阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part6】

[匿名]

こちらはPart6です。
荒らしはスルーで対処しましょう。

Part1　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/
Part2　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/92121/
Part3　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/149586/
Part4　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/173248/
Part5　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/189533/

[526: 匿名さん]

>>489さん　確かに山手台北部の場所は悪く無いです。それどころか良いです。関西の殆どの大手分譲地、ニュータウンが大阪平野から遠く外れた僻地にあるなかで、「大阪平野に面した南斜面、都心まで乗り換え無し直通30分以内、大阪平野一望の眺望」の条件を満たす最後の立地で最後の大手分譲地ですからね。山手台の立地が「悪い」のであれば、現在分譲中の関西の殆ど全てのニュータウンの立地は「最悪」になります。

それとしつこく阪急山本駅は不人気ワーストとかいってる人物が1名いますが、全くのデタラメで嘘です。
http://station.next-group.jp/eki/551/55106144/

山手台北部は工夫次第で、住宅余りの時代でも価値がなくならない魅力が色褪せない街区をつくる事も可能なロケーションです。

たとえば一例としては、電線を地中化して全区画から眺望が得られる区割りにすれば、それだけでかなりの付加価値が生まれます。電線が無く大阪平野（梅田のビル群）が一望できる戸建住宅の区画は、関西全域でも300区画弱（誰でも知っている有名な住宅街）しかありませんので、分譲中ではオンリーワンになり、他と競合しません。価格帯が上がれば取得できる層は減りますが、ライバル不在でここでしか得られない要素を持っていればで、少し高くても時間をかければ売れます。

[527: 検討中の奥さま]

５２０
＞擁壁の仕上げが義務付けられたら困る業者。


擁壁はゴツゴツ岩　仕上げだけは勘弁してくださ〜い

選べるようにしてくださいね〜

あ、重苦しいマチナミは今風じゃありませんので！

[528: 匿名さん]

ちなみに電線地中化は、コストばかりかかってペイしない（価格に転嫁できない）と勘違いされがちですし悪徳建売業者や不動産業者はそういう事を言いますが、これ全くの誤りで電線地中化をしたほうがかえって収益性が向上してデベロッパーにもメリットがあります。そして購入者は希少性から不動産価値の下落を他より小さくできるのでウィンウィンです。

平地でも電線地中化は4～5%の収益性を向上させますが、眺望のある場所でやれば7～8%の向上はかたいです。
たとえば100坪3000万で需要がある眺望エリアを地中化した場合、コストが200～250万/区画アップしても3500万でも売れる（需要がある）という事です。

電線類地中化は不動産価値を7%高める
http://www.georhizome.com/shisan.html

[529: ご近所さん]

>>277の画像を見れば、擁壁の高さがある分譲地で
「打ち放し」だけは絶対にありえない選択である事が分かる。
僅か20年弱で致命的な景観になって終了。
万人受けする擁壁なんて無いが、汚れた時に醜くならない
天然素材で仕上げた擁壁なら、打ち放しよりは遥かにマシ。
打ち放しは百害あって一利無し。

[530: 匿名さん]

山手台って高圧線＆高圧鉄塔がバンバンありすぎ

電線地中化以前の問題やで。

[531: 匿名さん]

高圧線はごく近い区画の場合はともかく、200～300メートル以上離れていたら気にならないですよ。
因みに中山台や逆瀬台やラビスタだってバンバン高圧線あります。
1万人規模で高圧線が無い山手の分譲地なんて存在しないです。

[532: 匿名]

５２５

４ｍ以上の擁壁だらけなのにコンクリ打ちっぱなしは「山手台ライト」ではなく「山手台ワースト」ですね。
シンプルイズベストではなく、単なる手抜きのワーストです。

[533: 匿名]

東３丁目が打ちっぱなしだったら、どうだったか想像してみてください。
見れたもんじゃないでしょう。

ある程度重厚な色にして凸凹のある素材にしないと汚れが目立つんですよ。
フラットでツルツルな素材ほど、打ちっぱなしに近くなります。

[534: 検討中の奥さま]

分譲マンションとかでも最近は白っぽいお色目ホワイト系が流行りですよォ〜

重厚感はバブリー

イケテナイ〜

[535: 匿名]

＞５３１

いやっ彩都は高圧線も地下埋設だぞっ！

山手台は特に高圧鉄塔目立つよなっ！

[536: 匿名]

昔から山手住宅街の擁壁に自然石が使われてきた理由は、自然環境になじむからです。
大きさや積み方や石の種類によって人それおぞれ好みはありますが、素材として
石がベストかつ王道である事は議論の余地がありません。

[537: 匿名]

