阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part6】

[匿名]

こちらはPart6です。
荒らしはスルーで対処しましょう。

Part1　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/
Part2　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/92121/
Part3　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/149586/
Part4　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/173248/
Part5　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/189533/

[829: 匿名]

>>421
人口が減り家が余る時代にどんどん山を切り開いて住宅を供給すれば、その地域全体（宝塚市なら宝塚全体）の地価や未来の価値が下がるだけでなく、行政サービスも低下しますね。より広い市街地を維持しなければいけなくなるのですから、当然ですが社会基盤の整備状況も今より悪化する事になります。

[830: 匿名]

間違えました>>821

[831: 匿名]

擁壁の仕上げ無しでコンクリ打ちっぱなしなら、まちなみが完全に醜くなっている２５～３０年後（建物の価値がゼロになる頃）の山手台北部の宅地の資産価値は、宝塚のバス便ニュータウンで最下位になっていますから、現在の貨幣価値で言えば
坪単価２５万ぐらいでしょうね。

逆に西２丁目等は、３０年経過しても、中山台より下になるという事は無いでしょう。オールド分譲地になり同じ条件で比較されるようになっても、中山台や逆瀬台の坪単価プラス数万程度で推移するはずです。

もし西４丁目で擁壁の自然石等による仕上げが義務付けされていれば、平均で数十万から１００万程度かかるでしょうが、坪単価は現在と貨幣価値が同じであれば４０万ぐらいをキープするでしょうね。もちろん自分の家だけやっても、街区の資産価値は微塵も変わりません。全体で義務付けた場合のみです。

[832: 匿名さん]

中山台（五月台2～3丁目）あたりより割高な値段で買って
売る頃には中山台より安い値段でしか売れないという事ですね。
ようするに相対的価値の暴落は避けられないと。

[833: 匿名さん]

831
かなり甘い査定ですね
擁壁云々より街としての完成度ですよ
今後はさらにその辺で人気不人気に差が出ると踏んでます
20万前半と30万後半くらいまで分かれると思います
もちろん擁壁に気を遣う街かどうかというのは判断基準として大きいでしょう

[834: 匿名]

今後分譲される山手台北公園北側の街区の去年の工事画像です。

画像下部と中央付近に見えるのが、阪急が去年から今年にかけて取り壊した10年強前に施工されたコンクリート擁壁です。

画像上部に見えるのが、新設のコンクリート擁壁です。

新設のうちっぱなしの擁壁が年数を経てどういう外観になるのか、ひじょうにわかりやすいです。

[835: 匿名]

>西４丁目は街区全体で擁壁の仕上げを推進していくのは、
>残念ですが現実的にはもう無理だと思います。

結局ここで擁壁の仕上げが問題にされればされるほど、西４丁目にとってはイメージダウンになる一方であり、４丁目住民に打つ手はないということですか…
造成で手を抜いた阪急に非があり、買った人には非がないと思うのですが、結果的に山手台南部の資産価値を守るために、４丁目は犠牲にされているみたいですね。

[836: 匿名]

価格に根拠がないので、コメントしても無意味と思うが、
そんなに価格差が発生するとしたら、北部を中古で買う人はいっぱいいるだろうね。
大阪通勤圏内で50坪1000万とはありえないと思うけど。

で、南部は売れずに空き地化するでしょうね。
北部にそれだけ安い土地があるのに、擁壁が自然石ってだけで倍近くお金払う人なんてごくわずかですよ。
そこに価値を見いだせる人はいるだろうけど、そういう人は東灘、芦屋、夙川とか買うでしょ。

北部も南部もどっちにしたってバス便分譲地だし。
南部は徒歩で駅に行けますっていうのだったらその価格差も分かるけどねぇ。

[837: 匿名]

山本徒歩圏で現在坪60〜80万円程度。バス便エリアならこの半額程度だと思うので坪30〜40万円は現時点での単価としては妥当な線でしょう。
でも30年後は人口減少で土地相場のさらなる下落は確実でしょうから、2丁目でもさすがに30〜40万円ということはないんじゃないしょうか。

