岡山県の新築マンション多いけどどうなんでしょう？その４

[不動産購入勉強中さん]

岡山県の新築マンション多いけどどうなんでしょう？

その１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26327/

その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/66740/

その３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/140333/

[2255: 匿名さん]

高力ボルト使うのは鉄骨造だから、鉄筋コンクリートのマンションは影響ないはず。延期になっているのは別の理由でしょ。

[2256: 匿名さん]

それはどうかなぁ。

[2257: マンション検討中さん]

>>2255
建築の専門家じゃないですが、現場見てると梁とかは鉄骨です。何よりそういう記事がいくつか出てますからググっみてネ。

[2258: 通りがかりさん]

専門家でもない人の、しかもこんな掲示板での情報鵜呑みにする情弱なやついるのか？

[2259: マンション掲示板さん]

記事も読まないで屁理屈ホザくなや、クレーマーさん

[2260: 通りがかりさん]

>>2259 マンション掲示板さん
何に対してのクレームなのか教えて欲しいところだけど、岡山で建築予定の企業で高力ボルト足りずに完成遅れるって記事があるなら読むわ。ところで…て脈絡なくこんな話ぶち込まれてもだからなに？って感想しか出ない。

[2261: 匿名さん]

＞＞2259 マンション掲示板さん
岡山で、高力ボルト足りずに完成が遅れている物件を知っておられるなら、教えてください。

[2262: 匿名さん]

1）RC造では高力ボルトは一切使用しない。
2）一般的なマンションはRC造で高力ボルトを使用する可能性のあるSRC造は全体の3％もない。
3）高力ボルトを大量に使用するS造のマンションは存在しない。

どう考えても高力ボルト不足でマンション建築が延期になったり竣工遅れにつながるなんてことはない。

S造の大型物販商業施設なんかには影響があるかもしれないけど、SRC造の躯体に使用する高力ボルトなんてたかが知れてる。
影響あるマンションとなると都心の500戸以上のタワマンクラスなら考えられない事もない。って程度

[2263: 匿名さん]

＃2262さんの解説で納得しました。
ところで＞＞2259 マンション掲示板さん　はこの説明に対して何かご意見は？

[2264: 通りがかりさん]

>>2259 マンション掲示板さん
お前、実社会でも話の流れとか空気読まないで自分のしたい話ホザく(笑)タイプだろ？周りの人迷惑してるからやめた方がいいよ。

[2265: マンション検討中さん]

マンション住んだことないので
教えてください
上階の音、震度聞こえますか？

[2266: 匿名さん]

震度は表現であり聞こえませんが？

[2267: マンション検討中さん]

ドスンドスン擬音であっても、それが感じるか？と聞いているののに
揚げ足をとる品位のない岡山人か？
子供が上階だとボール遊びしてるのか？
振動が伝わってくることあるよ！

[2268: 通りがかりさん]

若葉マークは相手にしない方が良いですよ。単に荒らしたいだけですから

[2269: 匿名さん]

ミスタイプは気を付ければいいだけですしね。

[2270: 通りがかりさん]

>>2269 匿名さん
そうだねタイプミスは気を付ければいいだけですしね。笑笑

[2271: 匿名さん]

もうこのスレ閉鎖でいいだろ
碌な議論もない

[2272: 匿名さん]

そんな時間に説得力ゼロ。

[2273: マンション検討中さん]

遊プラザ跡地には何ができるのでしょうか？

[2274: eマンションさん]

現地に行き、近所の人に聞いたら、教えてくれるかも知れませんね。

[2275: マンション検討中さん]

解体工事のオッチャンですか

[2276: 通りがかりさん]

遊プラザ跡地は長谷工コーポレーションがマンションを核とした商業施設を含む複合商業施設を検討。延べ床面積67500m2級の超大型再開発となる可能性もあるようです

[2277: 匿名さん]

高級物件やタワマンのような高額物件もいいけど岡山には中の上くらいの上質物件が欲しい。
80平方メートル3LDKで4000万くらいで子供が家を出た後、夫婦でゆったり生活できるような物件。過剰な共用設備は要らないから、高級感のある広いエントランスと1620サイズ以上のバスルーム、2.5ｍ以上のバルコニーなどゆとりが欲しい。
あ○ぶきや和田○ーポレーションのような他地域だと中の下くらいの代わり映えのしないマンションが多すぎる。

[2278: マンション掲示板さん]

不動産価格が安かった10年ぐらい前までは
都心部高級仕様で80平米4000万とか普通にあった
けど1.5倍とか場合によっては2倍近くなった今はもう

[2279: 通りがかりさん]

天神町のが穴吹興産に決まった。穴吹なら両備ほど高くはならないかな？

[2280: マンション検討中さん]

ザ、タワー資料来ました。とりあえずモデルルーム予約しました。

[2281: 匿名さん]

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190817-00056992-gendaibiz-bu...