石以外で山並みなどの自然風景や樹木や生垣と調和する外構素材はそうそうありません。
煉瓦やアースカラーのタイルでも良いですが、石のほうが万人受けはするでしょうね。

[538: 匿名]

>>1万人規模で高圧線が無い山手の分譲地なんて存在しないです。

↑なーんだ、デタラメじゃん(笑)

[539: 匿名]

石貼り今風じゃないわw

[540: 住まいに詳しい人]

彩都はそのままだとど真ん中の幹線道路の真上に高圧線が通ることになって確実に失敗するという特殊事情があったから、地中化して隠さざるをえなかっただけ。

[541: 匿名]

どこの新築分譲マンションでも、外構に石を使ってない物件なんて存在しないですよ。

[542: 匿名]

＞一万人規模で高圧線が無い山手の分譲地なんて存在しないです。

例外はあったわけやなァ(笑)

[543: 匿名]

山手台のゴツゴツ岩石貼り擁壁って和風っぽくて最近の建物に似合わないです。

[544: 匿名]

http://rent.century21.jp/images/080001-/080001-59435c_6_512606.jpg
ジオグランデ山手台も外構に石を使っていて素敵ですね。

[545: 匿名]

山手台の擁壁が和風？　どちらかというと洋風でしょ？
http://g.co/maps/34a5h
ごつごつした岩石が好みではないどうのこうのとかいつも言ってる人
http://g.co/maps/urw56
これの上段部分のほうの事をいってるの？　それとも下段部分？

[546: 匿名]

ストリートビューで阪急が撤去して現在は既に無い西4丁目向かいの汚れたコンクリート擁壁（山手台造成時につくられたもの）を見る事ができる
http://g.co/maps/p2t69
コンクリート打ちっぱなしは造成から十数年でこういう外観になる。
ししてこれの3倍ぐらいの高さの擁壁が、北部の宅地には用いられる。

一方で石を使った同一地区の擁壁は撤去されていない
http://g.co/maps/tze74

[547: 匿名]

洋風、それもこういった輸入住宅系には特にミスマッチですね・・・残念です。

[548: 匿名]

この高さでコンクリ打ちっぱなしだったら山手台の価値はゼロになってましたね。

ちゃんと仕上げていたから、価値が維持されています。

[549: マンコミュファンさん]

どうでもいいけど、1.5～3m程度が多いとはいえコンクリ打ちっぱなしのまま分譲され大半の住民が仕上げ無しでそのまま放置している西4丁目は、あと20年もすれば宝塚のバス便エリアで最も醜く誰もがこんな街には絶対住みたくないと感じる素敵なまちになるでしょうね確実に。あまり劣化したコンクリートの見た目を舐めないほうが良いですよ。

[550: 匿名]

西４丁目は売れ行き好調でしたね

[551: 匿名]

>>546
劣化したコンクリ擁壁がバス通り沿いに存在したら、十数年で見た目がどうなるかばれて
販売上不都合だから取り壊したんでしょうね。
新街区をデベが１円でもコストけちる為の打ちっぱなしで分譲するために。

[552: 匿名]

石垣風擁壁は最近のモダンな家には雰囲気合わなくなっちゃったからね、

前からの住民さんがご自分たちの石垣風擁壁の継続を求めるご意見も

お立場としては理解出来るのですが・・・

でも時代と流行に合わせて取捨選択していく勇気も必要ですよ。

[554: 匿名]

そもそも御影石等を用いた石積み（崩れ積み、野面積み、玉石積み）は100年近く前から継承されている阪急沿線や阪神間の景観アイコンで文化ですからね。石を否定するような方は、よそにいかれた方が良いでしょう。

[555: 購入経験者さん]

どんな素材でも、コンクリまんまの擁壁よりは遥かにマシという指摘は事実ですね。

[556: 匿名]

コストの問題もあるし、好みは人それぞれ

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[559: 匿名]

＞５５３さん
＞まともな日本人のDNAを持っている人間なら神社やお寺や城に使われている石という素材…


やはり石垣擁壁は純和風のイメージですよね？

洋風の建物には似合わないと思います。

出来れば擁壁の仕上げは各々の施主がオプション選択できるようにするのがいいと思います。

[561: 匿名]

>>559
いいえ。ぜんぜん違いますよ。
和風の石積みは斜面地の洋風住宅に最も似合います。
阪神間モダニズムの時代から、和風の外構や庭園と洋館の組み合わるが好まれてきました。
雲雀丘花屋敷でも地場（山本地域）の造園技術や和風の石積みと洋館を組み合わせた住宅を主にして
景観をつくってきました。貴方は住宅の知識が無さすぎます。

