岡山県の新築マンション多いけどどうなんでしょう？その４

[不動産購入勉強中さん]

岡山県の新築マンション多いけどどうなんでしょう？

その１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26327/

その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/66740/

その３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/140333/

[2275: マンション検討中さん]

解体工事のオッチャンですか

[2276: 通りがかりさん]

遊プラザ跡地は長谷工コーポレーションがマンションを核とした商業施設を含む複合商業施設を検討。延べ床面積67500m2級の超大型再開発となる可能性もあるようです

[2277: 匿名さん]

高級物件やタワマンのような高額物件もいいけど岡山には中の上くらいの上質物件が欲しい。
80平方メートル3LDKで4000万くらいで子供が家を出た後、夫婦でゆったり生活できるような物件。過剰な共用設備は要らないから、高級感のある広いエントランスと1620サイズ以上のバスルーム、2.5ｍ以上のバルコニーなどゆとりが欲しい。
あ○ぶきや和田○ーポレーションのような他地域だと中の下くらいの代わり映えのしないマンションが多すぎる。

[2278: マンション掲示板さん]

不動産価格が安かった10年ぐらい前までは
都心部高級仕様で80平米4000万とか普通にあった
けど1.5倍とか場合によっては2倍近くなった今はもう

[2279: 通りがかりさん]

天神町のが穴吹興産に決まった。穴吹なら両備ほど高くはならないかな？

[2280: マンション検討中さん]

ザ、タワー資料来ました。とりあえずモデルルーム予約しました。

[2281: 匿名さん]

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190817-00056992-gendaibiz-bu...

リスクの大きなマンション
1)タワーマンション
2)200戸以上で1LDKから4LDKまであるような住人層に幅のあるマンション
3)郊外や公共交通機関の利便性の低いマンション
4)50戸未満の小規模マンション(高級物件は除く)

大規模マンションは管理費や修繕積立金においてスケールメリットが大きいと言われてるが、これは大きな間違いであり、スケールメリットが最も大きくなるのは80戸から120戸の中規模物件であり、200戸を越すと共用部が充実(過剰な場合も多い)している事が多く大規模になる程割高となるとされています。

先の事を考えず売り易くする為に初期修繕積立金を低く抑えているのは悪質なデベロッパーを見抜く指標となりますので参考にしてください。

[2282: 買い替え検討中さん]

>>2281 匿名さん
そーだよな。
岡山に基本タワマンは必要ない。だって土地余ってるし。岡山駅から半径3km以内で、サラリーマンでも戸建が頑張れば買える。通勤はチャリンコで十分。
管理費・積立金のこと考えると割高だし、岡山では投資物件にもならないし。激しく同意。

[2283: ↑]

※個人の感想です

[2284: マンション検討中さん]

最近この掲示板は低調ですね。ザタワーはどうですか？

[2285: 匿名さん]

>>2282 まだデタラメを書き並べますか？過去スレを読めばあなたの嘘も後ろ暗い思惑も否定されているというのに、性懲りも無く？

そこそこ平野は広いですが濃尾平野、仙台平野、越後平野などもっともっと広い平野は他にありますよ？しかも岡山は調整区域だらけで実質的には開発不能なエリアが多く土地は足りない状態です。

郊外の戸建てに住んでチャリンコで通勤？そういうスタイルも否定はしませんから貴方はどうぞ。選択肢が多様に揃っていることが大切なので、毎朝夕3キロの道程を自転車通勤したい人はそうすれば結構かと思いますが、デタラメによるタワーマンション否定策は慎んでほしいものですね。

そろそろ岡山市にも高さ180m?200m級のタワーマンションが1棟だけでいいから欲しいです。長谷工さんが参入してくださる物件なら可能ですので、是非とも他の政令指定都市にあるような超高層タワーマンションを選択肢として岡山の消費者にお与え頂きたいものです。

[2286: ↑]

※個人の感想です

[2287: 名無しさん]

>>2281
それ名古屋や広島の業者に言えば？
岡山だけに当てはまる事でもないのに
相変わらず粘着というか悪質というか
否定のために否定して必死の牽制だね

逆に１棟くらいなら岡山にタワマンあれば良いと思うけど

[2288: マンコミュファンさん]

タワマンなんぞは不要です。

[2289: 匿名さん]

>>2287
なぜ名古屋や広島？
それに>>2281は岡山だからって言ってるわけではなく一般的にこういった見方もあるといってるだけでは？どこをどう読んでも岡山に対して名指しで批判している訳ではなさそうですよ。名古屋とか広島とか名指ししているあなたの方がどうかしているように思えます。
ちなみに私は岡山にタワマンがあっても良いと思ってます。

[2290: 名無しさん]

