阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part6】

[匿名]

こちらはPart6です。
荒らしはスルーで対処しましょう。

Part1　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/
Part2　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/92121/
Part3　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/149586/
Part4　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/173248/
Part5　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/189533/

[821: 匿名さん]

古い世代がいるコミュニティに入りたくないからといって、各世代ごとに
山を削ってニュータウン開発を乱発して、無意味に市街地を拡大させていたら
単なる自然破壊というだけでなく、空家だらけのゴーストタウンを
将来さらに増加させ、大きな問題になります。
道路や上下水道に代表される社会資本の維持ができなくなります。
大規模な住宅地の開発は、国や大都市圏の人口が激増する宅地や家が全体で
大きく不足している時代だけに必要なものです。
どこかで無駄なニュータウン開発をやめる必要がありますが、それは家の戸数が
既に充足し、大きな人口減少を目前にひかえた現在だと言われています。

もっとも、最近はもとからあるまちに住みたくないという価値観は若い世代でも
とっくに主流ではなく相当薄れており、むしろ郊外のニュータウンは将来性や
価値の持続性も含めて色々問題があるとして、子育て世代が昔のようには
ニュータウンを志向しなくなってきています。

また、庭の維持管理が面倒だしあんまり樹木を植えたくないから、50坪で
じゅうぶん（そのくせ駐車場は並列2台要求して更に緑貧しい街を希望）など
という層は、山林を削った山の上に住む資格はありません。論外です。
山を削るなら緑豊かでゆとりある住宅街をつくらないといけないというのが
常識です。

土地は家が満足にたてられる大きさでじゅうぶん、庭はいらない、植樹も
あまりしたくない、緑豊かな環境は好まないという方は、平地で35坪程度の
建蔽率60%（容積率150%）の土地を購入されるべきです。

[822: 匿名さん]

僕が知っているオールドニュータウンは代替わりの時期櫛の歯が抜けたように空家が増えたあと、
世代分散して落ち着いた街になるのにおよそ１０年かかっています。
よい街を作るには一世代では足りない、それくらいの長期的展望が必要だと思いますよ。
あるいはそれを如何に早く成長させるかという戦略を立てられる智恵が必要なのです。

今の＊＊＊日本の象徴たる働き盛りのみなさんは何勉強してきたか知らんけど、
所詮教科書に書いてある程度のメソッド、いやそれすら覚束ない短絡的近視眼的下を向いて歩こう的な考えで仕事してたら
豊かな老後は来ませんよ。

僕はそんな諸先輩みたいにはなる気はありません。

[823: 匿名]

>815

http://www.e-kodate.com/bbs/thread/207273/

>ここは歴史的にも土砂崩れの危険性が明らかに高いから、
>事業主も建物をセットにして販売するのはリスクが高いと判断したのではないですか。
>宅地分譲なら、後々何かあっても、たいがい建築の責任になりますし。

>あれだけの傾斜地で、市に移管する公園部分には巨大な擁壁があるのに、分譲部分にはわずかしかないというのも不自然です。

>土砂災害対策用の擁壁でも作っているのかと下から見上げていましたが、
>まさか、まさかの、造成用の開発だったとは・・。

>ここはありえない分譲地ですよ。
>土砂災害の懸念が大きい本来開発してはいけないような急勾配の山林を無理矢理開発したような土地です。

webやTVCMでは一見素晴らしく見えますが、
実際はとんでもない所を開発してるみたいですね。岡本桜坂。
土砂災害警戒区域付近で本来なら治山のため山林を大切に保護しないといけない所なのに、
あえて開発している。
擁壁が最低限で傾斜地を分譲しているのは、
後で土砂災害が発生した際に開発業者の過失を最低限にするためなのが見え見え。
住民の生命をを危険に晒す開発である時点で山手台以下。

こんな街をサスティナブルなどと礼賛し、開発業者を持ち上げるのは恥ずかしいことです。
ここで街並みを語る資格なし(笑)。

[824: 匿名さん]

>823
昔岡本に住んでました
実際の場所を見れば判りますが
とても我家を持とうと考えるような場所ではないですよ
昭和初期には山が崩れ八幡さんの横の梅林が全滅した事もあったと聞いてます。

[825: 匿名]

>>808さん
西4丁目は街区全体で擁壁の仕上げを推進していくのは、残念ですが現実的にはもう無理だと思います。

打ちっぱなし擁壁のみならなんとかなったかもしれませんが、打ちっぱなし擁壁＋グリーンベルトがネックになっています。

植栽を植えたままでは、できる仕上げも限られますし、既に植えたグリーベルトの植栽を取り除いて仕上げするという事には費用や手間の面で反対意見も多いでしょうから、自治会等での合意形成はきわめて困難だと思います。

グリーンベルトは石を使った擁壁と組み合わせるなら良いのですが、打ちっぱなしコンクリートと組み合わせると諸刃の刃ですね。なぜなら、樹木が邪魔してコンクリート表面の美観を維持していく事も無理になり、将来の景観悪化を促進させてしまうからです。木が大きくなれば、数年おきにコンクリートを洗浄して保護塗料（撥水材）でメンテナンスするという選択は当然できなくなります。

残念ですが、西4丁目の大半の擁壁は20年後に
http://farm6.static.flickr.com/5240/6947518218_c335afa18b_o.jpg
こういう外観になってしまうのが避けられないかもしれません。

[826: 匿名さん]

安物買いの銭失いね
仕方ないね
自己責任だからね

[827: 匿名]