そもそも山手台のメインの擁壁は、こぶをだした長方形のブロック状の化粧石（御影石）を
規則正しく積んだもので、これは全く和風の意匠ではありませんね。
山手台の南部の擁壁やコミュニティロードの石畳舗装は、明らかにスペインの石壁を
モチーフにしたデザインでしょう。

[562: 匿名]

訂正　和風の外構や庭園と洋館の組み合わせ



＞出来れば擁壁の仕上げは各々の施主がオプション選択できるようにするのがいいと思います。

擁壁の仕上げが義務づけられれば、各々の施主が自分の好みや趣味で仕上げを選べる方法が良いです。
しかしコンクリのまま放置する事も可能であれば、ほぼ確実に汚いコンクリートの街になるのでいけません。

幹線道路沿い、街区内のメインの道路沿い、公共部分の高い擁壁は、まちの顔となるので開発業者が負担して
あらかじめ仕上げ、個々の宅地の擁壁は、各々の施主が個性をいかして自分の好みで仕上げる
（ただしマンセル値を規定して極端にケバケバしい色は不可にする）というのなら問題ありません。

重要な点は、街を歩いて見える高い擁壁が打ちっぱなしで放置される事だけは絶対に避けられる式で
ないといけないという事です。

[563: 匿名]

>>198
>>確かに南部の自然石擁壁は素敵で高級感はあると思いますが、
>>その反面、威圧感（圧迫感？）も感じ、
>>また建物も若干古いせいか暗さを感じます。
>>北部はRCが目立つところもありますが、
>>そこまで擁壁高さもなく建物も新しいので明るい印象はありますね。

>>なので、現時点でどちらかが一方的に優れているということはないと思います。
>>年代によって価値観は違いますし。
>>例えば子育て世代は西2より西4が魅力的と思うのではないでしょうか。


私も198さんと同じ考えです。
現時点ではむしろ西４のほうが明るくニューファミリーらしさがあって好きです。
擁壁の汚れに関しては個々の住人さんが将来予算に応じて対応されたらいいと思います。
山手台に家を買われるくらいの方は自己責任でしっかりメンテナンスされる方ばかりだと思います。

[564: 匿名さん]

>>522
新参者になりたくない、は業者が作った価値観の中のみに存在する訳では必ずしもないと思います。
先住民からあれこれ言われるのが嫌で、そういう人達が住んでいない所を選びたくなる気持ちは分からなくもないです。
美観に関して開発業者を批判するならまだしも、購入検討する人の人格まで踏み込んで叩く人が居るところにわざわざ越していくのは躊躇します。美観以前の問題です。

[565: 匿名さん]

お客さんが好みの仕上げにできるように、あえて打ちっぱなしのままで分譲しているという方便は悪徳業者が用いる常套手段です。

しかしそういった業者の開発では、山との境界の法面下の擁壁や道路沿いや階段まわりや貯水槽まわりなどの所有者がいない（市になる）公共部分のの擁壁も打ちっぱなしのままに放置されているので、すぐに嘘だとばれます。

[566: 匿名]

564さんに同意します。

山手台の街づくりについてのご意見があるのならデベロッパーや市の開発指導課に直接言うべきでしょう。
自治会を通されるのも良いかも知れません。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[567: 匿名さん]

566
言うてます。
購入が決まる頃に義務付けられたら面白いわ。

[568: 匿名]

567

だったらココでいつまでも言うのは控えて下さいね。

[571: 匿名]

＞擁壁の汚れに関しては個々の住人さんが将来予算に応じて対応されたらいいと思います。
＞山手台に家を買われるくらいの方は自己責任でしっかりメンテナンスされる方ばかりだと思います。

購入時に擁壁の仕上げをけちってしない住人の方々が、コンクリートが汚れないように綺麗に維持していくという想定は、いくらなんでも無理がありますよ。

定期的に洗浄して保護材などを塗って打ちっぱなし擁壁を劣化させないで維持していく方が、回数を重ねると最初に石やタイルを貼るよりもずっと面倒でお金もかかりますから、最初の時点で仕上げをけちってしなかったような方が、そんな事をするわけがありません。

そして住人が所有していない部分（道路など）や、自宅の敷地からメンテナンスできない部分（例えば北向き区画に住んでいる人の南面の自宅敷地内擁壁は他人地に入らないとメンテナンスできません）の擁壁はどうなるんですか？　
空地の擁壁や道路や公園など所有者のいない街区内の擁壁は、分譲マンションみたいに自治会で費用を積み立てて、定期的に洗浄をして撥水剤を塗布する計画でも立てているのですか？　とてもそうは思えませんけどねぇ。

[572: 周辺住民さん]

