阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part6】

[匿名]

こちらはPart6です。
荒らしはスルーで対処しましょう。

Part1　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/
Part2　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/92121/
Part3　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/149586/
Part4　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/173248/
Part5　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/189533/

[373: 匿名]

家が大余りの時代になれば、バス便エリアは一斉に価値がゼロになるわけではないですよ。

バス便エリアはバス便同士で比較になります。

バス便でも街並みが美しかったり他に無い売りや独自性がある場所は、相対的に高い価値を保つ事になり生き残ります。

いくら人口や生産年齢人口が減っても、誰もが駅近で日当たりの良い60坪以上の土地を買える状況には絶対になりませんから、バス便エリアの需要が完全になくなる事はありません。

それと、山手台を含め宝塚のバス便ニュータウンはなんだかんだいっても、関西では都心に近く立地は良いですよ。

神戸市北区・三田市、泉北方面、能勢電沿線、生駒・奈良方面が、ニュータウン立地としては関西の標準ですから。

条件の悪い所から価値がなくなっていきます。

関西の中でも、条件の悪いオールドニュータウン（大阪都心・梅田から20km以上離れた）から、条件の良いニュータウンに移り住むという動きも発生するでしょう。

[374: 匿名さん]

だから

そんな予想なら中学生でもできるレベルでしょうよ

[375: 匿名さん]

広くて陽当たり良い整形地は世の中でも希少なはずだが、不便な場所ならそれなりの評価（価格）にしかならない。それが現実。

安直にNTに走るより、自分の条件（予算、ライフスタイル）に合った物件を、既存の住宅街から高値掴みすることなく探し出すのはよっぽど手間だし難しい。
逆にその過程が楽しかったりするのもあるがw

[376: 匿名さん]

>371
けんち石擁壁がＲＣ擁壁よりコストは安いですか？
手間隙がかかって逆にコストが高そうだけど（？？）

[377: 匿名]

街並みの悪化や劣化により現在より相対的に競争力が下がる事を危惧しているのであって

駅近より高い価値や低下落率になる事を望んでいる人なんていないでしょう。

世の中には区画整理された分譲地にしか住めない、ごみごみしていたり道が狭くて日当たりが

悪い土地には住みたくないという家庭も多いですから、駅徒歩圏30～40坪で60%/150～200%が

一番リスクが低くても選択肢には入らないのです。

[378: 住まいに詳しい人]

一般的な高さ3m程度の擁壁のコストは
重力式コンクリート ≧ L型コンクリート（現場打ち、打ちっぱなし） ＞ L型コンクリート（プレキャスト） ＞ 間知石 ＞ 間知ブロック
※左ほど高い

[379: 匿名さん]

ウン十年前であれば、ニュータウンには街の発展という「夢」があったんでしょうが、住民の高齢化、空家率の上昇による街の活力低下、日常の買物にもこと困るといったニュータウンが直面する「現実」を目の当たりにしてしまうと、よりリスクの低い方を選択してしまうのです。。。

[380: 匿名さん]

自分が創造した現実とやらの中で誰かが夢を見させてくれないと言って人生を送る人が居るのは現実なんだろね

[381: 匿名]

確かに間知石の擁壁はコンクリート打ちっぱなしよりは自然環境に馴染んで全然ましです。
ちなみに山手台中学校は間知石ですね。
間知石が最近減っている理由は、土地をぎりぎり端っこまで使えるようにして、小さい土地でも分譲しやすくする為じゃないでしょうか？　間知石にすると土地の境界線から数十cm～1mぐらいは有効利用できなくなりますからね。

いわゆる土地の細分化問題とコンクリート打ちっぱなしは少なからず関係があると思います。

石積みと生垣の景観が続く落ち着いた住宅街で、邸宅の跡地が自治体の定める最低敷地面積ぎりぎりの敷地に分筆され、場違いな打ちっぱなしの擁壁が設けられて、まちなみに深い傷を与えている例が少なくありません。よろしくない事です。

[382: 匿名]

