阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part6】

[匿名]

こちらはPart6です。
荒らしはスルーで対処しましょう。

Part1　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/
Part2　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/92121/
Part3　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/149586/
Part4　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/173248/
Part5　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/189533/

[526: 匿名さん]

>>489さん　確かに山手台北部の場所は悪く無いです。それどころか良いです。関西の殆どの大手分譲地、ニュータウンが大阪平野から遠く外れた僻地にあるなかで、「大阪平野に面した南斜面、都心まで乗り換え無し直通30分以内、大阪平野一望の眺望」の条件を満たす最後の立地で最後の大手分譲地ですからね。山手台の立地が「悪い」のであれば、現在分譲中の関西の殆ど全てのニュータウンの立地は「最悪」になります。

それとしつこく阪急山本駅は不人気ワーストとかいってる人物が1名いますが、全くのデタラメで嘘です。
http://station.next-group.jp/eki/551/55106144/

山手台北部は工夫次第で、住宅余りの時代でも価値がなくならない魅力が色褪せない街区をつくる事も可能なロケーションです。

たとえば一例としては、電線を地中化して全区画から眺望が得られる区割りにすれば、それだけでかなりの付加価値が生まれます。電線が無く大阪平野（梅田のビル群）が一望できる戸建住宅の区画は、関西全域でも300区画弱（誰でも知っている有名な住宅街）しかありませんので、分譲中ではオンリーワンになり、他と競合しません。価格帯が上がれば取得できる層は減りますが、ライバル不在でここでしか得られない要素を持っていればで、少し高くても時間をかければ売れます。

[527: 検討中の奥さま]

５２０
＞擁壁の仕上げが義務付けられたら困る業者。


擁壁はゴツゴツ岩　仕上げだけは勘弁してくださ〜い

選べるようにしてくださいね〜

あ、重苦しいマチナミは今風じゃありませんので！

[528: 匿名さん]

ちなみに電線地中化は、コストばかりかかってペイしない（価格に転嫁できない）と勘違いされがちですし悪徳建売業者や不動産業者はそういう事を言いますが、これ全くの誤りで電線地中化をしたほうがかえって収益性が向上してデベロッパーにもメリットがあります。そして購入者は希少性から不動産価値の下落を他より小さくできるのでウィンウィンです。

平地でも電線地中化は4～5%の収益性を向上させますが、眺望のある場所でやれば7～8%の向上はかたいです。
たとえば100坪3000万で需要がある眺望エリアを地中化した場合、コストが200～250万/区画アップしても3500万でも売れる（需要がある）という事です。

電線類地中化は不動産価値を7%高める
http://www.georhizome.com/shisan.html

[529: ご近所さん]

>>277の画像を見れば、擁壁の高さがある分譲地で
「打ち放し」だけは絶対にありえない選択である事が分かる。
僅か20年弱で致命的な景観になって終了。
万人受けする擁壁なんて無いが、汚れた時に醜くならない
天然素材で仕上げた擁壁なら、打ち放しよりは遥かにマシ。
打ち放しは百害あって一利無し。

[530: 匿名さん]

山手台って高圧線＆高圧鉄塔がバンバンありすぎ

電線地中化以前の問題やで。

[531: 匿名さん]

高圧線はごく近い区画の場合はともかく、200～300メートル以上離れていたら気にならないですよ。
因みに中山台や逆瀬台やラビスタだってバンバン高圧線あります。
1万人規模で高圧線が無い山手の分譲地なんて存在しないです。

[532: 匿名]

５２５

４ｍ以上の擁壁だらけなのにコンクリ打ちっぱなしは「山手台ライト」ではなく「山手台ワースト」ですね。
シンプルイズベストではなく、単なる手抜きのワーストです。

[533: 匿名]

