阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part6】

[匿名]

こちらはPart6です。
荒らしはスルーで対処しましょう。

Part1　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/
Part2　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/92121/
Part3　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/149586/
Part4　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/173248/
Part5　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/189533/

[341: 匿名さん]

それでも脳内でロジカルに「考えて」戦略を正当化する輩がいるのです
責任取れもしないんですけどね

[342: 匿名さん]

まあこんな掲示板に寄せられる意見なんか
賢いディベロッパーの耳には入らないんでしょう

　「至極当然の経営判断」

だからね


20年前なら褒められたかもね

[343: 匿名]

今日びファミリー向けに70坪なんていらないよ。
仮に50坪と土地価格同じで同じ大きさの上物でも外構高くつくし、庭の維持費用、固定資産税の負担が長期に渡ってより重くなるということ。
それよりも、近くに子供を安心して遊ばすことができる公園、児童施設があることの方が重要。

[344: 匿名さん]

業者の口車に乗って山手台には来ない方がいいですね

[345: 匿名さん]

まあ
まだ実際の市場をよく判っていない学生さんいじめるのはよしましょう

[346: 匿名]

＞343さん

同意。我が家も５０坪あれば充分です。

[347: 匿名さん]

そもそも擁壁をちゃんと景観に配慮して分譲価格が跳ね上がるという前提が間違いなんだから話になりませんわ。
贅を尽くすならともかく東3丁目みたいに薄い石を貼る程度なら50万もかからない。
それでいて将来の景観悪化を防ぐ効果は絶大。

打ちっぱなしで分譲した所のガレージには、高級車や300万以上の車も多数とまっているので、擁壁仕上げて
数十万高くなったらお客さんが買えなくなるという珍説は無理がありすぎる。

50万高くなってあきらめるお客さんが仮に出てくるとしても（いないだろうが）、50万高くても擁壁がちゃんと
仕上げられている街並みなら将来が安心だから買おうというお客さんのほうが多いのは明らかなわけで。


擁壁仕上げたら価格が高くなるという論理は、擁壁部分でもかかったコストとはかけ離れた利益を上乗せして
儲けようとしない限り成立しない。

[348: 匿名]

50坪の区割りだと1階リビングの日当たりが悪い区画（特に冬場）が大量に出てきます。
隣の家の建物が近く風通しも悪くなり住環境や空間的なゆとりも70坪の区割りとは別次元です。
日当たりに問題が無い南側区画も、50坪の区割りでは北側斜線の関係で建築自由度が大幅に下がります。

[349: 匿名]

http://kjworks.co.jp/kurashi/wp-content/uploads/2011/04/2.jpg
http://kjworks.co.jp/kurashi/wp-content/uploads/2011/04/1_thumb.jpg

彩都の阪急分譲地は、いちおう擁壁の仕上げしていますね。
石貼りではなく擬石仕上げですが、打ちっぱなしよりは
将来の景観の悪化度合いは遥かにマシでしょう。

[350: 匿名]

確かに打ちっぱなしよりはマシですね。

打ちっぱなしが十数年でどうなるかは、山手台西4丁目の前期街区から地下通路を通って
北公園のほうに行く道を見れば分かりますよ。

打ちっぱなしで高さ数メートルの擁壁は十数年するとああいう外観になります。

[351: 周辺住民さん]

＞まあこんな掲示板に寄せられる意見なんか
＞賢いディベロッパーの耳には入らないんでしょう

デベロッパーは、購入検討中の掲示板すら見ないような顧客を相手に
商売しているのですか？

[352: 匿名さん]

>337
>顧客からすれば50坪で2000万で擁壁が打ちっぱなしの分譲地より、
>70坪で2500万で擁壁に石を貼った分譲地のほうが遥かに魅力的で住みたいと思う人も
>圧倒的に多いでしょう。

これもそうとは言い切れない。
予算があって広い土地を望む人は、後者の方が坪単価が安くてお得な気がするけど、
４丁目の主なターゲットは、サラリーマンだからその５００万の差が大きいのよ。
５０坪で、普通の家を建てて、駐車場も２台できるから十分と言う人も多い。
その５００万のローン審査も結構ハードルが高かったりする。

[353: 匿名]

最近分譲された街区にも、500万以上の高級輸入車などが沢山とまってますね。
ガレージに2台車が止まっている区画も多いですね。

[354: 353]

354は西4丁目の話です。

[355: 匿名]

50坪でも70坪でも造成コストは変わらないとありますが、
阪急の売値は絶対変わると思うのですけど。

土地の価値って、坪単価で計ることが多いですよね？
坪単価を下げるということは、土地の価値を下げると言うことと等しいです。

50坪2500万（坪単価50万）の土地を、もし70坪で区画分けしたとしたら、3500万（坪単価50万）か少し下がったとしても3300万（坪単価47万）くらいがいいとこでしょう。
コストが下がったからと言って、坪単価40万にして70坪2800万で売るなんてことしないでしょう。
坪単価を下げることは、土地の価値を下げるということですから、もしそれをしたら、それこそ以前に高く購入した人達の反発はすごいでしょう。コンクリート打ちっぱに対する反発を遙かに超えますよ。

70坪の土地にそれなりの大きさの家を建てるのですから少なくても建物だけで3000万、土地が3500万で6500万が最低ラインとなりますから、平均より収入が多いサラリーマンでも買わないと思います。
買えなくはないと思いますが、そこまでお金をかけて買うほどのものでもないと、普通のサラリーマンは思っていると思いますがねぇ。

また、6500万だすなら、阪神間・駅近・フラット・45坪も比較対象に入ってくるわけで、そちらの方が売れるのでは？

[356: 匿名さん]

そもそも街の景観は一番大事だからと、山手台の擁壁（1～3丁目）に石を使ってきたのは他ならぬ阪急さんですよね。
それを真っ向から否定して、打ちっぱなしで分譲するのは矛盾してますよね。

[357: 匿名]

50坪の区割りで2500万で事業が成り立つ分譲地を、100坪で区割りした場合5000万にはなりません。
3800万で販売してもじゅうぶんに採算がとれて利益が出ます。
大きい土地ほどコスト効率は良くなり原価が下がりますから。

[358: 匿名さん]

まあ買う側もそれなりの人なんでしょう

[359: 匿名]

>357
その値段じゃ、上物入れたら普通の収入では買えなくなるから、買い手は大幅に減って、結局さばききれず採算合わないんじゃない？

[360: 匿名]

西4丁目の住人さんと何人かまちなみについてお話した事がありますが、
少々高くなっても以前の山手台のように擁壁がちゃんと仕上げられていれば
よかったのにと皆さん仰っていましたよ。概ね残念がっていましたね。
打ちっぱなしで良かったとか、全然気にならないという方はいませんでしたし
そういう意見は耳にした事が無いですね。