>>2288
私は岡山に高さ200メートルクラスのタワマンがあっても良いと思ってます。寧ろ現状では選択肢すら無いので岡山に高さ180メートル以上のタワマンは必須だとさえ思いますね。

不要不要と否定したがる人自身が購入しなければいいだけのことです。他者の選択肢やマーケット全体の多様性を否定するのは不健全で異常な行為ですよ。

[2291: 匿名さん]

＞自身が購入しなければいいだけのこと
その通りだけど。でも、このスレはパンフレットなどに記載してないけど、購入検討時に知っておいた方が良いことを会得するものだと思っています。
そりゃパンフレットにはいいことばかりしか書いてないよ。
例えば管理費+修繕積立金+駐車場代。
エリートサラリーマンとして働いている時は問題ないとして、定年を迎えて年金生活者になった時、ほんまに払えるのか？
今、30歳代の人が年金生活になった時、年金がいくら貰えるのか試算してみましたか？
最近のニュースでは今の年金生活者より2割減る可能性があるらしい。
管理費などは一生払う必要がある。だから慎重に検討すべきです。

[2292: 名無しさん]

今後の日本経済を考えても、右肩上がりという訳にはいかないし，マンションだけが立派に建っても仕方がない。まあほどほどを持って良しとすればいい。

[2293: 匿名さん]

人口減なのに、高齢者のみ増えている。
若者は都会屁進学したまま、帰ってこない。

[2294: マンション検討中さん]

>>2290
確かにに欲しい人もいる物件を不要と言うのは言い過ぎだと思いますが、自分が欲しいからと言って選択肢として必要と言うのも同レベル
欲しいなら欲しいと言えばいいだけ、必要なんて言うのは不要という人を呼ぶだけ。
私は岡山にタワマンが有ってもいいと思いますが「必要」か「不要」かと聞かれれば「不要」と答える。

[2295: マンション検討中さん]

ザ-タワートップオブ岡山
良いと思うところと疑問に思うところ
3階4階は賃貸物件とする予定
その区分を両備が
持つなら上層階と思惑が一致すると
またどこまでを区分とする予定かで
修繕費や管理費の増大負担が住民の意向に沿うか？
商業棟が何が来るのか？
誰か
詳しく教えてください

[2296: マンション検討中さん]

杜の街グレース、見てきましたよ。参考になれば。

一生岡山で暮らす前提で広い家を求める方は、郊外戸建てでいいんじゃないでしょうか。否定派がいらっしゃるようなので、敢えて冒頭に述べさせていただきます。

ここから内見の感想。
施工もしっかりしていて、ハイグレードながら過剰な共有設備はなかったですし、修繕積み立て、管理費など見ても、納得できるものでした。むしろ最近多いタワマン否定記事を否定するために、かなり考えて設定されてました。一通り突っ込んでみましたが、納得できる回答しか返ってきませんでしたw。
個人的には絶対買いです。
ただ、あのエリアの駐車場の相場だと、車は手放しますかね。そこは生活スタイルで考え方違うと思いますが。
正直、岡山で今まであるものと比べると、他の選択肢はないと思えました。中心部の中級レベルのマンションと価格も大差ないです。
車を絶対持ちたい方は、ちょい郊外の駐車場付きでもと思われるかもです。
東京でタワマン賃貸でしたが、ベイエリアのタワマンの最新版って感じです。
新たなまちづくりの中で、便利なくらしをしたい自分は何とか抽選に当たることを待つのみです。
資産価値を考えて(ここ考えない方はそもそもマンション検討の必要もないと思いますが)購入を検討されている方は、見ておかないと後で後悔すると思います。

参考になれば幸いです。

[2297: 周辺住民さん]

杜の街を真剣に検討する人が近隣の駐車場相場を考えて車を手放すような事する？岡山では中心地に住んだからと言って車は必須でしょ。東京や大阪名古屋福岡なんかとは都市の造りや公共交通機関網が違うんだから車なしでの岡山の生活は絶対にありえない。
杜の街自体は岡山にない新たな未来を見せてくれる魅力満載の物件だと思う。

[2298: マンション検討中さん]

2296です。
転勤可能性があるので、車はどっちでもいいんです。
岡山の中心部であれば、今の時代、カーシェアでもレンタカーでもすれば、充分と思ってるので。ランニングコストは下がるので、賃貸でいくよりも車を維持しなければ、計算すると投資にもなると判断しました。
ただ抽選当たらないと意味ないですけど。
車持ってても週末しか乗らないので、バカらしいとは思いつつ、ステイタスとして持ってた人間なので。
岡山でも車を持ってなくても借りる選択する人もちらほらいますよ。
ただちょっと郊外ではまったく成立しませんが、岡山駅周辺なら成立すると判断しただけですよ。

[2299: マンション検討中さん]

