岡山県の新築マンション多いけどどうなんでしょう？その４

[不動産購入勉強中さん]

岡山県の新築マンション多いけどどうなんでしょう？

その１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26327/

その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/66740/

その３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/140333/

[1363: 匿名さん]

1362さん
計画案の状態でしょうけど少し見せて頂いた事があるのですが、あそこはそんなに広い部屋は無さそうですよ。部屋の間取りはもちろんありませんでしたが戸割がされていて、素人なので駐車場棟の駐車スペースの区割りから広さを想像して広くても2ＬＤＫか1ＬＤＫや1ＤＫが中心じゃないのかなと思った記憶があります。ハッキリ覚えていないのと決定事項では無い案の状態だったのを前提での話ですが、3階より上が住居、115ｍ位、32階、380戸？390戸？位の戸数だったように思います。壁面緑化はあったような気がします。
へ～そんな感じになるんですね程度の感覚で見せて頂いたのでその後に変更されていたり記憶違いでしたらすみません。

[1364: 匿名さん]

セカンドハウスに適していますね。

[1365: 匿名さん]

マイノリティのお話は結構ですよ。

[1366: 匿名さん]

岡山駅前に高さ150m超や200m級のタワーマンションがあれば住みたいですねー。

[1367: 匿名]

そうね。
でも平均年収低い人多い田舎だし、
需要がないわ。

[1368: 匿名さん]

金持ちは低層の高級物件選ぶだろうし、貧乏人はそもそも買えないし需要がないね。

[1369: 匿名さん]

↑ますます需要ないよ

[1370: 名無しさん]

>>1368 グレース徳吉町ってご存じかしら？

[1371: マンション検討中さん]

需要の有無を判断するのはそれぞれの事業者ですので、他社が建設する物件や他者が希望する物件に対して難癖を付ける必要などないと考えます。

購入する側にとっては庶民的なもの、高級なもの、中低層のもの、高層のもの、超高層のものなど多種多様な選択肢があれば個々の価値観や事情に応じて選ぶことができるので助かります。

個人的には岡山にも高さ150m超や高さ200m級のタワーマンションが欲しいですね。決してバブリーなセレブ仕様でなくて構わないのです。そういう意味でも森ビルさんと両備さん、ユーデーコンサルタンツさんと野村不動産さんあるいは三好野さんに期待しています。

[1372: マンコミュファンさん]

どうぞどうぞ、つきましては森ビルさん、両備さん、ユーデーさん、野村さん、三好野さんに申し入れて下さいな。

[1373: 匿名さん]

貴女がしたら？暇そうだし。

[1374: マンコミュファンさん]

暇じゃないし、タワマン関係ないしw

[1375: 匿名さん]

1371様
販売予定の会社に早めに仮契約の申込みをしたらいかがですか？

[1376: マンコミュファンさん]

だよネ。こんな糞匿名掲示板で意気がっててもタワマン建たないよ。

[1377: 匿名さん]

建つことは建つんじゃないかな？で、情弱な見栄っ張りがこぞって購入し完売。
しかしデメリットの多さと大きさに驚きリセール、しかし相変わらず情弱な見栄っ張りがいるからリセールバリューは良いという謎スパイラルが待っている。

[1378: 周辺住民さん]

岡山にタワマンはいらない
地元三勲学区　現在武蔵小杉タワマン在住

[1379: 匿名さん]

ああ、情報古い方ですね。
あの辺りはもう廃墟だらけで以前の雰囲気は有りません。

[1380: マンコミュファンさん]

>>1378
おおっ！懐かしい、昔々学生時代武蔵小杉に下宿してました。今やタワマン街になって激変してるらしいですな。

[1381: マンション検討中さん]

21階建てぐらいでタワーを名乗り、19～21Fをエグゼクテイブフロアとして差別化をはかっても、この程度の高層階の部屋に大枚はたく人の気が知れない。

[1382: 匿名さん]

