阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part6】

[匿名]

こちらはPart6です。
荒らしはスルーで対処しましょう。

Part1　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/
Part2　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/92121/
Part3　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/149586/
Part4　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/173248/
Part5　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/189533/

[762: 匿名]

コンクリ打ちっぱなしでも、化粧タイル貼っても、御影石積んでも、煉瓦積みでも、元の環境の改変であることには変わりない。
麓からは、山の上に壁のような人工の構造物が見えるだけ。
だから、石を使ったからといって、マクロ（ここでは宝塚全体を指す）の意味では景観への配慮とは言えないだろう。
もちろん、もっとミクロの視点では石積みの効果は大きいだろうから、山手台、特に南部にとっては資産価値の暴落を防ぐことはできるだろうが。


宝塚の景観を守るという観点で、山手台最上部の住宅地の理想形を妄想してみた。

･区画割は100坪〜
･建蔽率は30%かそれ以下、加えて敷地の半分程度は植樹の義務を設ける
･元の地形を可能な限り活かし（ここがポイント）、擁壁は必要最低限にする

麓からみた景観の破壊を防ぐには、最低限これくらいはやらないとだめだと思う。繰り返しになるけど、既存の山手台開発のやり方である石を使った街づくりであれば、宝塚の景観の悪化を防げるとは思えない。
でも、こんな土地があっても、余程家に対する思い入れがある施主やハウスメーカーでなければ、まともな家は建たないだろうね。だからどんなデベも手掛けることはないだろうけど。

[763: 匿名]

今ここで特に重視されているのは、麓からの眺めというより近くまで行って幹線道路や
街区内の道路を通った（歩いた）ときにどういうまちなみに見えるか、周囲の自然や
山々に景観が馴染んでいるのかという点での景観配慮だと思います。

これは
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/219330/res/663-669
を見てもわかるように、擁壁の仕上げがきわめて重要です。
もちろん植樹や植栽も重要ですが、コンクリート打ちっぱなしではどうにもなりません。

山並み全体や麓から見上げた時の景観配慮は、できるだけ家々の間隔が離れていて
（土地が大きく）建蔽率が低くじゅうぶんに緑被率が高いという点が重要ですね。
当初の山手台の開発計画では、そのようにする予定だったと聞いています。

[764: 匿名]

>>759
山林剥がしてコンクリ擁壁で埋め尽くし　をお手本にされたらたまらんなｗ

[765: 匿名]

＞７５４

ブローカーを通じて不動産仲介市場に出したり…
建売業者やハウスメーカー転売したり…

そのような手法はこのご時世どこの分譲地でも当たり前のように行なっています
あの手この手を尽くして、それでも売れずに苦戦しているところが多いのです
同時期に販売された、それらの分譲地と比較して山手台西４丁目は驚くほど売れ行き好調でした。

話にならないのはあなたのほうですよ。勉強が足りません。

[766: 匿名]

もう山を削る必要もニュータウンを開発する必要が無いのです。

同一エリアで住宅が余っているのですから。

これから人口が減るのですから。ファミリー物件需要が激減してかつてのニュータウンの家が更に余りまくるのですから。

[767: 匿名さん]

デベロッパーのモラルが低下している以上、行政がしっかり景観面の規制を強化する必要がありますね。昔は規制などなくても、山の上を打ちっぱなしコンクリ街にするような業者はいませんでしたが、今はいるのですから、石貼り等による仕上げを義務付けるなどの規制が必要です。

[768: 匿名さん]

規制を掛ける側のモラルも欠如しているので(モラルを持っていれば市内の無秩序な開発も防止できていたはず)。
そのくせHPには、いかにも緑豊かな住宅都市ですよ的な画像載せてるしw
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/?PTN=LV3&LV2=8&LV3=61&...

[769: 匿名]

現在大阪へ出勤するｴﾘｰﾄｻﾗﾘｰﾏﾝが多い事を踏まえると、阪急さんがこだわりを持って頑張ってくれたら、いずれは芦屋や夙川に負けない一等地になれる土地だと思いますよ。

このまま叩き売りするには勿体ない土地です。

[770: 匿名さん]

>769
利便性では1歩譲るものの、かつてはステイタス的に芦屋、夙川にはより近かったはず。
このままでは近いうちに、伊丹、川西、尼崎よりも格下になる可能性大。はっきり言って、区画をちょこっと大きくし、擁壁を石でお化粧して体裁良くした程度で変わるような流れではない。
それもこれも、都市計画の杜撰さと利権優先の各種公共事業、宅地開発が原因。