それと、マンションも車も資産と考えてるので、駐車場代も含めると割に合わないと判断したのもあります。二万円台の駐車場代、周辺調べても以下が見つからなかったので。今の三倍近い値段は、もったいないと思ったのも正直なとこです。資産運用を積極的にしているので、無駄に思えるものは削ると言う考えです。
あくまで私個人の判断なので、理解頂く必要はありませんが、これからマンション購入検討する方の参考になればというだけです。

[2300: 通りがかりさん]

500メートルくらい南に行けば月1万円くらいで月極駐車場ありますよ。まぁ週末しか乗らないならレンタカーやカーシェアの方が良いかもしれませんが

[2301: マンション検討中さん]

プロジェクトへの管理費とか修繕費とか
コストがかかるのが
ネックかな
平駐車場は上層階様用です
売るに必死感
徳吉のようにならないように上層階優遇かな？
賃貸併設は、なぜ？

[2302: マンション検討中さん]

確かに賃貸はなぜなんでしょうね。
都市部でよくあるパターンだったので、考えたこともなかったですね。
物件として、メリットになるのかデメリットになるのか。。。どなたか詳しい方いらっしゃれば、教えて頂きたいです。

[2303: マンション検討中さん]

第一次の特別枠で杜の街グレース決まりました。
上層階角部屋です。
想像より高かったですけど、意外と管理費修繕費が安いなというイメージでしたが、なぜ第1期プロジェクト全体管理費と全体修繕費が別で更に徴収されるのかは良く分かりません

あとゲストルームが4階で低いところに作るんだないう印象

それ以外は高級感&立地共に抜群で最高だと思ってます

[2304: 匿名さん]

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190912-00029944-president-bu...
何をいまさら

[2305: マンション検討中さん]

タワマン否定する人って結局ひがみだよね笑

[2306: 名無しさん]

>>2303 マンション検討中さん
まさかあの最上階唯一残っていたやつですか？金あんな

[2307: 通りがかりさん]

杜の街や岡ビル、ビブレ、三丁目跡も良いけど、天神町のが一番かなぁ。好みの問題なんで、色んな選択肢があるのは良い事

[2308: マンション検討中さん]

ザ・タワーのホームページ記載のフリーダイヤル、つながりますか？
携帯からかけても現在使用されておりませんになるんですが…

[2309: マンコミュファンさん]

>>2304
今更も何も....事実は事実。

[2310: 匿名さん]

>>2309
今更こんなわかり切ったことが事が記事になるのか？と思っただけ
タワマンに限らず200戸以上の大型物件は20年以上前から建て直しの出来ないニュータウンみたいなものって指摘されてた。
15年後、築12年目から始まった大規模修繕がやっと終わり修繕積立金をキレイに使い切り修繕積立金大幅値上げ。
30年後2度目の大規模修繕もままならず老朽化が目立つ中、入居率70％くらいでやたら高齢世帯の多いマンションになると共に管理費不足から管理の質も大幅に下がる。
50年後さらに入居率が落ち管理も修繕もままならず巨大な廃墟の完成。当然所有者や入居者がいる為勝手な取り壊しも出来ず危険極まりない建物となる。

こんな巨大物件が必ず増えてくる。真の富裕層は一時的にタワマンを購入しても経年劣化と共に別の新築物件へと移り住むので問題ないが、それほど余裕のない者が手を出すと間違いなく痛い目に合う。貧乏くじを引くのはかろうじて手の届くくらいで購入した者と周辺住民と自治体。

[2311: マンション検討中さん]

>>2303

修繕費の別途設定に関しては、大規模修繕に備えて、のちのち大幅な修繕積み立ての増額にならないよう、シュミュレーションして設定されたと説明されました。
一応納得できるものでしたが、否定派は何でも否定したいのでしょう。
私も購入決めましたが、資産価値として充分納得できる物件でした。
住んだ瞬間に価値が大幅に下がる物件や、郊外の買い手のつかない一軒家より、いい買い物だったと思います。
まあ50年後のことなんて考えてないので、それまでに売却しますね。

否定派に惑わされずに、マンション検討されてる方は、一度ご自身の目で確かめてからを個人的にはお勧めします。
ただ内見予約もかなり先になるほど、予約多いみたいですが。

[2312: 通りがかりさん]

一応これを見て誤解する人がいたらいけないので、分譲マンションなら空き家だろうと所有者から管理費、修繕費を徴収します

[2313: 匿名さん]

>>2312 通りがかりさん

徴収できればね。都心のマンションでも滞納比率が高いのはタワーマンションですよ。
夢を見て無理なローン組んでる人が多いのかな？年収の7倍もの住宅ローンを組ませる金融機関にも原因はあるが。

[2314: マンコミュファンさん]

>>2312>>2313
東京のタワマンに限れば滞納は投資目的購入者及び外国人購入者に多いようです。マンションが売却できた場合又は個人破産→競売された場合、滞納金は他の負債より優先的に徴収されます。