[838: 匿名]

4丁目の、擁壁が広く目立つ土地のｸﾞﾘｰﾝﾍﾞﾙﾄのほとんどは、木はそんなにありません。

むしろ中途半端だったり、手付かずが多い。

今なら間に合います。

[839: 匿名]

ここで、擁壁、擁壁って騒いでる人は、景観とか何とか正論言ってるけど、
結局は自分家の資産価値が下がるのが嫌、近くに貧乏人が住むのが嫌、
高級住宅街（自称）でなくなるのが嫌なだけでしょ？
そろそろ本音を出されたらいかがですか？

[841: 匿名]

>>827
確かに、阪急の体質が変らない限り、変わる事はないでしょう。
しかし
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/219330/res/663-668
こういった画像で現実を知って、購入をやめる人は多数出てくるでしょう。
眺望に浮かれて買ってしまうというケースも減るでしょう。

業者の自演ではなく、本当の検討者であれば、擁壁が打ち放しコンクリがいいという意見は出てきようがありません。

このスレで指摘されているように、打ち放しコンクリ街区は将来のまちの価値を取り返しがつかないほど悪化させ「台無し」にしますから（だからこそ山手台の西1～2丁目、東1～3丁目はそれを防ぐ為に石が採用されているのですが）、それを知った本当の一般検討者なら、打ちっぱなしで分譲するにしてもせめて道路から見える擁壁の表面仕上げを施主に義務付ける仕組みを設けてほしいという当たり前の意見になります。

http://www.e-kodate.com/bbs/thread/219330/res/663-668
を見て打ち放しコンクリ街区が将来どうなるのか現実を知ってしまった検討者が、打ち放しコンクリでも全然気にならないとかぜひ買いたいという意見には絶対にならないですからね。

まちなみが確実に悪化し悪化を防ぐ手立ても採用されていない打ち放しコンクリ街区にわざわざ住みたいという変人はいません。他に流れるだけです。

まだ殆ど汚れていない新品時の打ち放し擁壁に騙されて買ってしまう無知な方がいるのは確かです。

しかしそういった方も、購入前にここのような掲示板で事実を知れば購入をやめます。

だからこそ業者や営業は、都合の悪い情報を茶化したレス等で流して終わらせようとするのです。

[842: 匿名さん]

逆ですよ。中山台とかのオールドタウンの住民がバスで自分より早くより早く降りる二丁目住民を羨ましく思っていたら４丁目が出来て批判しやすいから批判しているだけ
図星ですなんて書くわけないでしょ。そうとって欲しかっただけ。

[844: 匿名]

＞結局は自分家の資産価値が下がるのが嫌、近くに貧乏人が住むのが嫌、
高級住宅街（自称）でなくなるのが嫌なだけでしょ？

本音、図星まで行きませんが近いですよ。

本音は、自称でも、高級住宅地っぽく有り続けてもらい、老後はお洒落な町並みで気分よく散歩したいですね。

汚い壁を見ながら散歩したくないです。

いずれは必ず中古がでます。その時資産価値が落ちていたら、自然とＫＹな人が増えてくる。そうなると気分よく散歩が出来なくなります。

新に開発されなくなり、中古分譲地同士の戦いになった時、選ばれる分譲地でいてほしいですね。

[845: 匿名]

中山五月台の5丁目の擁壁みたいになるんかな？あそこの道路沿いのコンクリートの擁壁こそ
未来の４丁目だな。

[846: 匿名さん]

