岡山県の新築マンション多いけどどうなんでしょう？その４

[不動産購入勉強中さん]

岡山県の新築マンション多いけどどうなんでしょう？

その１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26327/

その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/66740/

その３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/140333/

[1079: 匿名さん]

岡山程度の人口では、明らかに供給過多。
レアケース持ち出されてもね。

[1080: 匿名さん]

現状として人口も増え続けて中心部のマンションが足らない状況ですが、後5年もすれば増える人口に対してマンションの方が多すぎるのは間違いなさそうですね

少し前に中心部から少し離れた新築マンションの情報をほしがってた人がいたので一件

高柳東にビウェル

[1081: 匿名さん]

岡山は戸建て住が多く、転勤族や公務員は社宅住まい。
マンションは需要なくなるだろね。

[1082: 匿名さん]

市役所筋近辺にこれからどんどんマンション建つけど、渋滞とかどうなるんだろうね。
今でも、土日はイオン渋滞があるのに大変そう。

[1083: 匿名さん]

そんな場所興味ないし。

[1084: 匿名さん]

>>1083 匿名さん

そんな言い方しなくてもw

[1085: 匿名さん]

駅から北はマンションコケまくりだから計画極端に減ったね。

[1086: 匿名さん]

>>1085 匿名さん

岡山ですからある程度仕方ないですよ。

[1087: 匿名]

>>1086 匿名さん

そんな言い方しなくてもw

[1088: 匿名さん]

>>1085 匿名さん
北は土地買えなかった？

[1089: 名無しさん]

>>1080 匿名さん

高柳東のどの辺りでしょうか？
ご存知でしたら、ぜひ教えてください

[1090: 評判気になるさん]

>>1089 名無しさん
殺人事件がありましたよ？

[1091: 匿名さん]

>>1089 名無しさん　詳しい住所はわかりませんが夏ごろには着工予定らしいので、広い更地があればそこだと思います

[1092: 匿名さん]

>>1090 評判気になるさん
犯人は死刑になったけど、心霊スポットみたく云われてる。
気にならない人ほ、いいのでは？

[1093: マンション掲示板さん]

>>1091 匿名さん
ありがとうございます！242沿いのガソリンスタンド周辺跡地が去年から更地でしたので、気になってました。

[1094: マンション掲示板さん]

>>1090 評判気になるさん

某会社事件ですよね。さすがに、その辺は嫌ですよ。

[1095: マンション掲示板さん]

>>1094 マンション掲示板さん
でも、結構近いですよ？

[1096: 匿名さん]

岡山では坪単価100万以上で床暖房もペアガラスもないマンションが多いのはなぜ？
地場デベでの価格調整とかあるのかな？土地はそれほど高くはないようだし、岡山駅から車で30分以内で普通に土地付き坪単価100万以下で一軒家が建つようだし、岡山のマンション志向が高く需要に応じて価格も上がってるのかな？

[1097: 通りがかりさん]

>>1096
岡山では有力な地元のデベロッパーがないから全国的なデベロッパーに価格が引っ張られてるケースが多い。
地元のデベロッパーの競争がしっかりしてると価格競争などで坪100万円くらいでもそれなりの設備はしっかりと備えられる。
地元のデベロッパーがしっかりしてる地域なんて大都市圏しかないから岡山では100〜130万くらいの中の上クラスでも床暖、複層ガラス、パントリー、3mテラスは望めませんね。岡山では2mでワイドバルコニーを謳ってますから。
あと、岡山は全国的に見てもマンション需要が非常に高いので今は割高なんだと思う。
割高でも作れば売れる弊害があると思う。
東京名古屋大阪福岡圏はすでにマンション需要は落ち着いて売れ残りマンションが増えてます。

[1098: 匿名さん]

は？供給過剰だけどどうかしましたか。

[1099: 匿名さん]

