阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part6】

[匿名]

こちらはPart6です。
荒らしはスルーで対処しましょう。

Part1　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/
Part2　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/92121/
Part3　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/149586/
Part4　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/173248/
Part5　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/189533/

[321: 匿名さん]

最近、山手台東３～東４丁目にかけて用途地域に関する変更が行われたようです。

開発当初は山手台北部は緑豊かな住宅街にする予定だったようですが、建蔽率４０％から５０％に変更、容積率も８０％から１００％に変更、敷地面積も当初の計画より小さくなるようです。

おそらく地区計画も、コンクリート打ちっぱなし擁壁で分譲できるように内容を変更するものと思われます。

[322: 匿名]

もう売り逃げする為にはなりふりかまわず変更でもなんでもありですな。
数十年後の将来のまちなみを左右する仕事をしているという責任感とか矜持とか無いんですかね。

[323: 匿名さん]

まあ３１７で指摘されてるようなのが購買層なんだろ
終わってるよ

[324: 匿名さん]

大手企業の理屈：
買っていただけること＝顧客が満足している証拠
これを同義として扱います

[325: 匿名]

社会情勢が変わったから土地小さくするのは仕方無いみたいな業者より（もしくは業者による）の論調を見かけますが、これ全く逆ですよ。

当時の1/3程度の地価になっているのですから、現在は逆に緑豊かで景観に配慮したゆとりある理想の住宅街を提供しやすい状況になっているのです。




団塊ジュニア、家買いやすく　「能力指数」20年で倍
低金利や価格下落で 2012/3/31 22:08 ニュースソース 日本経済新聞　電子版

40歳前後を迎えた「団塊ジュニア」世代の住宅を購入できる潜在能力が20年前の同
年代の人たちの２倍以上に達することが、三井住友信託銀行の試算でわかった。ど
のくらいの価格の住宅を購入できるかを示す「住宅取得能力指数」が、団塊ジュニ
アで244（ 1990年＝100）と、20年前の同年代の 114から上がった。歴史的な低金
利や住宅価格の下落が背景にある。

　住宅取得能力指数は、住宅ローン金利や住宅価格、家計の収入などから算出した。
数字が上がるほど高い住宅を買う能力がある。同行は「政府が2010年２月から住宅
ローン金利の優遇策を導入したことなどが大きい」と指摘。「団塊ジュニアの住宅
取得意欲が高まるかどうかが、今後の住宅市場活性化のカギになる」とみる。

　人口の多い団塊世代の子供たちに当たる団塊ジュニア（71～74年生まれ）の人口
は、約800万人にのぼる。現在、住宅取得の「適齢期」とされる30～40歳代になっ
ており、その動向が注目されている。

[326: 匿名]

団塊世代を取り入れるという手もいいですよ。

今時の定年した方達は貯蓄していて、田舎暮らしをしたがる人も多いです。

ファミリー層向けの50坪の土地だけでなく、団塊世代が老後をゆっくり過ごせるように80坪を作ったら売れますよ。

都会も煩わしく田舎は不便‥山手台の場所は丁度中途半端で良いんじゃないかと思います。

団塊世代と、そのｼﾞｭﾆｱが近居するのもこれから、増えるんじゃないですかね？

[327: 匿名]

20年前といえば地価がほぼピークの時期で、普通のサラリーマンは普通の場所に家など買えなかったんですよね。
今では、広い庭とか贅沢言わなければ、駅から歩けないところまで行かなくても家が買える。
確かにいい時代になりました。

[328: 匿名さん]

団塊に街づくりができるだけの能力があればいですけどね
犬ころのように会社行って帰ってくるだけの生活を３０年疑いもなく続けて
家は荒れ放題が実態であり団塊の限界じゃないですか
今更生活環境を自ら良くしてゆくだけの意識も能力も涵養できないでしょう

[329: 匿名]

個人的にこのスレで一番納得したのはこの意見です。

＞数十万をけちって、少しでも安い打ちっぱなしコンクリのほうがいいなんて住民が、
＞これから何十年と庭や街を綺麗に維持するわけがないです。
＞車は2台所有して3桁万円を平気で出すのに、まちなみを構成する要素にはお金を
＞惜しむような人はそもそも戸建は向いてないです。

昔と比べて地価が下がっているので、自然と調和した理想的な住宅街が提供しやすく
なっているというのはその通りだと思います。

結局、土地が小さくなってるとか、打ちっぱなしとかに正当性なんて無いんですよ。
単に少しでも造成コストをけちって安易な開発をして割高で販売する事のみが目的で、
顧客のニーズでやっているわけではないです。