>>1381
タワーを名乗るのはどうかと思うが構造的には21階くらいならRC外壁でスラブ厚も確保できるし戸界壁も湿式でタワーマンションよりも遥かに優れた構造が可能になるから大枚はたく理由には十分では？タワーマンションと同じでALC外壁、タワーマンション並のスラブ厚、乾式の戸界壁というのであれば大枚はたくのはおかしい。

[1388: 匿名さん]

[No.1383から本レスまで 情報交換を阻害する投稿 、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]

[1389: 匿名さん]

皆様がマンションを選ぶ際に参考になる記事がありましたのでご紹介します。
“なぜお金持ちはタワーマンションが嫌いか　「プレジデント」（2018年12月3日号）の特集「『家・マンション』買い時、売り時」”
ここで議論されていることについてもご参考になると思います。

[1390: 匿名さん]

>>1389
細かい事より実際はタワーマンションのような劣位構造マンションを嫌ってるだけでしょ。
金持ちは見栄を張る必要ないし、構造や間取り、設備のしっかりした物件を選ぶのが当たり前。わざわざタワマンのような構造の劣位構造マンションを選ぶことはないでしょ。
高い場所からの眺望なんて毎日の社内からの眺めで十分だし自宅にそんなもの求めない。

[1391: 匿名さん]

全くその通りです。

[1393: 匿名さん]

[No.1392と本レスは 情報交換を阻害する投稿 、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]

[1394: 名無しさん]

ジョイポリス跡のマンションは今までのグレースタワー系列と同じ価格帯なんですかね。

[1395: マンション検討中さん]

ジョイポリス跡地はまだ何も決まってはないと思います、少なくとも具体的なアナウンスはありません。ヨーカドー跡地の杜の街プロジェクトが完了してからのスケジュールでしょう。

[1396: 匿名さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[1397: マンション検討中さん]

両備ホールディングス様と森ビル様による杜の街づくりプロジェクト、野村不動産様とユーデーコンサルタンツ様そして三好野様をはじめとする地権者様による駅前町一丁目再開発事業。
これらふたつのタワーマンションは高さ150m以上でお願いしたいです。

広島のような高さ200m級とまでは言いませんので、いくつかの県庁所在地や地方都市に散見される高さ150mの水準だけはクリアしていただきたいのです。
季節感のある並木や木立や、寛ぎ憩える広場を併設し、ある程度まとまった多様な飲食店街や商業施設も備えてくださる高さ150m以上のタワーマンションならば必ず購入させていただきます。

予算は1億ですので最上階とは参りませんが、岡山駅に近い場所で、かつ高さが150m以上の物件を長い間待ち続けてきました。どうか、このような需要も満たしてください。お願いいたします。

[1398: 匿名さん]

>>1397のような特異な需要がタワマンの戸数を埋めるほどあるとは思えない。
タワマン買う金がある人は、まず中低層の高級物件を望むのではないかな？そのような物件を選択できないような地域、場所に必要悪として構造の劣るタワマンが建てられる。
タワマンは所詮狭い土地に多くの住人を詰め込む為の物。
反論あるなら眺望と見栄と価格以外で高級物件に勝てる要素を挙げてみて。

[1399: 匿名さん]

>>1398
その方に触れてはだめです。言いたいことを言わせてあげないとどんどんスレが荒れてしまいます。

[1400: 匿名さん]

そういう決めつけが荒らしの元、慎みなさい。

[1401: 匿名さん]

>>1398 決め付け、中傷、荒らし行為は止めてください。

>>1399 決め付け、中傷、荒らし行為は止めてください。

>>1400
そのとおりですね。

[1402: 匿名さん]

>>1398
特異な需要ではありませんよ。
今のところ岡山で最高のタワーマンションは高さ109メートルの両備グレースですが岡山市街のタワーマンションは予約完売か即完売ですから需要はあります。
また杜の街は134メートルの計画ですが134が150になると特異になるのですか？
他の政令市には200メートルクラスのタワーマンションが多々ありますし地方の県庁所在地などにも150メートルクラスのタワーマンションは珍しくありません。
世界中で岡山だけが特殊なのですか？他の街の人たちはあなたが否定するタワーマンションに住んでいますが見栄だけで住居を決めて高いお金を払っているのですか？
過去レスを読み返せば分かることなのに粘着質に否定するだけの動機があるのでしょうけれど他人の価値観を否定しないでください。

