからね。
豪腕にして頭脳明晰な小嶋会長さんは東京出身で岡山暮らしが長く、両方の良さをご存知の上にご自身も両方の良さを兼備なさっていますので、あの方がトップにいらっしゃる限り両備は安泰でしょうね。
しかし残念だったのはイトーヨーカドー岡山店の跡地開発で、あれだけの広大な敷地を有するにも拘らず低中層ビルを詰め込むデザインとなっているため、田舎臭い中途半端な再開発の域を出ません。『杜の街プロジェクト』という素晴らしいコンセプトを活かすべく、より高層化して建蔽率を下げ、本物の杜を備えて戴きたいものです。

[819: マンコミュファンさん]

>>816
詳しく知りたいなら和田コーポへ電話でもしてみたらいかがですか、ボンヤリしたことぐらいなら教えてくれるのでは。桑田町が住みやすいかについては人各々なので何とも言えませんが、便利な場所ではあります。816さんは4000～5000万円ポンと出せるのですね、羨ましい限りです。

[820: 名無しさん]

>>818 通りがかりさん

中低層ばかり？確かにオフィスはせめて15階クラスなら見栄え的によかったでしょうね。それでも37階のマンションは岡山最高層だから残るエリアに期待しましょう。

[821: 通りがかりさん]

いくら岡山市内の人口が減ってないとはいえ、20年21年に一気にマンションできるから、少しは様子みないと在庫が半端なく多くなりそう。と、業者も思ってそう

[822: 通りがかりさん]

>>821
今までが少な過ぎたのでね。ほとんど供給のない年もあったんだよ。そもそも郊外のアパートみたいな物件と、都心のタワマンとは別物だから。戸数だけを見てもあまり意味はないよ。

まあ、タワマンといっでも岡山のは知れてるけどね。広島では三菱地所が広い緑地のある超高層を計画しているときに、岡山では漸くあの箱だからね。ある種の需要には応えられていないわけ。

[823: マンション比較中さん]

岩田町にマンション
でましたね。
すごく？岡山駅近いし、岩田町周辺も再開発があるんですよね・・。
いいとおもいます。どんどんマンションできますね。
よ～く吟味しよう。

[824: マンコミュファンさん]

ヴェルディでしょ(-.-)ノ⌒-~

[825: マンション比較中さん]

それはそうと、ザグレース徳吉は　どうんなん？
売れてるのかな？
両備さんハリキッてるの？

[826: マンコミュファンさん]

どうなん？って言われましても、あんな高級マンション知らんがな(^.^)

[827: 匿名さん]

グレース徳吉町の前通ったら見事に高級車がズラリだったよ。
さすがに完売はしてないと思うが。
あの辺りは徳吉町だけじゃなく国富や住吉町も名だたる企業のお偉方やら医師がうじゃうじゃ。住民以外の余所者がよりつかないから金持ちには都合いいんだろう。
マンションはどうかなと思ったけど、それなりに需要はある模様。

[828: マンコミュファンさん]

グレース徳吉町のスレがあるんだからそっちでやって下さいな(-_-)/~~~

[829: 通りがかりさん]

岡山市中心部の主な再開発計画・構想＝数字は地図に示す番号。かっこ内は完成目標時期、予定・検討される主な施設用途など
（１）中山下一丁目１番地区（１２月完成予定、商業・医療・高齢者福祉・共同住宅）
（２）駅前町一丁目２番３番４番地区（２３～２７年度、商業・業務・ホテル・共同住宅）
（３）野田屋町一丁目２番３番地区（２４年度、商業・ホテル・共同住宅）
（４）下石井地区＝イトーヨーカドー岡山店跡地（２１年度、共同住宅・商業・ヘルスケア）
（５）表町三丁目１０番１１番２３番２４番（２１年度、新市民会館・商業・業務・共同住宅）
（６）幸町地区＝岡山ビブレ跡地（一部２１年度以降その他未定、商業・ホテル・共同住宅）
（７）駅元町１１番地区（１２年９月準備組合設立）
（８）野田屋町一丁目６番地区（１６年２月研究会設立）
（９）蕃山町１番地区（１５年１月準備組合設立）
（１０）表町一丁目１番地区（同１０月研究会設立）
（１１）錦町７番地区（１５年５月準備組合設立）
（１２）表町三丁目３番地区（１５年１１月協議会設立）
（１３）　　〃　　１５番地区（１３年７月研究会設立）
（１４）　　〃　　１２番１３番地区（１４年１０月研究会設立）

[830: 匿名さん]