どんなにココで打ちっぱなし擁壁を拒否しても、もうどうにもならないのでしょうね。

他に都市部に近い新しい住宅街(50坪以上)が少ないから、足元みられてるのですね。

阪急社員さん、本音を聞かせてください。

今の開発方針で、仕方なくなんですか？喜んでやってるんですか？

[383: 匿名]

日曜日に北公園付近を歩いたけど、次期分譲の街区は
コンクリート擁壁をガンガンつくってる真最中ですな。
幹線道路のすぐ横にも結構高い打ちっぱなしの擁壁があり
かなり目立っていた。
まだ分からないが、今回も打ちっぱなしのまま販売しますよ
感を醸し出しまくっていると個人的には感じた。

上のほうで地価は利便性や駅アクセスで決まるから景観なんて
どうでもいいと書いてるア○な業者がいるが、高さある擁壁なのに
コンクリ打ちっぱなしにして将来劣化して間違いなく価値暴落するからｗ

打ちぱなしを肯定するのは無理があるし、顧客で打ちぱなしを肯定し好む者などいない。

売れる＝客が満足している、ニーズ

は典型的な悪徳業者のロジックであって真実ではない。

[384: 匿名さん]

①打ちっぱなしでも買う客がいる
②打ちっぱなしでも開発が許可される
③開発業者のモラルが低下している

から最近打ちっぱなしの開発が増えているんですよね。

①はやむをえません。
打ちっぱなしでないほうが良い人が殆どでも、他の条件などを色々比較して止むを得ず
選んだという方も多いでしょうから、安易に購入者が悪いとは責められません。
②は単純にいただけないです。
行政はまちの価値を落とさない為にも景観に無配慮な開発は規制するべきです。
山手や山麓部の住宅街で打ちっぱなしは論外です。
③は防ぎようがありませんので、行政が業者との癒着をやめて景観規制を強化しない限りどうにもなりません。

>>382
山手台はミクロ的（タウン内、徒歩圏など）には不便だけど、大阪通勤圏の大手分譲地という
枠組みで見ると結構恵まれた立地ですからね。
南斜面、大阪平野一望、梅田までドアツードア40分の大手分譲地って現在売っている所では
他に殆ど無いですから、そこに価値を見出して購入される方も多いのだと思います。

[385: 匿名]

>>180
の方も仰っていますが、

＞幹線道路沿いや高い擁壁部分は目立つしタウンの顔にもなるから売主が
＞手がけるのがベターだけど、それ以外は施主に任せた方が、画一的でない
＞変化のある街並みになると思う。
＞もちろん、美観に配慮するという意識が住人にあることが前提だが。

せめて幹線道路沿いや目立つ高い擁壁はちゃんと事業者が配慮してやるべきですよ。

個別の擁壁は、建築協定で「道路に面した擁壁に何らかの仕上げを義務付ける」なら
打ちっぱなしで引き渡すの有りかな。

[386: 匿名]

＞367
擁壁は緑（樹木）で隠せるって良く見かける意見ですけど、隠す事を目的にした
植え方や樹種の選定でもしない限り実際は無理じゃない？
西2丁目や東2丁目は、グリーンベルトも西4丁目より幅が広くて立派で
樹木も大きく育っているのに、普通に歩いていても擁壁は存在感ありまくりで
真っ先に目に入ってきますよ。
擁壁そのものが景観に配慮されているので、幸いまちなみは悪化していませんが。

擁壁は人がまちを歩いた時に、人の目線と同じ高さにある構造物で最も視界に
入ってくるという事を考慮して、隠すよりもまず景観に配慮するべきです。

[387: 匿名]

確かに北公園の北側の幹線道路向かいあたり
おもいっきり打ちっぱなしのまま販売しそうな雰囲気ですね。
378
少量ならともかく、山手台みたいに大量に擁壁つくる場合は、
間知石よりコンクリート打ちっぱなしのほうが安いんじゃないの？
作業効率の問題で。

[388: マンコミュファンさん]

阪急は景観やまちなみの事なんて考えていませんよ。
売れれば将来のまちなみやコンクリートの見た目の悪化なんてどうでもよいが本音。

[389: 匿名さん]