4つの小学校が合併して中央小学校ができたように、中心部のマンションはたりてなかった。それもあり新築は高額に、中古も値崩れすることもなく現在に至る。ただ2、3年後は供給過剰になることはほぼ間違いないのでどうなるかはわからない

[1100: 匿名さん]

旧３丁目劇場（岡山市北区表町）の一帯で計画されている市街地再開発事業で、劇場跡地を所有する市や周辺の地権者でつくる再開発準備組合は４日、事業協力者を不動産開発のフージャースコーポレーション（東京）に決めました。マンションや商業施設が入る複合ビルを建設する予定で、２４年度の完成を目指すらしい

[1101: 匿名さん]

確かに岡山は地元のデベロッパーがカイタック不動産くらいしか思いつかない。
地元で質の高い物件を大手より安くというところがないのが相対価格の上昇に繋がってる。

供給過剰は岡山でも始まってます。建設費の上げ止まりや消費税アップなど今後価格が抑えられる可能性はありますが、その時に満足のいく物件が残っている保証はありません。

[1102: 匿名さん]

岡山のマンションも含めて建設業の衰退はひどいですね。

[1103: 匿名さん]

在庫でダブダブ

[1104: モモコ]

岡山大好きだけど、今回の震災で不安になりました。

[1105: 通りがかりさん]

震災ではないですけどね。ハザードマップみたらわかりますが、岡山市内中心部なら水害、土砂崩れ等の被害はあまりなさそうですので、中心部のマンションなら良いと思います。市や県がコンパクトシティを目指してるらしいですが、どんどん進めていってほしいです

[1106: 匿名さん]

は？震災じゃないとか大丈夫ですか？

[1107: 通りがかりさん]

地震おきましたっけ？

[1108: 匿名さん]

震災=地震とか？
一つ勉強になりましたね？

[1109: 通りがかりさん]

??? 震災とは地震による災害のことですよね。思わず辞書で確認しちゃいましたよ。今回の場合は水害ですね。

復興への道筋が早くつくことを陰ながら祈っています。

[1110: 匿名さん]

震災の意味をなんだと思っていたんでしようか？

漢字をみれば小学生でもわかるでしょう。
かなり驚きです。

[1111: 匿名さん]

岡山県民は、災害に対する意識が低いから。

[1112: 匿名さん]

漢字より募金でもしなさいよ。

[1113: 匿名さん]

マンション建築予定はありますか？

[1114: 匿名さん]

災害で需要ないのに？

[1115: 匿名さん]

数年は色々な意味で厳しくなる。

[1116: 匿名さん]

確かに、浸水映像は衝撃だった。

[1117: ご近所さん]

倉敷駅西側の線路北側にマンション建設予定地の
看板がでかく出てます。　何階建てなんかな？

[1118: 匿名さん]

駅北は、、、。

[1119: 通りがかりさん]

倉敷のことはよくわかりませんが駅周辺だと老松町、川西町、昭和町に分譲マンション(全て穴吹工務店)できるようですが駅北西だとどれも当てはまらないですかね。ちなみに昭和町のは15階建のようです

[1120: 通りがかりさん]

そもそも真備に需要は無いから

[1121: 通りがかりさん]

倉敷も微妙

[1122: 匿名さん]

>>1119 通りがかりさん
ほぅ、詳しいですな。

[1123: ご近所さん]

倉敷駅西の線路沿い看板にはマリモって表示してました。
たぶん線路と線路の間になるんじゃないかな。
でも倉敷中心部ですよ。いいんじゃない～。

[1124: 通りがかりさん]

日ノ出町のポレスターなら12階建みたいですが、来月完成でもう完売してるようなのでまた違う所ですかね。また情報が入り次第書き込みします

[1125: マンション検討中さん]

個人的に、
干拓地倉敷の脆弱地盤は嫌です。

理想は吉備高原です。
でも安定地盤の吉備高原には街がないので、
岡山市北区の鹿田遺跡以北が良いです。
街の利便性を優先したいので、
岡山駅周辺から表町界隈に住みたいです。