東３丁目が打ちっぱなしだったら、どうだったか想像してみてください。
見れたもんじゃないでしょう。

ある程度重厚な色にして凸凹のある素材にしないと汚れが目立つんですよ。
フラットでツルツルな素材ほど、打ちっぱなしに近くなります。

[534: 検討中の奥さま]

分譲マンションとかでも最近は白っぽいお色目ホワイト系が流行りですよォ〜

重厚感はバブリー

イケテナイ〜

[535: 匿名]

＞５３１

いやっ彩都は高圧線も地下埋設だぞっ！

山手台は特に高圧鉄塔目立つよなっ！

[536: 匿名]

昔から山手住宅街の擁壁に自然石が使われてきた理由は、自然環境になじむからです。
大きさや積み方や石の種類によって人それおぞれ好みはありますが、素材として
石がベストかつ王道である事は議論の余地がありません。

[537: 匿名]

石以外で山並みなどの自然風景や樹木や生垣と調和する外構素材はそうそうありません。
煉瓦やアースカラーのタイルでも良いですが、石のほうが万人受けはするでしょうね。

[538: 匿名]

>>1万人規模で高圧線が無い山手の分譲地なんて存在しないです。

↑なーんだ、デタラメじゃん(笑)

[539: 匿名]

石貼り今風じゃないわw

[540: 住まいに詳しい人]

彩都はそのままだとど真ん中の幹線道路の真上に高圧線が通ることになって確実に失敗するという特殊事情があったから、地中化して隠さざるをえなかっただけ。

[541: 匿名]

どこの新築分譲マンションでも、外構に石を使ってない物件なんて存在しないですよ。

[542: 匿名]

＞一万人規模で高圧線が無い山手の分譲地なんて存在しないです。

例外はあったわけやなァ(笑)

[543: 匿名]

山手台のゴツゴツ岩石貼り擁壁って和風っぽくて最近の建物に似合わないです。

[544: 匿名]

http://rent.century21.jp/images/080001-/080001-59435c_6_512606.jpg
ジオグランデ山手台も外構に石を使っていて素敵ですね。

[545: 匿名]

山手台の擁壁が和風？　どちらかというと洋風でしょ？
http://g.co/maps/34a5h
ごつごつした岩石が好みではないどうのこうのとかいつも言ってる人
http://g.co/maps/urw56
これの上段部分のほうの事をいってるの？　それとも下段部分？

[546: 匿名]

ストリートビューで阪急が撤去して現在は既に無い西4丁目向かいの汚れたコンクリート擁壁（山手台造成時につくられたもの）を見る事ができる
http://g.co/maps/p2t69
コンクリート打ちっぱなしは造成から十数年でこういう外観になる。
ししてこれの3倍ぐらいの高さの擁壁が、北部の宅地には用いられる。

一方で石を使った同一地区の擁壁は撤去されていない
http://g.co/maps/tze74

[547: 匿名]

洋風、それもこういった輸入住宅系には特にミスマッチですね・・・残念です。

[548: 匿名]

この高さでコンクリ打ちっぱなしだったら山手台の価値はゼロになってましたね。

ちゃんと仕上げていたから、価値が維持されています。

[549: マンコミュファンさん]

どうでもいいけど、1.5～3m程度が多いとはいえコンクリ打ちっぱなしのまま分譲され大半の住民が仕上げ無しでそのまま放置している西4丁目は、あと20年もすれば宝塚のバス便エリアで最も醜く誰もがこんな街には絶対住みたくないと感じる素敵なまちになるでしょうね確実に。あまり劣化したコンクリートの見た目を舐めないほうが良いですよ。

[550: 匿名]

西４丁目は売れ行き好調でしたね

[551: 匿名]

>>546
劣化したコンクリ擁壁がバス通り沿いに存在したら、十数年で見た目がどうなるかばれて
販売上不都合だから取り壊したんでしょうね。
新街区をデベが１円でもコストけちる為の打ちっぱなしで分譲するために。

[552: 匿名]

