リビンコートプライム奉還町

[購入検討中さん]

事業主・売主／株式会社カイタック不動産
設計・監理／株式会社アーキスコープ
施工／株式会社荒木組
管理会社／株式会社カイタック不動産

[1: 匿名さん]

この前モデルルームに行ったらお客さんでいっぱいでした。
問屋町のほうの客もいるだろうけど、結構好評なのかなと思いました。

[2: 購入検討中さん]

３月４日時点で予約が約５０件だそうです。

[3: 匿名さん]

早期に完売するでしょうね。
検討してる人は出遅れないようにしないとね。

[4: 匿名さん]

そんなに人気あるんですね。
たしかに駅近だし（西口だけど）、あのエリアはなかなか新築物件が出てきませんからね。
競合相手が少ない分すぐに完売しそうです。
加えてあの立地ですべて平面駐車場というのも大きいですね。

値段表見ましたが、妥当なのか高いのか分かりません。
どうなんでしょう？

[5: 匿名さん]

駐車場は８４戸に対して５８台分ですよ。
抽選なのかな。

[6: 匿名さん]

なぜ、そんなに予約が入るのか？
売りは駅近という点だけと思うが？

[7: 匿名さん]

駐車場はマンション所有のは58台だけど、カイタックが隣接した土地に駐車場を作るので100%になるそうです。
しかし、管理者が異なるので将来の保証は微妙。


奉還町商店街が活気あるといいのですがイマイチですね。

[8: 不動産購入勉強中さん]

説明を聞きに行って来ました。

この値段なら買いだなと正直思いました。

半分以上予約が入っていると言われましたが、
別の営業の方とお話した時は、
Fタイプのみ全戸予約が入っていると言われましたので、
どちらが真実か不明です。

駐車場ですが、私が伺った時は７０台前後はあるみたいな話でした。
台数について詳しく突っ込まなかったのは、
買うつもりで行ったのに合わない条件が有ったためです。
残念です、建設前から土地を見に言っていたので、
個人的な条件が合わなくて買えないのは残念です。

価格も良いし、駅近で商店街を通れば雨の日でもほぼ濡れずに駅まで行けるルートがあるので・・・。

眺望を気にされない方で、この物件の価格が・・・と言われる方は、
3F以下の値下げを待って買っても良いと思います。
値下げせずにカイタックが買取賃貸に出す可能性も高いのですが。

リビンコートプライム伊福町買っておけばよかったな・・・。

[9: 匿名さん]

石井学区ですが、そのあたりはどうでしょうか？
お子さんのおられる方は学区も気になると思うんですが。
伊福町のほうだと伊島学区ということで購入した方も多いとおもいますが。

[10: 匿名さん]

ポイントはその点と思います。

[11: 匿名さん]

営業さんから聞いた話では、学区を気にしない世代や、ノートルダム関係、済生会関係が多いそうです。
石井学区ではなくて伊島だったら価格に反映したのかな？

ところでIH、ガス選べたらどちらにしたいですか？

[12: 匿名さん]

Fタイプはすべて予約すみ。
中住戸は所々、A,C,Dも所々予約すみでした。

まだ厚生町が売れ残っていますよね。厚生町は安くならないのかなー。厚生町はお買い物には便利ですよね。
奉還町はスーパーはどこに買い物に行くのかな？

[13: 匿名さん]

ふじうらが近いですよ
歩いて２、３分

[14: 匿名さん]

おいおいスパーじゃないけど奉還町があるやないか・・・
食品はもちろん薬も衣服もなんでも揃いますよ。

[15: 匿名さん]

奉還町商店街は活気がなさすぎて、買い物は頼りになりませんね。でもアーケードのお陰で雨の日はとってもありがたい。

林原の跡地の開発が進んで大型スーパーが出来れば歩いて行けます。早く工事始めて欲しいな。

この週末でどのように予約状況が変わったでしょうね。


カイタックは構造の説明などは一切ないのでしょうか？モデルルームも使い回しだし、今まで見てきたモデルルームとあまりに違いすぎて、いつかはダメになる会社かなと思います。営業も年寄りばかりだし、、、。

うちは親戚が投資用に買う予定だそうです。

[16: 匿名さん]

投資用だったらやめた方がいいと思います。
駅近？かもしれませんが立地はそれほどよくありませんよ。
賃貸物件にするにしても学区が悪いからねぇ。
似たような物件のファミールの価格を参考に…