>>836
無知すぎる。
団塊が寿命に達する2040年ぐらいは、家余りが現在とは比較にならぬほど
加速化して、坪20万前後は当たり前になっているでしょう。
ちなみに大阪通勤圏で50坪1000万はありえないといってるが、
宝塚市内でも既にバス便エリアで1500～1800万ぐらいの土地は多い。
http://www.rehouse.co.jp/tochi/bkdetail/FXWOZA0E/
逆瀬川からバス便の光ガ丘や青葉台は既に20万円台後半での取引が多く
少しだけ駅に近い同バス便エリアの逆瀬台とは10万強の差がついている。
>>831が言っているように将来は更に大きな差がついてくる。
家余りが顕著になってくると、買い手は妥協しなくなりますから
不人気な場所は容赦なく下がる。
同一地域のバス便エリアでも、まちなみや景観、僅かな利便性の差などで
坪単価に1.5倍以上の差がついてくる。

[847: 匿名]

841さん
では、擁壁さえきちんとした擁壁であれば、上物はパワービルダーが建てる
安価な建売住宅が建ち、総額費用を抑えて低所得層が住んでもよいという事ですね？

[848: 匿名]

現実的な予想　25年後

山手台西2丁目（擁壁に自然石、良好なまちなみを維持、平均70坪住環境良好）　駅徒歩5分圏の70%の坪単価

山手台北部（うちっぱなしコンクリ劣化で景観悪化、平均60坪）　駅徒歩5分圏の35%の坪単価　

山手台北部（擁壁に仕上げを義務付けてまちなみを維持した場合、平均60坪）　駅徒歩5分圏の50%の坪単価　

[849: 匿名]

＞842

中山台は今年6～7月からバス便でJR中山寺10分になります。

中山台（五月台1～3丁目）は、梅田（大阪）まで朝ピーク時の所要時間が41分（徒歩3分＋バス10分＋移動＆待ち5分＋電車23分）。
山手台北部（西4丁目）は、梅田（大阪）まで朝ピーク時の所要時間が50分（徒歩3分＋バス7分＋移動＆待ち5分＋電車35分）。

この10分の差は、家が余る時代になってくると大きいです。

私は別に中山台の住民でもなんでもありませんが、これから20年以上経過して
中古同士の比較になったら、山手台北部は中山台より劣る立地であるという事です。

通勤時間、徒歩圏の利便性、JRと阪急の2wayアクセスなど。

にも関わらず、コンクリート打ちっぱなしにしたら、致命的になりますよ。
せめてまちなみの魅力だけでも勝たないと、同程度の価値は維持できないでしょう。
中山台や逆瀬台は、殆ど全ての擁壁に石（間知石積み）を使っていますから、
街全体として致命的な景観になっておらず、高齢化で寂れてはいるものの、概ね良好な
景観と環境は維持しているんです。

[852: 匿名]

山手台南部は完全バス便エリアじゃないからね。

徒歩圏だし歩いてる人多い。

4丁目は完全バス便エリア。

[853: 匿名]

確かに逆瀬台や中山台がコンクリむきだし分譲地だったら、今頃悲惨な事になっていたでしょうね。
中山台に今でも新たに入ってきて大豪邸を建てる金持ちがいるのは、タウン全体の景観が悪化していないからでしょう。

[856: 匿名]

>>844
誰でも家を買って30年後に見苦しいコンクリートが並ぶ街を歩きたくないですからね。自分の街は豊かな景観や魅力を維持していてほしいというのは当たり前の意見です。そもそも阪急は、山手台は街の美しさを何よりも重視したまちづくりをすると言い続けて今まで分譲してきたのですから、途中から態度を一変させるのは、地域に根ざした沿線ビジネスを展開する企業（鉄道会社）としてあるまじき行為です。

[857: マンコミュファンさん]

駅からすぐで造成も拘りが随所に見られ擁壁に石を使っていて街並みも綺麗な東1丁目
コストダウン造成で擁壁もコンクリうちっぱなしになりそうな東5丁目（山手台北公園の北側の最奥）

同じ山手台内でも将来は中古で2倍ぐらいの坪単価の差がつきそうだって、当たり前の予想でしょ？

こんな事も理解できないの？

[858: 匿名さん]