リスクの大きなマンション
1)タワーマンション
2)200戸以上で1LDKから4LDKまであるような住人層に幅のあるマンション
3)郊外や公共交通機関の利便性の低いマンション
4)50戸未満の小規模マンション(高級物件は除く)

大規模マンションは管理費や修繕積立金においてスケールメリットが大きいと言われてるが、これは大きな間違いであり、スケールメリットが最も大きくなるのは80戸から120戸の中規模物件であり、200戸を越すと共用部が充実(過剰な場合も多い)している事が多く大規模になる程割高となるとされています。

先の事を考えず売り易くする為に初期修繕積立金を低く抑えているのは悪質なデベロッパーを見抜く指標となりますので参考にしてください。

[2282: 買い替え検討中さん]

>>2281 匿名さん
そーだよな。
岡山に基本タワマンは必要ない。だって土地余ってるし。岡山駅から半径3km以内で、サラリーマンでも戸建が頑張れば買える。通勤はチャリンコで十分。
管理費・積立金のこと考えると割高だし、岡山では投資物件にもならないし。激しく同意。

[2283: ↑]

※個人の感想です

[2284: マンション検討中さん]

最近この掲示板は低調ですね。ザタワーはどうですか？

[2285: 匿名さん]

>>2282 まだデタラメを書き並べますか？過去スレを読めばあなたの嘘も後ろ暗い思惑も否定されているというのに、性懲りも無く？

そこそこ平野は広いですが濃尾平野、仙台平野、越後平野などもっともっと広い平野は他にありますよ？しかも岡山は調整区域だらけで実質的には開発不能なエリアが多く土地は足りない状態です。

郊外の戸建てに住んでチャリンコで通勤？そういうスタイルも否定はしませんから貴方はどうぞ。選択肢が多様に揃っていることが大切なので、毎朝夕3キロの道程を自転車通勤したい人はそうすれば結構かと思いますが、デタラメによるタワーマンション否定策は慎んでほしいものですね。

そろそろ岡山市にも高さ180m?200m級のタワーマンションが1棟だけでいいから欲しいです。長谷工さんが参入してくださる物件なら可能ですので、是非とも他の政令指定都市にあるような超高層タワーマンションを選択肢として岡山の消費者にお与え頂きたいものです。

[2286: ↑]

※個人の感想です

[2287: 名無しさん]

>>2281
それ名古屋や広島の業者に言えば？
岡山だけに当てはまる事でもないのに
相変わらず粘着というか悪質というか
否定のために否定して必死の牽制だね

逆に１棟くらいなら岡山にタワマンあれば良いと思うけど

[2288: マンコミュファンさん]

タワマンなんぞは不要です。

[2289: 匿名さん]

>>2287
なぜ名古屋や広島？
それに>>2281は岡山だからって言ってるわけではなく一般的にこういった見方もあるといってるだけでは？どこをどう読んでも岡山に対して名指しで批判している訳ではなさそうですよ。名古屋とか広島とか名指ししているあなたの方がどうかしているように思えます。
ちなみに私は岡山にタワマンがあっても良いと思ってます。

[2290: 名無しさん]

>>2288
私は岡山に高さ200メートルクラスのタワマンがあっても良いと思ってます。寧ろ現状では選択肢すら無いので岡山に高さ180メートル以上のタワマンは必須だとさえ思いますね。

不要不要と否定したがる人自身が購入しなければいいだけのことです。他者の選択肢やマーケット全体の多様性を否定するのは不健全で異常な行為ですよ。

[2291: 匿名さん]

＞自身が購入しなければいいだけのこと
その通りだけど。でも、このスレはパンフレットなどに記載してないけど、購入検討時に知っておいた方が良いことを会得するものだと思っています。
そりゃパンフレットにはいいことばかりしか書いてないよ。
例えば管理費+修繕積立金+駐車場代。
エリートサラリーマンとして働いている時は問題ないとして、定年を迎えて年金生活者になった時、ほんまに払えるのか？
今、30歳代の人が年金生活になった時、年金がいくら貰えるのか試算してみましたか？
最近のニュースでは今の年金生活者より2割減る可能性があるらしい。
管理費などは一生払う必要がある。だから慎重に検討すべきです。

