阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part6】

[匿名]

こちらはPart6です。
荒らしはスルーで対処しましょう。

Part1　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/
Part2　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/92121/
Part3　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/149586/
Part4　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/173248/
Part5　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/189533/

[70: 匿名さん]

必死に擁壁なんてどうでもいいとか誰も見てないとか関係無いとか約一名の方が繰り返していますが・・・

山手台北部の幹線道路の東側に昔造成してそのままになっていたコンクリート打ちっぱなし擁壁が
道路沿いにありましたが、阪急さん自ら壊して擁壁をつくりなおしていますよ。

阪急さん自身が、経年劣化で変色したコンクリート打ちっぱなし擁壁は著しく街の価値と景観を壊し
新しい街区を新規分譲するにあたって妨げになるという事を認めている証拠ですが、擁壁なんて
誰も見てないとかどうでもいいとか言ってた人はこの事実をどう説明するんでしょうね？（笑）

宝塚市のほうでも昨今安易に設けられるコンクリート打ちっぱなし擁壁による景観問題を重視しているようです。
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-keikanjyou...

＞従来の都市景観形成基準による「擁
壁の構造」、「緑の保全・量の確保・配
置」などのルールが守られないことに
苦慮している。これらが新条例によっ
て遵守されるのであろうか。さらに、
新条例で守らない事業者への改善命令
等の担保が明確になるのか。

＞２年前にまちづくりルール（地区計
画・都市景観形成地域・地区まちづく
りルール）を導入しましたが、建物が
完成してから緑が少ない、緑視率が足
りない、擁壁の緑化がされていないな
ど、せっかくルールを決めたのに守ら
れないと意味がないとの意見がある。

＞宝塚市では、傾斜地が多く、擁壁の形
態が景観に大きな影響を与えます。改正
案では、擁壁については、高さ２ｍ以上
のものを築造する場合と開発行為の区
域が500 ㎡以上の開発行為時に築造す
る場合について届出義務を課していま
す。
今後、景観上重要な公道などから見え
る擁壁に対する景観誘導の内容につい
ては、景観計画の策定の際に検討してい
きます。

[71: 住まいに詳しい人]

>>69
芦屋市、西宮市の甲陽線沿線、東灘区、灘区は全戸数の75～85%が共同住宅
（分譲マンション、賃貸マンション、アパート、社宅等）ですよ。
サラリーマン世帯が買えないどころか、サラリーマン世帯の主婦を洗脳して
鴨にして新築マンションを買わせる為に、しきりにマンションデベロッパーが
女性雑誌や広告代理店と組んで宣伝（＊＊＊＊）しているエリアです。
転勤で大阪に来た世帯を鴨にして大手賃貸仲介業者が群がってる地域でもあります。
ちなみに西宮市と東灘区の不動産取引の9割は中古マンションで2000万台後半です。
芦屋市は同じく不動産取引の9割が中古マンションで3000万円前後です。
売買の内訳は9割が中古マンション、残り1割が新築マンション、中古戸建、
土地取引、新築建売の合計。

ちなみに芦屋市は納税者の50%（2005年国勢調査）が低所得者である歪な地域だという事は
あまり知られていない。少数の金持ちと気取った背伸び庶民が目立つが、実は貧乏人の割合が
西宮市や宝塚市や神戸市よりずっと高い街。

平成18年度 芦屋市
http://www.city.ashiya.lg.jp/bunsho/toukei/index.html

所得　　納税者中比率
（万円）
0-200　　50%
200-300　14%
300-550　18%
550-　　 17%

所得は収入より控除額を引いた課税対象額
所得300-550万が年収500-700万の中間層に当たる
注）納税義務のない年収100万以下の層（主婦など）はふくまれていない。

[72: 匿名]

戸建て（それもミニ戸でない）のことを言ってるので、マンションの話を持って来られてもね〜。
芦屋が実は貧乏人の街ってのもどうでもいい話だし。

[73: 山手台なんだから仕方ない]

70さん。
擁壁なんて誰も見てないということより、山手台なんだから、どうだってよいのではということです。

山手台ということ自体、家をいくら格好よくみつくろうが、駄目なんですよ。戸建の価値はやはり立地なんです。擁壁、家はそのあと。まずは立地。
山手台は立地という観点から、駄目なんではないでしょうか。

