岡山県の新築マンション多いけどどうなんでしょう？その４

[不動産購入勉強中さん]

岡山県の新築マンション多いけどどうなんでしょう？

その１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26327/

その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/66740/

その３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/140333/

[3009: 通りがかり]

今は岡山を離れていますが、また岡山で暮らせるなら、やっぱり京山学区内に住みたいって思っちゃうんですが、これは古い感覚なんですか？
それともマンションには向かない地域？

[3010: マンコミュファンさん]

いや、分かるよ。雰囲気いいよな。ただどうだろ。幹線道路は慢性的な渋滞、一本入ると
激狭みたいなエリアだからよほど思い入れないと道路事情では苦労するかもな。
マンション事情で言えば全国区のデベが進出してって感じでもないし新築も販売に苦戦し
てたの多いから一定いる根強いファンと一般の検討者とは評価が大きく違う可能性ある。

[3011: マンコミュファンさん]

あと「?学区は荒れている」みたいなの話半分にしといた場合も多いぞ。普段はフェアな
人でも子供が通う学区のこととなると冷静さ失うことも多いし。情報が古かったりあるいは
ポジショントークだったり。さっきの学区だって実際見聞きしてる情報だと真逆な情報
入ってるから実際のとこはよく確認した方がいいしそもそも中学なんて3年で全員入れ替わる
から毎年雰囲気違うしな。

[3012: 通りがかりさん]

>>3002 匿名さん
子供はいないと書きましたが、一緒に住まないということでいないと書きました。現在、大阪在住大学4年で大阪の企業に内定をもらっているので大阪にも行きやすく、実家の四国にも帰りやすい岡山県を選びました。

生活には便利だけど、なるべく小学生以下のいる世帯が少ないマンションを探したいです。
岡山中心地はごちゃごちゃしていて生活しづらいのでしょうか？

[3013: 通りがかりさん]

>>3009 通りがかりさん
むしろ昔からの住人が多いので戸建てに向かない地域だと思います。かといってマンションも大量に売れ残ってしまってる現状。やはり駅東か、駅南のマンションが無難ですかね

[3015: マンション検討中さん]

>>3004 マンコミュファンさん

あの辺の住みやすさの評判は本当にいいですよね
飽和状態はいつまでたってもマンションが建ってるなあ、大丈夫かなあという勝手ながら想像でした
まだまだというなら嬉しい限りです
やはり高い買い物なので資産価値のことはどうしても考えてしまいます
ためになるご意見ありがとうございます

[3016: マンション検討中さん]

>>3005 匿名さん
3003です
参考になります
ありがとうございます

[3017: マンション検討中さん]

3003です

多くのご助言ありがとうございます
個別の返信は見辛く迷惑かなと思いまして
失礼ながらまとめてお礼を言われてください


大元学区については現在通学中の親に聞いても荒れてるからダメとか落ち着いてるオススメと評価が全然違うので、これから小学生になる親としてはとても迷ってしまいます
誰を信じたらいいものかわかりません笑

>永住で購入する事になるなら駅から西側か南西側の物件を探すと思います。

よろしければ理由聞かせていただけますか？

[3018: 匿名さん]

大元住みですが、この辺はホントに住みやすくて便利です。
岡山ではおすすめの地区だとホントに思います。
近々諸事情で離れる事になってしまったのですが出来る事なら手放したくない気持ちでいっぱいです。大元を選んだ理由は外の空気(岡山以外の土地)を知っている方と地元の方が上手く共存している地域と紹介を受けました。
本当にここを選んで正解だったと思います。

[3019: マンション比較中さん]

>>3017
3007です。岡山に15年近く住んで馴染みという面もあるのでしょうが宇野線西側の西古松・大元・今・上中野あたりが生活においては一番いいかな？と思っています。もちろん厚生町や大供もいいのですが少し賑やかな感じがします。
旭川沿いはいかにもリバーサイドな印象なので対象外
西側から南側にかけて中仙道・平田・西市あたりも悪くは無いのですが大元・今・上中野あたりと比較すると私の中では劣ってしまいます。
まあ住めば都で住み慣れてるせいと言うのが一番でしょうね。

[3020: マンション検討中]

>>3019 マンション比較中さん

質問した者です
現在南区在住ですが、大元周辺についてとても近い感覚があります
道路が広く賑やかすぎず便利で治安が悪くないという感じですかね

とても参考になります
ありがとうございます

[3021: マンコミュファンさん]