>>568
いま山手台の北部では、次街区の分譲に向けて、コンクリート擁壁の造成工事まっさかりですから
擁壁の話題が出たり議論になるのは自然な事だと思いますよ。

打ちっぱなし擁壁の話題になると困る人がいるようですが、本当に検討中の方でしょうか？
私にはそうは思えません。
本当に検討中の方なら、ちゃんと仕上げられた擁壁の方が良いと思うのが自然ではないでしょうか？
山手台検討中の方が、山手台南部やバス通りの擁壁が嫌いだとか好みでないというのは
いくらなんでもちょっと設定に難があるように思います。

[573: 匿名]

山手台西４丁目はこの不景気に中でも売れ行き好評でしたよね？

山手台は西４丁目の街並みが明るくて一番好きという方結構多いですよ。

[574: 匿名]

>>山手台検討中の方が、
>>山手台南部やバス通りの擁壁が嫌いだとか好みでないというのは
>>いくらなんでもちょっと設定に難があるように思います。

これから家を建てようとする方にとって最近のシンプルな外観の建物にはゴツゴツした和風っぽい石垣はイメージ合わないから、やめて欲しい、せめて選べるようにして欲しいということでしょう。

[575: 匿名]

西4丁目が明るいのは、子供が多く、人通りが目立つからじゃないですか。
スーパーもあるから余計に賑やかに感じますよね。

西2丁目はそういった面では落ち着いています。

私は東1丁目なんて、擁壁もきれいで子供も多くて、一番明るく見えますけどね。

[576: 匿名]

東１丁目は崖っぷち沿いに張り巡らされた緑色のフェンスが景観を損ねていて残念ですね・・・
この時期の桜並木はとっても綺麗ですけど・・・

[577: 匿名さん]

以前から何度も「ごつごつした」とか「岩石」と言う単語を使っているの同じ人ですよね（打ちっぱなしを肯定している業者）。

山手台のメインの街区の擁壁を見て常人は「岩石」などという単語は出てきません。

打ちっぱなしのほうが良いとか、4丁目の街並みが一番素敵だなどという意見は、現実の会話では一度も聞いた事がありませんね。

山手台の中でダントツに安っぽく魅力の無いまちなみというのが、山手台界隈における西4丁目の本当の評価です。

[578: 匿名]

・打ちっぱなしで分譲する場合は、必ず宅地購入者や建売業者に擁壁の表面仕上げ（家の建築時に施工）を義務付ける事

・幹線道路沿いや街区内主要道路沿いの高い擁壁など目立つ部分は、売主があらかじめ責任を持って石などで仕上げる事

・建築協定で擁壁の仕上げを規定する事（コンクリートのまま放置する事は不可にする）


さすがにこの3点に反対する人はいないでしょう。業者以外は。

[579: 匿名]

５７７

でも、その打ちっ放しの西４丁目は売れ行き好調だったんですよね？

[580: 匿名]

打ちっぱなしだったから売れたのではないですし、さほど好調でもないです。

スーパーなどを誘致したり、建売業者やハウスメーカーに卸売りして営業力を借りたりして、なんとか売り切ったというのが真相でしょう。

それに厳密にはハウスメーカーや業者の持分は、まだ残っていて完売はしていませんしね。

[581: 匿名]

579
いいえ。今までの山手台とは一変した打ちっぱなしだったので、かなり苦戦しました。
西4丁目南部の最後あたりは、不動産業者などにも転売されて仲介に出ていましたね。
50万高くても擁壁が東3丁目などのように仕上げられていればもっと早く売れたでしょうね。

[582: ご近所さん]

>>576
確かになんであんなフェンスにしたんでしょうね。
あれのせいで山々の四季の変化が楽しめませんね。

[583: 匿名]

結局の所、先住民の皆さんが気に入らないのは、4丁目以降が同じ「山手台」を名乗っているという点になるんですよね。別に道路を挟んで街区が接している訳ではなく、ましてや住まいの眼前に新街区の擁壁が迫っているのでもないですから。それに、同じくコンクリート打ちっぱなしである、隣接する中山台（正確には中筋山手）の宅地の方はあんまり問題視されてないようですし。
個人的には中筋山手の方が麓から近い分、より景観を損ねてると思っていますが（最初に断っておきますが、現在の山手台での、阪急の開発スタンスを支持して肩を持つ訳じゃ決してないので）。
それでも外から見れば、「山手台」としてひとくくりにされてしまう。それが我慢ならないのでしょう。
ずっと前のレスで誰かが提案してましたが、1〜3丁目と4丁目以降が別の町名なら、先住民の方々も少しは納得されるのではないでしょうかね。
少なくとも、これから分譲する街区（東4、5）に関しては、違う住居表示にするよう宝塚市に強くプッシュしていけば如何でしょうか（変更に掛かる費用は阪急の負担で。住民をに不快な思いをさせているのならそれ位の負担はさせてもいいと思います）。

