岡山県の新築マンション多いけどどうなんでしょう？その４

[不動産購入勉強中さん]

岡山県の新築マンション多いけどどうなんでしょう？

その１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26327/

その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/66740/

その３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/140333/

[65: 匿名さん]

↑
噂ではなく具体的に動いているって新聞に書いてあったよ。

[66: 物件比較中さん]

柳川のスーパーの跡地に物件って、柳川のわたなべ生鮮館がつぶれるんですか？

[67:]

柳川いちばは来月5日に閉店と店内に書いてありました。
マンションになるらしいというのも店員さんから聞きましたよ。
マンションが建つのはいいですが買い物する場所が減るのは困りますね。

[68: あ]

柳川市場後は、マリモが建てるとのこと。

[69: 匿名さん]

toposが懐かしい・・・

[70: 物件比較中さん]

柳川いちばの閉店、本当なんですね
情報ありがとうございます
随分お世話になっていたので、色々と残念です

[71: 匿名さん]

柳川いちばの場所なら是非検討したいです。しかし、お高いんでしょうね…

[72: 匿名さん]

柳川市場跡か。
少し騒々しい場所とはいえ良い場所取ったね。
学区も中央だし駅やイオンにも頑張れば歩いていけそう。
結果的に買物する場所が減るわけだが近くになんかあったっけ？

周囲の建物と道幅を考えて日当たりをどう計画するのかな。

[73:]

スーパーはシンフォニーのとことドレミの街と天満屋、高島屋とかでしょうか。もしくは生協。

個人的には柳川の廃墟跡が桃太郎通り沿いで希望ですが、
ここの再開発って何度もポシャってるみたいですね。今回はどうなるのでしょう。
後楽園からの景観上グレースタワーのような高層マンションは無理のようですが、
建つとしたら下は商業施設で上がマンションという感じでしょうか。
実現すればお値段も競争率も凄いことになりそうですね。

[74: 匿名さん]

「中山下1丁目再開発原案」
敷地面積0.7ヘクタール
地上17階延べ2万3000平方メートル
総事業費60億円
1階商業店舗
2階フィットネスクラブ・保育所
3階クリニック
4階高齢者介護施設
5階以上は150戸の住居スペース(70〜100平米)
立体駐車場70台
着工・完成時期未定

[75:]

これが本当だとしたらかなり期待してしまいますね。
イオンにしても柳川の再開発にしても早く実現しないかな。

[76: 匿名さん]

柳川再開発はできそうな気がするけど、駅前のイオンの新たな発表がないのが不気味な感じがします。
今度こそ、実現させて欲しい。
しかし、トポスの跡地は、裏のRGならわかるけど、あの場所がマンションに適しているかは疑問です。
まあ、ダイソーの跡地でも売れたののだから、売れるでしょうけど。。。
岡山は、少しいびつになっているような気がします。

[77: ご近所さん]

以前フェリーチェ西坂の売れ残り数が６７戸って書いてありましたけど、
あれは総戸数ですね。
どれくらい売れているのかはわかりませんね。

島田町の両備グレースは結構売れ残っているようですね。
やはり、北向きっていうのがネックなんでしょうねえ。
南側も土地が空いてますが、あそこにもマンションが建つ予定があるのでしょうか？

[78: 物件比較中さん]

フェリーチェは半分も売れていないみたいですよ。

４～５千万円台の部屋がさっぱりみたいです。

[79:]

イオンは確かに音沙汰ないですが、こちらはポシャることはまずないですよね？
市と施設をめぐってもめてるんでしょうか。
以前知人にはイオン部分に阪急百貨店が入って、高島屋も対抗して拡大改装すると聞きましたが。

ただこんなご時世なので景気良く開発が進むのか心配です。
岡山の人は貯蓄率高いと聞くので、良い物があればみんな買うと思いますけどね。
中心部のマンションは完売が多いみたいですし。

[80: 匿名さん]

イオンは本社に部署が立ち上がりましたよ。これは異例のことで力を入れている証です。私は思いっきり期待しますよ。

>>77さん
南側にはマンションが建つ予定になっています。

>>78さん
さすがに４～５千万の物件はなかなか売れないでしょう。
公務員の給料も２年間は減るし、先行きが本当に不透明です。

[81:]

イオン楽しみですね～ 最近倉敷ばかり注目されていたので。
それにならって中心部のマンション開発も活気づきますように。

[82: 匿名さん]