[2292: 名無しさん]

今後の日本経済を考えても、右肩上がりという訳にはいかないし，マンションだけが立派に建っても仕方がない。まあほどほどを持って良しとすればいい。

[2293: 匿名さん]

人口減なのに、高齢者のみ増えている。
若者は都会屁進学したまま、帰ってこない。

[2294: マンション検討中さん]

>>2290
確かにに欲しい人もいる物件を不要と言うのは言い過ぎだと思いますが、自分が欲しいからと言って選択肢として必要と言うのも同レベル
欲しいなら欲しいと言えばいいだけ、必要なんて言うのは不要という人を呼ぶだけ。
私は岡山にタワマンが有ってもいいと思いますが「必要」か「不要」かと聞かれれば「不要」と答える。

[2295: マンション検討中さん]

ザ-タワートップオブ岡山
良いと思うところと疑問に思うところ
3階4階は賃貸物件とする予定
その区分を両備が
持つなら上層階と思惑が一致すると
またどこまでを区分とする予定かで
修繕費や管理費の増大負担が住民の意向に沿うか？
商業棟が何が来るのか？
誰か
詳しく教えてください

[2296: マンション検討中さん]

杜の街グレース、見てきましたよ。参考になれば。

一生岡山で暮らす前提で広い家を求める方は、郊外戸建てでいいんじゃないでしょうか。否定派がいらっしゃるようなので、敢えて冒頭に述べさせていただきます。

ここから内見の感想。
施工もしっかりしていて、ハイグレードながら過剰な共有設備はなかったですし、修繕積み立て、管理費など見ても、納得できるものでした。むしろ最近多いタワマン否定記事を否定するために、かなり考えて設定されてました。一通り突っ込んでみましたが、納得できる回答しか返ってきませんでしたw。
個人的には絶対買いです。
ただ、あのエリアの駐車場の相場だと、車は手放しますかね。そこは生活スタイルで考え方違うと思いますが。
正直、岡山で今まであるものと比べると、他の選択肢はないと思えました。中心部の中級レベルのマンションと価格も大差ないです。
車を絶対持ちたい方は、ちょい郊外の駐車場付きでもと思われるかもです。
東京でタワマン賃貸でしたが、ベイエリアのタワマンの最新版って感じです。
新たなまちづくりの中で、便利なくらしをしたい自分は何とか抽選に当たることを待つのみです。
資産価値を考えて(ここ考えない方はそもそもマンション検討の必要もないと思いますが)購入を検討されている方は、見ておかないと後で後悔すると思います。

参考になれば幸いです。

[2297: 周辺住民さん]

杜の街を真剣に検討する人が近隣の駐車場相場を考えて車を手放すような事する？岡山では中心地に住んだからと言って車は必須でしょ。東京や大阪名古屋福岡なんかとは都市の造りや公共交通機関網が違うんだから車なしでの岡山の生活は絶対にありえない。
杜の街自体は岡山にない新たな未来を見せてくれる魅力満載の物件だと思う。

[2298: マンション検討中さん]

2296です。
転勤可能性があるので、車はどっちでもいいんです。
岡山の中心部であれば、今の時代、カーシェアでもレンタカーでもすれば、充分と思ってるので。ランニングコストは下がるので、賃貸でいくよりも車を維持しなければ、計算すると投資にもなると判断しました。
ただ抽選当たらないと意味ないですけど。
車持ってても週末しか乗らないので、バカらしいとは思いつつ、ステイタスとして持ってた人間なので。
岡山でも車を持ってなくても借りる選択する人もちらほらいますよ。
ただちょっと郊外ではまったく成立しませんが、岡山駅周辺なら成立すると判断しただけですよ。

[2299: マンション検討中さん]

それと、マンションも車も資産と考えてるので、駐車場代も含めると割に合わないと判断したのもあります。二万円台の駐車場代、周辺調べても以下が見つからなかったので。今の三倍近い値段は、もったいないと思ったのも正直なとこです。資産運用を積極的にしているので、無駄に思えるものは削ると言う考えです。
あくまで私個人の判断なので、理解頂く必要はありませんが、これからマンション購入検討する方の参考になればというだけです。

[2300: 通りがかりさん]

500メートルくらい南に行けば月1万円くらいで月極駐車場ありますよ。まぁ週末しか乗らないならレンタカーやカーシェアの方が良いかもしれませんが

[2301: マンション検討中さん]

