阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part6】

[匿名]

こちらはPart6です。
荒らしはスルーで対処しましょう。

Part1　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/
Part2　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/92121/
Part3　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/149586/
Part4　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/173248/
Part5　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/189533/

[281: 匿名さん]

大阪へも神戸へもアクセス容易な交通の要所、それでいて風光明媚。宝塚は住宅地として理想的なロケーションだった。
理想的過ぎて、行政、地主、業者そして住民はその上にあぐらをかいていい加減な街づくりをした結果が、今の宝塚の姿。
時代の変化に対応したインフラ整備を軽視し、過剰な駅前再開発を行ってはその多くを破綻させ、ハコモノを作っては破綻させてきた。地主は安易な開発に手を貸し、行政は利権目当てで業者とズブズブの関係。挙句の果てに市長が何代も続けて逮捕され、何を考えてるのか次に選んだ市長は真っ赤っ赤な人。当然市民の利益は二の次の公務員に甘いお手盛り行政だが、選んだのは他ならぬ市民だから仕方ないよね。
尼崎、伊丹が従来のイメージから脱却しつつある一方で、宝塚は落ちていく一方。
表面を取り繕うのは勝手だが、やらなければならないことは他にあるのでは。
モノの価値を従来のイメージにとらわれることなく判断できる人は、今の宝塚は選ばない（選べない）。

[282: 物件比較中さん]

279さん

確かに今年から分譲が始まる山手台東の北部地区は大変に急坂、階段が多く
バス停からも遠いなど利便性に劣る立地ですから、完売する為には

・まちなみ景観の魅力を創出する
・土地を広めにして庭の緑を多くする
・バス停に近かった今までの街区より坪単価を割安にする

などの一段の努力が求められるでしょうね。

道路から自宅玄関までも高い階段を使わないと辿り着けない土地も多いですから、
せめて気持ちよく階段を昇り降りできるよう、自然素材を使った擁壁の美化は
なかでも必須条件でしょうね。何十年も住むわけですからね。
黒く汚れて醜くなったコンクリート打ちっぱなし表面を見ながら我が家の階段を
何十年も昇り降りするのはキツイですよ、、、

[283: 匿名]

ここで言われている、山手台北部の高い擁壁目立つ街区が打ちっぱなしになりそうだとか、彩都より手を抜いているとか、建売屋が大規模に分譲する等の予想が仮にあたっているとして。

阪急の沿線開発のルーツである宝塚で手抜きの開発するぐらいなら、阪急は宝塚は捨てて、歌劇も近い将来どこかに移転を考えている可能性高いって事かな。

[284: 匿名]

>山手台東の北部地区は大変に急坂、階段が多くバス停からも遠いなど利便性に劣る立地ですから
>道路から自宅玄関までも高い階段を使わないと辿り着けない土地も多いですから

普通に考えて永住には向かない立地だね。
数年前4-2工区(東3丁目)見に行って、建売は結構値引きがあったんだけど、やはり自分にとって通勤に不便すぎる立地と考え止めた。
その時工区の最上部(積水の建売)から、さらに上の方に造成中のところを見たけど、こんなところ造成して本当に買う人いるの？と正直思った。

いっその事定借にして、30年後取り壊して森に戻すとかにしたら、見せかけの景観配慮よりもずっとサスティナブルだし、よりリーズナブルに50坪で眺望の良好な家を手に入れられるのに。
買う人がいるかどうかは知らん(笑)

[285: 匿名]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[286: 匿名さん]

本当に努力もしないで
　駅までの距離がぁー　とか
　商業施設がぁー　とか
　憧れの街のブランドがぁー　とか
人の褌でしか相撲を取ろうとしないディベロッパーって
頭すらも使わず何でマージンをもらえるんでしょうね
自社の差別化なんて出来てないですよねー
だからお安くしようと頑張るんでしょうね
それも自分の懐痛めたくないから擁壁コストなんか削っちゃったりしてね
そうではないディベロッパーってこの界隈にはいないんでしょうかね
いないから宝塚がこんなんなっちゃったんですかね
購入者は安かろう悪かろうで満足する筈もなく、買値に見合う価値があって満足するんですけどね
丁度ディベロッパーのマージンゼロあたりが買値に見合う価値なんじゃないでしょうか