石垣風擁壁は最近のモダンな家には雰囲気合わなくなっちゃったからね、

前からの住民さんがご自分たちの石垣風擁壁の継続を求めるご意見も

お立場としては理解出来るのですが・・・

でも時代と流行に合わせて取捨選択していく勇気も必要ですよ。

[554: 匿名]

そもそも御影石等を用いた石積み（崩れ積み、野面積み、玉石積み）は100年近く前から継承されている阪急沿線や阪神間の景観アイコンで文化ですからね。石を否定するような方は、よそにいかれた方が良いでしょう。

[555: 購入経験者さん]

どんな素材でも、コンクリまんまの擁壁よりは遥かにマシという指摘は事実ですね。

[556: 匿名]

コストの問題もあるし、好みは人それぞれ

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[559: 匿名]

＞５５３さん
＞まともな日本人のDNAを持っている人間なら神社やお寺や城に使われている石という素材…


やはり石垣擁壁は純和風のイメージですよね？

洋風の建物には似合わないと思います。

出来れば擁壁の仕上げは各々の施主がオプション選択できるようにするのがいいと思います。

[561: 匿名]

>>559
いいえ。ぜんぜん違いますよ。
和風の石積みは斜面地の洋風住宅に最も似合います。
阪神間モダニズムの時代から、和風の外構や庭園と洋館の組み合わるが好まれてきました。
雲雀丘花屋敷でも地場（山本地域）の造園技術や和風の石積みと洋館を組み合わせた住宅を主にして
景観をつくってきました。貴方は住宅の知識が無さすぎます。

そもそも山手台のメインの擁壁は、こぶをだした長方形のブロック状の化粧石（御影石）を
規則正しく積んだもので、これは全く和風の意匠ではありませんね。
山手台の南部の擁壁やコミュニティロードの石畳舗装は、明らかにスペインの石壁を
モチーフにしたデザインでしょう。

[562: 匿名]

訂正　和風の外構や庭園と洋館の組み合わせ



＞出来れば擁壁の仕上げは各々の施主がオプション選択できるようにするのがいいと思います。

擁壁の仕上げが義務づけられれば、各々の施主が自分の好みや趣味で仕上げを選べる方法が良いです。
しかしコンクリのまま放置する事も可能であれば、ほぼ確実に汚いコンクリートの街になるのでいけません。

幹線道路沿い、街区内のメインの道路沿い、公共部分の高い擁壁は、まちの顔となるので開発業者が負担して
あらかじめ仕上げ、個々の宅地の擁壁は、各々の施主が個性をいかして自分の好みで仕上げる
（ただしマンセル値を規定して極端にケバケバしい色は不可にする）というのなら問題ありません。

重要な点は、街を歩いて見える高い擁壁が打ちっぱなしで放置される事だけは絶対に避けられる式で
ないといけないという事です。

[563: 匿名]

>>198
>>確かに南部の自然石擁壁は素敵で高級感はあると思いますが、
>>その反面、威圧感（圧迫感？）も感じ、
>>また建物も若干古いせいか暗さを感じます。
>>北部はRCが目立つところもありますが、
>>そこまで擁壁高さもなく建物も新しいので明るい印象はありますね。

>>なので、現時点でどちらかが一方的に優れているということはないと思います。
>>年代によって価値観は違いますし。
>>例えば子育て世代は西2より西4が魅力的と思うのではないでしょうか。


私も198さんと同じ考えです。
現時点ではむしろ西４のほうが明るくニューファミリーらしさがあって好きです。
擁壁の汚れに関しては個々の住人さんが将来予算に応じて対応されたらいいと思います。
山手台に家を買われるくらいの方は自己責任でしっかりメンテナンスされる方ばかりだと思います。

[564: 匿名さん]