確かに阪急は山手台の北部をまちづくりとは考えていないかもしれませんね。

まちづくりではなく、手持ちの土地（一度破綻した分譲地）をできるだけ早期に換金する事業という位置づけかな。。。

[390: 匿名]

まだそうとは言い切りませんよ

いずれにせよ次の街区が完成したらだいたい判明します

[391: 匿名]

間違えました訂正します　正しくは　まだそうとは言い切れませんよ　で389さん宛です

[392: 匿名]

このスレの最初のほうや過去スレで話題になっている新駅の件。
JR平井新駅の話が本当ならプロの不動産業者である阪急が情報掴んでないわけないよな。
当然、造成工事をストップし分譲を遅らせて、新駅開業後に販売するだろう。
そのほうが高値で販売できて儲かるのは明らかだからね。
そういう様子が伺えないって事は、新駅はやっぱりガセネタなのでは？

[393: 匿名]

元々真面目に売る気もないのでは？

本気で売れてほしけりゃ、大手なんだから、情報も仕入れて擁壁もきちんとするはず。

適当にしてても、この場所なら売れるだろうと言う、適当な感じが伺える。

[394: 匿名さん]

392

山手台からＪＲ新駅は遠く離れてるし、阪急もバスを走らすつもりもない。

新駅出来ても山手台は何の恩恵も受けれないし販売にはほとんど影響がないだけだろ。

[395: 検討中の奥さま]

今造成している場所は立地が悪いのですから絶対お安くしてくださいね〜

[396: ご近所さん]

初期の山手台を企画していた人達はもう関係者にいないんじゃないかなぁ。
西4丁目からは以前とは全く異なるなんのこだわりもないメンバーが企画してると予想。
建設コンサルタント（株式会社オオバ）に「平均50坪台で一番安上がりで効率的な造成を」
と設計頼んでゼネコンJVに工事発注しているだけとか。

[398: 匿名]

山本駅からはかなり遠くなりますし、急な坂道や階段も多いので、
今までの山手台よりは思い切った低価格で販売するのでしょうね。

[399: 匿名さん]

路線価の変動は売価へ影響することは避けられません
あとは街区のコンセプトで価格ターゲットも変わるでしょう
売価は売り手のチカラ（＝能力）次第ですね
低能なら安く出ますよ

[400: 検討中の奥さま]

ハウスメーカーの注文建築は価格が高くなってしまいますので、

安く買えるのならローコスト業者の建売住宅でもイイかなと思っています。

建売の方が選びやすいですし〜

どうせ子供にフローリングやクロスを汚されたり傷付けられたりするのですから・・・

[401: 匿名]

ま、山手に行けば行くほど、安くしないと売れないって事ですよ。

[402: 匿名さん]

バス便エリアは、駅からの距離とか全く関係ありませんよ。
中山五月台より駅に遠い中山桜台のほうが安いとかはありません。同じです。
バスでも5分圏と15分圏では違いますが、数分の差では変わりません。
それよりはこれだけ駅から離れていると地勢等で決まります。
次街区も含め山手台東の北部はバスがタウン内に乗り入れる予定のようで
バス停まで遠いという状況にはならないようです。
西4丁目よりは地勢は良い場所が多いです。
まぁ価値は付加価値次第で決まるでしょうね。

[403: 匿名]

路線価・公示地価・基準地価ともに当時より下落してるのを検討者は皆知っている、値段下げて当然！

[404: 匿名さん]

いっそ森林公園にでもしてしまった方が
安かろう狙いの住民が増えなくて街の価値の向上には良いかもしれません
既にマナーの悪い住民もかなり居ますけどね
全部買い取るくらいの財力が欲しいなあ（笑

[405: 匿名]

山手台北部はロケーションは悪く無いですよ。むしろかなり良いです。

山手台北公園は、結構有名な夜景スポットになっているぐらいですからね。

一部のおかしな人間以外は、北公園の階段登って、かなり気持ちが良い空間に感じられるでしょう。

それだけにまともな開発が求められています。

[406: ご近所さん]

>>404
確かにコンクリむきだしにするぐらいなら、甲山みたいな森林公園にするほうが遥かにマシですね。

[408: 匿名]