[584: 匿名さん]

>>280
＞元々山手台は売出し文句が｢安けりゃいい｣と言う町ではないはずです。
＞
＞4丁目が売れたのは、打ちっぱなし擁壁だったからでもありません。
＞
＞4丁目には大阪に通勤される方が多いのですが、売出し始めた頃、大阪通勤圏で土地50坪以上で、新しい住宅街と言うのは、｢兵庫県｣には山手台と芦屋浜しか無かったと思＞います。1時間以上が通勤圏なら、三田と舞多聞と北神戸も含めますが。
＞
＞芦屋浜と山手台を比べた時に‥‥あとは価値観ですね。
＞
＞やはり、元からある町よりは新しい町の方が入りやすいと考える人は沢山いらっしゃいます。
＞
＞その上で、兵庫県で、大阪通勤圏で埋立地よりは地盤が強く、50坪以上の新しい落ち着いた住宅街‥‥と条件を絞っていけば、山手台しか残りません。
＞
＞打ちっぱなし擁壁と言う、あまりにもの違いにかなり躊躇しながらも、皆仕方なかったのでしょう。
＞
＞擁壁をこれまでのように手入れされていれば、50万程値が上がっても、もっっと売れ行きがよかったと思いますよ。

その通りですね。
住民さんから、4丁目も今までの山手台のように擁壁に石を使って分譲してほしかったとか、
今からなんとかできないかという切実な声を良く聞きます。

[585: 匿名]

５８２さん
同意。
公共工事で使うような無粋なフェンス
桜並木が台無し
アレこそデベに何とかさせるべき

[586: 匿名]

＞５８４
＞住民さんから、4丁目も今までの山手台のように擁壁に石を使って
＞分譲してほしかったとか、
＞今からなんとかできないかという切実な声を良く聞きます。


そんな声聞いたことないですけどね？？？
自然石施工は数十万円で出来るんでしょ？
本当に「切実」に思っているなら自分で自然石施工すればいいのに、そんな家ほとんど見かけないよな？
４丁目の方々はあれ(打ちっ放し)で十分満足してるんだよ。

[587: 匿名]

西4丁目が明るいのは、土地が小さめなのに駐車場2台分確保しくさって、オープン外構にせざるをえないからです。
庭が小さくて樹木が少なくて緑が少ないから、建物の外壁がもろ見えて明るく見えるのですよね。
これは山の上の方なのに土地面積けちって緑豊かでは無いという事ですから、決してほめられた事ではありません。

[588: 匿名]

584
「住民さんから、4丁目も今までの山手台のように擁壁に石を使って分譲してほしかったとか、
今からなんとかできないかという切実な声を良く聞きます。」

↑
そんなことホントに思ってたら買ってねーよ！

いい加減なこと言うんじゃないよ。

明るいまちなみ、バス座れるし、オアシス歩いて行けるし、サイコーだよ！

[589: 匿名]

流行りは石垣よりオープン外構。
輸入住宅系にも良く合う。

[590: 匿名]

>>587
最近の分譲地見たことあります？
オープン外構は街を明るくすっきり見せられるので今時どこも普通ですよ。防犯面でもクローズ外構より優位と聞きます。
敷地が狭いとオープン外構にせざるを得ないという話は聞いたことないです。

[591: 匿名]

オープン外構が主流の他所のニュータウン見た検討者が山手台２〜３丁目に重厚感を感じつつも圧迫感と古さを感じ、
西４丁目を見て明るさと新しさを感じるのは不思議でもなんでもないことです。

４丁目以前の山手台はいつしかチョット時代遅れのオールドタウンになりかけています。
次期分譲街区では時代遅れのゴツゴツ・デコボコ岩石貼りを見直し明るく新しい町づくりを行い
若い感性を持った世代を呼び込むべきでしょう。

[592: 匿名]

586
584さんじゃありませんが、自分一軒だけ擁壁に手を入れても焼け石に水で意味が無いと思っているんですよ。全体でやるなら自分の家も協力したいという住民さんは結構います。

[593: 匿名]

別に石が嫌だったら、阪急オアシス山手台店の前のお宅みたいに白タイル貼ればいいんですよ。

どれだけ営業や業者ががんばっても、打ちっぱなしが正当化される事はありませんし、打ちっぱなしが好みなどと思っている住民はここの偽検討者以外には一人もいませんので。

建築協定による擁壁への仕上げ義務付けがポイントですね。これさえやれば、擁壁を仕上げ済みで販売しようが打ちっぱなしで販売しようが景観は担保されますし、住民の資産価値を守る事になりますから、開発する業者が反対する理由がありませんよね。