[2315: マンション比較中さん]

杜の街グレース

このマンションはどうなのだろう？
岡山のマンションで駐車場の充足率が50％というのは少なすぎると思う。
それにもかかわらず、オフィス棟の駐車場を、マンションタワー内に引き込んで、設置している。もちろん入居者は使えない。こんなの聞いたことがない。駐車場収入は、管理組合の収入なのだろうか？
管理費、修繕積立金もはっきりしていない。そもそも管理会社が決まっていないので
しょうがないとは思う。
西側の敷地計画も決まっていない。これはタワーの売れ行き次第なのだろう。
また、地震がない地域なのに免振を売りにし、価格を高額にする必要があるのだろうか。
無駄な投資だと思うし、大規模修繕の際はコストが跳ね上がる。
商業施設のテナントも未定だ。スーパーが入ればいいのだが。
そもそもイトーヨーカ堂が撤退した場所なのだから、小売りはあまり期待できない。
上層階を中心に条件のいい部屋をリョービの取引のある顧客に優先販売している。
地権者を対象にするなら分かるが、こんな販売方法が認められるのか？
田舎だからですむ問題ではないように思う。
人気の高いタワーマンションでこんな売り方をする例を見たことがない。
もちろん間取りの多彩な点など魅力的な面もある。
しかし、近隣の渋滞のひどさ（イオンの影響）、交通マナーの悪さには閉口した。
横断歩道で渡ろうとしても車は全然止まってくれないのだから。
岡山県民ではないので、客観的に評価させていただきました。

[2316: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[2317: 匿名さん]

>>2315さん
あくまでも個人的見解ですが「Ｒ社のする事なので･･･」。お察し頂けると幸いです。
気になってはいますが個人的にどんなに良い物件でも対象外です。

[2318: マンション比較中さん]

ありがとうございます。
そうなんですね。全国的な知名度は、ほとんど無いですしね。
でも、それを言ってしまうと、岡山県ではメジャーなディベロッパーが分譲したマンションがほんと少ないですよね。
兵庫や広島の隣県ではたくさんあるのに。

[2319: eマンションさん]

遊プラザの跡地の確実な情報を知ってる方いますか？
何ができるかドキドキです。

[2320: マンション検討中さん]

杜の街グレース決まったものですが、そもそもタワマン買うのに修繕費がー管理費がー大規模修繕費がーとかグチグチ言う人は買いません笑笑
予算ギリギリか背伸びして買う人かそもそも買えない人の僻みにしか聞こえない笑

[2321: マンション検討中さん]

杜の街グレース決まりました。
タワマン否定するのいいけど、
コンシェルジュもいて24時間365日ゴミ出せて、高層マンションなら修繕費、管理費高いの分かって買っているのですよ貧乏人さん達
大きい一軒家建てるのもいいけど維持も管理も実際マンションに比べたら大変でしょ
だから中心地の便利でラグジュアリーな物件に住みたい人もいるんです
わかった？笑

[2322: 匿名さん]

タワマンは金持ちが買うものだと思ってるのか？笑かすなw
確かに上層階の3割くらいはそういった傾向はあるが、中層低層は金持ちは買わないでしょ。眺望以外にメリットがないんだから。
都心のタワマンは立地というメリットもあるが、岡山では立地のメリットがない。場所が悪いというのではなく同じような立地でタワマンでないマンションを選べるから。
都心は好立地の中低層マンションは庶民には手が出ないから構造の問題や騒音の問題を抱えててもタワマンの中低層階を選ぶしかない。

[2323: マンション検討中さん]

結構みなさん森の社決めてるんですね。
こないだモデルルーム行って資料貰ってきたんですが、どうしても決め手に欠けて買うという言葉が出てこないです…。5000万前後で検討してるんですが、ローン＋月々5万払う価値があるのか、売ること考えずにそれなら戸建でいいんじゃないと悩んでいます。
30代前半、年収は800万ほどなんですが決定された方はどれくらいの月支払いを想定されていますか？
手が出ないってことはそもそも俺が住める物件じゃないのか…

[2324: マンション検討中さん]

(ローン額や収入によるが)
余分に払う管理料、駐車場代等で五万円と固定資産税二十万
(固定資産税の戸建は減価がはやい)
年間八十万の30年として
2400万が持ち出し
管理料、修繕積立金は年々増えると覚悟すること
子なしか、ディンクスか、親の資産があるでないと
普通のサラリーマンならやめた方が良いと思う
郊外のマンションなら駐車場付きで3000万円代だよ
人口減少社会であることも考えた方がいいと思う
ローン額が、その5万込みで15万以下のサラリーマンなら買っていいと思う
もちろん医師やW公務員ならその倍でもいけると思います