[1403: 匿名さん]

>>1399
予言者現る

[1404: 通りがかりさん]

岡山は中心部にまだまだ土地が有り余ってるからね。土地がなくなってきたらタワマン建つかもね

[1405: 匿名さん]

いやいや、岡山は田舎の地方都市。
マンション＜戸建だから需要なし。

[1406: マンション検討中さん]

>>1397 マンション検討中さん
よろしい。任せなさい!

[1407: 匿名さん]

平野や市域や市街地の広さによらず、ターミナル駅から徒歩数分、数十分という範囲は一定面積しかありません。
その限られた範囲のメリットやアドバンテージ、そのメリットやアドバンテージを求める需要は存在します。
それを生かすことが、ポテンシャルを生かすということです。

[1408: 匿名さん]

>>1407
ターミナル駅と言えば聞こえはいいがすべての新幹線が停まる駅の中で岡山は断トツで離された最下位だから同じターミナル駅では括れないような気もするが・・・・・

[1409: 匿名さん]

活気もないし、金も使わない。
経済回ってない県にマンションこれ以上いる？

[1410: 匿名さん]

>>1408
すべての「のぞみ」が停まる駅では小倉駅よりは岡山駅の方が乗降客は多い。
バスで小倉駅バス停を利用する客やモノレール利用客を加えると岡山駅バス停や岡電を利用する客を加えても小倉の方が1.7倍ほど多いようだが。

博多周辺や小倉周辺には超高層タワーマンションを求める声がほとんどない。岡山市よりも遥かに人口が多く人口密度が高い福岡市や北九州市でも地場デベロッパーが質の高いマンションを造る地方都市は超高層タワーの需要がほとんどない。岡山や広島は地場に質の高いデベロッパーがいないから中低層マンションだからと言ってタワーマンションに対する優位性が少ないんだと思う。これならタワーマンションの資産価値が保たれる可能性が東京・大阪・名古屋のような大都市と同程度あると考えていいと思う。

[1411: 匿名さん]

広島には高さ200メートル級のタワービルがあり、高さ180メートル級のタワーマンションがあり、建設中や計画中のものもある。
高さ150メートル級なら高松や岐阜など地方にもあり、長崎など各地で計画されている。

岡山にも例があるとおり、ハイグレードを唱う中低層マンションは必ずしも売れていず、資産価値や需要があるとも言えない。
一方、岡山に建てられたタワーマンション（とはいえ高さ100メートル程度の中途半端なものだが）は予約段階や発売後の早い段階で完売してきたとおり、一定の需要があり、販売価格と同水準で現在も売買されているものがある。つまり資産価値も高い。

人が集まりやすく全国各地に行き来しやすい中心駅前の限られた立地は、飲食店や物販などの商業サービス業にも最適であり、かつ住居としても人気が高い。
岡山駅前やその周辺にも、広島駅前にあるようなタワーマンションやhitoto広島towerのような選択肢はあったほうがいい。
高さ200メートル級でももちろん大歓迎だが、せめて高さ150メートル級は必要な選択肢である。

[1412: 匿名さん]

>>1411その通り
こんなに同じような要望をしている同志がいるのに需要がないとか変だと思わないのかね？
>>782>>789>>877>>1002>>1018>>1151>>1221>>1258>>1272>>1285>>1288>>1311>>1343>>1347>>1362>>1371>>1397

[1413: 匿名さん]

実際に岡山の一応タワマンは売れてるし資産価値もあるからね。そもそも需要云々は事業者が判断するものだし。
需要がないと判断する事業者は自社での建設や販売をしないで需要があると判断する事業者に任せればいいだけの話だね。
少なくとも難癖を付けたりネガキャンをするのは後暗い思惑や動機があるということに他ならないでしょ。

[1414: 匿名さん]