そろそろ人の褌も劣化が激しく限界なんじゃないでしょうか
新しい価値を作って行かなきゃデベさんも寄生できなくなって潰れるしかないですね

誰かさんが仰ってたけど伊丹なんかは良くなりましたね
空港という収入源があるにせよ頑張っているんじゃないですか、街路のバラなんかいいですね

[287: 匿名]

>歌劇も近い将来どこかに移転を考えている可能性高いって事かな

十分有り得る話。観客動員を考えたらどう考えても不利だし。

[288: 匿名さん]

寛平ちゃん家の近所に６０~７０坪で４千万前後の物件がちらほら
駅歩４分以内だし平地だし
地震被害が大きかったのはあるけど
利便性考えたらいいんでないか？朝電車座れるし（笑
これと比べたら山手台なら坪２５が精々だろ
擁壁打ち放しでな

[289: 匿名]

北ヤード辺りに移転すればメリット大きいって、案外本気で阪急考えてるかもね。歌劇場。

[290: 匿名さん]

山手台東の北部は、坂道や階段はともかく、バス停からは遠くならないようですよ。
街区内に準幹線道路が設定され、バスが通るという噂を聞きました。

[291: 匿名さん]

>>歌劇も近い将来どこかに移転を考えている可能性高いって事かな
東京の宝塚劇場が帝国ホテルの近くにあるように梅田あたりに移転を計画中かも？　劇が終ると劇場出口前にはおばちゃんが一杯たむろしていて迷惑だけど･･･
宝塚と梅田では集客力が全然違うでしょ。

[292: 匿名さん]

宝塚のブランドイメージが底をついたんで
手持ちの物件何が何でも売り抜きたいデベが
なりふり構わず安値でババを顧客に掴ませようとしてるのでしょうか
そう考えらた擁壁の打ち放しも納得がいく気がしますね
格好いい謳い文句は明らかに誇大広告ですね

[293: 匿名さん]

歌劇場も逃げ出す宝塚にようこそ

[294: 匿名さん]

>>280さんの言うとおりですよ。
確かに西4丁目が擁壁の仕上げありで宅地の価格が30万円（非角地）高くなっていたら、あきらめていたという住人は皆無でしょうね。
逆にもっとはやく完売しただけだと思います
西4丁目は個別にけっこう値引きして完売したようですが、東3丁目のように石で仕上げていれば値引きすら必要なかったんじゃないでしょうか。
2300万円で打ちぱなし擁壁と、2330万で石貼り擁壁（道路から見える面）。僅か30万で将来の街の景観悪化が防げるなら安いと考えるのが殆どの方の価値観でしょうね。30万安くなるなら打ちぱなしのほうが良いなんて人は1000人に1人もいないと思います。

[295: 匿名]

そうですよね。ブランドイメージの安売りバラマキしか今の宝塚で宅地を
売る方法がないんでしょうね。
そして、ブランドイメージは凋落の一途。それもこれも
どなたかがおっしゃってた「行政、地主、業者そして住民はその上にあぐらをかいた」
結果なんでしょう。そしてそのイメージにしがみつき、現実を受け入れられない。
宝塚に未来はなさそうですね。
ほんとに歌劇場移転も近いかもね。

[296: 匿名]

無秩序な開発によるブランドの切り売り（安売り）は、今やっているのではなく、
震災後から既にもうずっとやってきた事です。
やりすぎてもう切り売りするブランドが底をつきかけているというのが現在の正確な状況ですよ。

[297: 匿名]

西４丁目は土地のみの値引きがあったのですか？

残りわずかな物件なのかな？

私は値引きをあっさり断られましたが（笑）

ご近所の登記簿（ゴミステーション部分である、共有持分地も確定申告で必要だったため)を拝見しても、値引いた土地はなさそうでしたが。
本当に実在するのですか

[298: 匿名]