>>828 マンコミュファンさん
どうなん？って話題に上ったから返ってきただけじゃん。情報としては一応必要な情報。
グレース徳吉町のスレは動いてないんだし、勝手に仕切らないでくれるかな？

[831: マンコミュファンさん]

>>829
(7)以下はこれから計画でマンションとは決まってないんですね。でもどんどん出来ると選択肢が増えて楽しみです。桑田町の両備ボウル跡地が抜けてますよ→ロイヤルガーデン。

[832: 通りがかりさん]

確かにね。あれだけの高級マンションが岡山で売れるか今後の岡山のマンションの動向として必要な情報

[833: 通りがかりさん]

>>829
中心街は高いので手が出ません。その周辺での計画情報はないでしょうか？

[834: 匿名さん]

ヴェルディのブランドイメージについて広島の人に聞いたところ、
「分譲マンションの信和不動産のヴェルディ」
っていうのは、まさに
「スーパーの大黒天物産のラ・ムーやディオ」
だって。

キャラメル味のポップコーンうまいよねー！

[835: 通りがかりさん]

>>834
ん？なんか全然わからんわ。一般的にはマンション界のLCC。

[836: 匿名さん]

>>835
そのまんまの例えですね。例えにセンスが感じられません。

[837: 通りがかりさん]

「大黒天やラムーやディオ」のイメージが分かりません。どんなイメージでしょうか？

[838: 匿名さん]

そんなにチープじゃないでしょう。
アパレルでいうとビームスくらいのクオリティはあるかと。

[839: 名無しさん]

逆に「ビームス」が分かりませんが、ディオだと安物イメージです。

[840: 匿名さん]

ディオは確かに安い。安いけど売ってるものは他とおんなじで価格が安いものもいっぱいあるよ。
そうした部分も込みでヴェルディみたいというのはワカル。

[841: マンコミュファンさん]

イメージとかで語ると余計に分からなくなりますが、私は色々聞き合わせた結果ヴェルディは見合わせます。

[842: 通りすがり]

伊島、中央はわかるが石井？
それはなくね？
西口に近くても駅近くって思えないんだよな
やっぱ岡山駅近くっていうと東口じゃないとな

[843: 通りがかりさん]

石井学区も古い建物が減ってきて街並みも少しずつ良くなってますからね。中学も学力が気になるなら大安寺や路面電車で附属に通わせたら良いですし、石井ならありだと思います

[844: 匿名さん]

西口をあえて選ぶんなら伊島しかないと思うがな
石井選ぶくらいなら駅越えて鹿田の方がマシな気もする

[845: 匿名さん]

>>838
ビームス？ないない。ＧＵくらいだと思うよ
土地や建物、宣伝に極力お金をかけずに安く売るのがヴェルディの戦略
他と比べてチープなのは否めないし、立地も不便なことが多いけど
住む事だけ考えればコスパは悪くない。要はそれを欲しいと思えるかどうか

[846: マンコミュファンさん]

他より安く売るってことは「造りがチープ」ってことの他に「安いから買う住民」が住んでるってことですよ。

[847: 匿名さん]

ヴェルディ現物見たことないのにイメージでビームスくらいと言ってしまいました。ごめんなさい。
いい学区に建ってる分譲マンションならそんなに変な人はいない気がしますが、これも勘違いでしょうか？
分譲マンションを売買しながら転勤してるお宅を知ってますが、そういう方は年収高くてもお手頃なマンションを選ぶんですよね。

[848: 匿名さん]

>>847
いえいえ。ちなみに住民層に関してマンション管理等に携わる知人からの話ですが、
新築時に限れば廉価マンションよりも高級物件の方が面倒くさい人は多いんだそうです。
ただ、年月とともに住民が入れ替わっていけば、価格の下落幅が大きい廉価マンションでは
トラブルメーカーを起こしやすい住民も増えるのだとか。

ですので、「良い学区のマンションには変な人が少ない」ってのは間違いではないと思います。

[849: 通りがかりさん]

「マンション管理に携わる人」....素直にマンション管理会社って言えよw そのマンション管理会社が信用ならないとこが多いんだから。余計な管理費ふんだくったり、いかに多く修繕させるしか考えてない。

[850: 匿名さん]

>>849
残念ながら管理会社ではない。
的外れなレッテル貼りはやめましょう。

[851: 通りがかりさん]

あなたがどこを選ぼうが一向に構いません。どうぞお好きなマンションをご購入下さいな。

[852: 匿名さん]

［前向きな情報交換を阻害する投稿のため、 削除しました。管理担当]