山手台北部は急坂や階段が多くて高齢者にはキツイ住宅地となりそう。少しくらい眺望よくても、三日で飽きますもんね。阪急オアシスからも遠いし、坂あるし・・・

[409: 匿名さん]

よい眺望なら飽きることはないですよ
ビル街で働いて帰ってきて、開けた空間を見ると和みますよ
そのためにもゆったり目の庭は欲しいところです

三日で飽きたご経験でもお有りなんですかね

[410: 匿名さん]

山手台北部は昭和に大量分譲された不便な坂道バス便ニュータウン(中山台・逆瀬台等)と何ら変わらんね。新しいだけ。

高齢者達はクルマ無ければ不便な坂道＆バス便には懲りごりしてるから

眺望が欲しければバリアフリーで便利な駅前タワーマンションを選ぶんじゃないかな。

急坂・階段多くてクルマ生活が欠かせない山手台北部は

足腰元気な若い子育て世代がボリュームゾーンにならざるを得んでしょ。

子育てにうってつけの広い公園もあるし、

市立幼稚園も新しく出来るみたいだから、そこに焦点を合わせた街づくりが必要。

[411: 匿名さん]

中山台や逆瀬台と同じような開発をするなら今よりもだいぶマシですよ。
打ちっぱなしコンクリで50坪台だったら、昭和のNT（中山台や逆瀬台）
の焼き直しじゃなくて、昭和のNTよりずっと酷いです。
中山台や逆瀬台の駅から遠い上の方は平均65～70坪ぐらいあって庭も
そこそこ広めだし、擁壁に石を使って造成しているから、30年経過しても
打ちっぱなしコンクリみたいに景観が致命的に悪化していないです。

[412: 検討中の奥さま]

山手台に公立幼稚園が出来るのでしたら朗報ですよね！

ローン組んだら我が家は私立なんて夢のまた夢ですから〜

あ、そんなに広いお庭も必要ありませんし建て売り住宅でも構いませんので

買いやすい値段設定にしてくださいね〜

[413: 匿名]

>>４１１
ピントずれてる。山手台北部と中山台・逆瀬台等は「立地条件(バス便＆急坂道)が似ている」ということを言ってんだろ？だから、そんな昭和の負の遺産ニュータウンと同じような坂道・階段が多くて高令者に厳しい山手台北部は足腰元気な若い子育て世代にしか住めないってこと。おのずと若い世代にも買えるような価格帯にしたらなあかん。

[414: 匿名さん]

412は能勢電沿線で探すべき

[415: 匿名]

つーか70年代のオールド・ニュータウンの問題点（年齢層が集中、入居時に子育て世代に偏重、一気に高齢化）を克服したまちづくりせにゃあかんのに、
劣化版の使い捨て分譲地つくってどうするって事だよな。

これからどんどん子育て世代、生産年齢人口は減るしあと20年で猛烈に家が余り出す（現在も既に余り始めている）。

本当はもう山を削って開発する事じたい正当性が無く（宅地も住宅も不足してねーから）よろしくないのだが、開発するからには都市の人口急増期より良いもの、世代を超えて愛される50年後に評価される街をつくらないといけない。

[416: 検討中の奥さま]

能勢電はちょっと・・・

主人の通勤の関係で山手台がいいなと思っています！

あ、土地は５０坪もあったら充分過ぎます、

家は延べ床１００㎡でいいです、

今のマンション６２㎡ですから〜

あ、ＢＯＸガレージだったら庭確保できますよね？

子供のブランコとビニールプール置けたらいいんですけど・・・

[420: 検討中の奥さま]

４１８さん
４１９さん

私はただ我が家のようなサラリーマン家庭でも購入出来る価格にして欲しいという希望を述べているだけで、

造成方法のことなどは詳しくありませんので何も言っておりませんが・・・

[421: 匿名さん]

勉強してから家買うこと考えた方がいいよ

[422: 匿名]

貧乏人は他所へ行けという選民意識丸出しの人達がまた出てきたね。
山手台のみん度を下げてるのが新しく入って来た人ではなく自分達であることにいい加減気付いてほしい。