阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part6】

[匿名]

こちらはPart6です。
荒らしはスルーで対処しましょう。

Part1　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/
Part2　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/92121/
Part3　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/149586/
Part4　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/173248/
Part5　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/189533/

[41: 匿名さん]

山手台の公式ブログには造成工事は秋頃完了とあったと思いますが、完了後すぐの販売開始になるのでしょうか？
今度も建築条件なし宅地と大手HMになるのでしょうが、せめて条件なし宅地の割合を増やして、同じようなデザインの家ばかりが並ぶのではない変化のある街並みになってほしい。

[42: ご近所さん]

>>40
高い擁壁が殆どコンクリート打ちっぱなしのまま放置されているような街になってしまったら、
将来自然と調和して高く評価される街になる事はありえないですね。

>>41
普通に考えて、多額の資金を投入して造成完了した宅地を寝かしておくなんて事は、
土地神話の時代はともかく現在ではありえないですから、すぐ分譲開始すると思います。
遅くとも完成から1～2ヶ月以内には予約案内等（登録会員向けなど）が始まるんじゃないでしょうか。

[43: 匿名さん]

たまたま見つけた西4丁目で注文住宅を建てられた方のブログ
http://shinjo.blog.eonet.jp/default/cat7649826/
この方は、擁壁塗ってますね。
http://shinjo.blog.eonet.jp/.shared/image.html?/photos/uncategorized/2...

自然石にはかないませんが、ＲＣ打ちっぱなし放置よりは全然良いですね

[44: ビギナーさん]

最初に塗装すると、メンテナンスする意識も高まりますね。

[45: 匿名]

Blogを書いてる人がいるんですね。

塗装でも石でもいいから擁壁なんとかしたくても、誰もしてなかったらしにくいもんですが、やってる人がいたら周りはしやすいでしょうね。

ところで、岩盤地区で土地改良と書いてありましたが、そのままだと、植物が育たないって事なんですか？
アルカリ性から酸性の土に変えないといけないの？

ド素人なので、どなたか教えてください。

[46: 匿名さん]

宅地造成やコンクリート打設の影響で宅地やグリーンベルトの土壌がアルカリ性になっており、なにもしないでただ植えるだけでは樹木が育ちにくい（枯れやすい）状態になっているのだと思います。

http://www.geocities.jp/heboen2/chishiki/tsuchi.html
このページの「土の酸性度について」が参考になるかもしれません。

[47: 匿名]

＞46さん、ありがとうございます。

[48: 物件比較中さん]

色々な意見がありますが、擁壁が将来の街並みの印象を決定付ける景観上の最重要構造物であるのは事実なので、宅地購入者に道路から見える擁壁面の仕上げを建築協定で義務付けるか、初期の山手台のようにあらかじめ仕上げ済み（天然石等）で分譲してほしいと思います。

[49: 匿名]

西２丁目と同等か同等以上にこだわった街区はもう期待できないのかな？

これから分譲する山手台東の北部も、山手台南部のイメージだけ利用して
似ても似つかない手抜き街区を惰性で最後まで分譲？

[50: 匿名]

擁壁の天然石仕上げ済みねぇ・・・

それで価格が上がるなら勘弁だね・・・

[51: 住まいに詳しい人]

数％をけちってコンクリ打ちっぱなしで販売したら15年後の価値（チカ）下落が悲惨です。

新規分譲効果が無くなったら元分譲地の本質的な価値、評価を決めるのは街並み（景観）です。

[52: 検討中]

ｺﾝｸﾘ打ちっぱなしの新しい町＜擁壁が化粧された古い町＜＜擁壁が化粧された新しい町

[53: 匿名]

新しい街より古い街のほうが価値がありますよ。

いわゆる高級住宅街と言われる所は全て古いです。昭和初期であったり大正時代であったり。

緑が多く景観に優れていれば、長い年月で熟成された住宅街のほうが相対的に高く評価されます。

[55: 匿名]

53さんは、雲雀丘、花屋敷辺りを理想例として念頭において主張されているのだと思います。
でも、あの辺りは現代の車社会において、住みやすい所とは言えないと思います。他の大正〜昭和初期から続く古い住宅地も同様です。
そういった点を考えると、熟成された古い住宅地が価値の高い住宅地とは必ずしも言えないと思います。
緑豊かな邸宅街に住まうことはさぞかし気持ちいいことでしょうし、ステイタスであることはいつの時代でも変わりないと思いますが。

[57: 周辺住民さん]