>>522
新参者になりたくない、は業者が作った価値観の中のみに存在する訳では必ずしもないと思います。
先住民からあれこれ言われるのが嫌で、そういう人達が住んでいない所を選びたくなる気持ちは分からなくもないです。
美観に関して開発業者を批判するならまだしも、購入検討する人の人格まで踏み込んで叩く人が居るところにわざわざ越していくのは躊躇します。美観以前の問題です。

[565: 匿名さん]

お客さんが好みの仕上げにできるように、あえて打ちっぱなしのままで分譲しているという方便は悪徳業者が用いる常套手段です。

しかしそういった業者の開発では、山との境界の法面下の擁壁や道路沿いや階段まわりや貯水槽まわりなどの所有者がいない（市になる）公共部分のの擁壁も打ちっぱなしのままに放置されているので、すぐに嘘だとばれます。

[566: 匿名]

564さんに同意します。

山手台の街づくりについてのご意見があるのならデベロッパーや市の開発指導課に直接言うべきでしょう。
自治会を通されるのも良いかも知れません。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[567: 匿名さん]

566
言うてます。
購入が決まる頃に義務付けられたら面白いわ。

[568: 匿名]

567

だったらココでいつまでも言うのは控えて下さいね。

[571: 匿名]

＞擁壁の汚れに関しては個々の住人さんが将来予算に応じて対応されたらいいと思います。
＞山手台に家を買われるくらいの方は自己責任でしっかりメンテナンスされる方ばかりだと思います。

購入時に擁壁の仕上げをけちってしない住人の方々が、コンクリートが汚れないように綺麗に維持していくという想定は、いくらなんでも無理がありますよ。

定期的に洗浄して保護材などを塗って打ちっぱなし擁壁を劣化させないで維持していく方が、回数を重ねると最初に石やタイルを貼るよりもずっと面倒でお金もかかりますから、最初の時点で仕上げをけちってしなかったような方が、そんな事をするわけがありません。

そして住人が所有していない部分（道路など）や、自宅の敷地からメンテナンスできない部分（例えば北向き区画に住んでいる人の南面の自宅敷地内擁壁は他人地に入らないとメンテナンスできません）の擁壁はどうなるんですか？　
空地の擁壁や道路や公園など所有者のいない街区内の擁壁は、分譲マンションみたいに自治会で費用を積み立てて、定期的に洗浄をして撥水剤を塗布する計画でも立てているのですか？　とてもそうは思えませんけどねぇ。

[572: 周辺住民さん]

>>568
いま山手台の北部では、次街区の分譲に向けて、コンクリート擁壁の造成工事まっさかりですから
擁壁の話題が出たり議論になるのは自然な事だと思いますよ。

打ちっぱなし擁壁の話題になると困る人がいるようですが、本当に検討中の方でしょうか？
私にはそうは思えません。
本当に検討中の方なら、ちゃんと仕上げられた擁壁の方が良いと思うのが自然ではないでしょうか？
山手台検討中の方が、山手台南部やバス通りの擁壁が嫌いだとか好みでないというのは
いくらなんでもちょっと設定に難があるように思います。

[573: 匿名]

山手台西４丁目はこの不景気に中でも売れ行き好評でしたよね？

山手台は西４丁目の街並みが明るくて一番好きという方結構多いですよ。

[574: 匿名]

>>山手台検討中の方が、
>>山手台南部やバス通りの擁壁が嫌いだとか好みでないというのは
>>いくらなんでもちょっと設定に難があるように思います。

これから家を建てようとする方にとって最近のシンプルな外観の建物にはゴツゴツした和風っぽい石垣はイメージ合わないから、やめて欲しい、せめて選べるようにして欲しいということでしょう。

[575: 匿名]

西4丁目が明るいのは、子供が多く、人通りが目立つからじゃないですか。
スーパーもあるから余計に賑やかに感じますよね。

西2丁目はそういった面では落ち着いています。

私は東1丁目なんて、擁壁もきれいで子供も多くて、一番明るく見えますけどね。