将来の街並みを考えて、土地を少しゆとりある大きめにしても、販売坪単価は下がって
価格はそれほど上がりませんから、顧客にとってはメリットのほうが遥かに大きいです。

擁壁の仕上げについてもそうです。数十万とか角地でもせいぜい100万台程度のアップで、
将来の街並みの悪化と価値の暴落を防止する事ができるので、かえって安くつきます。
土地の値段を数十万下げる為のコンクリート打ちっぱなしのニーズなど、業者の論理の
中にだけ存在するもので、現実には存在しません。

[330: ビギナーさん]

ていうか、街の景観に熱心なのは分かったけど、何かここで延々と
自論を書き綴る以外に何か具体的に街の景観を守る為に具体的な
活動してるの？
行政に陳情や阪急に意見書持ち込むとか。。
まさか、散々今まで偉そうに言ってきて、活動はここだけって事ないよね？

[331: 匿名さん]

パブリックコメントはちゃんと出しとるわ
町内会からも市議に陳情しとるわ
でないと悪質な業者叩く矛先も鈍るからの

[332: 匿名]

確かに土地は安くなったけれども、雇用の不安定化で一定レベル以上の戸建を土地から一次取得できる収入を得ることができる層の数も割合も減っている。
結局、ボリュームゾーンに合わせるために区画を小さくして総額を抑える形になっているんじゃないの？
業者の都合も多少あるだろうが、最も影響を与えているのは世間のニーズ。

[333: 匿名さん]

ボリュームゾーン
ニーズ
戦略戦略戦略

[334: 匿名さん]

それなりの規模の分譲を売り切るには、２０％の人の要望より、８０％の人の要望を重視する。
今の時代、普通のサラリーマンで手が届く金額に入れなくては、買いたくても買えない。
そのためには、土地を狭くして、擁壁のコストを下げて、皆が買える価格帯にする。
至極当然の経営判断で実際に売れ行きが良いのは間違いない。
（売れていると言うことは、現在が適正価格ということ）

もう少し広くして、擁壁にもコストを掛けて、値段を安くしてというのは
虫が良すぎるのでは？

[335: 匿名さん]

な、
売れてる＝顧客が満足　のドグマ
家づくりと街づくりのコンセプトの違い
これまでのスレの流れは軽視するのが至極当然の企業の経営判断ということなんだな

[336: 匿名さん]

こんなミニ開発でボリュームゾーンなどというトンデモな販売戦略組む企業はあり得ません

[337: 匿名]

いわゆる建売屋などが土地を小さくするのは、お客さんが買いやすくする為ではなく、区画数を沢山とる為と坪単価を高めに維持する為です。
それを阪急もやっているという事になるかと。

顧客からすれば50坪で2000万で擁壁が打ちっぱなしの分譲地より、70坪で2500万で擁壁に石を貼った分譲地のほうが遥かに魅力的で住みたいと思う人も圧倒的に多いでしょう。

つまり本当に顧客の満足度やニーズを考えていれば後者の開発になるはずですので、ニーズでやっているわけではないのです。

業者の利益額（区画あたりの利益額）はどちらも同じぐらいなのですよ。50坪でも70坪でも造成費用はあまり変わりませんからね。ただ後者は区画数が減るので事業としてトータルの利益額は減ります。

[338: 住まいに詳しい人]

>>334
論法が矛盾だらけですよ。

山手台がちゃんとまちなみや景観に配慮されていた初期の頃よりも、
普通の人が大幅に家を買いやすい状況なっていますから、

＞今の時代、普通のサラリーマンで手が届く金額に入れなくては、買いたくても買えない。
＞そのためには、土地を狭くして、擁壁のコストを下げて、皆が買える価格帯にする。

これは真逆です。>>325で引用されている日経の記事にあった通りです。

今は初期の山手台が販売された当時よりも、土地は広めで価格も高くなく景観にも
配慮された理想の住宅街をリーズナブルに提供しやすい様々な条件が整っているのです。
造成コストや石の仕上げコスト等も当時よりも格段に下がっています。

土地を小さくして、顧客の資産を守る為の将来の街並みの事を一切考えず、
確実に街の勝ち悪化させるうちっぱなしで売り逃げ分譲に走っているのは、
顧客ニーズの重視ではなく、業者の都合「のみ」です。