プロジェクトへの管理費とか修繕費とか
コストがかかるのが
ネックかな
平駐車場は上層階様用です
売るに必死感
徳吉のようにならないように上層階優遇かな？
賃貸併設は、なぜ？

[2302: マンション検討中さん]

確かに賃貸はなぜなんでしょうね。
都市部でよくあるパターンだったので、考えたこともなかったですね。
物件として、メリットになるのかデメリットになるのか。。。どなたか詳しい方いらっしゃれば、教えて頂きたいです。

[2303: マンション検討中さん]

第一次の特別枠で杜の街グレース決まりました。
上層階角部屋です。
想像より高かったですけど、意外と管理費修繕費が安いなというイメージでしたが、なぜ第1期プロジェクト全体管理費と全体修繕費が別で更に徴収されるのかは良く分かりません

あとゲストルームが4階で低いところに作るんだないう印象

それ以外は高級感&立地共に抜群で最高だと思ってます

[2304: 匿名さん]

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190912-00029944-president-bu...
何をいまさら

[2305: マンション検討中さん]

タワマン否定する人って結局ひがみだよね笑

[2306: 名無しさん]

>>2303 マンション検討中さん
まさかあの最上階唯一残っていたやつですか？金あんな

[2307: 通りがかりさん]

杜の街や岡ビル、ビブレ、三丁目跡も良いけど、天神町のが一番かなぁ。好みの問題なんで、色んな選択肢があるのは良い事

[2308: マンション検討中さん]

ザ・タワーのホームページ記載のフリーダイヤル、つながりますか？
携帯からかけても現在使用されておりませんになるんですが…

[2309: マンコミュファンさん]

>>2304
今更も何も....事実は事実。

[2310: 匿名さん]

>>2309
今更こんなわかり切ったことが事が記事になるのか？と思っただけ
タワマンに限らず200戸以上の大型物件は20年以上前から建て直しの出来ないニュータウンみたいなものって指摘されてた。
15年後、築12年目から始まった大規模修繕がやっと終わり修繕積立金をキレイに使い切り修繕積立金大幅値上げ。
30年後2度目の大規模修繕もままならず老朽化が目立つ中、入居率70％くらいでやたら高齢世帯の多いマンションになると共に管理費不足から管理の質も大幅に下がる。
50年後さらに入居率が落ち管理も修繕もままならず巨大な廃墟の完成。当然所有者や入居者がいる為勝手な取り壊しも出来ず危険極まりない建物となる。

こんな巨大物件が必ず増えてくる。真の富裕層は一時的にタワマンを購入しても経年劣化と共に別の新築物件へと移り住むので問題ないが、それほど余裕のない者が手を出すと間違いなく痛い目に合う。貧乏くじを引くのはかろうじて手の届くくらいで購入した者と周辺住民と自治体。

[2311: マンション検討中さん]

>>2303

修繕費の別途設定に関しては、大規模修繕に備えて、のちのち大幅な修繕積み立ての増額にならないよう、シュミュレーションして設定されたと説明されました。
一応納得できるものでしたが、否定派は何でも否定したいのでしょう。
私も購入決めましたが、資産価値として充分納得できる物件でした。
住んだ瞬間に価値が大幅に下がる物件や、郊外の買い手のつかない一軒家より、いい買い物だったと思います。
まあ50年後のことなんて考えてないので、それまでに売却しますね。

否定派に惑わされずに、マンション検討されてる方は、一度ご自身の目で確かめてからを個人的にはお勧めします。
ただ内見予約もかなり先になるほど、予約多いみたいですが。

[2312: 通りがかりさん]

一応これを見て誤解する人がいたらいけないので、分譲マンションなら空き家だろうと所有者から管理費、修繕費を徴収します

[2313: 匿名さん]

>>2312 通りがかりさん

徴収できればね。都心のマンションでも滞納比率が高いのはタワーマンションですよ。
夢を見て無理なローン組んでる人が多いのかな？年収の7倍もの住宅ローンを組ませる金融機関にも原因はあるが。

[2314: マンコミュファンさん]

>>2312>>2313
東京のタワマンに限れば滞納は投資目的購入者及び外国人購入者に多いようです。マンションが売却できた場合又は個人破産→競売された場合、滞納金は他の負債より優先的に徴収されます。

[2315: マンション比較中さん]