どんな土地でも、何年も売れなければ多少の値引きはあるのではないでしょうか？

1万でも100万でも、値引きは値引き。特に建築条件付きは引きやすい(上物に乗せられてたりして)

値引きの話は公にはするもんではないですよね。

[299: 匿名]

マンションと同じですね。
後半になって売れ残っている土地や建売は当然値引きは行われます。

[300: 匿名]

今後、販売区間がどんどん坂上になっていくと、ますます売れ残り値引きが期待できそうですね。

[301: 匿名]

>>29
長年の腐ったまちづくりでブランドの裏づけがなくなって
もはやイメージしか残ってないのが今の宝塚かな？

>>294
北向きの土地とかは、そもそも道路に面した擁壁がなく
30万どころか殆ど値上がりしないと思われます。
ですからほぼ100%の住民が、打ちっぱなしではなく
擁壁が化粧されたいたほうがより良かったと
残念に思っているでしょうね。
まぁ道路とか公共部分の所有者がいない部分の擁壁の
仕上げは全ての区画で割る事になるので、ほんの少しは
高くなりますが。

[302: 匿名さん]

デベさんの創意工夫がいかほどのものなのか
お手並み拝見といったところでしょう

でも、宝塚全体の問題はどうしたもんでしょうね
土着民の民度は知っての通りだし．．．

[303: 匿名さん]

街を良くする為ではなく、市長・議員・職員・地権者・業者等の利権の為に怪しげな事業や開発誘導を延々繰り返してきた結果が今の落ちぶれた宝塚。まさにそれにつきる

[304: 匿名]

次期街区以降はまた３丁目みたいに擁壁高い土地が多くなるようですが同居者で誰かが車椅子生活になったら、、、

前面道路から高さ３メートル以上の階段登る土地は絶対に暮らせないですね。

数段程度のゆるやかで階段なら、スロープに改造してバリアフリーにする事もできますが・・・・。

[305: ご近所さん]

箕面市
擁壁の設置を極力避け、緑化のり面などにより処理する。やむ
を得ず擁壁を設置する場合は、その仕上げを自然石若しくはこれに
類するものとする、前面へ生け垣緑化を施し擁壁を遮蔽する、など
の配慮により周辺の自然要素になじませる。

[306: 匿名]

確かにそれだけの高さの階段を上がるのはきついですね。
老人はとても暮らせませんね。
セカンドライフの住処としてはあり得ませんね。
と、なるとターゲット層はやはりファミリー世帯ですよね。

[307: 匿名さん]

西2丁目等は高い擁壁が多いですが、北側が道路に面した区画など、
道路から玄関まで殆ど高低差が無い土地もあるので、75歳以上の
後期高齢者や車椅子生活になっても問題なく暮らせると思います。

これから分譲される街区も、階段無しの宅地は豊富に選べるはずです。

[308: 匿名さん]

>>302
積水ハウスが「まちづくり憲章」というものを制定して、自社で住宅地を開発するにあたって
環境価値・経済価値・社会価値・住まい手価値という4つの視点が
バランスよく保たれた「将来にわたり持続可能なまちづくり」「地域の財産となるまちづくり」
を実践していますね。

人口が減少する社会で新たにまちをつくるのだから、世代を超えて愛される価値を保ち続ける街を
つくらなければいけないという考えです。
使い捨てではなく開発地域の既存の住宅街より優れたまちを供給する努力をしています。


積水ハウスの掲げる「次の世代に住み継がれるまちづくりを、企業としての社会的責任だと考えています。」は、同じ大阪企業として、阪急も大いに見習うべき点ではないでしょうか？

小林一三の頃の阪急が持っていた理念を今の阪急は捨てているように感じますが、その部分を積水ハウスが社訓に掲げているように思います。

[309: 匿名]

勝手な予想ですが、積○ハウスは売れそうな土地にしか建売りや建築条件宅地を持っていないように思います。

4丁目に積○ハウスを見かけなかったのは‥‥

[310: 匿名]

普通に現在も4丁目に積水ハウス出してますけど・・・
http://www.sekisuihouse.co.jp/bunjou/kansai/takarazukayamate/index.htm...