[853: 名無しさん]

そら、お安くてお買得ちゃいますのん(-_-)/~~~

[854: 匿名さん]

それが、70平米4千万台〜なんだよなｗ

[855: マンション比較中さん]

どこ？　どこのマンションですか？
知りたいです。岡山市ですか？

[856: マンション検討中さん]

>>855 マンション比較中さん
よく調べたら周囲を事故物件に囲まれてたわ。

[857: マンション比較中さん]

事故物件に囲まれてる・・？
どこのマンションですか？

[858: 匿名さん]

>>857 マンション比較中さん
某リバーサイド物件。前には嫌悪施設。後ろと横にはかなり気持ち悪い事故物件。

[859: 匿名さん]

なんでどこか言わないの？
そんなとこ存在する？
あり得ないと思うけど。

[860: 匿名さん]

それがあるんだよな。
嫌悪施設は高さ50mだがデベがHPや広告から徹底的に削除して隠してる。
事故物件はロンダリングで素性消されてて周辺住民以外の一般人は気がつかない。
右翼事務所は普段は静かだし、ヤクは表面上は一応解散したことになってるから当然デベは何も説明せずに販売中。

[861: 匿名さん]

いやいや、ほんとにあるんなら伏せ字でも教えてよ。嫌悪施設や事故物件は別にして、70平米で4000万っていう時点で岡山にそんなのあるかなって感じ。

[862: 匿名さん]

いろんな板を荒らして喜んでいる人です
相手にしない方がいいです

[863: 匿名さん]

その物件は実在するけどね。

[864: 匿名さん]

嘘だとしたら狙いは何なんでしょう？
荒らし方がめんどくさい人ですね。

[865: 通りがかりさん]

岡山駅を中心とした市街地は軒並み公示地価が上昇しています。岡山駅周辺の実勢取引は公示地価の２～３倍
で取引されています。
今後、人口減少していく中、コンパクトシティ化を国が政策として実行していくことが予測されるので中心市街地と
郊外でも、比較的高級な住宅地は益々土地需要が増えるため、横ばいかまだ上昇していくと考えられます

[866: 匿名さん]

路面電車が良くなりますね。
路面電車の沿線地区にあるマンションは上がるかも。

[867: マンション検討中さん]

アルファステイツ西川緑道公園のことかな？
場所は風光明媚だし、イオンや歓楽街も徒歩圏内ですから購入できる人は羨ましい限りです！

[868: 匿名さん]

路面電車の駅から徒歩5分以内のマンションって感じじゃないでしょうか。
新築、中古問わず。
それでも東中央町〜清輝橋は避けたいですね。

[869: 通りがかりさん]

岡山駅の近くがいいです。徒歩数分圏内がベストですね。

[870: 通りがかりさん]

都会にあるような高さ150メートル200メートル規模の物件で落葉樹の森や木立があれば理想的です。

[871: 匿名さん]

大黒天系のお店（ディオ、ラムー）は見事にいい学区にはありませんね。
上位３学区（伊島、三勲、大元）にはありません。津島、鹿田、宇野、石井にもないと思う。たぶん。
大黒天がこれらの学区に出店できるくらい勢力を拡大しないでほしい。たまにお世話になるんだけどねw

[872: 匿名さん]

伊島にも大黒天ほしいです

[873: 通りがかりさん]

そもそも大元以外は場所がないですね。万成辺りなら可能性はあるけど。今あがってる中にもラムーマートはすでにあるし、これから増えていきそうな気がするけど、あれをどうとらえるかって感じですね

[874: 匿名さん]

>>871 言い得て妙ですね

[875: 匿名さん]

今度御野学区に大きなラムーができますね。
あそこは24時間営業のマルナカもあるし、民度の低下に繋がらないといいですがちょっと心配です。
伊島や津島にあんな大きなラムーはさすがに建てられないとは思うが、近隣の方はちょっと気の毒です。

[876: 匿名さん]

ラムーやディオは民度の低下を招きますよね。のみならず、確実に地域イメージの低下を招きます。

[877: 匿名さん]

東京都心や名阪圏の中心部と同じものを望みはしませんが、広島駅前にあるような高さ180m水準のタワーマンションは岡山駅前にも欲しいです。
それなりに素敵な専門店、例えば浅草など東京の下町にある和菓子屋さん、鰻屋さん、お蕎麦屋さん、甘味処、居酒屋さん、天ぷら屋さん、ケーキ屋さん、喫茶店、洋食屋さんなどがテナントとして入り、木々や花々に癒される環境のタワーマンションがあれば買います。