バス便ニュータウンはリタイヤ組にはよいリハビリになりますが、現役サラリーマンにはやはり避けたい立地。家族も大変な思いを必ずします。やせ我慢で住むしかない。
戸建買う際、電車駅徒歩10分以内が絶対条件なんですよ。バス便ニュータウンであるだけでなく、やっとこさ山を降りて辿り着くのが、山本駅ていうのも、駄目なんですよ。

擁壁なんてどうでもよいんです。

[74: 匿名さん]

そんなことないです、二丁目には当時１億円以上した家がたくさん建っています、
山手台のポテンシャル＆ブランドパワーは近畿のニュータウンでは№１です。

[76: 匿名]

電車駅徒歩10分の場所に50坪以上の土地を購入し、注文住宅を建てた場合、いくらくらい掛かるのだろう？

そもそも売ってるのか？

驚きの坂道(雲雀丘とか)の宅地は勘弁してください。

[77: 匿名さん]

岡本駅や摂津本山駅や夙川駅、さくら夙川駅を利用している世帯の大半は、土地が安い三田市の
ニュータウンでも大手ハウスメーカーの注文住宅が建てられない方々です。
東灘区の新築マンション販売価格と三田のニュータウンに注文住宅を建てた場合の総額は良い勝負ですが、
実際の東灘区の住民は、新築より中古マンション購入者（新築の50～60%の価格がボリュームゾーン）が
断然多いです。あと賃貸や借り上げ社宅で賃貸マンションに住んでいる方がかなり多いです。
皆さん喧伝されているイメージに騙されすぎです。

[78: 匿名さん]

訂正　賃貸や借り上げ社宅でマンション（分譲貸し含む）に賃貸で住んでいる方が

[79: 購入検討中さん]

それは間違い。
住吉は確かにマンション戸数増えたけど、山手台のマンションとは比較にならない高値。ていうか、関西1、あるいは日本でも指折りの立地である住吉や岡本と宝塚山手台が相対することなんてできまへん。時空が違います。
雲雀の坂道勘弁してって、山手台が言うたらあかんわ。
駅徒歩10分の宅地は探せばあるよ。いくらでも。

[80: ご近所さん]

行政ですら、擁壁は景観や街並みに大きな影響を与え、ひいては街の価値を左右すると

公式に認めていて、景観計画の策定にあたって擁壁の景観誘導を検討しているというのに

擁壁の仕上げの有無や違いなんてどうでもいいよとか仰ってる方は、頭わいてるの？

現在緑豊かな住宅街に持家で住んでいて、近所にコンクリ擁壁むきだしの分譲地や庭の殆ど無い

ミニ戸建売分譲地が出来て喜ぶ人なんているわけがない。

街並みや緑豊かな環境なんてどうでもいいというのは、完全に住人ではなく業者や一部の

地権者の論理ですから、そういう主張をする方はまず不動産関係の利害関係者でしょう。

どこの市とかバス便とか徒歩とか立地とか関係無しに、容易に人の目につく構造物は街並みに

大きな影響を与えますから対策が必要なのは常識です。

[82: 購入経験者さん]

擁壁＝見栄

よって意味なし。

[83: 匿名]

>>77
家を建てるまでは阪急神戸線や北大阪急行の沿線のマンション（賃貸や中古）に住んでいて、家を建てる時に三田市や神戸市北区や猪名川町等に引っ越される方がとても多いですからね。家を建てる決断をするかどうかで、だいたい似通った同じ層です。ちなみにさくら夙川～住吉間（西宮市～東灘区）は山手（バス便）も海側も埋立地も全部ひっくるめて

マンションや集合住宅の居住世帯が80%
35坪以下の戸建居住世帯が10%
35～50坪の戸建居住世帯が5%
50～80坪の戸建居住世帯が3%
80坪以上の戸建居住世帯が2%

という感じです。

[84: 匿名]

>>77
家を建てるまでは阪急神戸線や北大阪急行の沿線のマンション（賃貸や中古）に住んでいて、家を建てる時に三田市や神戸市北区や猪名川町等に引っ越される方がとても多いですからね。家を建てる決断をするかどうかで、だいたい似通った同じ層です。ちなみにさくら夙川～住吉間（西宮市～東灘区）は山手（バス便）も海側も埋立地も全部ひっくるめて

マンションや集合住宅の居住世帯が80%
35坪以下の戸建居住世帯が10%
35～50坪の戸建居住世帯が5%
50～80坪の戸建居住世帯が3%
80坪以上の戸建居住世帯が2%