いくら騒いでも変わることはありません。

[828: 匿名]

825
阪急の責任だね。分譲前に建築協定に擁壁の仕上げ義務付け内容を盛り込ん
でいれば、当初からの山手台開発の理念にも矛盾せず街の景観や価値を将来
に渡って担保する事ができた。打ちっぱなしで分譲したのは、コストダウン
ではなくお客さんが好きな仕上げを選べるようにする為などと一部の関係者
は主張していたようだけど（もちろん本当は単なる売り逃げ路線で景観無視
のコストダウン）、それなら住民の為に擁壁に関する景観の担保策を盛り込
んでいないとおかしい。
結局、阪急が西4丁目の建築協定で擁壁に関する内容を大きく取り上げながら
仕上げを義務付けなかった理由は、ハウスメーカーや建売業者が上物の儲け
重視で外構費用を抑える事ができるようにする為だろうね。それ以外にわざ
わざ擁壁に関する規定を事細かに設けたのに、不自然にも仕上げは義務付け
なかった理由が考えられない。

[829: 匿名]

>>421
人口が減り家が余る時代にどんどん山を切り開いて住宅を供給すれば、その地域全体（宝塚市なら宝塚全体）の地価や未来の価値が下がるだけでなく、行政サービスも低下しますね。より広い市街地を維持しなければいけなくなるのですから、当然ですが社会基盤の整備状況も今より悪化する事になります。

[830: 匿名]

間違えました>>821

[831: 匿名]

擁壁の仕上げ無しでコンクリ打ちっぱなしなら、まちなみが完全に醜くなっている２５～３０年後（建物の価値がゼロになる頃）の山手台北部の宅地の資産価値は、宝塚のバス便ニュータウンで最下位になっていますから、現在の貨幣価値で言えば
坪単価２５万ぐらいでしょうね。

逆に西２丁目等は、３０年経過しても、中山台より下になるという事は無いでしょう。オールド分譲地になり同じ条件で比較されるようになっても、中山台や逆瀬台の坪単価プラス数万程度で推移するはずです。

もし西４丁目で擁壁の自然石等による仕上げが義務付けされていれば、平均で数十万から１００万程度かかるでしょうが、坪単価は現在と貨幣価値が同じであれば４０万ぐらいをキープするでしょうね。もちろん自分の家だけやっても、街区の資産価値は微塵も変わりません。全体で義務付けた場合のみです。

[832: 匿名さん]

中山台（五月台2～3丁目）あたりより割高な値段で買って
売る頃には中山台より安い値段でしか売れないという事ですね。
ようするに相対的価値の暴落は避けられないと。

[833: 匿名さん]

831
かなり甘い査定ですね
擁壁云々より街としての完成度ですよ
今後はさらにその辺で人気不人気に差が出ると踏んでます
20万前半と30万後半くらいまで分かれると思います
もちろん擁壁に気を遣う街かどうかというのは判断基準として大きいでしょう

[834: 匿名]

今後分譲される山手台北公園北側の街区の去年の工事画像です。

画像下部と中央付近に見えるのが、阪急が去年から今年にかけて取り壊した10年強前に施工されたコンクリート擁壁です。

画像上部に見えるのが、新設のコンクリート擁壁です。

新設のうちっぱなしの擁壁が年数を経てどういう外観になるのか、ひじょうにわかりやすいです。

[835: 匿名]

>西４丁目は街区全体で擁壁の仕上げを推進していくのは、
>残念ですが現実的にはもう無理だと思います。

結局ここで擁壁の仕上げが問題にされればされるほど、西４丁目にとってはイメージダウンになる一方であり、４丁目住民に打つ手はないということですか…
造成で手を抜いた阪急に非があり、買った人には非がないと思うのですが、結果的に山手台南部の資産価値を守るために、４丁目は犠牲にされているみたいですね。

[836: 匿名]

価格に根拠がないので、コメントしても無意味と思うが、
そんなに価格差が発生するとしたら、北部を中古で買う人はいっぱいいるだろうね。
大阪通勤圏内で50坪1000万とはありえないと思うけど。

で、南部は売れずに空き地化するでしょうね。
北部にそれだけ安い土地があるのに、擁壁が自然石ってだけで倍近くお金払う人なんてごくわずかですよ。
そこに価値を見いだせる人はいるだろうけど、そういう人は東灘、芦屋、夙川とか買うでしょ。

北部も南部もどっちにしたってバス便分譲地だし。
南部は徒歩で駅に行けますっていうのだったらその価格差も分かるけどねぇ。

[837: 匿名]

山本徒歩圏で現在坪60〜80万円程度。バス便エリアならこの半額程度だと思うので坪30〜40万円は現時点での単価としては妥当な線でしょう。
でも30年後は人口減少で土地相場のさらなる下落は確実でしょうから、2丁目でもさすがに30〜40万円ということはないんじゃないしょうか。

[838: 匿名]

4丁目の、擁壁が広く目立つ土地のｸﾞﾘｰﾝﾍﾞﾙﾄのほとんどは、木はそんなにありません。

むしろ中途半端だったり、手付かずが多い。

今なら間に合います。

[839: 匿名]

ここで、擁壁、擁壁って騒いでる人は、景観とか何とか正論言ってるけど、
結局は自分家の資産価値が下がるのが嫌、近くに貧乏人が住むのが嫌、
高級住宅街（自称）でなくなるのが嫌なだけでしょ？
そろそろ本音を出されたらいかがですか？