[772: 匿名]

>770は宝塚市のこと

[773: 匿名]

どの程度が、景観や住環境に配慮された開発であるかは個人差があると思うけど、景観影響が大きい山の上に行けば行くほど厳しくするべきというのは万人の当たり前の意見でしょうね。

個人的には敷地面積の水準については
>>734
さんの意見に同意で平均70坪以上がひとつの開発許可の目安になると思う。

理由は、市内で同一の標高や立地にある既存の住宅街が平均60～70坪であり、それよりも劣る劣化版を既に住宅が不足していない今の時代に山林を破壊していつくる事は社会的に認めるべきではないから。もちろん本当は>>762さんの言うように山の上を削る開発は100坪以上にするべきなんだろうけど、最低限度をそこに持っていくのは現実的には難しい。

擁壁についてはコンクリ打ちっぱなしは論外でしょうね。

[775: 匿名]

でも西４丁目は販売好調でしたよね？

[776: 匿名]

>>768
特に震災後は酷くなりましたね＞宝塚の開発行政
どんな醜いミニ開発や悪徳業者のえげつない開発も認めて、ブランドを切り売りしています。

[777: 匿名さん]

ここで、ウンチクたれている人って、結局ニーズが分かってない人なのかな。
例えば、北摂の雄と言われている千里中央。
千里中央の周りは、千里ＮＴがあり、１００坪～１５０坪の優良な住宅地があるが、
高齢化が進み、土地余りで、良く売りに出ている。
そこから離れた不便と言われる彩都が山肌削って大規模開発してる。
それでも彩都が売れてる理由を考えたら、今の世の中のニーズが分かるんじゃないか？

[778: 匿名]

＞１００坪〜１５０坪の優良な住宅地

＞不便と言われる彩都

↑これが現在の評価なんですね。

[779: 匿名さん]

７７７は典型的な業者がわの論理。
自分たちが儲けが出て、買い手が買える値段の分譲地をつくる為なら、不便な郊外にいくらでも山を破壊して使い捨て（安い、土地小さい、緑少ない）のニュータウンをつくり続けていいという考えが正常だと思っているのは、お前らの業界だけ。

いい加減に「買い手がいる＝顧客が満足している＝ニーズがある＝社会的に正しい」という論法を社会悪丸出しの開発の正当化に用いるのをやめろ。

家が余っている時代に、山を削って、小さい区割りにしてコンクリで埋め尽くす行為が、社会的責任を果たしているわけないだろ。

[780: 匿名]

他の地域の開発に話を広げず（他の開発を持ち出すのは業者が議論をぼやけさせて
責任を逃れる為の手段です）、山手台に限定して議論するべきです。

山手台は「景観に最大限に配慮し世代を超えて愛される平均以上の街をつくる」
というコンセプトを提示して山の斜面を麓から頂上付近まで削る開発許可を得た。

これが全てです。

[781: 匿名]

どんな社会全体で見て無駄な開発でも、消費者が買っても良いという値段まで下げれば売れます。

しかし売れる事をもって、ニーズがあるから正しい開発なんだという無茶な理屈は通用しません。

建物と合わせてサラリーマンが一次取得できる価格にする為に、山の上の開発であっても、土地小さくしないといけないし造成も極限までコストダウンせざるをえないからコンクリ打ちっぱなしにするというのは、完全に社会の公器としての役割を無視して自分の商売の都合しか考えていない単なる悪徳業者の行いです。

[782: 匿名]

777
山手台の北部の現在な無秩序な乱開発路線を擁護する内容にも、景観配慮を無視して大阪平野部からひじょうに目立ち山並みを構成する宝塚の山腹をミニ戸開発の為に削りまくっても良いという根拠にも全くなっていない。論理的に破綻している。

>>757
>>757
>>757

さんの書き込みを良く読みなさい。
山手台の現在の路線を正当化するなら、これに対する反論を述べなさい。以上。

以下757さんの書き込み

――――――――――――――――――――――

No.757
by 匿名さん　2012-04-22 17:02:39

>>686さん

＞石は貼らない、土地は狭くなる。
＞
＞これは『詐欺』ではないのですか？
＞
＞売り出しはじめの路線を変更するなら、広告に1、2丁目の画像は使うべきではありません。
＞
＞詐欺にしか思えない。腹立たしい。