例えば定期的に岡山で三井がマンションやってるけどあそこら立地選定かなり慎重にやってる
だろうからそのあたり割とエリア選びの参考になるよな。今は両備と一緒に下石井でタワマン
を建設中よな。その前は内山下、桑田町、あと国富とか駅のすぐ北側とかその前は大元とか。

[3022: マンション検討中さん]

大元周辺、住みやすそうですね。前述されてた方もいらっしゃいましたが京山学区がいいと聞いてたので住んでますが、正直よくわかりません。。。荒れてる訳ではありませんが、運動会、参観でも???な親御さんもちらほら目につきますしね。当然その子供は徐々に本性現し始めてます。
人の感想はばらばらでたまたまその学年が、クラスが、の感想ですから、あてになりませんよね。
最終的には常識を教えて育てられた子達がどれだけ占めてるかの運だと思ってます。
学区で選ぶとイメージと違った場合に腹もたつこともあると思うので、ご自身の住みやすさ第一が良いのではないでしょうか。
私は卒業のタイミングで確実に引っ越します。

[3023: 匿名さん]

>>3022 マンション検討中さん

京山学区ですが、昔住んでいたころの印象ではは、岡大の教員、関係者、公務員、大手企業の転勤族などが多く、なんというか文教地区の空気感はあったと思います。また他県出身者が圧倒的に多かったです。岡山弁をほとんど聞かなかったです。
津島よりは伊島がやや地元率は高いかもしれません。
住みやすいと感じる方もいれば、肌に合わないと感じる方もいるでしょうね。

いま現在の様子はよく知りませんが。

[3024: 匿名さん]

>>3023 匿名さん
15年くらい前までは京山がブランドでしたね。
10年くらい前から転勤族は圧倒的に大元あたりの方が多くなりました。理由は簡単。
津島や伊島辺りの方が開発が早かった分古くなるのも早く、その頃から大元近辺に賃貸も分譲も多く建ち始めたので今でも大元周辺の方が新しく明るい印象があります。
しかし、津島、伊島には大元周辺には無い利点があります。地名が表すようにこの辺りは古くからの陸地高台であり、地盤の弱い岡山市中心地としては異例の地盤の強い場所です。水害の心配はほとんどありません。
震度5クラスの地震があった場合、マンションは基礎をしっかり打つので建物への影響は変わらないでしょうが周辺部はかなりの差が出るでしょう。
そもそも岡山は地震の少ない土地なので気にしないか万が一に備えるかは個人差です。

[3025: 匿名さん]

>>3024
そうなんですよ。
それが最大のメリットです。
岡山市の中心部は昔は深い吉備の穴海です。
今のＪＲ岡山駅を見ると想像しにくいですけれども。

[3026: マンション検討中]

大元周辺希望で質問をした者です

うーむ
とても勉強になります
それぞれの地区について解説願いたいくらいです
個人的には候補に入れていませんが
京山人気が固いのは実生活でも実感しています
職場では、教育に力を入れている家庭は京山学区に住まれている方が多い印象ですね

夫婦都合だけで考えると大元で確定なのですが
学区を考えるとすこし悩みますね
災害のことも購入にあたっては考えないといけませんね

はやく決めてしまいたいですが
こうやって悩んでいる時間が楽しいのかもしれませんね

[3027: 匿名さん]

>>3026 マンション検討中さん

京山が学区として人気があったのは確かに公立としてはかなりレベルが高かったからです。
理由は古くからの陸地高台の土地に住む人は上流階級の人が多く川沿いなど災害の多い場所はそういった方々が多かった名残があり、上流階級程教育に熱心なのは今も昔も変わらない為、京山学区は良いとされていました。
が、岡山にも他県や県内からの移住が進み田んぼだらけだった旧国道2号線以南が利便性の高い新しい町として生まれ変わり昔ながらの学区評価はなくなっています。
昔であれば岡輝中や東山中は怖くて近寄れない程でしたが、そういった事を知らない方が移り住み今では一部荒れた生徒はいるでしょうが学校として荒れているなんて事は全くありません。
住まいとして考えるのであれば学区はおまけ程度の要素だと思います。
京山学区のような災害に強そうな古くからの地域、大元学区のような利便性が高く広い区画道路に囲まれて渋滞のない地域、他にも色んな場所に色んなメリットがあると思います。悩むのは楽しい事です大いに悩んで下さい。デメリットは人の意見よりもご自身で確認した方がいいと思います。