イオンが出来たら徒歩圏内のマンションは資産価値が上がるでしょうね。
おそらくイオンの駐車場は有料になるでしょうから、徒歩や自転車で行けると節約できますね。

[83: ご近所さん]

イオン、当初では早くて２年でできるって言ってたけど、ほんと早くできてほしいですね。
やっぱり駅近マンションが絶対ほしい。
子供はいつかは卒業するから、学区より立地優先。
卒業までにいいマンションできるといいけど、結構土地が飽和状態かな。
中古でもいいけど、なかなか出ないでしょうね。

イオンに住居っていうのも、ほぼ無理そうですね。

[84:]

イオンにマンションっていうのは立地的に価格が凄そうなのでなさそうですが、
西口や東口周辺はさらに住宅地等の再開発が進みそうですね。

マンションは立地が全てというので、目ぼしい土地が開発されそうなこの先数年が
駅近マンション購入の最後のチャンスという感じもします。
一度売れてしまうとなかなか中古や賃貸で出なさそうですし。

[85: 匿名さん]

西口はともかく東口にめぼしい土地ってありますか？
あまりもう余地がないような気がするのですが。

駅近マンションは魅力だけどあんまり近すぎるとガヤガヤ煩いし、難しいところですね。

[86: 匿名さん]

余地があるかどうかは不明だけど、
数は少ないのは間違いないでしょうね。

地主はイオン完成後に高値で売りたいから土地も出にくいし、
マンションデベロッパーに売るより自ら運用した方が儲かる可能性も高いし。

後は利便性だけでなく居住環境として両立させるなら大通りから一本入ってる
方が騒音・排ガスが少なくて住みやすいでしょうね。
後は言うまでもなく日当たり良好の南向きが理想。

そういう立地で尚且つ自分の好みの仕様やプランやデザインやらが揃った物件が
出るかどうかは更に確率は低いから、後は運じゃないですかね。

[87: 匿名さん]

>>80さん　お詳しいですね。

公務員の給料が減るというのはどういうことですか？
うちの旦那も公務員ですがそんなこと言っていなかった…
何かの間違いであって欲しいです。

[88: 購入検討中さん]

サーパス国富　って完売したんですか？

[89: 匿名さん]

業界の人に聞いたら、東口や城下界隈はもう空いた土地はないので、古いビルを壊して建てていくことに
なると言っていました。そうすると、どうしてもコストはかかるとも。
でもあまり使われていない古いビルは、かなりあるので、今後もマンションはできそうな気がしますね。

[90: 匿名]

公務員の給料は税金です。県庁職員は７％カット。
年金や退職金が４０２万円、民間より高いと非難されてます。
公務員は首切りがないだけで、生活は大変です。若者には、公務員は薦めないです。無理やり人事評価制度を採用し、差別化を図っています。
公務員は利益を追求しないし、ノルマが無いので他人との能力を比較するには無理があります。参考にしていただければ、幸いです。

[91:]

東口側のマンション建ちそうな土地としては、
城下のライオンズタワーの向かいにも広い駐車場がありますし、
既出の柳川の廃墟ですとか西川緑道公園～柳川間にも駐車場がありますよね。
そういうところはだいたいマンションが建つんだと思っていましたが。

ただ、レスを読んでいるとイオン完成or着工後でないと売り出されない感じなのでしょうか。
解体費用が上乗せされるとはいえ、岡山であり得ないほどの価格帯にはならないですよね？

[92: 匿名]

中心地の駐車場は地主としては初期投資ほぼ無しで
そこそこの利益を稼げるから売るとは限らないよ。
しかもハヤシバラの駐車場が無くなって駐車場需要
はむしろ高まったし。

中心地ならいつものよく見るようなマンション
じゃなくてそれなりのが欲しいね。

[93: 匿名さん]

最近岡山へ良く出張に行きますが、土地が平坦で
広くてマンションが沢山ラッシュで良いですね。
広島は、狭くて、坂に競り立つように立っている
し。おまけにそこそこ高い。(T_T)

[94: 匿名さん]

たしかに中心地はどこの駐車場もよく満車になってますからね。
売るとは限らないでしょう。
むしろ売るより、ほぼ永続的に入る駐車場代のほうが儲かる気がします。

[95: 匿名さん]

