岡山県の新築マンション多いけどどうなんでしょう？その４

[不動産購入勉強中さん]

岡山県の新築マンション多いけどどうなんでしょう？

その１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26327/

その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/66740/

その３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/140333/

[2315: マンション比較中さん]

杜の街グレース

このマンションはどうなのだろう？
岡山のマンションで駐車場の充足率が50％というのは少なすぎると思う。
それにもかかわらず、オフィス棟の駐車場を、マンションタワー内に引き込んで、設置している。もちろん入居者は使えない。こんなの聞いたことがない。駐車場収入は、管理組合の収入なのだろうか？
管理費、修繕積立金もはっきりしていない。そもそも管理会社が決まっていないので
しょうがないとは思う。
西側の敷地計画も決まっていない。これはタワーの売れ行き次第なのだろう。
また、地震がない地域なのに免振を売りにし、価格を高額にする必要があるのだろうか。
無駄な投資だと思うし、大規模修繕の際はコストが跳ね上がる。
商業施設のテナントも未定だ。スーパーが入ればいいのだが。
そもそもイトーヨーカ堂が撤退した場所なのだから、小売りはあまり期待できない。
上層階を中心に条件のいい部屋をリョービの取引のある顧客に優先販売している。
地権者を対象にするなら分かるが、こんな販売方法が認められるのか？
田舎だからですむ問題ではないように思う。
人気の高いタワーマンションでこんな売り方をする例を見たことがない。
もちろん間取りの多彩な点など魅力的な面もある。
しかし、近隣の渋滞のひどさ（イオンの影響）、交通マナーの悪さには閉口した。
横断歩道で渡ろうとしても車は全然止まってくれないのだから。
岡山県民ではないので、客観的に評価させていただきました。

[2316: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[2317: 匿名さん]

>>2315さん
あくまでも個人的見解ですが「Ｒ社のする事なので･･･」。お察し頂けると幸いです。
気になってはいますが個人的にどんなに良い物件でも対象外です。

[2318: マンション比較中さん]

ありがとうございます。
そうなんですね。全国的な知名度は、ほとんど無いですしね。
でも、それを言ってしまうと、岡山県ではメジャーなディベロッパーが分譲したマンションがほんと少ないですよね。
兵庫や広島の隣県ではたくさんあるのに。

[2319: eマンションさん]

遊プラザの跡地の確実な情報を知ってる方いますか？
何ができるかドキドキです。

[2320: マンション検討中さん]

杜の街グレース決まったものですが、そもそもタワマン買うのに修繕費がー管理費がー大規模修繕費がーとかグチグチ言う人は買いません笑笑
予算ギリギリか背伸びして買う人かそもそも買えない人の僻みにしか聞こえない笑

[2321: マンション検討中さん]

杜の街グレース決まりました。
タワマン否定するのいいけど、
コンシェルジュもいて24時間365日ゴミ出せて、高層マンションなら修繕費、管理費高いの分かって買っているのですよ貧乏人さん達
大きい一軒家建てるのもいいけど維持も管理も実際マンションに比べたら大変でしょ
だから中心地の便利でラグジュアリーな物件に住みたい人もいるんです
わかった？笑

[2322: 匿名さん]

タワマンは金持ちが買うものだと思ってるのか？笑かすなw
確かに上層階の3割くらいはそういった傾向はあるが、中層低層は金持ちは買わないでしょ。眺望以外にメリットがないんだから。
都心のタワマンは立地というメリットもあるが、岡山では立地のメリットがない。場所が悪いというのではなく同じような立地でタワマンでないマンションを選べるから。
都心は好立地の中低層マンションは庶民には手が出ないから構造の問題や騒音の問題を抱えててもタワマンの中低層階を選ぶしかない。

[2323: マンション検討中さん]

結構みなさん森の社決めてるんですね。
こないだモデルルーム行って資料貰ってきたんですが、どうしても決め手に欠けて買うという言葉が出てこないです…。5000万前後で検討してるんですが、ローン＋月々5万払う価値があるのか、売ること考えずにそれなら戸建でいいんじゃないと悩んでいます。
30代前半、年収は800万ほどなんですが決定された方はどれくらいの月支払いを想定されていますか？
手が出ないってことはそもそも俺が住める物件じゃないのか…

[2324: マンション検討中さん]

(ローン額や収入によるが)
余分に払う管理料、駐車場代等で五万円と固定資産税二十万
(固定資産税の戸建は減価がはやい)
年間八十万の30年として
2400万が持ち出し
管理料、修繕積立金は年々増えると覚悟すること
子なしか、ディンクスか、親の資産があるでないと
普通のサラリーマンならやめた方が良いと思う
郊外のマンションなら駐車場付きで3000万円代だよ
人口減少社会であることも考えた方がいいと思う
ローン額が、その5万込みで15万以下のサラリーマンなら買っていいと思う
もちろん医師やW公務員ならその倍でもいけると思います

[2325: 匿名さん]