安くなっても住み心地のよい街ならまだしも
安くて安っぽい街（笑）はいやですね
地価下落は家余りでますます進みます
かたや
マンションの大規模修繕費用は下がらないでしょう
余程便利でもない限りマンションの価格の下落はかなりキツイと私は考えます
メンテナンスコストがトータルで安いというのは商業的にも価値を生む源泉のはずです
最近ＲＥＩＴも収益計算するときコストについてかなりシビアになってます

[859: 匿名さん]

>>834
http://farm8.static.flickr.com/7134/7109758133_8fbc7d2f9b_o.jpg
以前（十数年前）に施工した打ちっ放し擁壁をなぜ阪急が破壊してつくりなおしたのか
とてもよくわかる画像ですね
広告を見て訪れた検討者さんに、打ちっ放し擁壁が近い将来どうなるのか現実を
分譲間際で見られたら、商売になりませんからね

[860: 匿名さん]

中山五月台の擁壁こそ山手台の将来です。あの汚い
巨大な壁は４丁目でも中々見ない。
最前列の幹線道路沿いだしね

[861: 匿名]

中山五月台の擁壁は確かに目立ちますね。あれがビューノの未来です。
購入検討者は、すぐ近くの中山五月台を
見てから決めるべきでしょう。

[862: 匿名]

>>835
そうですね。買った住民さんには非は無いです。

造成で手を抜いた上に、地区計画や建築協定の擁壁の事を細かく扱いながら
「わざと」仕上げの義務付け規定を入れなかった阪急に非があります。

将来の価値を落とさない為にという名目で緑化協定や建築協定を設けておい
て将来の価値を確実に落とすと分かっていて、打ちっぱなし分譲で仕上げ規
定も設けずに販売したんですから、ダブルスタンダードですよね。

山の斜面地を分譲する場合、長期的にまちなみ価値を維持する為には擁壁が
鍵を握る事を、阪急は本当は嫌というほど理解しているんです。だからこそ、
以前の山手台は一貫して造成の仕上げに石を使っていたんです。以前は、売
り逃げ路線ではなく、長期的に価値を維持できるまちづくりに取り組んでい
たという事ですね。

[863: 匿名]

>>852

駅まで歩ける距離かどうかは個人差の大きいところですが、明確な基準はないですけど徒歩圏は一般的に15分までと言われていますよね。
東1丁目はともかく、2丁目は徒歩圏とは言わないです。徒歩圏でなければバス便エリアです。その中間は不動産物件のカテゴリには存在しないです。
今後は徒歩圏（徒歩15分以内）の物件も入手しやすくなってくるでしょうから、客観的評価（＝土地相場）はさらにシビアになってくると思います。
>>848で徒歩5分圏の7割程度と言われていますが、現時点でそのくらいですから20～30年後は5割程度になると思われます。
さらに、北部の開発がここの住人が懸念されているとおりに進めば、同じ幹線道路沿い、同じバス路線ということもあり山手台南部の評価にマイナスの影響を与えるかもしれません。

[864: 匿名]

やはり、中山五月台の汚い壁が麓まで悪影響を与えることが懸念されますね。同じ幹線道路沿いですし同じバス路線ですからね。

[865: 匿名]

山手台西2丁目のようなまちなみは駅徒歩圏にも中々ありませんから、そこに価値は見出す人はいます。同一エリア内（例えば宝塚市内）での相対的価値は、現在より落ちないと思いますよ。

宝塚市内のニュータウンで、電線類地中化やL型のコンクリート擁壁の外側に石積みを施した擁壁を使っている場所は他にありませんしね。

[866: 匿名]

山手台で一番傾斜が少ない東1丁目でも擁壁にちゃんと石使ってますから、西4丁目は東3丁目等と比べると擁壁が低いから打ちっぱなしにしたという言い訳も無理がありますね

[867: 匿名]