駐車場の件ですが、以前、業者さんから聞いたのですが、中心部はかなり金額をつんでも売らなかったそうです。
まあ、イオンがこれからできるのでというのもあるそうですが。
後、林原がなくなり、市内の企業の駐車場が困窮するのは間違いなく、あの周辺の会社運営の面でも岡山では駐車場が必須で
駐車場経営は非常に有利になるそうです。もしかして駐車場がタワー化するのかなとも考えます。

[96:]

駐車場ってお金になるんですね。
平面ですぐ更地にできそうなので勝手にマンションか何かの建築予定なんだと思ってました。
城下のとこのは駅からも距離あるしマンションになっても良さそうなのに。
どこかに立体駐車場も出来ればいいですね。

となると建ちそうなのは今のとこ柳川の廃墟のとこだけでしょうか。
よくあるマンションの外装ではなくいい意味で変わった感じだといいですね。

[97: 匿名さん]

駐車場経営は固定資産税も高いのでそう大きな利益にはならないですよ。
個人所有の土地の場合土地を手放すかどうか迷ってたり、
土地は手放したくないけどしばらく使い道がない場合にとりあえず駐車場にしている方がほとんどです。

表町や丸の内あたりは少しマンションバブルというか、駅からも遠く商店街や街も寂れて行っている割にマンション価格が割高なように感じます。
１０年単位で見れば年配の方の所有物件がどんどん売りに出るでしょうからあのあたりは地価も住宅価格も下がるのでは？
逆にイオンが開発されれば駅～イオン周辺は栄えて行くのではないでしょうか。
そうなると新規参入もない表町～天満屋周辺はこのままでは将来は無いように感じます。
表町商店街などがまた栄えて行く日が来れば嬉しいのですが。。

[98: 周辺住民さん]

あの辺は市街地にしてはボロボロで中にも何も入ってない廃墟同然の建物が多すぎる
岡山市は60過ぎの人口が一番多いしその層が不動産を主に牛耳ってるから
五年十年してその層がいなくなってくると地価も物件価格も確実かつかなりの勢いで下落する

[99: 購入検討中さん]

今って不動産購入にはかなり厳しい時期ですよね。
最近は震災などの災害が多くてそのリスクもあるし、世界情勢的にもユーロ圏からの恐慌が起こるリスクもあるし、
人口はこれから減少の一途で不動産価格は下がるしかないことも考えると余計に躊躇ってしまう。

[100:]

そうなんですね。いつが買い時なのか本当に難しいですね。
個人的には住むとしたら駅から少し離れた柳川から丸の内周辺が希望なのですが、
この辺は地価が下がると聞いてあと5年は待った方がいいのかなと思い始めました。
商業施設は駅周辺に集中して、天満屋や表町周辺は住宅街というか落ち着いた雰囲気になればと思いますが。

[101: 匿名さん]

柳川跡地は東側目前にロイヤルガーデン・南にはクレド・南東にさらに建設中のロイヤルガーデン、
西は幹線道路となかなか難しい立地だとは思うのですが、かなり高いマンションが建つのかな？
確かにイオンモールが出来ればより駅前に人は集中するでしょうし、表町界隈は地価が下がってある程度普通の住宅が増えるといいですね

[102: 匿名]

でも表町周辺も学区も良いし人気あるよね。
と言うかイオン徒歩圏の駅近物件ってこれから
なんか新規の計画今あるのかな？

桑田町のパークホームズと平和町のアルファステイツ
以来新規の計画聞かないのだが。

[103: 匿名さん]

マリモのやながわ市場跡地。

[104:]

中央小学校は評判いいのですね。
弓之町周辺も学校が多くて落ち着いているので気になりますが、
こちらは全然マンション建ちそうにないですね。

いずれにせよ地価下落が本当でしたら数年は様子見といったとこでしょうか。
早くイオンができて中心部が活性化しますように。

[105: 匿名さん]

単純に落ち着いてて学区も良い高級住宅地といえば伊島や津島も人気ですよね。
イオン近隣のマンションはまた計画が進むにつれ出てくるのでは？
グレースオークスとかもまだ残ってましたよね。

[106: 匿名さん]

グレースオークスはシニア向けの作りなので、売れ行きが悪いんでしょうね。
あと、北側の部屋が多いのも売れ残りの原因でしょうか。

アルファステイツ厚生町はどうでしょう？
日当たり・眺望は微妙そうだけど、イオンに近いといえば近いですよね。

[107: 匿名さん]