>>2323 マンション検討中さん
永住目的でタワマン購入する人は少ないと思います。
何年か住んで売りに出てタイミングが良ければ高く売れるし、住宅ローンとトントン以上なら賃貸に出してもいい。
永住なら戸建か板マンがいいけど、岡山は地盤が軟弱な上に洪水被害のハザードマップで殆どが要注意地域なので戸建は避けた方がいい。
かといって岡山の板マンは間取りも狭くありきたりな間取りで魅力的な物件に乏しい。
タワマンを含めた新築物件の賃貸を移り住むのが一番良さそうだが岡山の人は自己所有にこだわる人が多い。

[2326: マンション検討中さん]

2323さん
エグゼクティブ買いました。
正直年収800万で杜の街グレース買うのは結構カツカツな気がします。
杜の街グレースだと低層階の角部屋か低中層階の中部屋だと思うのですが正直メリットは感じません。
杜の街グレースは大きくない部屋でも月々、
管理費、修繕費、固定資産税、駐車場代で8万以上かかるのでそこに年収800万でローンも組むとなると背伸びしすぎと思います。
あのマンションは正直な所富裕層向けですね。

[2327: マンション検討中さん]

年収800で杜の街グレースは維持の事考えたら厳しいですねー
5000万で購入されて30年ローンで考えて、月々の維持費と合算したら毎月25万は出ていきますから平民には無理です

[2328: マンション比較中]

杜の街グレース決まりました。というコメントありますが、まだ価格も決まっていないし、販売も開始されていないのではないでしょうか？どういうことなんでしょう？

[2329: マンション検討中さん]

みなさん貴重なご意見ありがとうございます。やっぱり背伸びし過ぎなんですかね。800は現段階の年収なので、勿論今後上がってはいきますが、定年後の事を考えると自分でもそこまでする価値があるのか分からなくなってしまいました。

2328さんモデルルーム見に行ったとき既に何個か埋まってたり、価格を資料で見してもらったので売れているのではと思います。間違ってたらすいません。

[2330: マンション検討中さん]

杜の街グレースは両備のお得意さんと両備オーナーズクラブ会員の方は8月から優先で始まっていて、9月から第1期の一般応募が始まっています。
価格はとっくに決まってます。
100平米を超えると、ほぼ税込１億超えからの販売価格になってます。

[2331: マンション検討中さん]

100平米超えるとほぼ１億超えで、一番上はほぼ２億超えです。
1/4近い戸数が１億超えです。
かなりの高級物件

[2332: 匿名さん]

岡山は所得富裕層は他の都市のように多くはないが、農地だった土地を売った富裕層がかなりの数いるから意外と上層階は早期完売になると思う。
半面、下層階はかなり厳しいと思われ、そういった面からも賃貸に設定したものと思われる。

[2333: マンション比較中]

2330さん　ありがとう！
両備はおいしい商売をしているわけですね。
両備のマンションを買った顧客に優先販売を持ち掛け、仲介手数料を得る一方で、こちらに誘導し、また、そこで儲ける。一般的に、マンションPJの利益率は20％以上ありますから、オーナーズクラブの会員さんは、ほんとに両備の収益に貢献しているわけですね。一般販売に先駆けて、こうやって売っていくわけですね。
しかし、この世界、価格は不透明で　値引きも横行する。一般顧客には正式な価格の提示もなく、やれ抽選だと販売員は言っていたが、裏ではこの有様なのですね。
高額な物件なのだから、最初から価格は公表して、透明性のある形で販売してもらいたいものです。
でも、よく見ると
第二期も第三期も詳細未定。
竣工して入居したと思ったら、西側と北側でまた大規模工事が始まる。
お隣で工事が始まると、ダンプ車両は頻繁に通るし、うっとおしいものです。落ち着かない。
両備が主体なので、マンションが立ち上がる（パンフにも書かれています）。
そうなると、中層階中心に値崩れするリスクもありそう。需要が強いのであれば、一気に売るでしょうから。このタワーの中古価格にも影響を及ぼしそうですね。
岡山では、再開発物件が続き、特に　大手の手掛ける開発が駅近であるので、販売を急いでいる感がありあり。
結論）
立地や周辺環境、分譲主の信用力などから考えて、岡山で最高層だからと言って飛びつくと、後悔しそうな気配が濃厚。
ただ、低～中層階なら　近隣相場から判断して選択肢としては残りそう。
仕様は並みで高額物件となってはいるが、高級物件とはいえないだろう。
文句のつけどころは多々ある。
高層階の高額物件は、両備の信用力や売り方などから判断して、今は手を出さない方が良さそうだ。

[2334: マンション検討中さん]

2333さん
分析浅すぎる笑笑
顧客優先にする販売の何が悪いの？笑
顧客にすらなれないのに笑
第2期第3期プロジェクトの図面知ってますか？

第2期と第3期でもしタワマン作るとなっても構造上杜の街グレースよりはかなり低い作りのタワマンしかできず、タワマンとしての資産価値は第1期が強い

駅前の野村不動産のタワマンは1LDKなどが多くなるので治安の問題も含め杜の街グレース以下
後ろに野田屋町、パチンコ、風俗街があるタワマンには住みたくない