確かに詐欺に近いです。
なぜなら山手台は過去から現在までの分譲において広告やウェブサイトなどで、一貫して

『すべては、日本中がお手本とする美しいまちづくりのために』

と景観をひじょうに重視したまちづくりが山手台全体の最大のコンセプトである事を
公式に掲げてきたからです。
つまりお客さんである購入者に対して、山手台全体のコンセプトは年月を経ても
色あせない美しいまちづくりであると示して、景観の美しさに重点を置いた開発を約束して、
不動産（宅地）を販売してきたのです。

http://www.yamatedai.net/tk/concept/
から引用
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
区画ごとにも植樹帯（グリーンベルト）を設けて、重厚な石組みとの心地よいバランスを整え
ています。この街を、日本中がお手本とするような美しい街にしたい。いつまでも色褪せない、
世代を超えて愛され、素敵な生活文化を育んでいく街にしたい。その思いを、街区の細部にま
で行き届かせました。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

かつてのニュータウンのような使い捨てにはならぬよう、平均以上にまちなみに配慮して、
世代を超えて愛される街を志向すると明言しています。

このコンセプトを完全に破棄し、世代を超えて愛されるまちになどなりようがない使い捨て志向の
コンクリートうちっぱなし擁壁で北部を埋め尽くす予定なら、今まで購入したお客さんに嘘を吐いて
騙していた事になりますし、開発許可にも関係してくる事ですから（平均以上に景観や自然環境との
調和に配慮するという事で山の中腹以上を削る開発を認められた経緯があります）かなりの問題です。

[783: 匿名]

＞『すべては、日本中がお手本とする美しいまちづくりのために』

阪急が大阪平野に面した山の7～8合目まで削ってコンクリ打ちっぱなしで分譲したら、
他の分譲業者や不動産屋が阪急宝塚山手台の事例を「お手本」にして、阪急ですら
山の上の方まで削ってコンクリ打ちっぱなしで分譲してるんだから、うちが山林削る
開発もコンクリ打ちっぱなしの仕上げ無し擁壁で許可しろと行政に迫るようになり、
あちこちにコンクリ打ちっぱなしの住宅街が増殖し、宝塚市の住環境やブランドが
ますます悪化する事態が懸念されています。

[784: 匿名]

＞780
＞山手台は「景観に最大限に配慮し世代を超えて愛される平均以上の街をつくる」
＞というコンセプトを提示して山の斜面を麓から頂上付近まで削る開発許可を得た。


だったら開発許可を出した行政に苦情言えば？

数か月前からここでずっと言ってるみたいだが、

いくら言ってても残念ながら何も変わらないよ。

[785: ご近所さん]

今までずっと、山手台開発では日本中がお手本にするほど美しいまちづくりを目指して相対的価値の

永続性と景観にこだわった開発をすると大きな声で喧伝しておいて、現実では日本どころか宝塚市内

の狭い範囲内でもぶっちぎりで最低の山の上の開発をやってるって詐欺だなｗ

宝塚市内で西4丁目と同じような高標高エリアに位置する住宅街は平均65坪以上あるし、道路沿いから

見える擁壁にはちゃんと石を使っていますから（笑）

[786: 匿名]

先日の予告広告を見ても分かる通り、最早阪急不動産に路線変更の意志がないことは明らか。
阪急の担当者も本スレの存在は当然認識してるだろうが、所詮匿名掲示板と思ってるのだろう。
実際、検討者誰もがインターネットで情報収集するわけではない。広告を駆使したイメージ戦略と価格戦略で十分売り抜け可能と考えていそう。子役タレントなんか引っ張り出してきたのはその最たる例。
ネット検索で上位だから効果ありだなんて思わない方がいい。匿名で何を言っても説得力なし。本当に間違った開発を止めたければ、自治会挙げての訴訟提起とかしない限り無理。

[787: 匿名さん]

日本中がお手本にするは大袈裟でも、せめて人口減少で家が余り山林破壊する必然性が低い時代に目立つ山を削って開発するからには、こうあるべきであるという美しいまちづくりの見本を示さないとね。

[788: 匿名]

山　手　台　ビ　ュ　ーノ　

いい名前ですねぇ〜(^^)

[789: 匿名]

山手台東１丁目に新築される市立幼稚園は２年後の平成２６年４月開園予定らしいです。

園庭も広く現在の長尾幼稚園の約３倍規模の大きな幼稚園となるようです。

山手台次街区(ビューノ)を検討されている若いお母様型は是非ご参考にされてください。

若い世代に人気が出そうな新家族ビューノは価格発表が楽しみですが

街区内の北公園の遊具なども充実していただきたいですね。

[791: 匿名]