マンション新参者ですが、桑田町のパークホームズと平和町のアルファステイツはイオンの発表前でも早く売れたのですか？
あの立地がいいのであれば、リビングコート厚生町とかは、どうして、まだ残っているんでしょう？
アルファステイツ厚生町も厳しいのかなあ。

[108: 匿名さん]

パークホームズは最後の１戸がなかなか売れなかったけど、完成前完売。
アルファステイツ平和町は早い段階で完売。

厚生町とは立地条件が違うと思いますが。
上記２つは駅から徒歩１０分ぐらいで、厚生町は１５分ぐらいですから。

アルファステイツ厚生町は周りに高い建物が多くてちょっと窮屈な感じですね。

[109: 匿名さん]

>>100
投資家がじゃないんだから欲しい時に欲しい物があればいいと思うけどね。
仮に地価が下がっても原油価格の絡みで資材が上がれば物件価格は下がらないかもよ。
マンションは物件価格に占める土地分の割合が戸建より小さいから、
地価ばかり気にしててもダメ。今ホルムズ海峡とかの中東情勢も怪しいから先行きは
不透明とも言えなくもない。

後はローン減税も年々縮小してるけどそれも地味に大きいぞ。
昨年は最大ローン4.000万まで、今年は3.000万まで来年以降は順次縮小。
終了したけど昨年夏ぐらいまでの着工は条件満たせば30万のエコポイントも
あったよね。終わったけど住宅関連の贈与税の優遇措置もあったよね。

フラット35も今年は歴史的な低金利だけど、昨年秋までに申し込んでる人で
Sタイプで承認取ってた人は当初10年マイナス1％だったよね。つまり全期間固定
なのに当初10年1％ちょっと破格の金利だよね。

つまり厳密に言えば現時点では事実上の買い時は逃したかもしれないけど、
また新たな優遇措置もできるかもしれないしできないかもしれない。
地価は下がっても資材が上がるかもしれないし、そうはならないかもしれない。

先はわからないよ。

[110: 匿名さん]

109さんに全く同感です。
経済的なことはよく分かりませんが、ここはマンションのスレなので、マンションについては電気製品ではないけど、自分が欲しいと思った時期に欲しい、買える物件があれば買い時なのかと思います。
土地については、将来に家を建てようかと考えて、時期をみて買うのはあるかなとは思いますが。
マンションは、かなり経っても、その時にいいなあという物件は中古でもでませんから、やはり住んでみていいのだろうなと感じています。

[111: 100]

そうですね、岡山だと中古で出ること自体あまりなさそうなので、
(しかも途中購入だと駐車場が確保できない場合もあるみたいですし)
立地優先で今なら柳川の廃墟跡に建てば確実に買いたいですね。
ローンも詳しく分からないですが頭金をコツコツ貯めておこうと思います。

[112: 物件比較中さん]

まだまだマンション価格には余分な金額がかなり乗せられてるから、需要が減れば価格はまず落ちると思う。
というか買いたい時が買い時だからこそ減税云々で急いで買うのはやめたほうがいいと思うけどなぁ。
車も同様に優遇のうちに買っておけばって散々いわれたけど、優遇終わったらそれまで以上に値引きしてたり、
不動産って焦ったら損する物だから本当に買いたい時にしたほうがいいよ。
薄型テレビが需要を先食いして需要が減ったとたん数ヶ月で極端に値崩れしたように、需要が極端に減ることの影響は相当大きい。
ついでに住宅設備はまだまだ発展途上だから先送りにするほど設備は良くなるしね。
一生で一番の買い物なんだから、あんまり焦り過ぎないようにね。

[113: 匿名さん]

マンション購入は戸建と比べて運の要素がめちゃくちゃ強いんだよね。

希望のエリア・学区に希望の周辺環境で、希望のデベで希望の設備・
仕様・プランが揃ってて、尚且つ予算の範囲内って物件を買えるかどうか。

もたもたしてその人にとっての買い得物件を逃してる人もいるし、
焦って買って後から出来た物件を買えば良かったと思う人もいるでしょうね。

[114: 100]

参考になる意見ありがとうございます。
そんなに運に左右されるんですか。立地と建設会社さえおさえておけばほぼ大丈夫でしょうかね。
もちろん迷ったり焦って購入はしないようにしますが、この先中心部のマンション建設自体あまりなさそうですし、
選ぶ余地はあるのかなという感じです。

ところで表町商店街の丸善(薬師会館？)跡にハピーズができると他スレで見ました。ますます住宅街ですね。