杜の街グレース

このマンションはどうなのだろう？
岡山のマンションで駐車場の充足率が50％というのは少なすぎると思う。
それにもかかわらず、オフィス棟の駐車場を、マンションタワー内に引き込んで、設置している。もちろん入居者は使えない。こんなの聞いたことがない。駐車場収入は、管理組合の収入なのだろうか？
管理費、修繕積立金もはっきりしていない。そもそも管理会社が決まっていないので
しょうがないとは思う。
西側の敷地計画も決まっていない。これはタワーの売れ行き次第なのだろう。
また、地震がない地域なのに免振を売りにし、価格を高額にする必要があるのだろうか。
無駄な投資だと思うし、大規模修繕の際はコストが跳ね上がる。
商業施設のテナントも未定だ。スーパーが入ればいいのだが。
そもそもイトーヨーカ堂が撤退した場所なのだから、小売りはあまり期待できない。
上層階を中心に条件のいい部屋をリョービの取引のある顧客に優先販売している。
地権者を対象にするなら分かるが、こんな販売方法が認められるのか？
田舎だからですむ問題ではないように思う。
人気の高いタワーマンションでこんな売り方をする例を見たことがない。
もちろん間取りの多彩な点など魅力的な面もある。
しかし、近隣の渋滞のひどさ（イオンの影響）、交通マナーの悪さには閉口した。
横断歩道で渡ろうとしても車は全然止まってくれないのだから。
岡山県民ではないので、客観的に評価させていただきました。

[2316: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[2317: 匿名さん]

>>2315さん
あくまでも個人的見解ですが「Ｒ社のする事なので･･･」。お察し頂けると幸いです。
気になってはいますが個人的にどんなに良い物件でも対象外です。

[2318: マンション比較中さん]

ありがとうございます。
そうなんですね。全国的な知名度は、ほとんど無いですしね。
でも、それを言ってしまうと、岡山県ではメジャーなディベロッパーが分譲したマンションがほんと少ないですよね。
兵庫や広島の隣県ではたくさんあるのに。

[2319: eマンションさん]

遊プラザの跡地の確実な情報を知ってる方いますか？
何ができるかドキドキです。

[2320: マンション検討中さん]

杜の街グレース決まったものですが、そもそもタワマン買うのに修繕費がー管理費がー大規模修繕費がーとかグチグチ言う人は買いません笑笑
予算ギリギリか背伸びして買う人かそもそも買えない人の僻みにしか聞こえない笑

[2321: マンション検討中さん]

杜の街グレース決まりました。
タワマン否定するのいいけど、
コンシェルジュもいて24時間365日ゴミ出せて、高層マンションなら修繕費、管理費高いの分かって買っているのですよ貧乏人さん達
大きい一軒家建てるのもいいけど維持も管理も実際マンションに比べたら大変でしょ
だから中心地の便利でラグジュアリーな物件に住みたい人もいるんです
わかった？笑

[2322: 匿名さん]

タワマンは金持ちが買うものだと思ってるのか？笑かすなw
確かに上層階の3割くらいはそういった傾向はあるが、中層低層は金持ちは買わないでしょ。眺望以外にメリットがないんだから。
都心のタワマンは立地というメリットもあるが、岡山では立地のメリットがない。場所が悪いというのではなく同じような立地でタワマンでないマンションを選べるから。
都心は好立地の中低層マンションは庶民には手が出ないから構造の問題や騒音の問題を抱えててもタワマンの中低層階を選ぶしかない。

[2323: マンション検討中さん]

結構みなさん森の社決めてるんですね。
こないだモデルルーム行って資料貰ってきたんですが、どうしても決め手に欠けて買うという言葉が出てこないです…。5000万前後で検討してるんですが、ローン＋月々5万払う価値があるのか、売ること考えずにそれなら戸建でいいんじゃないと悩んでいます。
30代前半、年収は800万ほどなんですが決定された方はどれくらいの月支払いを想定されていますか？
手が出ないってことはそもそも俺が住める物件じゃないのか…

[2324: マンション検討中さん]

(ローン額や収入によるが)
余分に払う管理料、駐車場代等で五万円と固定資産税二十万
(固定資産税の戸建は減価がはやい)
年間八十万の30年として
2400万が持ち出し
管理料、修繕積立金は年々増えると覚悟すること
子なしか、ディンクスか、親の資産があるでないと
普通のサラリーマンならやめた方が良いと思う
郊外のマンションなら駐車場付きで3000万円代だよ
人口減少社会であることも考えた方がいいと思う
ローン額が、その5万込みで15万以下のサラリーマンなら買っていいと思う
もちろん医師やW公務員ならその倍でもいけると思います