北入りの区画は、眺望が良いとのことで即完売でしたね。
ちょうど積水区画のところで高低差があるので、眺望は抜群、かつ北入りの道路からは高低差なしですので、即完売も納得と当時思いました。

[311: 匿名]

308さん
http://www.sekisuihouse.co.jp/sustainable/2007/highlight/high03.html
これですね。
確かに積水ハウスは、宝塚市内の自社開発物件を見ても、かなり景観に配慮した
まともな開発が多いです。武庫山2丁目やコモンステージ逆瀬川、
清荒神のマンション（グランドメゾン）などいずれも地域価値を下げない、より高める
開発を実践しています。

309,310
これはあくまで積水が自社開発でまちづくりを行う場合の話で、山手台のように
他社（阪急）が開発した分譲地の一部の宅地を建築条件付で販売するケースには
当てはまらないと思われます。
山手台西4丁目でも積水の販売した一角はありますが、阪急が開発（造成）した土地を
そのまま販売しただけで特にこだわりや景観配慮等は全く見られませんね。

[312: 周辺住民さん]

阪急というよりも宝塚市が見習って市内全域の開発に適用してほしい理念だ＞積水の「まちづくり憲章」
人口が減る時代に、今までより質が低い安易な開発を認めまくって全体を陳腐化させている。
とんでもない間違いだ。

[313: 匿名はん]

＞世代を超えて愛される価値を保ち続ける街

高さ4m以上の打ち放しコンクリがえんえん続く街ではありえんｗ
たった十数年で来訪者が『この街には絶対住みたくない』印象になるのは不可避
しかも景観悪化した状態から住民レベルでの回復はまず無理

本当にありがとうございましたｗ

[314: 匿名さん]

やっぱデベさんでも創意工夫で差別化しようとしてるんですね
お手並みに期待しましょう
「家」ではなく「まちづくり」という視点は正しいと思います。
立地やら少子化のせいにして安く売るのが戦略だなどと堂々と言っているところには期待しようにも期待できませんから。

店舗について：
　私の経験からは、宅地が造成されて生活基盤が充実する過程には共通の傾向があるように思います。
　造成初期－ニュータウンには店舗がなく、少し離れた旧来の店舗まで買いに行く
　　　　　　仮店舗のような営業形態で日用品の一部が買えるようになる
　（大規模造成の場合）－コミュニティスペース・商店街が作られる
　（大規模でない場合）造成地外だが利便性がまあまあの所に中～小規模の商店が作られる
　造成中期～完成期
　　　　　　大規模店舗（ＣＯ－ＯＰ以上）が作られる　立地は規模による

中山台のコープ・マンダイ、オアシスなんかはよくあるパターンかと思います。
最初から店舗の計画などがあれば街の価値も高められるでしょうが、客数が見込めない段階での中規模以上の出店はなかなか難しいでしょう。
デベさんがこのあたりにも何か妙案があれば強いのにな、と以前考えた事がありました。

[315: 匿名]

３１３
西４丁目は住民の民度が高ければ、緑化や手入れでなんとかなると思いますよ。
確かに東３丁目みたいな高い擁壁並ぶ街区は打ちっぱなしだったら１０年で完全終了しますが。

[316: 匿名]

4丁目は自治会設立説明会が大盛況でしたし、住民の意識は結構高いかもしれません。

[317: 匿名さん]

電車の携帯マナーも何とかして欲しいです
宝塚寄り先頭車両は携帯ＯＦＦなのに
小学生の前で携帯やスマホいじるなんてどうかしてます
決まりごとが守れないことをみっともないと思わないのかしら

[318: 匿名]