[595: 匿名さん]

確かにそうですね。
阪急不動産に良心が残っている事を期待しましょう。
仕上げが義務付けされれば、将来のコンクリート劣化による
致命的なまちなみ悪化におびえる必要無く、安心して
宅地を購入できますね。

[596: 匿名さん]

595ですが、アンカーつけわすれました。
593さん宛てです。

[597: 土地勘無しさん]

山の上のバス便エリアは宝塚市内全体で見ても全く家不足しておらず余ってるのに、景観破壊、環境破壊丸出しのコンクリうちっぱなしの小さい区画の分譲地にするぐらいだったら、もう山手台北部は森にもどしましょうよ。

それに山本地区の平地にあれだけ宅地に転用可能な田畑が残っているのに、同じ地域の山の頂上付近をごっそり削って緑少ないミニ戸建分譲ってなにかおかしいですよね。海外のまともな国の方々が見たら、異常な事に見えるでしょうね。

[598: 匿名]

擁壁の仕上げも好みは人それぞれです。
これだけ好みがハッキリ割れているのですから
次街区ではオプションとすべきです。
せっかくコストかけてデコボコ岩石仕上げににして
岩石の色形が気に入らない購入予備軍が購入を敬遠したら元も子もないです。
自然石が良ければ５０万円で貼ればイイだけです。
自然石も千差万別ですし、
タイルや別の素材の方が好みだからと剥がす訳にいかないですからね
余計に無駄なコストかけないためにも
コンクリート打ちっ放しで販売して購入者に自然石の色形を選ばせてあげるのが良いでしょう。
なんしか貼ってしまってからでは取り返しが付きません、
貼ってなければどうとでも出来るのですから。

[599: 匿名]

訂正

擁壁の仕上げも好みは人それぞれです。
これだけ好みがハッキリ割れているのですから
次街区ではオプションとすべきです。
せっかくコストかけてデコボコ岩石仕上げににして
岩石の色形が気に入らない購入予備軍が購入を敬遠したら元も子もないです。
自然石が良ければ５０万円追加すればイイだけです。
自然石も千差万別です。

タイルや別の素材の方が好みだからと剥がす訳にいかないですからね
余計に無駄なコストかけないためにも
コンクリート打ちっ放しで販売して購入者に自然石の色形を選ばせてあげるのが良いでしょう。

なんしか貼ってしまってからでは取り返しが付きません、
貼ってなければどうとでも出来るのですから。

[600: 匿名さん]

>>593
確かに街の価値を将来に渡って維持する上で「擁壁の仕上げの義務付け」がポイントです。
自分たちの街の価値を守れる規定に反対する人は皆無です。
もともとの山手台の理念である良好な住環境と景観を守る為の緑化、建築の協定とも
一致します。石が好みでないという方もごく僅かですがいらっしゃるようですから、
擁壁を石で仕上げた街区と擁壁の仕上げ自由（ただし仕上げ無しは不可で、必ず仕上げを
しなければいけない）の街区をそれぞれ用意するのも良いかもしれません

[601: 匿名]

建築条件付の分譲をする建売業者やハウスメーカーが、少しでも上物で儲けようとする為に擁壁の仕上げ無し（コンクリうちっぱなしで引渡し）とする事を防ぐ上でも、擁壁の仕上げの義務付けは素晴らしいですね！　大賛成です！

[602: 匿名]

>>592
>>自分一軒だけ擁壁に手を入れても焼け石に水で意味が無いと思っているんですよ。
>>全体でやるなら自分の家も協力したいという住民さんは結構います。

そんな話し聞いたことない
作り話でしょ。

[603: 匿名さん]

>購入時に擁壁の仕上げをけちってしない住人の方々が、
>コンクリートが汚れないように綺麗に維持していくという想定は、いくらなんでも無理がありますよ。
>定期的に洗浄して保護材などを塗って打ちっぱなし擁壁を劣化させないで維持していく方が、
>回数を重ねると最初に石やタイルを貼るよりもずっと面倒でお金もかかりますから、
>最初の時点で仕上げをけちってしなかったような方が、そんな事をするわけがありません。

って、別に購入者がケチったわけじゃないやん。

阪急がやらなければ自分達でやればいいという意見もあるけど、自分家だけで重厚なタイル張ったらそれこそ浮くやん。
ご近所にも気つかってできひんのちゃうの。

[604: 匿名]

599
宅地購入者が家を建てる時に擁壁を必ず仕上げする規定を設けたら（汚れてきてか
ら対策する等の規定では必ず違反する者が続出するので駄目です）、打ちっぱなし
で販売もありですが、住民所有でない擁壁や幹線道路沿いの擁壁などパブリックス
ペースは街の顔となり統一しないとちぐはぐになりますから、そういった部分はデ
ベが仕上げて販売しないといけません。