[2325: 匿名さん]

>>2323 マンション検討中さん
永住目的でタワマン購入する人は少ないと思います。
何年か住んで売りに出てタイミングが良ければ高く売れるし、住宅ローンとトントン以上なら賃貸に出してもいい。
永住なら戸建か板マンがいいけど、岡山は地盤が軟弱な上に洪水被害のハザードマップで殆どが要注意地域なので戸建は避けた方がいい。
かといって岡山の板マンは間取りも狭くありきたりな間取りで魅力的な物件に乏しい。
タワマンを含めた新築物件の賃貸を移り住むのが一番良さそうだが岡山の人は自己所有にこだわる人が多い。

[2326: マンション検討中さん]

2323さん
エグゼクティブ買いました。
正直年収800万で杜の街グレース買うのは結構カツカツな気がします。
杜の街グレースだと低層階の角部屋か低中層階の中部屋だと思うのですが正直メリットは感じません。
杜の街グレースは大きくない部屋でも月々、
管理費、修繕費、固定資産税、駐車場代で8万以上かかるのでそこに年収800万でローンも組むとなると背伸びしすぎと思います。
あのマンションは正直な所富裕層向けですね。

[2327: マンション検討中さん]

年収800で杜の街グレースは維持の事考えたら厳しいですねー
5000万で購入されて30年ローンで考えて、月々の維持費と合算したら毎月25万は出ていきますから平民には無理です

[2328: マンション比較中]

杜の街グレース決まりました。というコメントありますが、まだ価格も決まっていないし、販売も開始されていないのではないでしょうか？どういうことなんでしょう？

[2329: マンション検討中さん]

みなさん貴重なご意見ありがとうございます。やっぱり背伸びし過ぎなんですかね。800は現段階の年収なので、勿論今後上がってはいきますが、定年後の事を考えると自分でもそこまでする価値があるのか分からなくなってしまいました。

2328さんモデルルーム見に行ったとき既に何個か埋まってたり、価格を資料で見してもらったので売れているのではと思います。間違ってたらすいません。

[2330: マンション検討中さん]

杜の街グレースは両備のお得意さんと両備オーナーズクラブ会員の方は8月から優先で始まっていて、9月から第1期の一般応募が始まっています。
価格はとっくに決まってます。
100平米を超えると、ほぼ税込１億超えからの販売価格になってます。

[2331: マンション検討中さん]

100平米超えるとほぼ１億超えで、一番上はほぼ２億超えです。
1/4近い戸数が１億超えです。
かなりの高級物件

[2332: 匿名さん]

岡山は所得富裕層は他の都市のように多くはないが、農地だった土地を売った富裕層がかなりの数いるから意外と上層階は早期完売になると思う。
半面、下層階はかなり厳しいと思われ、そういった面からも賃貸に設定したものと思われる。

[2333: マンション比較中]

2330さん　ありがとう！
両備はおいしい商売をしているわけですね。
両備のマンションを買った顧客に優先販売を持ち掛け、仲介手数料を得る一方で、こちらに誘導し、また、そこで儲ける。一般的に、マンションPJの利益率は20％以上ありますから、オーナーズクラブの会員さんは、ほんとに両備の収益に貢献しているわけですね。一般販売に先駆けて、こうやって売っていくわけですね。
しかし、この世界、価格は不透明で　値引きも横行する。一般顧客には正式な価格の提示もなく、やれ抽選だと販売員は言っていたが、裏ではこの有様なのですね。
高額な物件なのだから、最初から価格は公表して、透明性のある形で販売してもらいたいものです。
でも、よく見ると
第二期も第三期も詳細未定。
竣工して入居したと思ったら、西側と北側でまた大規模工事が始まる。
お隣で工事が始まると、ダンプ車両は頻繁に通るし、うっとおしいものです。落ち着かない。
両備が主体なので、マンションが立ち上がる（パンフにも書かれています）。
そうなると、中層階中心に値崩れするリスクもありそう。需要が強いのであれば、一気に売るでしょうから。このタワーの中古価格にも影響を及ぼしそうですね。
岡山では、再開発物件が続き、特に　大手の手掛ける開発が駅近であるので、販売を急いでいる感がありあり。
結論）
立地や周辺環境、分譲主の信用力などから考えて、岡山で最高層だからと言って飛びつくと、後悔しそうな気配が濃厚。
ただ、低～中層階なら　近隣相場から判断して選択肢としては残りそう。
仕様は並みで高額物件となってはいるが、高級物件とはいえないだろう。
文句のつけどころは多々ある。
高層階の高額物件は、両備の信用力や売り方などから判断して、今は手を出さない方が良さそうだ。