＞もう少し広くして、擁壁にもコストを掛けて、値段を安くしてというのは
＞虫が良すぎるのでは？

宅地は大きくなれば、原価が安くなります。
理由は区画が大きくなると分譲地全体の道路面積の割合が低くなり宅地効率が
良くなるのと、小さくても大きくても1区画あたりの工事費、擁壁代はあまり
変わらないからです。電気やガスや上下水道などのコストは殆ど同じです。

完成済み宅地（造成前地価＋造成工事費用）が50坪で区画割して原価1500万/区画の場合、
70坪で区画割して2100万にはならず、原価1800万/区画とかになるのです。
上記が打ちっぱなしの原価の場合、石を貼ればプラス30～50万程度です。

土地が大きいほうが安い坪単価で販売できるというのは、原価が安いからという
根拠に基づく事実であって、消費者から見た虫が良い願望ではありません。

[339: 住まいに詳しい人]

↑　上記に区画が広めのほうが原価が安くなるという内容で取り扱った
「原価」はもちろん坪単価ベースの原価です。

[340: 匿名さん]

打ちっぱなしで土地価格２４００万の街のほうが
石貼りで２４３０万より買いやすくて良いなんて
一般人ニーズは開発担当や営業マンの脳内にしか存在せんわなｗ

[341: 匿名さん]

それでも脳内でロジカルに「考えて」戦略を正当化する輩がいるのです
責任取れもしないんですけどね

[342: 匿名さん]

まあこんな掲示板に寄せられる意見なんか
賢いディベロッパーの耳には入らないんでしょう

　「至極当然の経営判断」

だからね


20年前なら褒められたかもね

[343: 匿名]

今日びファミリー向けに70坪なんていらないよ。
仮に50坪と土地価格同じで同じ大きさの上物でも外構高くつくし、庭の維持費用、固定資産税の負担が長期に渡ってより重くなるということ。
それよりも、近くに子供を安心して遊ばすことができる公園、児童施設があることの方が重要。

[344: 匿名さん]

業者の口車に乗って山手台には来ない方がいいですね

[345: 匿名さん]

まあ
まだ実際の市場をよく判っていない学生さんいじめるのはよしましょう

[346: 匿名]

＞343さん

同意。我が家も５０坪あれば充分です。

[347: 匿名さん]

そもそも擁壁をちゃんと景観に配慮して分譲価格が跳ね上がるという前提が間違いなんだから話になりませんわ。
贅を尽くすならともかく東3丁目みたいに薄い石を貼る程度なら50万もかからない。
それでいて将来の景観悪化を防ぐ効果は絶大。

打ちっぱなしで分譲した所のガレージには、高級車や300万以上の車も多数とまっているので、擁壁仕上げて
数十万高くなったらお客さんが買えなくなるという珍説は無理がありすぎる。

50万高くなってあきらめるお客さんが仮に出てくるとしても（いないだろうが）、50万高くても擁壁がちゃんと
仕上げられている街並みなら将来が安心だから買おうというお客さんのほうが多いのは明らかなわけで。


擁壁仕上げたら価格が高くなるという論理は、擁壁部分でもかかったコストとはかけ離れた利益を上乗せして
儲けようとしない限り成立しない。

[348: 匿名]

50坪の区割りだと1階リビングの日当たりが悪い区画（特に冬場）が大量に出てきます。
隣の家の建物が近く風通しも悪くなり住環境や空間的なゆとりも70坪の区割りとは別次元です。
日当たりに問題が無い南側区画も、50坪の区割りでは北側斜線の関係で建築自由度が大幅に下がります。

[349: 匿名]

http://kjworks.co.jp/kurashi/wp-content/uploads/2011/04/2.jpg
http://kjworks.co.jp/kurashi/wp-content/uploads/2011/04/1_thumb.jpg

彩都の阪急分譲地は、いちおう擁壁の仕上げしていますね。
石貼りではなく擬石仕上げですが、打ちっぱなしよりは
将来の景観の悪化度合いは遥かにマシでしょう。

[350: 匿名]

確かに打ちっぱなしよりはマシですね。

打ちっぱなしが十数年でどうなるかは、山手台西4丁目の前期街区から地下通路を通って
北公園のほうに行く道を見れば分かりますよ。

打ちっぱなしで高さ数メートルの擁壁は十数年するとああいう外観になります。

[351: 周辺住民さん]

＞まあこんな掲示板に寄せられる意見なんか
＞賢いディベロッパーの耳には入らないんでしょう

デベロッパーは、購入検討中の掲示板すら見ないような顧客を相手に
商売しているのですか？

[352: 匿名さん]