[605: 匿名]

>>597
全くその通りですね。
宝塚市の開発行政は明らかにおかしいです。

[606: 近所をよく知る人]

オアシス前のお宅、綺麗な白の煉瓦風タイルはっていますが、全く浮いてませんよ。

やっぱり擁壁を仕上げると見違えるように良くなるなぁという納得の外観です。

仕上げ前とは段違いです。

[607: 匿名さん]

さて
やっぱりみんなで陳情とかもっと行動した方がええんちゃう？
自治会もきれいな街並みをとか看板でも建てまくればええ思うよ
そんくらいやれるやろ

[608: 匿名さん]

私も山手台北部も南部と同じような擁壁に仕上げてもらって、山手台全体として統一感があればよいと思っています。

しかし、一部意見に「北部は環境破壊」ってありますが、それはいくらなんでもと思います。
北部が環境破壊だったら、南部だって環境破壊ですよ。
いくら自然に融和する擁壁で仕上げたって、山を削ったことに変わりはないのですから。


阪急に対して、北部も擁壁仕上げようよ、と意見するのは私も大賛成です。
個人に任せてもうまくいかないとも思います。

ただ、自分達の意に反したからといって存在意義まで否定するのは間違っていると思います。
少しは他人目線で考えませんか（自戒も含め）

[609: 匿名]

南部が開発工事された時期（バブル期で宅地難）と今では状況が違います。

今は住宅不足していませんし、家がむしろ余っていますし、これから人口が激減する時代です。

もうありきたりな使い捨てのニュータウンをつるく為の山を削る大義名分は失われているのです。

横のニュータウンの土地や家が沢山余っているんですよ。

それに山手台南部は平均70坪で比較的土地が広くグリーンベルトも広く、緑豊かな環境となり

開発後に緑地が回復されています。土地が小さければ、緑地の回復率も少なくなります。

[610: 匿名さん]

608さん
>>308さんや
>>368さんや
>>490さんや
>>494さんや
>>517さん
あたりの書き込みを読まれるべきです。

[611: 匿名]

584さん、592さんだけでなく、他にも打ちっぱなし擁壁をなんとかしたいと思ってる住人はいます。

ご近所さんとのバランスを考えたら、いきなり自分の家だけ手を入れるわけにはいきません。

住んでしまえば気にならない方も勿論いらっしゃるかもしれません。

しかし、近い将来の町並みを考えたら…自治会が設立され、早々に擁壁の仕上げについて話が出ればいいと思います。

痛い出費ですが、隠す為の植栽代の維持費の方がじわじわ痛いです。

[612: 匿名]

山手台も大事ですが、市内の全ての新たな開発や擁壁のつくりかえ時に擁壁の仕上げ義務付けは必要ですね。やまなみや自然と調和しないコンクリートむきだし擁壁の開発が当たり前のように横行しつつある状況はまずいです。

[613: 匿名さん]

山手台の幹線道路は、長尾山トンネルの関係で他市の方も
大変多く通るのですよね。
新名神が完成したらアクセス道にもなります。

そういう状況で山手台東の北部の山の標高200m～の地域が1000戸の
コンクリート打ちっぱなし分譲地になったら影響は甚大ですよ。
宝塚市＝自然破壊、景観破壊の町というイメージが形成されます。

[614: 匿名]

中国道から悪名高いラビスタ(宝塚市環境破壊のランドマーク)が全国からの帰省ラッシュで丸見えですから手遅れですわ。

[615: 匿名]

>>613
西4丁目分の約400戸とあわせたら約1500戸の山の中腹コンクリむきだしタウンになりますね。
この規模は、コンクリむきだしの分譲地としては、間違いなく宝塚市内だけでなく京阪神全域でもワースト1位になりますね。
ましてや大阪平野に面した山の標高150m以上の部分をそんなものにしたら宝塚市は嘲笑の対象となるでしょうね、イメージダウン、ブランドダウンどころではないです。

[616: 匿名]

擁壁は雨に晒されるので必ず経年で汚れます。

汚れた時に不快感を与えない擁壁の仕上げに向く素材というのは、石ぐらいしか無いのですよね。

汚れた時に自然の景観に馴染む素材というのは、もともと自然にある物以外では難しいというのが現実的な所です。

石の種類や積み方（張り方）にも色々あり、様々な住宅に対応できます。

好き嫌いの問題ではなく、昔から擁壁に石が使われてきたのは（タイプは色々ありますが）理由があるのです。

[617: 匿名]

