岡山県の新築マンション多いけどどうなんでしょう？その４

[不動産購入勉強中さん]

岡山県の新築マンション多いけどどうなんでしょう？

その１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26327/

その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/66740/

その３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/140333/

[1409: 匿名さん]

活気もないし、金も使わない。
経済回ってない県にマンションこれ以上いる？

[1410: 匿名さん]

>>1408
すべての「のぞみ」が停まる駅では小倉駅よりは岡山駅の方が乗降客は多い。
バスで小倉駅バス停を利用する客やモノレール利用客を加えると岡山駅バス停や岡電を利用する客を加えても小倉の方が1.7倍ほど多いようだが。

博多周辺や小倉周辺には超高層タワーマンションを求める声がほとんどない。岡山市よりも遥かに人口が多く人口密度が高い福岡市や北九州市でも地場デベロッパーが質の高いマンションを造る地方都市は超高層タワーの需要がほとんどない。岡山や広島は地場に質の高いデベロッパーがいないから中低層マンションだからと言ってタワーマンションに対する優位性が少ないんだと思う。これならタワーマンションの資産価値が保たれる可能性が東京・大阪・名古屋のような大都市と同程度あると考えていいと思う。

[1411: 匿名さん]

広島には高さ200メートル級のタワービルがあり、高さ180メートル級のタワーマンションがあり、建設中や計画中のものもある。
高さ150メートル級なら高松や岐阜など地方にもあり、長崎など各地で計画されている。

岡山にも例があるとおり、ハイグレードを唱う中低層マンションは必ずしも売れていず、資産価値や需要があるとも言えない。
一方、岡山に建てられたタワーマンション（とはいえ高さ100メートル程度の中途半端なものだが）は予約段階や発売後の早い段階で完売してきたとおり、一定の需要があり、販売価格と同水準で現在も売買されているものがある。つまり資産価値も高い。

人が集まりやすく全国各地に行き来しやすい中心駅前の限られた立地は、飲食店や物販などの商業サービス業にも最適であり、かつ住居としても人気が高い。
岡山駅前やその周辺にも、広島駅前にあるようなタワーマンションやhitoto広島towerのような選択肢はあったほうがいい。
高さ200メートル級でももちろん大歓迎だが、せめて高さ150メートル級は必要な選択肢である。

[1412: 匿名さん]

>>1411その通り
こんなに同じような要望をしている同志がいるのに需要がないとか変だと思わないのかね？
>>782>>789>>877>>1002>>1018>>1151>>1221>>1258>>1272>>1285>>1288>>1311>>1343>>1347>>1362>>1371>>1397

[1413: 匿名さん]

実際に岡山の一応タワマンは売れてるし資産価値もあるからね。そもそも需要云々は事業者が判断するものだし。
需要がないと判断する事業者は自社での建設や販売をしないで需要があると判断する事業者に任せればいいだけの話だね。
少なくとも難癖を付けたりネガキャンをするのは後暗い思惑や動機があるということに他ならないでしょ。

[1414: 匿名さん]

私も、市内でタワーマンションに住みたいですね。

hitoto Hiroshima Towerは広大な庭園があり公園に近接するなど、緑豊かな環境も魅力です。

岡山市でも、岡山駅前東口や西口方面、西川緑道公園沿いなどに、40階建て、50階建ての魅力あるタワーマンションができてほしいです。

[1415: マンション検討中さん]

30代前半迄の人はマンション購入はあと2年待つべき、好転するかしないかはハッキリとは言えないが、ここ1年での急速な岡山マンション市況の鈍りと過剰供給感、売残り物件も増えて来ているし建築費の高騰も2020年には確実に収まる。
消費税問題、金利問題があるが、消費税に関しては経済の鈍りにならないよう国が対策を打ち出すだろうし、金利は上昇しても今後の経済活動からして大幅上昇はありえない。数ヶ月前までの0金利政策はないだろうが日銀金利で20年前の水準まで戻ることは無い。住宅ローンで考えても今変動にしておいても1.5%まであがる事は少ないだろう、2%は絶対にないと言っていい。従って金利上昇を心配して焦って購入する必要はない。
今購入を考えている人は舞い上がらずにじっくりと各マンションの良い点悪い点を比較し自分が購入するときに成功できる時間と捉えるべき。
最初にもどるが、好転するかしないかはハッキリとは言えないが大きく好転する事はあっても大きく暗転する事はない。

[1416: 匿名さん]

希望的願望は、わかりました。

[1417: マンション検討中さん]