[2334: マンション検討中さん]

2333さん
分析浅すぎる笑笑
顧客優先にする販売の何が悪いの？笑
顧客にすらなれないのに笑
第2期第3期プロジェクトの図面知ってますか？

第2期と第3期でもしタワマン作るとなっても構造上杜の街グレースよりはかなり低い作りのタワマンしかできず、タワマンとしての資産価値は第1期が強い

駅前の野村不動産のタワマンは1LDKなどが多くなるので治安の問題も含め杜の街グレース以下
後ろに野田屋町、パチンコ、風俗街があるタワマンには住みたくない

[2335: 匿名さん]

>>2332 匿名さん
この20年でものすごい広さの農地が宅地化されて売られてる。大安寺北長瀬周辺や大元南西地域など40年前は何もなかった地域が宅地化され土地価格も大幅に上昇している。数千人単位で土地成金がいると言われてます。
とは言え未だにそれなりの土地が田んぼとして残ってる。こんな都市は岡山しかない。

[2336: 匿名さん]

>>2334 マンション検討中さん
上客優先、株主優先は当たり前ですね。
マンション価格なんて期別で変更もあり得るんだから公表するほうがおかしい。
きちんと購入検討の意思のある方にはプロジェクトやMRで予定価格を教えてくれる。
一体何を期待してるんでしょうね。

[2337: 口コミ知りたいさん]

なるほど
両備という会社は聞いたことなかったけど、上客、株主優先の会社なんですね。
このタワーマンションを購入するには、まず、そこをクリアしないといけないのか。
販売してる人は、南向きが倍率高そうですとかいってましたから。　

[2338: 通りがかりさん]

岡山ザ・タワー
これだと抽選の公平性も期待できないな。
条件のいい部屋は希望するだけ無駄。

[2339: 匿名さん]

両備に限らず野村なんかのメジャーでも同じじゃないかな？
以前プラウドに住んでいた時、新しくプロジェクトの始まる野村のマンションは必ず優先案内来てましたよ。
簡単に買い替えなんて出来ないからプロジェクトに参加したことはありませんが、どのメジャーも新計画の案内は一般公開前に関連企業や同一デベの物件購入者に優先的に割り当てられ一般公開から第一期としてスタートするはずです。
人気物件にならないような場合はその限りではありませんが、大規模人気物件では当たり前に行われてますよ。
岡山は東西南北どこを向いても眺望に優れた方角は無いので普通に南向きが人気になるでしょうね。
>>2338
抽選は公開抽選になると思いますよ。この抽選で公平性が保たれない様であれば両備は批判されて然るべきだと思いますが的外れな推測で批判するのは良くないですよ。

[2340: マンション検討中さん]

第一期でオーナーズクラブ会員の方は抽選なしで買えます。
第2期から残りの平民達は被ったら抽選です

[2341: マンション検討中さん]

岡山タワーマンションか
グレースタワーで、修繕積立金が18000円ぐらいなので
今の7000円ほどは3~4倍になっても平気な人が買えばいい
管理費も同様と思う
無理して買ってもどうだろ
普通のサラリーマンは
問屋町の3000万クラスで、アルファードで家族との生活を楽しむのがいい
表町のマンションは、どんな感じなのだろうか？
お得なら狙いたい

[2342: 匿名さん]

他県出身者だけど岡山駅近って駅に近いという以外にメリットありますか？
他都市の中心駅近くだと商業的に栄えていたり行政やオフィス街が近いなどのメリットもあるけど岡山駅周辺はそういったメリットは薄いですよね。
そう考えると自転車で岡山駅まですぐというくらいの半径2kmから3kmくらいの地域のマンションがコスパ的に良さそうだけど、コスパを気にする段階で平民なんだろうな

[2343: マンション検討中さん]

2342さん
岡山駅近は資産価値が下がりにくいからです

人口減で将来的に中心地以外の価格下落が
実際もう問屋町のマンションは売れなくて第4期発売まで行ってます。
駅前から市役所側にかけて価格は上がっていますが、
表町方面は衰退していっています

[2344: マンション検討中さん]