宝塚でちょっといいと言えるレベル以上の住宅地って、大抵は山を切り開いて出来た所ですよね。
そんな場所に住んでいる人が多いから、もはや必要性もないのに山を削る開発が続いていても、危機感を持たない人が多いんだと思います。
危機意識を持つ人が多ければ、景観保全や造成自体を規制する条例がとっくの昔に制定され、景観は守られていたと思いますよ。
そうすれば、山を削ったニュータウンの住民が、さらなるニュータウン開発を批判するという、端から観ればコメディーのような状況も起こらなかったでしょうに。こんな所、確かに京阪神では宝塚だけです(笑)。
今のように家余りでなく、住宅不足の時に買ったからと、責任逃れできるものではないです。無関心が大きなツケになった結果が現在の宝塚だと思いますよ。

[618: 匿名]

山を切り開いた住宅街をみな一律に扱うというのは、さすがに無茶な論法ですよ。
大都市の人口が急増した昭和40～50年代とか子育てサラリーマン世帯が求める庭付き戸建向けの良質な宅地（日当たり良好、一種低層、整形地）が不足していましたから、当時のニュータウン開発を攻める事は出来ません。
そしてそれより更に古い開発は、敷地の半分ぐらいが緑となるようなまさに自然と調和した開発を心がけていましたし、お手本となるような理想的な住宅街が多いですからね。

できるだけ地形や自然を改変せず既存樹木も最大限に残した開発をし、開発後も自然と調和した景観がもたらされるように最大限の配慮をした開発と、山林をひっぺがして既存樹木を殆ど残さず切り倒し地形を改変しまくり効率重視のRC打ち放し擁壁を設けて最低敷地面積ぎりぎりに区割りしただけの乱開発をどちらも同じ自然破壊だからと同列に扱うのは乱暴です。

[619: 匿名]

そして重要なのは、バス便エリアの整形地が現在不足していないという点です。
人口が増えて宅地難であった時代は、環境良好でサラリーマンが買える整形地を必要な数量提供する為には、山林を切り開いてニュータウン開発せざるをなかったのですが、そのニュータウンの土地が今は余っていて容易に入手できる状況なのです。新たに自然破壊する必要は無いのです。

環境良好な整形地でも古いコミュニティが存在するかつてのバス便ニュータウンには住みたくないなどといいだしたら、世代ごとに山や自然をどんどん破壊して、使い捨てのニュータウンを作り続ける事になり、膨大な社会損失につながります。

[620: 匿名]

宝塚に必要なのは、全体の価値凋落傾向をストップさせ、既存の住宅街にでも新たな人が入りたいと思わせるような都市価値の向上でしょう。

[621: 周辺住民さん]

>>573
嘘は良くないです。
どちらもここ数年で分譲され上物（建物）が同世代の東1丁目と西4丁目を同じ日の同じ時間帯に
歩いた事がありますが、街区の美しさも魅力も比較になりませんでした。
さすがに西4丁目マ○セーは無理がありますって。
別に西4丁目を貶したくは無いのですが、100人に聞けば97人以上は東1丁目のほうが
素敵な住みたいまちなみだと答えるでしょう。
造成に石を使っている点はやはりかなり影響が大きかったです。
よほど審美眼やセンスが異常な方でない限り、コンクリ打ちっぱなしでまちづくりに手を抜いた
西4丁目が山手台でいちばん好きとは感じようがないです。

[622: 匿名]

人口が減少時代でも、今までより優れた、さすが宝塚、さすが阪急と

うならざるを得ないオンリーワンの素晴らしい開発をしたら、

誰もが認めると思いますよ。

積水のまちづくり憲章とかはまさにそれを目指しているんじゃないでしょうか。

[623: 匿名]

ほんまに売れ行き好調やったら、阪急がぜんぶうるわな。
それが一番儲かるんやから。
儲けが減ってもハウスメーカーの分譲に頼らざるをえないんやから
売れ行き好調とは程遠いやろ。

[624: 匿名]

理想追求しすぎて高くなって買えそうにないですね・・・残念ですけど・・・

[625: 匿名]

>618
617のコメントが過去と現在のニュータウン開発を同一に扱っていると読めるんですか？そんなことは一言も書いてないと思いますが。
既存ニュータウンの住民の多くが、必要性の乏しい住宅開発が続いていることに無関心なのが問題ではと指摘しただけです。

618の指摘が当てはまるのはむしろ>614じゃないでしょうか？
ラ･ビスタは採石場跡地でハゲ山同然の所を住宅地として再生したと聞いてますから、山林を切り開いている、現在問題になっている山手の宅地開発と同一視するのはナンセンスですよね。
山腹にそびえ立つマンション群が宝塚の風景に馴染むかといえば疑問ですが、ハゲ山を放置するよりかはマシだと思います。