>>1416
希望的願望って日本語として成立してる？
というのはさて置き、どこに希望や願望が書いてるの？笑
「消費税対策して欲しい」とか「金利が上がらないで欲しい」と言うのが希望や願望であり>>1415では推測、予測しか書いてないのだが、ここから願望を読み取るのは凄いな。(外れてるが)
当方、40代半ばで住宅ローンの関係で待った無しの状態でマンション購入を検討中だが出来れば2?3年待ちたかったなと思って書いたまでの事
少ない時間なりに一生懸命考えているがもっと沢山の物件や様々な条件を考慮する時間があれば良かったと思っています。

[1418: 通りがかりさん]

若葉マークは相手にしなくて良いですよ。単に批判して荒れるのを楽しんでるだけですから

[1419: マンション検討中さん]

そだネ、若葉はスルーですよ。

[1420: 匿名さん]

若葉マークにすら、反論できないんだ。

[1421: 通りがかりさん]

皆さんイトーヨーカドー跡地のマンションいくらなら候補に挙がりますか？私は恐らく上層階には手が出ないので、中層階5000なら即決、6000だと一軒家と悩みます。

[1422: マンション検討中さん]

>>1421
金額だけでは決めようがないですね。
せめて最低でも3LDK85㎡独立洗面、WIKP、温水床暖、1620バスなら4000万でも考えられるかな？5000万なら4LDK95㎡は欲しいですね。
本来ならインフレームになるだろうからプラス10㎡は欲しいかな？

[1423: 通りがかりさん]

>>1422 マンション検討中さん
いい塩梅の価格設定ですね！検討したい案件ではあるので募集が待ちきれないですね

[1424: 匿名さん]

>>1423
寝室の隣に隣のバスやキッチンなどの水回りのない事も確認しとかないとね。乾式界壁は声なんかはある程度軽減出来ても水の流れる音はけっこうひびくから。
あと、家具やインテリア品は入居後購入が鉄則、インフレームで家具の配置制限など意外と入居してみないとわからない点がタワーには多いから。
カーテンはドレープ&レースより縦型ブラインドがオススメ。
以上、経験談より

[1425: 匿名さん]

どこ行っても嫌われる若葉マークw

[1426: 匿名さん]

あら、羨ましいの？

[1427: マンション検討中さん]

ロイヤルガーデンが桑田町以降は暫く岡山では様子見らしいですが、杜の街を筆頭にこれだけ中心街マンション計画&構想があれば他社も見合せるのかな？

[1428: 匿名さん]

hitoto広島towerくらいの高さと緑地を備えたマンションが皆無なので、岡山駅の東西のどこかに1棟だけでも欲しいですね。遊プラザ跡地あたりも好適地だと思います。

[1429: 匿名]

不動産屋の中途半端な情報はいらんよ。

[1430: 名無しさん]

>>1422 マンション検討中さん

ヨーカドー跡地に、今の時代にその広さでその値段だと、とんだ安物マンションだと思う
伊島のベルディより安い？？

オプションいっぱいつけないと

[1431: 名無しさん]

[ご本人様からの依頼のため、削除しました。管理担当]

[1432: 匿名]

逆に不要な理由は？

[1433: 匿名さん]

(↑皆さん無視しましょう)

[1434: 匿名さん]

ロイヤルガーデン売り切れたんだー残念
どうせ買えなかったけど

[1435: マンション検討中さん]

>>1431
杜の街(300戸)・駅前町(200戸)はそのまんま計画どおり、その後の岡ビル跡(？)・ビブレ跡(？)・表町再開発(？)は他の売れ行き様子見で計画変更もあり、ってとこでしょう。

[1436: 名無しさん]

社の街は近隣マンションのプラス1000万ぐらいの価格帯なのかなと見てます。内装次第だとまだ上がるのか…良いものなら売れると思いますが、岡山でどこまで頑張るのか注目です。

[1437: 匿名さん]

タワーや200戸クラスの大型マンションで売れ残ったら修繕費管理費で大変なことになるから売れ残るくらいなら>>1436さんの言う価格くらいで抑えないと岡山では売れ残りそうだよね特別仕様の部屋を上層階3～5フロア確保して残りは+1000万ってのが現実的には良さそうな気がする。+1000万でも下手すれば郊外（大元駅周辺・西長瀬駅周辺）の40坪土地付き戸建てより高くなるから厳しいかな？

[1438: 通りがかりさん]

予定されてる分譲マンションの戸数が1000以上はあるようだけど、さすがにどこも様子見に入るかな

[1439: マンション検討中さん]

>>1437
大元駅周辺で坪30～40万だから50坪で土地代が1500万～2000万、上物35坪（115㎡）の坪単価40万だと1400万、合計で3000万～3500万くらいで立派な家が建つ。
流石に周辺マンションより＋1000万円だと4LDK90㎡で3000万～なので最低の設備内装で4000万～って事になる。そうすると戸建てに負けちゃうんじゃないかな？
立地的に大元・北長瀬が悪いわけじゃないからなぁ