>337
>顧客からすれば50坪で2000万で擁壁が打ちっぱなしの分譲地より、
>70坪で2500万で擁壁に石を貼った分譲地のほうが遥かに魅力的で住みたいと思う人も
>圧倒的に多いでしょう。

これもそうとは言い切れない。
予算があって広い土地を望む人は、後者の方が坪単価が安くてお得な気がするけど、
４丁目の主なターゲットは、サラリーマンだからその５００万の差が大きいのよ。
５０坪で、普通の家を建てて、駐車場も２台できるから十分と言う人も多い。
その５００万のローン審査も結構ハードルが高かったりする。

[353: 匿名]

最近分譲された街区にも、500万以上の高級輸入車などが沢山とまってますね。
ガレージに2台車が止まっている区画も多いですね。

[354: 353]

354は西4丁目の話です。

[355: 匿名]

50坪でも70坪でも造成コストは変わらないとありますが、
阪急の売値は絶対変わると思うのですけど。

土地の価値って、坪単価で計ることが多いですよね？
坪単価を下げるということは、土地の価値を下げると言うことと等しいです。

50坪2500万（坪単価50万）の土地を、もし70坪で区画分けしたとしたら、3500万（坪単価50万）か少し下がったとしても3300万（坪単価47万）くらいがいいとこでしょう。
コストが下がったからと言って、坪単価40万にして70坪2800万で売るなんてことしないでしょう。
坪単価を下げることは、土地の価値を下げるということですから、もしそれをしたら、それこそ以前に高く購入した人達の反発はすごいでしょう。コンクリート打ちっぱに対する反発を遙かに超えますよ。

70坪の土地にそれなりの大きさの家を建てるのですから少なくても建物だけで3000万、土地が3500万で6500万が最低ラインとなりますから、平均より収入が多いサラリーマンでも買わないと思います。
買えなくはないと思いますが、そこまでお金をかけて買うほどのものでもないと、普通のサラリーマンは思っていると思いますがねぇ。

また、6500万だすなら、阪神間・駅近・フラット・45坪も比較対象に入ってくるわけで、そちらの方が売れるのでは？

[356: 匿名さん]

そもそも街の景観は一番大事だからと、山手台の擁壁（1～3丁目）に石を使ってきたのは他ならぬ阪急さんですよね。
それを真っ向から否定して、打ちっぱなしで分譲するのは矛盾してますよね。

[357: 匿名]

50坪の区割りで2500万で事業が成り立つ分譲地を、100坪で区割りした場合5000万にはなりません。
3800万で販売してもじゅうぶんに採算がとれて利益が出ます。
大きい土地ほどコスト効率は良くなり原価が下がりますから。

[358: 匿名さん]

まあ買う側もそれなりの人なんでしょう

[359: 匿名]

>357
その値段じゃ、上物入れたら普通の収入では買えなくなるから、買い手は大幅に減って、結局さばききれず採算合わないんじゃない？

[360: 匿名]

西4丁目の住人さんと何人かまちなみについてお話した事がありますが、
少々高くなっても以前の山手台のように擁壁がちゃんと仕上げられていれば
よかったのにと皆さん仰っていましたよ。概ね残念がっていましたね。
打ちっぱなしで良かったとか、全然気にならないという方はいませんでしたし
そういう意見は耳にした事が無いですね。

[361: 匿名さん]

50坪で25百万出す奴は、
40坪で25百万出しても平地を選ぶんじゃないか？建蔽率も60のとこで。
広いとこがいい奴がこっち選ぶんじゃないの？
だいたい路線価で坪30万そこそこの所50万で買う奴はいないっての。

[362: 匿名]

全部同じ広さではなく、色んな区画を造ればいいんです。
なぜ全部50坪程度に統一するのか？

それ以前に、石貼りましょうよ？見苦しい。
何もしていない擁壁は、将来落書きをされる可能性大です。

4丁目の擁壁化粧してるお宅の近所の方は、自分の所も何かしようとは思わないのかな？

[363: ご近所さん]