[1126: 匿名さん]

好みは自由だし、どうぞ。
ただ歓楽街と事務所がありますけど。

[1129: 名無しさん]

[No.1127～本レスまで前向きな情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]

[1130: 匿名さん]

先日いくつかのモデルルームに行きましたが岡山のマンションは高すぎる。
満足な設備もないのに坪150万以上ばかり、スラブ・かぶり厚・階高・セメント比・戸界壁・外壁などの躯体構造はすべて劣化マンションレベル（坪100万～120万）の仕様ばかりだし、床暖・ペアガラス・無垢挽板・ＴＲ・スロップシンク・キッチンパントリー・タンクレストイレなどさほど高級でないマンションでも標準設備とされてるようなものがまるでないケースも多い、あえてデベロッパーの名はあげませんが、競争相手が少ないからと言って殿様商売してませんか？

[1131: マンション検討中さん]

>>1130
おっしゃるとおりです。
まさに、競争相手が少ないことが要因でしょうね。
そろそろ他の政令市のように、中央大手の進出が必要な時期なのだと思います。

あなた様が列挙なさったとおり、さほどハイグレードではないマンションでさえ標準となっている仕様が、残念ながら岡山では当たり前ではないのです。
季節感のある高木による敷地の緑化など付加価値もありません。岡山市より人口規模の小さい地方都市にさえある高さ150mのタワーマンションもありません。

あなた様が列挙なさった仕様を備えなおかつ高さ150m以上のタワーマンションが岡山に誕生すれば、私は購入を即決するのですけどね。
というよりも、岡山市に再開発の話が出るたび、長年そういう物件を待ち続けているのが実情なのです。

岡山市でマンション開発を手掛けてくださる全ての企業様、こんな顧客候補が岡山にも少なからず存在することを分かってください。

[1132: 通りがかりさん]

ジョイポリスの取り壊しがほぼ決まったので跡地をどうするのか気になるところ

[1133: 匿名さん]

>>1130
先日妹夫婦が福岡でマンションを契約したと言うので見てみると
http://artix-aoyama.com/plan/pdf/b-type.pdf
この間取りと設備で2600万前後らしい。
坪単価だと108万/坪って安過ぎでは？岡山ならこの物件なら4000万オーバーでもおかしくないよね
羨ましい

[1134: 通りがかりさん]

人気の土地か、又は中心部に近いかで大きく価格がかわるかなぁ。岡山でも南区、東区、庭瀬辺りのマンションなら結構安いし

[1135: 1133]

>>1134
岡山で言うと大元あたりの感じかな？北九州の小倉から10分でそごうとかあった駅から2キロ以内
人口密度で言えば岡山よりもはるかに密集しててイオンまで350ｍでこの安さだからビックリした
他にも周辺にニトリ・ドンキ・楽市楽座・区立図書館・ホール・中央警察署・中央郵便局など一通り揃ってて半径1.5ｋｍ以内に小学校が8つあるとか言ってた
普通そういった場所の方がマンション高くてもいい気がする

妹と比べられると高いのにたいした事ないとか言われそうで悔しい。一軒家はかなり離れないと土地が高くて買えないし・・・・・・・・・・・

[1136: マンション検討中さん]

問屋町のサーパス問屋町グランフォートも坪150万～らしいですね
サーパス大元公園レジデンスのAタイプに広さも間取りも似てるけど価格はサーパスの方がはるかに高いね。
床暖・キッチンパントリー・独立洗面所・専用トランクルーム・ペアガラス・ボイドスラブ等々サーパスにないものがそれだけついてて2600万（坪108万）は激安ですね。
建築物自体の構造も>>1133の方が上だし。サーパスはALC（軽量気泡コンクリート）（軽くて安価で弱い）使っちゃってるし、ベランダも１ｍ以上狭いし、建築物構造として弱いとされているピロティタイプだし、こんなの見ちゃうと岡山で購入を躊躇ってしまうのもしかたがない。
サーパスですらこの状態なので他のマンションはもっと高いんだろうな。