私も、市内でタワーマンションに住みたいですね。

hitoto Hiroshima Towerは広大な庭園があり公園に近接するなど、緑豊かな環境も魅力です。

岡山市でも、岡山駅前東口や西口方面、西川緑道公園沿いなどに、40階建て、50階建ての魅力あるタワーマンションができてほしいです。

[1415: マンション検討中さん]

30代前半迄の人はマンション購入はあと2年待つべき、好転するかしないかはハッキリとは言えないが、ここ1年での急速な岡山マンション市況の鈍りと過剰供給感、売残り物件も増えて来ているし建築費の高騰も2020年には確実に収まる。
消費税問題、金利問題があるが、消費税に関しては経済の鈍りにならないよう国が対策を打ち出すだろうし、金利は上昇しても今後の経済活動からして大幅上昇はありえない。数ヶ月前までの0金利政策はないだろうが日銀金利で20年前の水準まで戻ることは無い。住宅ローンで考えても今変動にしておいても1.5%まであがる事は少ないだろう、2%は絶対にないと言っていい。従って金利上昇を心配して焦って購入する必要はない。
今購入を考えている人は舞い上がらずにじっくりと各マンションの良い点悪い点を比較し自分が購入するときに成功できる時間と捉えるべき。
最初にもどるが、好転するかしないかはハッキリとは言えないが大きく好転する事はあっても大きく暗転する事はない。

[1416: 匿名さん]

希望的願望は、わかりました。

[1417: マンション検討中さん]

>>1416
希望的願望って日本語として成立してる？
というのはさて置き、どこに希望や願望が書いてるの？笑
「消費税対策して欲しい」とか「金利が上がらないで欲しい」と言うのが希望や願望であり>>1415では推測、予測しか書いてないのだが、ここから願望を読み取るのは凄いな。(外れてるが)
当方、40代半ばで住宅ローンの関係で待った無しの状態でマンション購入を検討中だが出来れば2?3年待ちたかったなと思って書いたまでの事
少ない時間なりに一生懸命考えているがもっと沢山の物件や様々な条件を考慮する時間があれば良かったと思っています。

[1418: 通りがかりさん]

若葉マークは相手にしなくて良いですよ。単に批判して荒れるのを楽しんでるだけですから

[1419: マンション検討中さん]

そだネ、若葉はスルーですよ。

[1420: 匿名さん]

若葉マークにすら、反論できないんだ。

[1421: 通りがかりさん]

皆さんイトーヨーカドー跡地のマンションいくらなら候補に挙がりますか？私は恐らく上層階には手が出ないので、中層階5000なら即決、6000だと一軒家と悩みます。

[1422: マンション検討中さん]

>>1421
金額だけでは決めようがないですね。
せめて最低でも3LDK85㎡独立洗面、WIKP、温水床暖、1620バスなら4000万でも考えられるかな？5000万なら4LDK95㎡は欲しいですね。
本来ならインフレームになるだろうからプラス10㎡は欲しいかな？

[1423: 通りがかりさん]

>>1422 マンション検討中さん
いい塩梅の価格設定ですね！検討したい案件ではあるので募集が待ちきれないですね

[1424: 匿名さん]

>>1423
寝室の隣に隣のバスやキッチンなどの水回りのない事も確認しとかないとね。乾式界壁は声なんかはある程度軽減出来ても水の流れる音はけっこうひびくから。
あと、家具やインテリア品は入居後購入が鉄則、インフレームで家具の配置制限など意外と入居してみないとわからない点がタワーには多いから。
カーテンはドレープ&レースより縦型ブラインドがオススメ。
以上、経験談より

[1425: 匿名さん]

どこ行っても嫌われる若葉マークw

[1426: 匿名さん]

あら、羨ましいの？

[1427: マンション検討中さん]

ロイヤルガーデンが桑田町以降は暫く岡山では様子見らしいですが、杜の街を筆頭にこれだけ中心街マンション計画&構想があれば他社も見合せるのかな？

[1428: 匿名さん]

hitoto広島towerくらいの高さと緑地を備えたマンションが皆無なので、岡山駅の東西のどこかに1棟だけでも欲しいですね。遊プラザ跡地あたりも好適地だと思います。