なんか痛い人がいるけど、擁壁が重要でないわけないでしょう。なんせ誰が見ても山手台のタウンイメージや景観つくってきたのは紛れも無く駅前から続く道路沿いの擁壁と2丁目付近の宅地の擁壁（どちらも御影石）ですから、もともと山手台のコンセプトは石を使った修景だったわけです。それを180度変えて、コンクリ打ちっぱなしにしたら違和感丸出しでコンセプト破綻もいい所ですよ。

[58: 周辺住民さん]

もう知っている人は少ないでしょうけど、90年代にテレビで流れていた山手台のCMでは、石を使った擁壁とコミュニティロードの石畳をしきりに取り上げていました。ありきたりな造成ではなく石をふんだんに使って景観にこだわってデザインしていますと阪急自らメディアを通してアピールしていたんですよ。石匠や植栽プランナー、照明デザイナーなどが参画した街づくりだと自慢していましたから。

[60: 匿名]

自演？じゃないと思いますよ。

もうこうなったら、住所を変えたらいいのにね。

三丁目までは山手台

それ以降は別の町名

[64: 匿名]

たぶん住宅地の擁壁なんて誰も見てないとか気にしないとかありえない事を
必死にアピールしているのは、別の所で同レベルかもっと醜い開発をしているか
計画中の開発業者の関係者じゃないの。耳が痛いから。
2丁目と4丁目を歩けば、街並みがかけ離れている最大の原因が石を使って景観に
配慮しているかどうかどうかなんて、猿でも気づくでしょ。
もっと言えば、山本駅からバスに乗ったら一発でしょ？
阪急バスがロータリーを出て緩やかな坂を登っていくと、石と植栽でつくりこまれた
絵になる美しい街路がずっと続くのに、北部に入ると街並みが一変するから。
鈍感な人でも車窓から見える大きな変化に気づかないとかありえない。

[65: 近所をよく知る人]

北公園のすぐ後ろあたりに、十数年前に造成済みでコンクリートが野ざらしで塩漬け放置されている
完成区画がいくらかありますよ。

そこはよう壁のコンクリートが雨とカビで真っ黒で、「新品の宅地」として売り出す為には嫌でも
何らかの仕上げ部材でよう壁を化粧せざるをえない状態になっています。

実は東3丁目もそれに近い状況でした。あそこは山手台が一度破たんして再開した後に新しく造成された
街区ではありません。破たん前に概ね宅地造成工事が概ね完成していた街区を、2005年頃に再整備してから
新規分譲地として売り出した所ですから、おそらくコンクリートの見た目の劣化を隠す目的もあって、
よう壁が化粧されたものだと思われます。

[67: 匿名]

なるほど！

だから、三丁目は化粧されてるとはいえ、薄い石での仕上げになってるんですね。

でも、貼ってあるだけマシです。4丁目も貼ればいいのに。

近隣の、閑静と言われる住宅街のどこを見ても、打ちっぱなしの擁壁は見当たりません。

実に安っぽい。

[69: 匿名]

>61
まちBBSの中山スレにも、中筋山手の分譲地を画像リンク付きで批判している人がいたけど、同じ人かもしれない。
目立った産業のない宝塚にとって、税収増加の手っ取り早い手段は宅地開発だから、役人や有力者（議員）も見てみぬふり。行政の指導も期待できないね。ネット上で主張しても何も効果ないよ…

新規に分譲しても以前の高級志向では買い手が集まらないからコストダウンになるのは自然な流れだと思う。それでも4000万円台ではなかなか建たないから、「普通の」土地が買えない人向けとまでは言えないけど。
（芦屋、苦楽園、岡本、夙川は普通のサラリーマンは買えないところだから、ここで名前を出すこと自体無意味）

[70: 匿名さん]

必死に擁壁なんてどうでもいいとか誰も見てないとか関係無いとか約一名の方が繰り返していますが・・・

山手台北部の幹線道路の東側に昔造成してそのままになっていたコンクリート打ちっぱなし擁壁が
道路沿いにありましたが、阪急さん自ら壊して擁壁をつくりなおしていますよ。

阪急さん自身が、経年劣化で変色したコンクリート打ちっぱなし擁壁は著しく街の価値と景観を壊し
新しい街区を新規分譲するにあたって妨げになるという事を認めている証拠ですが、擁壁なんて
誰も見てないとかどうでもいいとか言ってた人はこの事実をどう説明するんでしょうね？（笑）

宝塚市のほうでも昨今安易に設けられるコンクリート打ちっぱなし擁壁による景観問題を重視しているようです。
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-keikanjyou...