>>1131さんも言われてるように岡山のデベロッパーのみなさんは岡山の中だけではなく他所も参考にして建築費を抑えてより良いものを造れるよう努力してほしい。

[1137: 匿名さん]

四国よりはだいぶマシでしょ。

[1138: 匿名さん]

>>1136
◯ェルデ⚪は安普請って聞きましたが、サーパスもなんですか？

[1139: マンション検討中さん]

>>1138
〇ェル〇ィマンションは資料を取寄せたこともモデルルームに行ったことも無いのでわからないがサー〇スマンションは全国的に見れば『下の中』か良くて『下の上』くらいのマンション

[1140: 匿名さん]

ニトリ・ドンキ・楽市楽座って…。
そこ絶対治安悪いだろ…。

[1141: マンション検討中さん]

岡山のニトリ、ドンキの近くは治安が悪いの？
楽市楽座はあるのかどうか知らないけど

[1142: 匿名さん]

文教地区ではないけど、子供いないなら関係なし。

[1143: 匿名さん]

>>1139
サーパスはかつてはイマイチのようでしたが、大京傘下になってからは良くなったとの評価。不動産業者情報。

[1144: 匿名さん]

それ真逆だよ。

[1145: マンション検討中さん]

>>1143
今のサーパスが良くなったのなら以前はどれだけ劣悪だったのってことになるけどどうなの？

[1146: 匿名さん]

じゃどこがいいの？

[1147: 匿名さん]

そこ以外でしょ普通に。

[1148: 匿名さん]

んな訳ないでしょ、いい加減ですな。◯ェルディや●レスターは勿論、潰れたアウル・フローレンス・アーバン、他の販売苦戦某メーカーよりは明らかに上でしょう。

[1149: マンション検討中さん]

岡山、広島、香川のデベの一般的なマンションは1418バスが圧倒的に多い、1418サイズは地域によっては賃貸サイズとされ分譲では最低でも1618を採用しており、1620が高級マンションの最低限と言われている。
少しでも居室面積を確保する為ユニットバスのサイズを賃貸と一緒にしちゃうと安っぽさがダダ漏れになるのに何故気づかない？

[1150: マンコミュファンさん]

>>1149
ですよネ。実家の建て替えで介護入浴の為に広い浴室(1.25坪)にしたらまったり快適！マンションの浴室狭過ぎ(｀´)

[1151: マンション検討中さん]

そういえば…

岡山駅東口すぐ駅前町一丁目再開発のタワーマンションが33階の高さ120m級らしいですが、ヨーカドー跡地に森ビル監修で両備が建てる杜の街プロジェクトのタワーマンションは37階の高さ134mですね。

プラウドになるのでしょうか岡山で初めて野村不動産様が手掛けてくださるという駅前町一丁目再開発でもありますし岡山駅の真ん前に位置する立地特性を生かして、シンボリックな高さ150m級になれば嬉しいです。
と言いますか、あの場所に緑地広場を備えた高さ150m級のタワーマンションが建つのなら購入を即決するのですけどね。

広島のような高さ200m級とまでは言いませんから、せめて高松や岐阜などの地方中核都市にも散見される高さ150m級を希望しています。
高さ150m級からの眺望は素晴らしいですし、地面を歩いていて見上げる都市景観も100m級と150m級とでは全く違う印象ですから岡山にも是非とも、たとえ一棟でもいいので高さ150m級のタワーマンションを建ててください。

高さのほかにも緑地広場を備えるという部分にとても惹かれますね。東京に行けば体感できますが、東京はあんなに大都会で超高層ビルやタワーマンションが林立し商業施設や店舗であふれているのに、まちなかにボリュームのある緑地や広々とした森のような公園が点在していて癒されます。
何メートルも何十メートルもあろうかという落葉樹の大木がまちなかに並び、夏には木陰をつくり秋には紅葉して季節感を醸し出してくれるあの環境は見た目にも風格があり美しく、歩いて暮らして快適ですからね。