山手台はオアシス一軒しか無い。
中山台は銀行や郵便局やコープや公民館や図書館分室や
フィットネス（テニスコート、プール）や飲食店など色々ある。
腐ってもタウン内施設は中山台のほうが充実している。
年数を経て、新しい街というプレミアム分が消えうせれば、
中古分譲地同士の比較になり中山台のほうが評価高くなりそうだってのは
煽りでもなんでもなく普通の予想だろうな。
だからこそ山手台の北部は、頑張らないといけない。
まちの美しさと魅力だけは宝塚市内のバス便エリアでベストにするぐらいの
心意気が無いと、冗談抜きで未来の不動産評価は市内バス便分譲地ワーストです。

[868: 匿名]

家余りの時代になれば、中山台もタウン内で坪単価に差がつきそうですね。

タウンの中心部に近くJR中山寺にバス便アクセスが便利な場所が優位となる。

[870: 匿名]

山手台西2丁目は中古になりここ20年弱で半額になった。
樹木と馴染む石をふんだんに使い街並みも魅力的でゆったりしていますから、相対的価値はこのあたりで落ち着いてこれ以上は下がらないでしょう。

北部は20年で半額以下になるから坪20万が現実的な所でしょうね。
特にコンクリートうちっぱなしなら確実に20年で醜くなりますから、まちなみ面での付加価値はゼロどころかマイナスですからね。

[871: 匿名]

山手台の南部と北部は、逆瀬台と青葉台（どちらも阪急が開発した同一エリア）以上に
立地や景観の差が大きくなりそうですから、2倍程度の差はつくだろうってのは
ごく現実的な予想ですよ。

[872: 匿名]

山手台は北部（東４～５丁目、東３丁目北部）の分譲がすすめば、バスが２系統になるといわれています。

西４丁目からそのまま幹線道路を下って山本駅に出る現在の路線と、住宅街に入って東５～３丁目をぐるっと回ってから幹線道路に合流し２丁目経由で山本駅に出る路線です。

そうなれば山手台北部はバス１０分圏で２０分に１本で、南部はバス５分圏で１０分に１本となるといった事も考えられます。

西４丁目のバス便利便性が、現在より低下する可能性も考えられます。

[873: 匿名さん]

>865
確かに、宝塚市内での相対的価値は保たれる可能性は残っている。
しかし、その宝塚自体の阪神間エリアでの位置は、地価動向一つとってみても確実に下がっている。
位置が下がれば、入って来る住民のレベルも下がり、住宅地としての魅力も下がっていく一方。
宝塚の凋落原因はここでも既出だと思うが、少なくとも西4丁目街区がコストダウン仕様だからではない。そして東4、5丁目街区の開発コンセプトを原点回帰すれば宝塚の価値が戻っていくもんでもないだろう。
ここは山手台板だから宝塚全体の在り方の議論はスレ違いだろうが…

[874: 検討中の奥さま]

ビューノは４丁目バス停から近いから問題なしですね〜

始発だから座って行けますしネ☆彡

[875: 匿名]

たった1日の結婚式で何百万も使うのに、何十年も住む自分の街のまちなみの魅力を守れ
るかの鍵を握る擁壁の仕上げはけちりたいとか、土地価格が数十万～100万安いならコン
クリ打ちっぱなしのほうがいいなんて、実際はありえない価値観ですよね。
みな、だまされてしまうんですよ。コンクリ打ちっぱなし、最初の２～３年は撥水剤が
まだ効いてるからあんまり汚れない。業者は、その間に販売して売り逃げしてしまえば
ＯＫと考えている。

[876: 匿名]

>>873
阪急のやる事だから、宝塚の今後の開発のありかたについて与える影響は大きいと思うよ。
山手台北部の方向性で、宝塚にとどめをさすという事はありえる。
京阪神で前代未聞の山の上の千数百区画のコンクリうちっぱなしになれば、あらゆる意味でインパクト大。
山手台北部がまともな開発になったからといって、宝塚がすぐによくなるわけではないけどね。