＞従来の都市景観形成基準による「擁
壁の構造」、「緑の保全・量の確保・配
置」などのルールが守られないことに
苦慮している。これらが新条例によっ
て遵守されるのであろうか。さらに、
新条例で守らない事業者への改善命令
等の担保が明確になるのか。

＞２年前にまちづくりルール（地区計
画・都市景観形成地域・地区まちづく
りルール）を導入しましたが、建物が
完成してから緑が少ない、緑視率が足
りない、擁壁の緑化がされていないな
ど、せっかくルールを決めたのに守ら
れないと意味がないとの意見がある。

＞宝塚市では、傾斜地が多く、擁壁の形
態が景観に大きな影響を与えます。改正
案では、擁壁については、高さ２ｍ以上
のものを築造する場合と開発行為の区
域が500 ㎡以上の開発行為時に築造す
る場合について届出義務を課していま
す。
今後、景観上重要な公道などから見え
る擁壁に対する景観誘導の内容につい
ては、景観計画の策定の際に検討してい
きます。

[71: 住まいに詳しい人]

>>69
芦屋市、西宮市の甲陽線沿線、東灘区、灘区は全戸数の75～85%が共同住宅
（分譲マンション、賃貸マンション、アパート、社宅等）ですよ。
サラリーマン世帯が買えないどころか、サラリーマン世帯の主婦を洗脳して
鴨にして新築マンションを買わせる為に、しきりにマンションデベロッパーが
女性雑誌や広告代理店と組んで宣伝（＊＊＊＊）しているエリアです。
転勤で大阪に来た世帯を鴨にして大手賃貸仲介業者が群がってる地域でもあります。
ちなみに西宮市と東灘区の不動産取引の9割は中古マンションで2000万台後半です。
芦屋市は同じく不動産取引の9割が中古マンションで3000万円前後です。
売買の内訳は9割が中古マンション、残り1割が新築マンション、中古戸建、
土地取引、新築建売の合計。

ちなみに芦屋市は納税者の50%（2005年国勢調査）が低所得者である歪な地域だという事は
あまり知られていない。少数の金持ちと気取った背伸び庶民が目立つが、実は貧乏人の割合が
西宮市や宝塚市や神戸市よりずっと高い街。

平成18年度 芦屋市
http://www.city.ashiya.lg.jp/bunsho/toukei/index.html

所得　　納税者中比率
（万円）
0-200　　50%
200-300　14%
300-550　18%
550-　　 17%

所得は収入より控除額を引いた課税対象額
所得300-550万が年収500-700万の中間層に当たる
注）納税義務のない年収100万以下の層（主婦など）はふくまれていない。

[72: 匿名]

戸建て（それもミニ戸でない）のことを言ってるので、マンションの話を持って来られてもね〜。
芦屋が実は貧乏人の街ってのもどうでもいい話だし。

[73: 山手台なんだから仕方ない]

70さん。
擁壁なんて誰も見てないということより、山手台なんだから、どうだってよいのではということです。

山手台ということ自体、家をいくら格好よくみつくろうが、駄目なんですよ。戸建の価値はやはり立地なんです。擁壁、家はそのあと。まずは立地。
山手台は立地という観点から、駄目なんではないでしょうか。

バス便ニュータウンはリタイヤ組にはよいリハビリになりますが、現役サラリーマンにはやはり避けたい立地。家族も大変な思いを必ずします。やせ我慢で住むしかない。
戸建買う際、電車駅徒歩10分以内が絶対条件なんですよ。バス便ニュータウンであるだけでなく、やっとこさ山を降りて辿り着くのが、山本駅ていうのも、駄目なんですよ。

擁壁なんてどうでもよいんです。

[74: 匿名さん]

そんなことないです、二丁目には当時１億円以上した家がたくさん建っています、
山手台のポテンシャル＆ブランドパワーは近畿のニュータウンでは№１です。

[76: 匿名]

電車駅徒歩10分の場所に50坪以上の土地を購入し、注文住宅を建てた場合、いくらくらい掛かるのだろう？

そもそも売ってるのか？

驚きの坂道(雲雀丘とか)の宅地は勘弁してください。

[77: 匿名さん]

岡本駅や摂津本山駅や夙川駅、さくら夙川駅を利用している世帯の大半は、土地が安い三田市の
ニュータウンでも大手ハウスメーカーの注文住宅が建てられない方々です。
東灘区の新築マンション販売価格と三田のニュータウンに注文住宅を建てた場合の総額は良い勝負ですが、
実際の東灘区の住民は、新築より中古マンション購入者（新築の50～60%の価格がボリュームゾーン）が
断然多いです。あと賃貸や借り上げ社宅で賃貸マンションに住んでいる方がかなり多いです。
皆さん喧伝されているイメージに騙されすぎです。