[17: 匿名さん]

投資用に買う親戚はここでプラスの利益を得るつもりではなく、ホテル代わりに出張などで使えればいいそうです。駅や病院に近いという事で満足だそうです。

それにしても岡山の人たちは学区を気にしすぎではないでしょうか？自分たちで首を締めているような感がありますが、、、、。
そんなに差があるのでしょうか？公立なのに差が激しいのは学校側の問題なのでしょうか？
越境はできないの？

AよりCが高いのは何故でしょうか？C,Dの間はあまりあいていないそうで角住戸のメリットを感じないのに価格は大きく違いますよね？

[18: 匿名さん]

>>17
確かにある特定の学区に異様にこだわってる人が多いよね。
でも実際過去の実績ではその学区の新築販売物件でも竣工前完売は
ごく僅かなのだから掲示板評価と市場評価は乖離してる可能性は否定できないけどね。

[19: 購入検討中さん]

学区について。ホームページによると伊島小学校の生徒数767人に対し石井小学校は311人。１学年５０人程度の規模の小さい学校ですから、良いも悪いも無いように思います。変わった子がいると目立つでしょうね。
同様に京山中学829人、石井中学は416人です。こうなると出来る子の割合と絶対数が違いますから、進学の差が歴然なのも納得です。

それにしても、「販売前の予約は受け付けない」と明記しておきながら、実際には「Fタイプはすべて予約すみ」とは...
不動産業界がいつまでたっても胡散臭く見られる原因の一つは、「言う事とやる事が違っても平気」な体質にもあるのではないでしょうか。
デベロッパーに新規参入したカイタックには業界の悪しき伝統に縛られない仕事を期待したいのですが、メジャー7でもなかなか出来ないことを望んでも無理かもしれません。

[20: 主婦さん]

石井小学校はかなり評判が良く、学区外枠の席は抽選です。授業風景を見たことがありますが、先生の質や学校の耐震設備などハードもソフトも素晴らしいですよ。イマージョン教育をやっているので、隣の学区からの越境どころか、JRやバスに乗って市内各地から子供たちが通学しています。学年によっては約半数の子供たちが学区外枠の子供たちです。保護者も熱心な方が多いように見受けられました。

「奉還町商店街は活気がない・・・」とは悲しい声です。電気はついてない店舗もありますが、主婦には嬉しい「野菜の産直店」や薬局、本屋・惣菜屋、パン屋などなど、普通使いのお店が多いです。また車は通りませんので（自転車は多いけど）子供たちには「おつかい」が出来るエリアです。コンビニもいいけど駄菓子屋でお菓子を選ばせてあげられます。高級食材がほしい方は駅か高島屋でどうぞ。野菜や食パンを毎日車に乗って買いに行くことはないのでは？

また、銀行や郵便局も近く、徒歩圏内にある国際交流センターの地下にはパスポートセンターだけでなく岡山市の支所もあるので市役所の業務も交流センターでほぼできます。

[21: 匿名さん]

石井小学校良いんですね！！安心しました。石井小学校をさらに盛り立てて良い学区と言わせれば住まいの価値も上がりそうですね。

奉還町商店街は確かにややさびれた感はありますが、昔ながらの食器屋さんや金物屋さんがあり、懐かしく感じました。

予約制とは！悔しい気持ちの方も多いでしょうね。抽選にしたらいいのに。

[22: 主婦さん]

No.21さん、石井小学校は評判イイですって書き込みましたが、中学校の情報はまだ持っていません。ごめんなさい。HPでみるからには、ほどほどワルサも発生している様子です。

[23: 匿名さん]

石井小学校の授業は英語です。転校される方はよ～く考えた方がよろしいかと思います。

[24: 匿名さん]

英語！悪くない！いやむしろ大歓迎。

[25: 購入検討中さん]

中学校について。石井中学と京山中学の進学実績が知りたいのですが見当たりませんので、朝日高校への進学実績を元に両校を比較してみました。
朝日高校の生徒数1034人中、石井中学出身者は10人（1.0%）、京山中学は131人（13％）です。これを19に引用した各校の全生徒数で割ると過去3年間の平均進学率が出ます。
石井中学から朝日高校へ進学する割合は10/416＝2.4%
京山中学から朝日高校へ進学する割合は131/829＝16%