>>760さん

＞景観なんてどうでもよいと言う価値観の人間が入ってくるなら、山手台はもう終わったようなもの。
＞
＞低所得でもないが、治安悪化したら、気楽にどこかに移る事が出来るような大金持ちでもないから、これ
＞は困る。

同感です。

数十万をけちって、少しでも安いなら山の上でも打ちっぱなしコンクリのほうがいいなんて

自分勝手な人間が、これから何十年と庭や街を綺麗に維持するわけがないです。

治安の悪化も懸念されます。

阪急不動産は、「すべては、日本中がお手本とする美しいまちづくりのために」と景観最重視の

看板を掲げて山手台開発をしてきたのですから、それを無かった事にして顧客である既存住民を踏み躙る開発に

転じる事は、厳しく批判や追求されて当然でしょうね。

[794: 匿名]

私は関係者ではありませんよ。
いいかげん擁壁のお話は散々出尽くしましたし良く分かりました、もう結構です。
ビューノについて前向きな情報交換をしたいので擁壁ネタで占拠するのはやめていただけないでしょうか？

[795: 匿名]

南部住民としては、擁壁の話題は大歓迎です。終わったら意味がありません。

山手台ビューノとやらが販売開始になる頃に、擁壁の話題が続いている事に意味がありますからね。

警鐘として抑止力になります。

[797: 匿名]

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宝塚市内で西4丁目と同じような高標高エリアに位置する住宅街は平均65坪以上あるし、道路沿いから

見える擁壁にはちゃんと石を使っていますから（笑）
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中山台の入り口の道路から見える　大きなコンクリート打ちっぱなしの壁には石を使用しているようには
見えないが・・・　また、65坪なさげだが・・・・

[798: 匿名]

擁壁というか、擁壁もふくめた山手台の景観やまちづくり全般について話題にしていく事は重要ですね。
山手台が当初からどういう理念を掲げて開発をしてきたのか知らない人に知ってもらう為にも。
こういう掲示板は一見さんがマイナス点を知らずに間違って購入してしまう事を防ぐ効果もありますしね。
ネットで情報収集する検討者は、営業マンが教えてくれない深い情報を知りがたっています。

[799: 匿名]

で、結局あなた方がこの数ヶ月してきた事はここでうだうだ書き綴ってきただけ。
何故そこまで自分達の街の景観、品位を守りたいなら住民運動なりを起こさないのだろう？
検索で上位に出るから、阪急も見てくれてる？民意を汲み取ってくれる？
そうやって、実行動をせずうじうじやってきたから、今の山手台があるのでは？
この現実は人任せ、業者まかせ、行政まかせにしてきたあなた方のせいでは？
本気で守りたいなら、今こそ自分達で何か行動すべきではないですか？
立派な理念をお持ちなのですから・・・

[800: 匿名]

797

山手台の北部と同じぐらいの標高にある、中山台や逆瀬台や光ガ丘や青葉台は、擁壁に

全て石を使用して造成された分譲地ですよ。標高200m前後でメインの擁壁が殆

ど打ちっぱなしの街は、宝塚市内で山手台西4丁目以外に存在しません。

中山台の入口から見えるあそこは中山台（クラレが昭和40～50年代に開発）ではなく、

ごく最近に全く違う関西住宅建設という建売業者によって開発された中筋山手の200区画の

小規模な住宅街ですよ。それに山手台の北部とは海抜が全然違いますし（山手台の北部は

山の5～7合目ですが、あそこは山の2～3合目です）、駅から徒歩圏で15分以内です。

確かにあそこの住宅街も決して褒められた開発ではありませんし、麓から見えるので

景観への影響は大きなものもありますが、より社会への影響が大きいのは山手台北部でしょう。

規模の面（千数百区画）でも、事業者がどこであるか（よりによって阪急）という面でも、

立地の面でも（山の上）、開発理念を放棄して途中から街作りを一変させようとしている面でも。

[801: 匿名はん]

今日も営業がいかにネガレスを流して茶化して潰すか頑張ってるなｗ
家余ってる時代にあんな山の上削って50坪の打ちっぱなし擁壁でいいわけないだろｗ

[803: 匿名]