高木としてケヤキとトチノキを主体にした緑地広場には低木や花壇などもふんだんに配置して、ヒートアイランドを緩和させたり大気を浄化したりするくらいの機能を発揮してくれれば、もう言うことはありません。

[1152: マンション検討中さん]

追伸

三好野本店の若林社長様をはじめ地権者の皆様方も、岡山駅の真ん前に位置する一等地の再開発であることを意識してくだされば嬉しいですね。
それぞれの再開発が、それぞれ岡山でいちばん、岡山で最高、岡山で初めて…などの素晴らしい魅力を備えてくれたなら、岡山という街そのものの魅力もどんどん増していくはずですよね。

とても楽しみです。
願わくは私がそこに暮らせますように…購入を即決したくなる物件が誕生しますように…。

[1153: 匿名さん]

鉄道そばで煩いし、鉄粉や多大な電線気になりません？

[1154: マンション投資家さん]

タワーマンションの大規模修繕はどうなるのですか？
販売してしまえば後は知らないということですか？
タワーマンションは築後３０年を経過するとスラム化すると考えます。

[1155: マンコミュファンさん]

いつものタワマン荒らしやさけぇ、放っとき。誰もまともに聞いとらんから(;_;)/~~~

[1156: マンション検討中さん]

タワマンは外壁がALCだったり戸界壁が乾式だったりして良いことないのに岡山の人はタワマンになじみがなく憧れがあるのかな？
高額＝高級って判断する情弱高齢者のような思考が若者にまで根付いてるから岡山でタワマン建てたら売れると思う。

[1157: 匿名さん]

タワマンに憧れがないからほぼタワマン建ってないわけで

[1158: 匿名さん]

岡山だから建ってないだけでしょ
日本有数の軟弱地盤の岡山にタワマンは不向きかつ不経済だよ
岡山
https://supportmap.jp/#12/34.6370/133.8626
同縮尺大阪
https://supportmap.jp/#12/34.6718/135.4618
同縮尺名古屋
https://supportmap.jp/#12/35.1521/136.9096
同縮尺東京
https://supportmap.jp/#12/35.7076/139.6943
同縮尺福岡
https://supportmap.jp/#12/33.6005/130.3603
岡山駅前
http://dai-jisin-taisaku.info/yosoku/kakuritu/597371/
災害の少ない県だが災害が起こった際の被害の大きな県（同規模地震での震災被害はワースト１だった）なので住宅には戸建てよりも中層のマンション（新耐震基準）が一番いいと思う。
戸建てはしっかりN値10以上くらいの深さまで基礎杭まで打てば安心だけど戸建てでこの基礎杭施工は費用が高すぎる。

[1159: マンション投資家さん]

マンコミュファンさんへ
私の素朴な質問にお答えください
私はタワマン荒らしではありません。

[1160: 匿名さん]

>>1158 匿名さん
タワマンの話に地耐力とか何言ってんだか。
有明・豊洲のタワマン群をどう説明するんだろ。

[1161: マンション投資家さん]

だからスラムになると言ってるでしょ。

[1162: 匿名さん]

>>1160
タワマンの耐震力の話しじゃないでしょ
地盤が弱いから同じ耐震力を持たせる為により深い基礎杭を多く打たなきゃいけないから不経済って言ってるんであってタワマンが耐震力がないなんて話じゃない。どこをどう読めば・・・・・・
ちなみに岡山市内や以南はN値60以上なんて30ｍじゃほとんど出ないんだよ東京の湾岸地域よりもはるかに弱い

[1163: 匿名さん]

勉強になるな。常識的高さのマンションが一番いいってことだな。

[1164: マンコミュファンさん]

岡山はその多くが沖積平野で広い。中心街14～15階、周辺部10～11階で充分。タワマン語りたいなら別スレ作れや。

[1165: 匿名さん]