[3028: 通りがかりさん]

去年の西日本豪雨の時、津島から津高にかけて浸水被害が酷かったのを忘れてはいけない

[3029: 匿名さん]

>>3028 通りがかりさん

津高のマンションの駐車場が浸水して何台も車がダメになってましたね。
津高なんかでもこの有り様なので岡山に水害に強く利便性の高い場所なんて無いでしょう。
今まではたまたま降水量が少なくて済んでいた地域もゲリラ豪雨や台風の勢力が強まって今後はどうなるかわかりません。
真備の1年前、九州北部豪雨で被害の甚大だった福岡県の朝倉市も元々は九州山地に守られ降水量が少ない地域だったようですが、あの年以来毎年のように線状降水帯が掛かるようです。
岡山県南部もここ数年は梅雨から夏にかけての降水量が20年前の平均より3割以上も増えているそうです。
以前地震や液状化問題で戸建てよりもマンションの方が良いと言っておられる方がいましたが、水害の面からもマンションの方が良さそうですね。

話はそれますが真備の水害のときカバヤで戸建てを建てられた方はカバヤの説明で小田川流域はいつ水害が起こってもおかしくない土地なので水害に対する保険は最大限加入しておく事を勧められ助かった方が多かったようです。
地元企業を持ち上げる訳ではありませんが、戸建販売でもマンション販売でもデメリット対策をキチンと説明してくれるデベロッパーや建設会社と契約したいものです。

[3030: 匿名さん]

津高は昔は海だった地域で浸水した地域はハザードマップでも浸水の恐れがある地域でしたよ。市内でも市中心部から同じくらの距離で丘陵地帯で地盤は強固でまた浸水の恐れのない地域はありますよ。

[3031: マンション検討中さん]

中国地方や兵庫県、大阪府はどこも地盤ユルユルなので戸建ては危険ですね。
この地域で買うならやはりマンションかな。

[3032: マンション検討中さん]

地盤、浸水ともに安心なところは不便な地域が多いので何を優先するか、ですね。

[3033: マンション比較中さん]

>>3030
岡山でそういった場所はマンションが建たなそうな場所ばかりじゃない？
>>3032の言われてる通り全国的に見ても利便性の高い場所は地震に対する心配や水害に対する心配が高い場所ばかりだ。自然災害の心配の少ない都市は政令市限定だと北九州市くらいだけど北九州市は自然よりも人による災厄が心配だからなあ

[3034: 匿名さん]

3033様
3030ですがマンションが3棟建っているところです。

[3035: マンション検討中さん]

津島、伊島はもはや時代に合ってない立地。
中山下も中心地で今年唯一地価下がってたし、天満屋の衰退を考えれば今がピークだろうし、
大元はまとめて開発しなければならないのに駅前の立地の良い場所に商業ではなく、大型保育園、普通のマンションを建てるという田舎ならではの暴挙。
10数年後に今のまま生き残るのは、駅前か杜の街位だろう。

[3036: マンション比較中さん]

>>3035
何を期待ての話し？金持ちの資産形成の話しは特定のスレでやってくれ
大元なんて商業圏として開発してほしいなんて誰も思ってないだろ。岡山駅に近く利便性の高い住宅地として発展してほしいんだからマンションや大型保育で十分なんだよ
岡山駅へも自転車（ももちゃり）で簡単にいける距離だ
多くの人には駅前の高額物件なんて対象外なんだから自慢話はよそでやってくれ

[3037: マンション比較中さん]

>>3034
申し訳ありません勉強不足です。よろしければどの辺りかヒントをください。

[3038: マンション検討中さん]

>>3036 マンション比較中さん
やっぱり普通の人はなかなか買えないんですかね？

[3039: 匿名さん]