旧山手台住民（西1～2丁目、東2丁目）が自治会などをあげて阪急と直接話し合いの場をもったり訴訟提起すれば、西4丁目の住民への配慮が難しく住民間にしこりを残す事になるので、コミュニティの崩壊を考慮するとなかなか難しいでしょう。一番良いのは、西4丁目の住民さんが自治会設立をきっかけに話をまとめて、今からでも自分達のまちの未来のまちなみ悪化を未然に防ぐ為に建築協定を変えられないか（擁壁に仕上げを義務づける）阪急と相談し、その協定の採用を今後の街区にも求める事です。

[804: 匿名]

やっぱり、人まかせかよ。。
そもそも西4開発前に運動すればよかったんじゃないの？
結局、ここで威勢のいい事言っても現実世界では何もできないんだね。
だから、業者になめられていいように開発されるんだよ。

[805: 匿名]

この掲示板でキャンペーンを張る
↓
ネットで情報収集する人たちの内から山手台を諦める人が出てくる(先住民との揉め事は避けたいから)
↓
販売不振
↓
仕方ないから値下げ
↓
購買する層のレベルが落ちる
↓
治安の悪化、学校が荒れる
↓
地域の不動産価値の低下
↓
中古価格の下落
↓
それを購買する層のレベルはさらに落ちる
↓
さらなる治安悪化、地域の荒廃
↓
さらなる不動産価値の(以下略)

[806: 匿名さん]

西４が打ちっぱなしになるかどうかなんて、開発前も開発中も一切分からないでしょ。
擁壁の仕上げ（石を貼るかどうか）なんて、販売開始直前になってはじめて分かるわけで。
西４が完成したら気に入った宅地を選ぼうと考えていて、当然今までの山手台のように
石が貼られると思っていたら、打ちっぱなしのまま販売開始になってびっくりって
人も相当数いたみたい。
公式サイトでも広告でも、コンセプトを変えるとか、今後は景観軽視の分譲にするとか、
コストダウンするとか、一切予告してなかったからね。

[807: 匿名]

805
そうはならないですね。

検討者が検索でこの掲示板を見る
↓
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/219330/res/663-669
などを見てまちの価値を守る為には擁壁がとてつもなく重要である事を知る
打ちっぱなしは致命的である事を知る
↓
安くても擁壁の仕上げが担保される仕組みが無いなら山手台はやめておこう
↓
他の分譲地を買う
↓
見込み客（検討者）が他の分譲地に流れる傾向が強まる
↓
阪急が擁壁の景観影響について対策せざるをえなくなる

が現実的な流れです。
そのままの路線を続けて値引きして千数百区画も売り続けるという選択肢はありません。
擁壁の仕上げを義務付けたほうがよほど得策で、総額でも高く換金できるからです。

[808: 匿名]

４丁目住民にとっては、先に住んでいらっしゃる1、2丁目の方々が、4丁目自治会設立されてすぐにでも、4丁目に対して強く擁壁に関しての意見を仰った方が、話をまとめやすいのではないかと思います。

やはり、費用がかかってきます。

擁壁仕上げがされている方がいいけれど、4丁目の中でその話が出れば、4丁目の中こそ、事情が違えば隣近所で揉めそうです。

先住民からの意見となれば、話し合いの場へ持っていきやすいと思いますが如何でしょうか。

[809: 匿名]

自治会設立されても、交流がはじまってまもない段階で、いきなり新旧住民の分断につながりかねないような強い提言をするとかはまず無理じゃないでしょうか。

擁壁仕上げないと自分達のまちの価値（や山手台全体）や景観は守れませんよ、早いうちにやらないと手遅れになってからではまず無理ですよ、というような事はアドバイスできても。

[811: 匿名]

<訂正>

＞８０６
＞西４が打ちっぱなしになるかどうかなんて、開発前も開発中も一切分からないでしょ。
＞擁壁の仕上げ（石を貼るかどうか）なんて、販売開始直前になってはじめて分かるわけで。
＞西４が完成したら気に入った宅地を選ぼうと考えていて、当然今までの山手台のように
＞石が貼られると思っていたら、打ちっぱなしのまま販売開始になってびっくりって
＞人も相当数いたみたい。
＞式サイトでも広告でも、コンセプトを変えるとか、今後は景観軽視の分譲にするとか、
＞コストダウンするとか、一切予告してなかったからね


①　西２は電柱地中化・擁壁は本物の自然石だったのが…

　　　　　　　↓

②　東１・２で電柱地中化がなくなり

　　　　　　　↓

③　東３では、さらに擁壁の自然石が安物にコストダウン


※　普通は③あたりで方向性の変化に気付くでしょうね(笑)