という感じです。

[85: ご近所の奥さま]

長尾山トンネルを使ってゴルフに行く時に山手台の幹線を通通って、綺麗な街並みやなぁと感激して
それがきっかけで山手台に住んでいる人は結構居られるそうです。

その綺麗な街並みは、幹線道路沿いの御影石貼りや化粧磨き石積みの擁壁や街路樹でもたらされた
印象であるのは言うまでもありません。コンクリートむきだしであれば、真逆の印象を道路を
通った人々にも与えていた事でしょう、

擁壁や緑化の景観配慮はマナー、みだしなみのようなものです。

山手台の幹線は市の南北幹線でもありますから、北部の街並みが宝塚市の街づくりの印象にも
関わってくるかなり重要なポジションにあるのは間違いありません。

普通の住宅街より遥かに多くの人（市外の人も含め）目にする事になるわけですからね。

[86: 匿名さん]

>>81
マジレスすると、外壁材などによる保護が無く空気に直接触れている打ちっぱなしのコンクリートは、劣化速度（＝コンクリートの中性化及びそれに伴う内部の鉄筋腐食）が最もはやいので、寿命がくるのもはやく一番環境に悪いです。

[87: 物件比較中さん]

打ちぱなしは外部から酸性雨の影響をもろにうけて耐用年数を
低下させますね。
カビによる汚れも目立つし見た目も10年ぐらいで著しく悪化する。
定期的に高圧洗浄や保護材などの手入れすれば別だけどやるわけないし。

[91: ママさん]

家の良し悪しや価値は外構（エクステリア）で決まります。

これは家作りのアドバイスをされているプロの皆さんも、常々おっしゃられる事です。

どれだけ建物を頑張っても、外構が貧相だと家の印象は大きく下がり価値が台無しになってしまいます。

ひな壇分譲地の擁壁はエクステリアで一番目立つ部分ですから、重要でないわけがありません。

[95: 匿名さん]

>>92のような何の根拠も正当性も無い誹謗中傷のみを目的とした書き込みは完全に営業妨害に該当するから、阪急不動産に連絡してしかるべき対策とるように連絡したほうが良いんじゃないかな。

[96: 匿名さん]

「山手台なんだからどうでもよい」「山手台というだけで駄目なんだって。」 という書き込みは、販売している阪急不動産だけでなく、山手台の住民に対しても名誉既存に該当する内容です。

[97: 周辺住民さん]

美しい街並みしか売りが無い山手台なんだから景観は重要という意見ならともかく

山手台だから景観なんてどうでもいいという意見は、弁解の余地が無い誹謗中傷ですね。

通報するべきだと思います。

[99: 購入経験者さん]

擁壁より、植栽でなんとかなる。

施主の頑張りが必要。阪急には責任ない。

[101: 匿名]

山手台小学校の保護者さんも、若返りましたよね。

ただ、あまりに年齢不相応な髪の色や服装は…女性として如何かとは思いますが。
同じ年代（３０代前半ですが)の母親として、金髪&ミニスカートは浮きまくってます。。。

[102: 匿名さん]

人のファッションセンスをとやかく言うのはよしませんか
浮きまくることを心地よしとしてるかもしれませんし
それこそ価値観の相違でしょう

（だったら擁壁も放っとくべしというのはナシですよ、景観が周囲の資産価値に影響しますからね）

しかし未だに金髪とか田舎くさいですね

[103: 入居済み住民さん]

擁壁に、山手台小学校の生徒に描いてもらうのは？

緑、船、土偶、花…

植栽もいいけど、子供の絵もあり。

[104: 匿名]

別に貶めるつもりはないですが、4丁目以降の全ての擁壁に化粧し直したとしても、美しい街並みとして再評価はされども、地価上昇、資産価値向上にはつながらないと思います。
駅徒歩圏外エリアに対する不動産市場の評価はそんなもんだと思います。
仮に交通至便な場所なら、擁壁が打ちっぱなしだろうが何だろうが、需要は多いので将来に渡って資産価値はより安定的になるでしょう。

[105: 匿名さん]

個別案件で考えるなら中古転売する時には評価額が全然ちがいますよ

自分で住むんだったら住んでる間みすぼらしくしない方が得だと思うんですがね

みすぼらしい街区の中で横並びを尊重するっていう日本人らしい美意識なんでしょうかね

[106: 匿名]