朝日高校だけが進学校ではありませんし、石井中学から他の私立進学校に進んでいる可能性もあります。
ただ、これを見る限り子育て世代が学区にこだわるのも納得です。

石井小学校は評判がいいとのこと。かれらはどの中学に進むのでしょうか。

[26: 匿名さん]

ここの営業さんって他の会社と違ってしっかりせ一！と言いたくなる。
自分たちの商品に自信がないのか？

[27: 匿名さん]

>>26
そういう社風なんですよ。
やたらと自信たっぷりだったり、他社の悪口を言ったりするよりはマシかと。

[28: 不動産購入勉強中さん]

今年の朝日高校の東大前期合格者数は8名です。
岡山県内トップです。そういう高校にみんな行きたいですよね。

石井小学校は別に悪くは泣いですよ。
だから石井中も良いという人がいたら、不動産の方です。

石井中が良いか悪いかはその授業を見なくても、
3時ぐらいに石井中学校を見れば分かると思います。

ちなみによくないのは三門小学校で、
石井小学校が桑田中学校に学区変更されることがあれば、
やはり西口の地価は上がると思います。

桑田中学校もアレでしょって言われる方もいらっしゃいますが、
三門→石井のアレは次元が違うんですよ、本当に。
個人的には岡輝よりも石井のほうがアレだと思います。
これは見学して感じた個人的な感想であることをご了解下さい。

もちろん、石井中の先生は県内でもトップクラスの優秀な先生です。
そうしないといけない理由があるからですよね。

ちなみに石井中に行きたくないその学区の子供は必死に勉強して、
中高一貫を目指すらしいです。
ある意味、良い影響ですね。
私の友達にも三門、石井、朝日、岡大医の人がいます。

[29: 匿名さん]

モデルルーム見学はすぐ予約取れますか？

[30: 物件比較中さん]

公立の中学校だと落ち着いているのは京山中１本になってしまうよね。

西小・大元小あたりは人気だけど、上の中学校がダメなので、勉強する子は中高一貫や私立に流れていくらしいです。進学させるなら、京山中か県立操山、岡大付属あたりに搾られるんでしょうね。

[31: 匿名さん]

>>28
少し表現が不適切では？

[33: 匿名]

結局どのスレも物件自体の話がなく、
各物件に関係ない京山学区の物件に買って住んでる
いつもの人の学区自画自賛トークばかりに
なっちゃうね。

それはそれで言いたくてしょうがないんだから
別にいいとしても、毎度他学区の誹謗中傷と
ワンセットで言うのは止めた方がいいね。

[34: 物件比較中さん]

所詮、西口。安いには安いなりの理由があるの。

[35: 購入検討中さん]

岡山出身者で無い私にとっては、学校情報は感想や印象でも参考になります。進学実績を数字で教えていただければさらにありがたいのですが、あまり公表されていないので在校生のご子息にでも聞かないとわからないでしょうか。
他県では高校の良し悪しは注目されるものの、中学について云々されることは岡山より少ないように感じます。

[36: 物件比較中さん]

ここ（http://www.asahi.okayama-c.ed.jp/gaiyou/gaiyou_01.htm）に朝日高の出身中学別人数一覧が載っています。

付属中　346人

京山中　131人

石井中　 10人

歴然とした差ですね。

[37: 匿名さん]

実際自分の子供の学力次第ですよね？
ほんと岡山に来て学区重視の家選びにはびっくりです。

[38: 匿名さん]

自分の子供は他の馬鹿に左右されない精神力が強い子で無いので・・・

馬鹿の子のために授業が中断するのも何だし・・・

そういうことが気にならないならどうぞご自由に・・・

[39: 匿名]

もはや他のスレと合わせて読むとどこのマンション
住民が書いてるのか一目瞭然になっちゃってるね。

それはさておき朝日のHPを指し示しながらドヤ顔で
レスする教育ママさんも岡山系スレの恒例行事だけど
実際マンションが売れてるのは駅周辺でしょ？
しかもホントに岡山の人が学区だけでマンション
決めてるならなんで完売まで一年も掛かる物件が
でてくるのかということも不思議だし、そこに
新規物件自体が少ないのかとかも不思議。

[40: 匿名さん]

学校の話はさておき、物件の情報お持ち方いらっしゃいませんか？

[41: ご近所さん]