国税庁30年度調査で1年間を通じて働いた労働者（4945万人）の平均年収は432万円
200万円以下＝21.9％（21.9％）
200万円から300万円＝15.8％（37.7％）
300万円から400万円＝17.5％（55.2％）
400万円から500万円＝14.8％（70.0％）
500万円から600万円＝10.1％（80.1％）
600万円から700万円＝ 6.3％（86.4％）
700万円から800万円＝ 4.3％（90.7％）
800万円から900万円＝ 2.9%（93.6％）
900万円から1000万円＝1.9％（95.5％）
1000万円から1500万円＝3.3％（98.8％）
1500万円から2000万円＝0.7％（99.5％）
2000万円から2500万円＝0.2％（99.7％）
2500万円超＝0.3％（100.0％）
設問１）あなたはどのラインが普通の人だと思いますか？
設問２）あなたはどのラインの人が岡山の駅前物件や杜の街の購入層だと思いますか？

[3040: マンション検討中さん]

>>3039 匿名さん
私は杜の街グレース購入者で今現在30代で子持ち世帯年収1900万あります。プラス親からの援助もあるので普通より多いとは自覚してます。
本当に正直な所、周りの人に年収聞いたりした事もありませんし、聞かれてもはぐらかします。
ネットで平均年収などは知っています。
ですが、知り合いのいたって普通のサラリーマン世帯の様子を見てて、旅行も行くし、岡山という土地柄、車も奥さんと旦那さんで2台持ってる方が多いし、お子さんも2人、3人いらっしゃる方の方が多いイメージです。

平均年収400万、共働きで800万だとしても、車二台、お子さんもいて
、旅行もできるお金が良く余るなと思います。
嫌味でもなんでもなく、親の支援なども含めたら、言わないだけで実際は平均年収より多く貰ってるのかなと思ってます。違ったらごめんなさい。隠してるだけで意外とお金持ちは多いと知っているので。
この間杜の街の契約会に行った時結構年齢層高いなと思いました。
購入層は低層階を除けば年収1500万が最低スペックだと思います。

[3041: 匿名さん]

意外とお金持ちが多いと知ってるだってwww
草生やしてしまうわ
身の周りに何千人の金持ちがいるんだ？
世帯年収が1500万を超えて親の援助もらってるような超エリートかつセレブの周りには何千人もそういう金持ちが集まるんだなw
年収700万弱で妻と合わせた世帯年収が1000万を超えてる自分は岡山では上位10%には入るとおもってたし周りに世帯年収が1000万超えてる人もほとんどいないんだけどやっぱ育ちが違うな。
たまにはスーパーとかで買い物して高級食材では無いものがどのくらいの価格で売られていて多くの人がどう言った生活してるか知るといい。セレブに庶民の生活しろとは言わないが非常識を常識の様に思ってるのは無知でカッコ悪いよ。
世帯年収800万あれば旅行もできるし高級車でなければ車2台も可能だよ。
分母が大きいから杜の街なんかの購入層もそれなりにいるだろうけど、多くの社会人が親の援助を受けてるなんて非常識な認識を改めた方がいい。年金生活の親の面倒を看なきゃいけない家庭の方が遥かに多いよ。

[3042: マンコミュファンさん]

管理人さんまたいつもの煽り煽られのパターンになってきたんで一斉削除の方
よろしくお願いしますわ。

[3043: マンション検討中さん]

>>3038 マンション検討中さん
自分も買いますが、後輩20代で3000台の買う奴もいますから、考え方だと思います。金持ちしか買わないなら、杜の街は完売しないでしょう。手狭な間取りもあるので。
最近の若い子は車に興味ない子もいるので、車持たないなら、成立すると思います。

[3044: マンション検討中さん]

>>3043 マンション検討中さん
3000万台とか糞低層階か狭小中部屋笑

[3045: マンション検討中さん]

まあ、1900はいろいろ盛ってるから置いといて、世帯1000近い方はおっしゃるとおり上位10％ですよ岡山では。
ここで見栄張っている方々の言う通りだったら、岡山もうちょっとマシな街になってます。
杜の街は中低層なら年収700でも買って住むことは可能ですよ。割高感強いけど。
重要な点はタワマンって岡山みたいにどこにも利便性のない街では全然長所を発揮できないんですよね。

[3046: マンション検討中さん]

くそw低層階でも、自分なりに転勤やら資産形成やら考えて、ちゃんと計算してたので、偉いなと思ったんですが。糞な批判する糞人間よりましな人生ですよw。
不動産なんて人それぞれですから。
ただ富裕層しか、なんて書いてたんで、参考までにだけです。