361,359
357は山手台の話じゃなくて、例え話だと思いますよ。
山手台は50坪台でも坪50万はしませんから。
ちなみにターゲットを子育て世代に限定するような街にすると
高齢化や衰退もいっきにきて良い事がありませんね。
両極端のようですが、シニア（セカンドライフ）と小さい子供が
いる世帯のどちらも住みたくなる街をつくれば、概ねどの世代にも
対応できると思います。
サラリーマンにしても、相続して売る家があったり、遺産があったり、
買い換えなどこれから色々なケースが増えてきますから、一次取得で
ローンで買える額から逆算して、土地の面積を利益と売りやすさ最優先で
小さくしてといった事をして、住環境やまちの魅力をスポイルするなど
愚かな事だと思います。
どうもあと十数年（団塊世代が平均寿命に達する2030年）で訪れる
本格的な人口減少とオールドニュータウンの家あまりが訪れる前に、
いそいで売り切ろうという魂胆が感じられます。
170～190㎡（50坪台）土地も用意しつつ、70～100坪以上の区画も
つくって平均では220㎡台ぐらいになるような全体の区画割りが
一番良いんじゃないでしょうか。

[364: 匿名さん]

170～339㎡にしとけば分割できないね

[365: 匿名]

人口が大きく減る前に駆け込みで売り切ろうとするってのは、家（土地）があまっている時代には通用しない使い捨ての街を開発していると言ってるも同然ですからね。

>>362
これから分譲される街区はともかく、西4丁目は打ち放しコンクリの経年劣化によるまちなみの悪化や価値低下を防ぐ為には個々の住民さんが頑張るしかありませんね。

一世帯あたり中古の軽自動車より安い程度の値段で景観を守れるんですから、自治会などで推奨してやればいいと思うんですけどね。

[366: 匿名さん]

買い手も人口減少と家余りについて無頓着とは思えませんが。
安い買い物ではありませんから少なからずリスクとしての資産価値を気にすると思います。
そこで街の価値というのは重要なコンセプトになり得ます。
10年後、20年後に価値の目減りが最小限で済む事を考えるのが「普通」ではないでしょうか？
目の前にぶら下げる値札の数字を少しでも低くして供給したら顧客は喜ぶ「はず」という考えは、
買い手をかなり見くびっていると思いますね。まあ、釣れる客もいるでしょうが。

ご近所も自分の街区の将来の価値が関っていると言う自覚は必要なんじゃないでしょうか？
バブル崩壊時借金だけが残った人々が大勢苦しんだのは記憶にあると思います、
あれほど劇的ではないにせよ、折角稼いだ金を注ぎ込んだ家が価値のないものになる危険性は今後もあると言うことですよ。

特に、お世辞にも便利とは言えない場所柄ですから、住み続けたい街の魅力を磨かなくてはいけません。
2030年なんてすぐ来ますよ。少なくともローンの完済までは価値は下がらないで欲しいですよね。

低価格に拘って売るなら、開発した責任と自覚持って、拘った価格の底が抜けるリスクも負う（買い取り保証とか）くらいの「戦略」を立てられたらいかがなものでしょうかね。

[367: 匿名]

擁壁を皆さんが石を貼ったりされるならしたい。しないなら緑で隠す。

その方向性が決まらなければ、グリーンベルトも手がつけにくいのです。

[368: 匿名]

山手台は本来開発できない市街化調整区域（もともと山ですから当然ですが）を
大都市圏における住宅難、宅地難を解消する為という大義名分で、市街化区域への
編入と開発を認められた経緯があります。
そのさいに、駅から徒歩圏（1～3丁目あたり）は平均70坪程度とする一方で、
山並み景観への影響が大きい北部（現在の東3丁目北部から東5丁目にかけて）は
山間に佇む自然地形を活かした緑豊かな住宅街（最低敷地面積550㎡）とする内容で
開発許可がされています。

現在の開発は当時の理念を真っ向から破る内容になっているのがお分かりいただけるかと思います。
住宅難や宅地難ではなく家がもう余りだしている時代に、南部より土地を大きくするどころか
逆に小さくして庭や緑が少ない住宅地（昭和50年代のオールドニュータウンより狭い宅地面積）
をつくろうとしているのですから、モラルハザードどころではありません。

[369: 匿名さん]

まさに売り逃げの構図ですな

バブルの反省どころか二匹目の泥鰌狙いですか

なんという業界なんでしょう

[370: 匿名さん]

街の価値云々の意見があるが、価値の大きな目減りが嫌であれば駅近にならざるを得ないでしょう。
多少狭くても、陽当たり悪くても、それがより確実な選択肢だと思う。
街並みの美しさは同じ条件（バス便エリア同士）の比較なら有利に働くだろうが、同じ駅の徒歩圏とバス便エリアを比較して、街並みが美しいからといってバス便エリアの資産価値が徒歩圏より高まる状況は想像できない。