[1440: マンション検討中さん]

>>1439 マンション検討中さん

>>1439 マンション検討中さん
は？坪単価40万円って....犬小屋かよw

[1441: 通りがかりさん]

どれだけローコストでも大元周辺で50坪の土地に上物35坪なら最低4000万、分譲地なら最低4500万はかかると思いますよ。ここ数年土地も上物も値上がりしてるので。もちろんマンションの価格も値上がりしてますが

[1442: マンション検討中さん]

戸建なら安物で坪単価50万円、標準的で55～60万円、ちょい洒落たので65万円。セキスイやダイワの宣伝してるようなヤツなら70～75万円です。40万円ならホンマ犬小屋！>>1439どこから40万円出てきたの？

[1443: 匿名]

大元はマリンライナーほぼ停まらないのに？

[1444: マンション検討中さん]

現在転勤族ですが、岡山駅前あたりにマンション購入したいと考えてます。
近々タワマンが建つ予定などないのでしょうか？

[1445: 匿名さん]

地価も上がってるよ。
大元で30から40はないわ。下でも50からでしょ。

[1446: 匿名さん]

岡山駅前岡ビル、錦町やイトーヨーカドー後の桑田町に計画されているようです。中古マンションは３，４年前にのものでも新築時価格より、かなりかさ上げして売り出さている。普通のマンションでも、人気あって物がいいタワーマンションに便乗して強気で値をつけているので、中古は注意が必要でしょう。

[1447: 匿名さん]

強気な中古はやだね。

[1448: マンション検討中さん]

３年前からそんなのばっかり、中古マンション買う気せえへんわ。

[1449: 匿名さん]

大元で坪50万以上なんて見たことないなあ。
ここ最近急激に上がったってこと？
ソースある？
自分の記憶だと下は20万、上はいっても40万円台前半って感じ。
岡山で坪50万以上の分譲地って、中央学区の商業地を除けば、伊島、三勲の一部くらいじゃないの？

[1450: マンション検討中さん]

大元もうちょい安いでしょう。

[1451: 匿名さん]

https://suumo.jp/tochi/okayama/sc_okayamashikita/nc_89502299/
https://suumo.jp/tochi/okayama/sc_okayamashikita/nc_90587346/
https://suumo.jp/tochi/okayama/sc_okayamashikita/nc_89270387/

普通に探せばでてくるよ。
大元で20～40はまずないな。

[1452: マンション検討中さん]

ということは、土地50坪・延床35坪の戸建は大元周辺でさえ4500～5000万円。やはりマンションの方がお求めやすいですネ。

[1453: 匿名さん]

岡山は内陸都市という事で他の都市と違って雇用が岡山駅周辺に集中してるから岡山駅から同心円で半径3km以内くらいが異常に土地の価格が高く5km以上離れると郊外で一気に価格が落ちる。
他の都市は湾岸都市が多く主要駅から電車で15分以内くらいの場所までベルト状に雇用が広がっている為、必然的に中心駅は異常なまでに価格は上がるものの中心駅付近は住宅地ではなく（特別な高級物件はある）周辺郊外がマンションエリアになる。
岡山と他の都市とでは内陸型・港湾型の違いから岡山は中心地と言われるエリアが圧倒的に狭く中心エリアの需要が高まり土地価格の高騰に繋がっているのでタワマンの需要は一定量あると思われる。
実際、東京大阪名古屋の大都市圏を除いても、仙台神戸広島北九州福岡などの準大都市圏とは雇用の差があり過ぎる、まずは市・県ともに企業誘致を推進し岡山駅以外にもそれに繋がる（北長瀬・庭瀬・中庄）ベルト状の雇用を求めたい。

[1454: 匿名さん]

>>1451
へぇ?。ありがと。
やっぱりここ数年で上がったんだね。

[1455: 匿名さん]

>>1454
ここ数年っていうか、ずっと高止まりなんだが。
https://tochidai.info/area/omoto/
いったいいつの話をしてるの？

[1456: 匿名さん]

>>1453
相変わらず岡山駅徒歩圏内のマンションの売れ行きは好調ですしね。
個人的にタワマンに魅力は感じませんが、出たら出たで需要ありそうですね。

[1457: 匿名さん]

>>1455
大元学区は広いからね。
全体で見るとまだまだ50万以上のとこは少ないでしょう？
これからもっと上がるとは思うけど、高止まりという表現は違和感ある。

[1458: 匿名さん]

岡山程度の地方都市の場合、あの辺りはもう郊外。
駅半径二キロ外は不便な田舎だよ。