ちゃんとした審査の上で販売すると聞きましたが、こちらの掲示板を拝見すると、購入者でも程度の低い人が若干いるようで、心配になりますね。。。お金だけ持っていても学のないかたもいらっしゃるので、しょうがないですけど。
永住想定の方には正直お勧めしませんね。ずっと住むなら、あえてこんな場所じゃなくてもいいと思います。
ただ途中で売るには、優良物件であることは間違いないですよ。手頃な価格帯もあるので、普通のサラリーマンでも買えます。広い部屋がいいならそれなりなので、他も検討された方がよいかと。

[2345: マンション比較中]

土地の基準地価が発表されたが、岡山の商業地の地価は停滞。
上がっているところもあるが、中心部でも上昇率は極めて低い。
実需中心の土地柄。それだけ住みやすいということかもしれない。
2334さんの言うように、永住志向なら郊外の一戸建ての方が良さそう。
岡山とはそういう土地柄なんだなと思う。
このザ・タワーを買って、もし数年後に手放すことになるかもしれないと思うと、最低でも20％、加えて建物償却分程度の損失は覚悟しないといけないかもしれない。
総額を抑えた住戸が良さそう。

[2346: 匿名さん]

売れれば良いというような感覚で建てているようでは岡山の再開発は難しい。
ザ・タワーなど決まった物件は仕方がないとしても岡山も神戸のように開発の為の行政による指針が必要だと思う。
北長瀬駅周辺の開発も駅周辺だけに止めず岡山ドーム東側の魔境のような地域を開発し、他都市のようにJRの数駅を帯状に開発するようにし、その中心である岡山駅を宅地としてでなく商業・文化・行政・雇用の複合地域として再開発すべきだと思う。
岡山を中心に大安寺駅・北長瀬駅・備前西市駅までの中に無駄に余ってる土地や田んぼなどまだまだ沢山あるのだから無理に開発を岡山駅に集約させるべきではない。
そうすればマンション価格なども抑える事も出来るし、真の中心地としてザ・タワーのような物件の価値も保たれると思う。
最初に戻るが売れればよいデベロッパー任せではなく行政による岡山の開発を期待する。

しかし岡山は問屋町のように中途半端に開発し一歩離れると昭和の香りすら残るような寂れた土地を残してきた過去があるから行政による適正な開発は無理かな？

[2347: マンション検討中さん]

岡山最大のミス
高速道路遠い
飛行場までの不便さ遠さ
企業の誘致
方言のだささ

[2348: マンション検討中さん]

岡山にタワマンはファミールタワー以外購入時より値上がりしてる
結局タワマン人気がすごいけど一般人は買えないし維持できないです。
一般人は郊外に一軒家か普通のマンションです
維持費維持費ってゆう人はタワーマンション維持できないです

[2349: マンション検討中さん]

億越えが4分の1って書いてる方がいましたが、上層階だけの話ですよ。
30階ちょっとから下は普通です。他のマンション見てる方はわかると思いますが、値段上げすぎてる物件多いので、杜の街グレースの価格設定はむしろ安く感じたぐらいです。同グレードのタワマンを知らない方はさておき、興味がある方は見ておいた方がいいと思います。
富裕層をどこから言うのか人によって違うとは思いますが、夫婦共働きが主流になりつつある中だと、買えますよ。利便性の高いこの物件は選択肢としてあると思います。
年収800万の方が聞かれてましたが、ライフスタイルを考えてはまるのであれば、厳しくはないと思います。

[2350: マンション検討中さん]

私も見に行きましたけど、取得にかかる費用も足したりしたら1億超の部屋は全体の1／5位だったと思います。
ですが東京で買うと１億する物件も6?7割の金額なので妥当なのかなという印象です。
年収800万は生活レベル落として低層階でない限り厳しいと思います。
下で1000万からかなと

[2351: マンション掲示板さん]

人生一度きりならタワーマンション住民になりたい

[2352: マンション比較中]

利便性の高い中古のタワーマンションを渡り歩くのがお勧めですよ。

[2353: マンション検討中さん]

年金生活じゃ無理かな
現金で買うつもりなんだが

[2354: 匿名さん]

>>2351 マンション掲示板さん
私も一度経験しました。東京で止むを得ずでしたがなかなか良いものでしたよ。
上階や隣からの騒音被害に加え、下の階の方からはクレームを受けやはり遮音性能は構造上板マンには敵わないと分かり今後はタワーには住まないと思います。
それでも経験は大事だと思うし、今となっては悪い経験だとは思ってません。