思い込みはダメダメ。
それともステマ、

[1166: 通りがかりさん]

ジョイポリスがもう潰れるけど跡地どうするんだろ？今のヨーカドー跡地のプランってジョイポリスの跡地は含まれてなかったですよね？

[1167: 匿名さん]

>>1163
常識的な高さで外壁にALCを使用してなくてピロティ形式でなく無駄な共用設備がなく自走式駐車場が確保されてる物件があれば

[1168: ミルク]

>>1104 モモコさん

震災ではなく、水害ね。。。

[1169: 匿名さん]

水害で益々嫌われたね。可哀想。

[1170: マンション検討中さん]

…
アンチ工作員の荒らしにはうんざり。

[1171: 匿名さん]

あなたね？今後は控えるように！

[1172: マンション検討中さん]

水害はショックでしたね。京山学区なら間違いないって感じでしたが、あの時は痛ましいものがありましたね。
今後の資産価値がどうこうよりも、実害があると思うと購入は躊躇するなあ。

[1173: 匿名さん]

岡山や広島はマンション価格が高いと言われてましたが改めて実感しました。
起業にあたり生まれ育った岡山を離れ妻の実家のある九州へ引っ越すことになり5年前に購入した新築マンションを売却しました。新たなマンションを探していたところ、躯体、設備、構造、間取り、環境、利便性など全てにおいて引越し先の方が条件が良いのに売却価格よりも購入価格の方が安くつきました。
実際に購入を決めた物件以外にも同クラスの新築マンションが岡山よりも２～４割は安いようでしたし、岡山ではオプションでしか付けられないような設備が標準で備わっている物件が多かったです。
それでも供給過剰なのか売れ残っている物件が多かったようですが、岡山でももっと供給過剰が進むとマンション価格が落ち着くのかな？

【参考】
売却物件：築5年、総戸数50～70、8階、3LDK（専有75～85m2+テラス10～15m2）、岡山駅まで2～3km、耐震性能1、断熱性能等級3、売却価格2600～2800万
購入物件:2019年竣工、総戸数70～90、6階、3LDK（専有80～90ｍ2+テラス20～25m2）、駅まで1.4km、耐震性能1、断熱性能等級4、購入価格2500～2700万
購入物件になくて売却物件にある設備：キッズル－ム、スタディルーム、機械式駐車場、
売却物件になくて購入物件にある設備：温水式床暖房、ウォークインパントリー、フルオープンワイドサッシ、1620バス、専用TR、自走式駐車場、常駐管理人

転勤などの異動で岡山を離れる方は賃貸で貸し出すよりも思い切ってリセールに出した方が得だと思います。
もう10年もすれば岡山でも他地域並みの設備を備えたマンションが同等価格で購入できるようになるのではないかと思います。

[1174: 匿名さん]

場所がわからんとなんともいえんわ。

[1175: 口コミ知りたいさん]

>>1173 匿名さん

岡山市内と広島市内では下手したら一千万くらいちがうでしよ。

あと、九州のどこなのか知らないけど、福岡市内とかじゃなさそう。

[1176: 匿名さん]

5年前なら安かったから、高く売れるか、購入価格くらいで売れろのが普通。

[1177: 匿名さん]

岡山は土地も安いし、戸建てのほうが需要多いよ。

[1178: 1173]

場所は福岡市内です。が、博多駅までは地下鉄を乗り継いで20分ほどかかる場所（5km）です。
福岡の商業の中心の天神までは地下鉄10分、バス15分（4km）ほどで福岡空港まで25分（5.5km）といった感じです。
岡山と違い博多を中心として半径6kmくらいでも住宅地であればｍ2単価20万くらいするので土地価格は表町や内山下あたりと同じくらいです。
岡山駅から5kmくらいで一番高いのが野田・今あたりでm2単価14万、平井や新保、青江あたりだと10万切ってますので岡山なら余程岡山駅近くでない限り地震が起こらないと言う前提で戸建ての方が良いかもしれませんね。