[1429: 匿名]

不動産屋の中途半端な情報はいらんよ。

[1430: 名無しさん]

>>1422 マンション検討中さん

ヨーカドー跡地に、今の時代にその広さでその値段だと、とんだ安物マンションだと思う
伊島のベルディより安い？？

オプションいっぱいつけないと

[1431: 名無しさん]

[ご本人様からの依頼のため、削除しました。管理担当]

[1432: 匿名]

逆に不要な理由は？

[1433: 匿名さん]

(↑皆さん無視しましょう)

[1434: 匿名さん]

ロイヤルガーデン売り切れたんだー残念
どうせ買えなかったけど

[1435: マンション検討中さん]

>>1431
杜の街(300戸)・駅前町(200戸)はそのまんま計画どおり、その後の岡ビル跡(？)・ビブレ跡(？)・表町再開発(？)は他の売れ行き様子見で計画変更もあり、ってとこでしょう。

[1436: 名無しさん]

社の街は近隣マンションのプラス1000万ぐらいの価格帯なのかなと見てます。内装次第だとまだ上がるのか…良いものなら売れると思いますが、岡山でどこまで頑張るのか注目です。

[1437: 匿名さん]

タワーや200戸クラスの大型マンションで売れ残ったら修繕費管理費で大変なことになるから売れ残るくらいなら>>1436さんの言う価格くらいで抑えないと岡山では売れ残りそうだよね特別仕様の部屋を上層階3～5フロア確保して残りは+1000万ってのが現実的には良さそうな気がする。+1000万でも下手すれば郊外（大元駅周辺・西長瀬駅周辺）の40坪土地付き戸建てより高くなるから厳しいかな？

[1438: 通りがかりさん]

予定されてる分譲マンションの戸数が1000以上はあるようだけど、さすがにどこも様子見に入るかな

[1439: マンション検討中さん]

>>1437
大元駅周辺で坪30～40万だから50坪で土地代が1500万～2000万、上物35坪（115㎡）の坪単価40万だと1400万、合計で3000万～3500万くらいで立派な家が建つ。
流石に周辺マンションより＋1000万円だと4LDK90㎡で3000万～なので最低の設備内装で4000万～って事になる。そうすると戸建てに負けちゃうんじゃないかな？
立地的に大元・北長瀬が悪いわけじゃないからなぁ

[1440: マンション検討中さん]

>>1439 マンション検討中さん

>>1439 マンション検討中さん
は？坪単価40万円って....犬小屋かよw

[1441: 通りがかりさん]

どれだけローコストでも大元周辺で50坪の土地に上物35坪なら最低4000万、分譲地なら最低4500万はかかると思いますよ。ここ数年土地も上物も値上がりしてるので。もちろんマンションの価格も値上がりしてますが

[1442: マンション検討中さん]

戸建なら安物で坪単価50万円、標準的で55～60万円、ちょい洒落たので65万円。セキスイやダイワの宣伝してるようなヤツなら70～75万円です。40万円ならホンマ犬小屋！>>1439どこから40万円出てきたの？

[1443: 匿名]

大元はマリンライナーほぼ停まらないのに？

[1444: マンション検討中さん]

現在転勤族ですが、岡山駅前あたりにマンション購入したいと考えてます。
近々タワマンが建つ予定などないのでしょうか？

[1445: 匿名さん]

地価も上がってるよ。
大元で30から40はないわ。下でも50からでしょ。

[1446: 匿名さん]

岡山駅前岡ビル、錦町やイトーヨーカドー後の桑田町に計画されているようです。中古マンションは３，４年前にのものでも新築時価格より、かなりかさ上げして売り出さている。普通のマンションでも、人気あって物がいいタワーマンションに便乗して強気で値をつけているので、中古は注意が必要でしょう。

[1447: 匿名さん]

強気な中古はやだね。

[1448: マンション検討中さん]

３年前からそんなのばっかり、中古マンション買う気せえへんわ。

[1449: 匿名さん]