[3047: マンション検討中さん]

流石に中階層で700は無理でしょう
1000くらいないと普通に生活出来ないです

[3048: マンション検討中さん]

>>3045 マンション検討中さん
気分を害されたなら謝ります。
申し訳ございません。
この場所で盛る必要も無いので一切間違いはありません。

[3049: 匿名さん]

>>3046 マンション検討中さん
糞とか下品な言葉をやたら使っていますが糞な批判とはどのレスのことでしょうか？マンションに対して批判的なレスはここのところ出ていないように思いますが

[3050: 匿名さん]

今の低金利35年ローンとして借入3000万円ボーナス払い無しなら月々の支払いが約82000円
これに管理費5000円、修繕積立金10000円と安く設定しても97000円
駐車場などを加えれば10万を超えてしまう。

世帯年収が700万円で安定しているとすればモデルケースで夫500万、妻200万として世帯の可処分所得は年550万円、月額45万円

大甘査定だけどこの位がモデルケースになってくるんじゃないかな？年700万円の世帯年収なら年代関係なく岡山では平均以上で低層階は購入可能
妻の収入を見込まず個人で700万円あるなら可処分所得は少し減るけど安定感は格段に増すだろうな。今は住宅ローンも年収の7倍まで貸してくれるって言うし。年収700万なら4000万の物件も可能になる。
確かに5000万円以上の物件は年収1000万円は欲しいところ。

[3051: マンション検討中さん]

>>3050 匿名さん

あなたは杜の街購入者ではないですね。
杜の街グレースの70平米クラスでも管理費、修繕費、
プロジェクト管理費、駐車場、固定資産税、インターネット使用料足したらローンとは別に月々7万越します。
700万でローン組めても維持は無理でしょう。

[3052: マンション検討中さん]

>>3051 マンション検討中さん
その通りですね。
部屋の価格は様々ですが、最低でも維持費含めて月々20から30はかかります。

[3053: 匿名さん]

>>3051>>3052
あくまで岡山市の物件購入のモデルケース（参考値）のつもりで杜の街限定のつもりはサラサラありませんでした申し訳ありません。
私は杜の街に手を出せるような高額所得者ではないので詳しい事は知りませんが一般のマンションに加えそんなにかかるんですね。固定資産税は当然として、プロジェクト管理費と言うのも知りませんでしたしインターネット使用量が管理費に含まれないのも知りませんでした。
そう考えると杜の街は他物件と同じ価格帯であっても購入層の所得差は明白ですね。

[3054: マンション検討中さん]

うちは、年収1000万前半くらいですが、低層階でも(いづれにせよ、低層階希望ですが)杜の街はキツイと考えていてタワマンは候補から外しています。
やはり、金銭感覚も人それぞれなんですね。

[3055: マンション検討中さん]

ところで杜の街って低層階70平米3LDKでいくらくらいなんですか？

[3056: マンコミュファンさん]

今ふと思い出したけど妻が自分ら夫婦の買ったその物件の掲示板食い入るように見てる
こと知って、夫自ら「うちの夫の収入じゃこんなすごい物件買えない」「ですよね。
こんな物件買えるエリート夫が羨ましい」みたいなことを他人を装い自分で一生懸命
書き込んでるって話を昔聞いたな。なんか妻の機嫌がいいんですって、ちょっと
笑った。

[3057: 匿名さん]

杜の街の100平米クラス買いました。
キャッシュで買いましたのでローン無しです。
駐車場、固定資産税、管理費、修繕費etc、、、で
毎月15万出ていきます笑
タワマンの維持費はすごいと聞きましたが本当に凄かったです笑

[3058: 通りがかりさん]

杜の街ってそんなに維持費かかるんでしたっけ。契約後まったく気にしてなかったです。
上だろうが下だろうが基本平米数計算で階数のバイアスはちょっとだったと記憶してるんですけど。
皆さん固定資産税をいくらで計算してるんでしょうか。正直深く考えてませんでした。。。
駐車場要らないので、そこを除けば維持費が他のマンションと比べて異常に高いとは思ってなかったんですけど。
70㎡の狭い部屋だと3+固定資産税ぐらいかなと。
まだ完売してないので、あんまり高すぎる印象持たれても困りませんかね。
即完売と思ってたのですが、そうではないので。順調と言えば順調なんでしょうが。