[78: 匿名さん]

訂正　賃貸や借り上げ社宅でマンション（分譲貸し含む）に賃貸で住んでいる方が

[79: 購入検討中さん]

それは間違い。
住吉は確かにマンション戸数増えたけど、山手台のマンションとは比較にならない高値。ていうか、関西1、あるいは日本でも指折りの立地である住吉や岡本と宝塚山手台が相対することなんてできまへん。時空が違います。
雲雀の坂道勘弁してって、山手台が言うたらあかんわ。
駅徒歩10分の宅地は探せばあるよ。いくらでも。

[80: ご近所さん]

行政ですら、擁壁は景観や街並みに大きな影響を与え、ひいては街の価値を左右すると

公式に認めていて、景観計画の策定にあたって擁壁の景観誘導を検討しているというのに

擁壁の仕上げの有無や違いなんてどうでもいいよとか仰ってる方は、頭わいてるの？

現在緑豊かな住宅街に持家で住んでいて、近所にコンクリ擁壁むきだしの分譲地や庭の殆ど無い

ミニ戸建売分譲地が出来て喜ぶ人なんているわけがない。

街並みや緑豊かな環境なんてどうでもいいというのは、完全に住人ではなく業者や一部の

地権者の論理ですから、そういう主張をする方はまず不動産関係の利害関係者でしょう。

どこの市とかバス便とか徒歩とか立地とか関係無しに、容易に人の目につく構造物は街並みに

大きな影響を与えますから対策が必要なのは常識です。

[82: 購入経験者さん]

擁壁＝見栄

よって意味なし。

[83: 匿名]

>>77
家を建てるまでは阪急神戸線や北大阪急行の沿線のマンション（賃貸や中古）に住んでいて、家を建てる時に三田市や神戸市北区や猪名川町等に引っ越される方がとても多いですからね。家を建てる決断をするかどうかで、だいたい似通った同じ層です。ちなみにさくら夙川～住吉間（西宮市～東灘区）は山手（バス便）も海側も埋立地も全部ひっくるめて

マンションや集合住宅の居住世帯が80%
35坪以下の戸建居住世帯が10%
35～50坪の戸建居住世帯が5%
50～80坪の戸建居住世帯が3%
80坪以上の戸建居住世帯が2%

という感じです。

[84: 匿名]

>>77
家を建てるまでは阪急神戸線や北大阪急行の沿線のマンション（賃貸や中古）に住んでいて、家を建てる時に三田市や神戸市北区や猪名川町等に引っ越される方がとても多いですからね。家を建てる決断をするかどうかで、だいたい似通った同じ層です。ちなみにさくら夙川～住吉間（西宮市～東灘区）は山手（バス便）も海側も埋立地も全部ひっくるめて

マンションや集合住宅の居住世帯が80%
35坪以下の戸建居住世帯が10%
35～50坪の戸建居住世帯が5%
50～80坪の戸建居住世帯が3%
80坪以上の戸建居住世帯が2%

という感じです。

[85: ご近所の奥さま]

長尾山トンネルを使ってゴルフに行く時に山手台の幹線を通通って、綺麗な街並みやなぁと感激して
それがきっかけで山手台に住んでいる人は結構居られるそうです。

その綺麗な街並みは、幹線道路沿いの御影石貼りや化粧磨き石積みの擁壁や街路樹でもたらされた
印象であるのは言うまでもありません。コンクリートむきだしであれば、真逆の印象を道路を
通った人々にも与えていた事でしょう、

擁壁や緑化の景観配慮はマナー、みだしなみのようなものです。

山手台の幹線は市の南北幹線でもありますから、北部の街並みが宝塚市の街づくりの印象にも
関わってくるかなり重要なポジションにあるのは間違いありません。

普通の住宅街より遥かに多くの人（市外の人も含め）目にする事になるわけですからね。

[86: 匿名さん]

>>81
マジレスすると、外壁材などによる保護が無く空気に直接触れている打ちっぱなしのコンクリートは、劣化速度（＝コンクリートの中性化及びそれに伴う内部の鉄筋腐食）が最もはやいので、寿命がくるのもはやく一番環境に悪いです。

[87: 物件比較中さん]

打ちぱなしは外部から酸性雨の影響をもろにうけて耐用年数を
低下させますね。
カビによる汚れも目立つし見た目も10年ぐらいで著しく悪化する。
定期的に高圧洗浄や保護材などの手入れすれば別だけどやるわけないし。