擁壁なんて誰も気にしてないなどという妄言をしつこく吐いてるのが約一名いるけど、高さにもよるが斜面地や山手を造成した分譲地などで、高さが3メートル以上だったり角地だったりしたら外構の中でも最も目立つ構成要素になるよな。

外構で最も目立つ部分の見た目がどうでもいいなどという常識外れの意見（家なんて建物があって住めれば後は見た目や印象なんてどうでもいいといってるも同然）は、宝塚の一般市民や、これから家を建てようと考えている人や、実際に山手台南部に注文住宅を建てて住んでる人の意見では考えられない。山手台南部は、化粧された擁壁や石を使った街並みが決めてになって購入した人が殆どだから、擁壁なんてどうでもいいとか街並みなんてどうでもいいという意見は出てきようがない。

つまり擁壁の街並みへの影響がひじょうに大きくなる山の斜面を造成した分譲地において、コンクリむきだしでもかまわんとか誰も見てないとか気にしてないとかありえない事をいってるのは、実際にすんでいる住民や土地の購入を検討している人間ではなく、外構に殆どコストをかけない粗悪住宅を量産して売りさばく事を生業にしている悪徳不動産業者か建売ビルダーでほぼ間違いない。

[107: ご近所さん]

>>104
あなたが言ってる事は
「バス便なんだから街並みなんてどうでもいい」
という内容ですよ。失礼であると同時にありえない意見です。

バス便でも分譲から15～20年経過した時に美しいニュータウンと、
薄汚れたニュータウンでは、訪れた人の印象や評価、住人の満足度や
永住意向はまったく違ってきます。
住宅地の地価に関しては確かに駅からのアクセスや利便性で
殆ど決まりますが、評価というのは必ずしも地価だけではないです。

そしてバス便ニュータウンは地価上昇など望めないのは事実ですが、
相対的に同じような立地で、荒廃したニュータウンと時間が経過しても
美しさを保っているニュータウンでは、将来の下落率に差がつくことは
じゅうぶんに起こりえる事です。
少子高齢化、生産年齢人口減少、世帯人員の減少（高齢者の1～2人世帯の激増）
でファミリー向けのバス便ニュータウン需要が減少した際に、汚い街は
空家だらけになり土地も値段がつかなくなり、美しい街は空家が少なく
売買が成立するという状況も見られるようになるでしょう。

[108: ご近所さん]

売ること考えんでええやん。

不動産価値上がっても固定資産税増えるだけやで。

だから、擁壁で価値を高めてとか、別に考えなくてよいんちゃう？

自分の家を好きなようにしといたらええんとちゃう？

他人の家をどうこう言う資格はないで。
阪急の街づくりも、批判したらあかん。

諸行無常や。計画は変化する。予定は予定。変わるもんや。

擁壁のことは忘れなはれ。
もっと大事なことがある。

山本駅のコープまわりの渾沌さや。新しいビルできたと喜んでたら、学習塾と薬局、個人院。いらんて。

コープが拡大してほしかった。

それにしても、旧176沿いの開発。美容院、
メガネ屋、歯医者はもういらん！

[109: 匿名さん]

三田のウッディタウンとか綺麗なまちなみですよね。

都心からとてつもなく遠く交通費も高くしかもバス便です。そして冬は極寒です。

一般的な不動産の評価軸ではかなり悲惨です。

それでも新規の土地分譲が成立している、中古物件が売却できるのは

綺麗なまちでそこに住みたいという人がいるからです。

条件面が悪いほうが、求められる付加価値のハードルは高くなります。

条件が悪いから何をやっても無駄とか適当でも良いとはならないのです。

[110: 匿名]

景観が悪化し汚くなり中古も売れなくなった元分譲地は空家も空地も放置され手入れもされず荒廃し朽ちてゆきます。自分は永住するつもりで売るつもりなどなくても、そんな元分譲地に住んでいては気持ち良くないですからね。

[111: 匿名]

景観がどうでもいいなんて思ってませんよ。一方的な決めつけは良くないですね。
住民の満足度や永住志向に景観は重要という点はその通りと思います。
景観を分譲当初のレベルから落とさないように努力しなければならないのは阪急ではなく住民です。いくら擁壁が立派でも樹木が枯れていたら台無しですし。
逆に住民の意識が高く手入れが行き届けば4丁目のような打ちっぱなしのエリアでも分譲当初の状態を保てると思います。
主張する場はここではなく自治会の会議の場とかではないのではないでしょうか？