大元で坪50万以上なんて見たことないなあ。
ここ最近急激に上がったってこと？
ソースある？
自分の記憶だと下は20万、上はいっても40万円台前半って感じ。
岡山で坪50万以上の分譲地って、中央学区の商業地を除けば、伊島、三勲の一部くらいじゃないの？

[1450: マンション検討中さん]

大元もうちょい安いでしょう。

[1451: 匿名さん]

https://suumo.jp/tochi/okayama/sc_okayamashikita/nc_89502299/
https://suumo.jp/tochi/okayama/sc_okayamashikita/nc_90587346/
https://suumo.jp/tochi/okayama/sc_okayamashikita/nc_89270387/

普通に探せばでてくるよ。
大元で20～40はまずないな。

[1452: マンション検討中さん]

ということは、土地50坪・延床35坪の戸建は大元周辺でさえ4500～5000万円。やはりマンションの方がお求めやすいですネ。

[1453: 匿名さん]

岡山は内陸都市という事で他の都市と違って雇用が岡山駅周辺に集中してるから岡山駅から同心円で半径3km以内くらいが異常に土地の価格が高く5km以上離れると郊外で一気に価格が落ちる。
他の都市は湾岸都市が多く主要駅から電車で15分以内くらいの場所までベルト状に雇用が広がっている為、必然的に中心駅は異常なまでに価格は上がるものの中心駅付近は住宅地ではなく（特別な高級物件はある）周辺郊外がマンションエリアになる。
岡山と他の都市とでは内陸型・港湾型の違いから岡山は中心地と言われるエリアが圧倒的に狭く中心エリアの需要が高まり土地価格の高騰に繋がっているのでタワマンの需要は一定量あると思われる。
実際、東京大阪名古屋の大都市圏を除いても、仙台神戸広島北九州福岡などの準大都市圏とは雇用の差があり過ぎる、まずは市・県ともに企業誘致を推進し岡山駅以外にもそれに繋がる（北長瀬・庭瀬・中庄）ベルト状の雇用を求めたい。

[1454: 匿名さん]

>>1451
へぇ?。ありがと。
やっぱりここ数年で上がったんだね。

[1455: 匿名さん]

>>1454
ここ数年っていうか、ずっと高止まりなんだが。
https://tochidai.info/area/omoto/
いったいいつの話をしてるの？

[1456: 匿名さん]

>>1453
相変わらず岡山駅徒歩圏内のマンションの売れ行きは好調ですしね。
個人的にタワマンに魅力は感じませんが、出たら出たで需要ありそうですね。

[1457: 匿名さん]

>>1455
大元学区は広いからね。
全体で見るとまだまだ50万以上のとこは少ないでしょう？
これからもっと上がるとは思うけど、高止まりという表現は違和感ある。

[1458: 匿名さん]

岡山程度の地方都市の場合、あの辺りはもう郊外。
駅半径二キロ外は不便な田舎だよ。

[1459: 匿名さん]

>>1458
岡山駅から2ｋｍ以内だとJRは備前三門しかなくなる3ｋｍだと北長瀬、大元、法界院、西川原が含まれる。
確かに大元以外は不便な感じだな岡山は駅と駅の間が広すぎるんだよ。

[1460: 匿名さん]

大元もマリンライナー停まらないし、バスも遅れるし、本数も少ない。

[1461: 匿名さん]

岡山駅前にいい学校が集まってるんなら駅から近ければ近いほど良しとなるけど、実際そうでもないじゃん？
お店ってなるとどうしても駅前が強いけどさ。
だから子持ちが住むんなら3キロそこそこがちょうどいいってことになる。3キロを郊外ととるか否かは人によるけど、若葉マークが言う「不便な田舎」ってのは全然違うと思うな。
また若葉を相手にしてしまったw

[1462: 匿名さん]

子持ち世帯は戸建かマンションかで悩むとこですよね
子供がいないとか、独立した後の住み替えならやはり駅前かな。
だいたい岡山で電車は乗らないし。滅多に。