＞実際自分の子供の学力次第ですよね？

環境は大切ですよ。荒れた学校だと授業が成立しないからね。悪い子が良い子の足を引っ張る。

岡山は学区でその傾向がはっきり別れているから、家を買うときにはこだわる人が多いです。一度、荒れた学校の授業を見学することをオススメします。

公立なら先生は定期的に転勤するから質はどこもそんなに変わらないと思うけど、いわゆる評判のいい学校は子供が落ち着いていますね。

[42: ご近所さん]

ちなみに石井中は数年前までかなり荒れていましたよ。今はテコ入れして落ち着いてるみたいですが。

[43: 購入検討中さん]

これまでのところ皆さんの関心は学区に集中しているようですね。
他に気になる以下の点でご意見をお聞かせ下さい。

①近くに公園が少ない
②西口再開発が進み周りに次々マンションが建つ可能性
③売却時の資産価値
④フラット35の適応はあるが住宅性能評価を受けていない

先のことはわからないのでしょうけど。
誰かに背中を押してほしいです。カイタックの営業さんがさっぱり押してくれないので。。

[44: 住まいに詳しい人]

>>43
①公園はあった方が良いが生活自体に影響は無し。それより立地周辺の雰囲気が「都心」
というよりは「下町」なのが好みに合うかどうか。

②駅近なので続々と建つ可能性を秘めてはいるが、それでもこれで良かったと思える物件
かどうか。旦那を決める時に後から会う可能性ある人が気になるなら結婚は普通しない。

③駅近なので一定の需要はありそう。後はブランド・プラン・仕様・デザイン・管理等の
総合評価だが、これらが今一だと築浅時は高値で売り抜けられても築古時は価格が暴落。
どういう判断をするかあなたの判断。

④住宅性能評価もそうだがフラット35Sの認定が無いのも少し痛い。ディフェンシブな
性格の人や家賃感覚でローンを払いたい人は変動金利や短期固定を選びたがらない人も。

[45: 購入検討中さん]

>>44さん　有難うございます。
いずれも全く同感です。ほとんど一目ぼれで決めてしまってよいものかと吟味しています。急いで結婚、ゆっくり後悔とも言いますし。

②について調べてみました。敷地の真南には公民館と小さな公園があります。ここが潰されてビルになる可能性は低いと思います。
南西に築40年超で3階建ての奉還町第一ビルがあります。現在、テナントも居住者もおられますが10年以内に建替えられるでしょう。その時、現在と同じ建蔽率80%、容積率360%だと仮定するとせいぜい4階以下だと思います。
その他、マンションの周囲にはまとまった用地はありません。この地区は道路が6m以下のため容積率が低く抑えられています。区画整理を進めない限り、地主さんがまとまっただけでは高い建物は建てられません。

私は下町の風情が好きです。しかし人口が増えない限り商店街の繁栄も持続し難いと思います。住民の方にとっては低層マンションが増えて人口が増えることがいいのでしょうか。

[47: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。　管理担当】

[48: ご近所さん]

このマンションの周辺は土地が細かく分かれているので、
大規模なマンションが建つ可能性は極めて低いです。

[49: ご近所さん]

他のマンションでもあると思いますが

駐輪場が200％だとすぐに自転車でいっぱいになって
管理組合の議題が”駐輪場問題”になってしまうことに・・・

駅近でノートルダム・病院の人、電車で通う人が多くなれば
なおさら自転車に対する需要が多いはず。

駅近物件ならなおさら駐輪場は大幅に増やすべきです。


また、子供を乗せる自転車や後ろに籠を付けた自転車は
2段置きの駐輪場の場合上の段におけないので、
有効に駐輪出来ないほか、他の利用者がテキトーに
自転車を置くひとも出てくるでしょうね


カイタックさんにおかれましては、建築途中のいまの段階で
駐輪場をもっと増やすことが出来ないか検討してはいかがですか、
ここに住む人の満足も増しはずです。

それ以外に　環境配慮型マンションとして差別化も出来るのではないですか？
ブランドの強化にもつながるますよ。　　たぶん・・

[50: 匿名さん]

↑
>>また、子供を乗せる自転車や後ろに籠を付けた自転車は2段置きの駐輪場の場合上の段におけないので・・・

これは下の段の間違いですね。



>>駅近でノートルダム・病院の人、電車で通う人が多くなれば・・・

全部徒歩圏内です。自転車の需要はないはずです。