[112: 匿名さん]

108の気持ちも分からんではないねんけど
自分の家も街並みの一部を構成すること忘れたらあかんで
それが嫌やったら田舎の一軒家買うしかあらへん
共同住宅で規約に縛られるのと程度の差しかあらへんということや
もちらん明文化してへんとしてもや

マンションから憧れの一戸建て買うて住みはる人多いねんけど
その辺の勘違いする人多いな
こんな街に住みたいと思わせるような昔からの住宅街は結構そういったルールがあんねん
場所によってはお高くとまってる感のするあの感じやな
住民はプライド持って街並みの維持・住み易さを追求する
そのためにはやっぱルールは必要なんや

自分だけがいいっちゅうのは寂しい考え方やで

[113: 匿名さん]

ついでに言うとな
道路・街路樹の美化からゴミの清掃、警らまでなんでもかんでも役所・行政に押し付け
税金払っとるからちゃんとせえ、行政の責任や
で、結果非効率なことなって地方財政圧迫しとんねん
町で出来ることはするさかいお上はしょーもない事に金と時間使うな　とならなあかん
この前段部分をサボってきた
企業に労働力が行きわたるようにする代償にダンナのお留守の町は行政が面倒見まひょ、そのかわり税金よろしくという
明治からの政策、方向性が労働力だけちゃっかり頂く企業にまんまとしてやられてるのが公共財が価値を生めていない原因でもある思うとります
国内でシステムがほぼ完結する富国強兵とか高度成長時代は　これはこれで効率よかったんやけどな

企業メセナとか一時流行りそうになったのもそういう背景が源流・底流にあった筈なんや
今や株主筆頭に強欲を臆することなく晒しとるけどな

一気に変えられへんけど
自分が住んでる街区単位からこの辺変えていかんと
どもならんで

[114: ビギナーさん]

擁壁の問題は高さを考慮して議論する必要がありますね。

東３丁目みたいな高い擁壁だと、植栽でどうにかできるという次元では無いです。
あれは石などで仕上げしないとどうにもなりません。

ただ西４丁目に限れば、打ちっぱなしコンクリでも致命的とまでは言えないのではないでしょうか？

西４丁目は高い擁壁も少しはありますが、全体としては大人の背丈より低い程度の擁壁がメインですから、打ちっぱなしコンクリートが十数年経過し経年劣化で黒く汚れても、グリーンベルトや庭の樹木が大きく生育し緑豊かになっていれば、視界に入る（面積的にさほど大きくない）擁壁面のマイナス印象を、面的な緑の多さが補って景観的にプラスマイナスゼロに持っていける程度じゃないでしょうかね。

もちろん擁壁に石などで仕上げしてあれば、プラスマイナスゼロではなくプラス（今より魅力的な街並み）にもっていけますので、そのほうがモアベターである事は間違いありませんけどね。

問題は今年以降に順に分譲される山手台東の北部エリアです。

山手台東の北部は、東３丁目と同等かそれ以上に高い擁壁が多いようですから、バス道から街区を眺めた時や街区内を歩いた時に視界に占める擁壁面の大きさや存在感は西４丁目とは比較にならず、もしも打ちっぱなしコンクリートで販売されるような事があれば、将来への影響（景観や街並みの悪化）は甚大になるのではないかと思います。

[116: 周辺住民さん]

他の話題

バスが不便
買物が不便
変態が出没
電車内でのマナーが最悪
親の民度が窺い知れる＊＊な学生が多い

さあどうぞ

[118: 匿名さん]

中山寺駅近隣に住んでますが、朝晩の駅ロータリーでの車マナーが悪い人が多い（猛スピードでの進入、バスレーンでの長時間停車など）ですが、山手の住人でしょうかね。
人口割合からして中山台の人が多いでしょうが、山手台の人も利用している人は多いと思うので、もっとマナーを持った行動をしてほしいものです。

[119: 住まいに詳しい人]

中山のふもと周辺や旧176界隈で見かけるマナーの悪い送迎車は、一般的には中山台住民の可能性が高いでしょう。
JR中山寺の便数が増える以前の阪急中山が殆どだった頃から、送迎マナーや車運転マナーの評判悪かったですから。
もちろんJR中山寺の場合は山手台住民の可能性もゼロではありませんが、マナー悪い送迎車の8～9割方は中山台住民だと思われます。