人口減少時代に開発するからには、30年後に訪れた人がこんな街に住みたいと感じるような
価値が持続するサスティナブルなまちづくりを実践するのが企業として果たすべき社会責任。

まさにその通りだと思います。
山手台北部をいい加減な手抜き分譲する予定なら、阪急も行政も考えなおしてほしいものです。

>>314
人口1万人規模の小さいニュータウンではタウン内の利便施設充実はなかなか難しい問題ですね。

[319: 宝塚]

３１４さん

＞「家」ではなく「まちづくり」という視点は正しいと思います。
＞立地やら少子化のせいにして安く売るのが戦略だなどと堂々と言っているところには
＞期待しようにも期待できませんから。

同感です。デベロッパーや開発認可を担っている市には、肝に銘じていただきたい事ですね。

最初に入居した方々が亡くなる頃になっても色あせない魅力を持っているまちづくりをお願いします。

５０～１００年前に阪急がつくった初期の分譲地はまさにそれを実現しているのですから。

[320: 匿名]

土地を100坪平均にして、擁壁も丁寧にしたら、かなり人気が出ると思います。

[321: 匿名さん]

最近、山手台東３～東４丁目にかけて用途地域に関する変更が行われたようです。

開発当初は山手台北部は緑豊かな住宅街にする予定だったようですが、建蔽率４０％から５０％に変更、容積率も８０％から１００％に変更、敷地面積も当初の計画より小さくなるようです。

おそらく地区計画も、コンクリート打ちっぱなし擁壁で分譲できるように内容を変更するものと思われます。

[322: 匿名]

もう売り逃げする為にはなりふりかまわず変更でもなんでもありですな。
数十年後の将来のまちなみを左右する仕事をしているという責任感とか矜持とか無いんですかね。

[323: 匿名さん]

まあ３１７で指摘されてるようなのが購買層なんだろ
終わってるよ

[324: 匿名さん]

大手企業の理屈：
買っていただけること＝顧客が満足している証拠
これを同義として扱います

[325: 匿名]

社会情勢が変わったから土地小さくするのは仕方無いみたいな業者より（もしくは業者による）の論調を見かけますが、これ全く逆ですよ。

当時の1/3程度の地価になっているのですから、現在は逆に緑豊かで景観に配慮したゆとりある理想の住宅街を提供しやすい状況になっているのです。




団塊ジュニア、家買いやすく　「能力指数」20年で倍
低金利や価格下落で 2012/3/31 22:08 ニュースソース 日本経済新聞　電子版

40歳前後を迎えた「団塊ジュニア」世代の住宅を購入できる潜在能力が20年前の同
年代の人たちの２倍以上に達することが、三井住友信託銀行の試算でわかった。ど
のくらいの価格の住宅を購入できるかを示す「住宅取得能力指数」が、団塊ジュニ
アで244（ 1990年＝100）と、20年前の同年代の 114から上がった。歴史的な低金
利や住宅価格の下落が背景にある。

　住宅取得能力指数は、住宅ローン金利や住宅価格、家計の収入などから算出した。
数字が上がるほど高い住宅を買う能力がある。同行は「政府が2010年２月から住宅
ローン金利の優遇策を導入したことなどが大きい」と指摘。「団塊ジュニアの住宅
取得意欲が高まるかどうかが、今後の住宅市場活性化のカギになる」とみる。

　人口の多い団塊世代の子供たちに当たる団塊ジュニア（71～74年生まれ）の人口
は、約800万人にのぼる。現在、住宅取得の「適齢期」とされる30～40歳代になっ
ており、その動向が注目されている。

[326: 匿名]

団塊世代を取り入れるという手もいいですよ。

今時の定年した方達は貯蓄していて、田舎暮らしをしたがる人も多いです。

ファミリー層向けの50坪の土地だけでなく、団塊世代が老後をゆっくり過ごせるように80坪を作ったら売れますよ。

都会も煩わしく田舎は不便‥山手台の場所は丁度中途半端で良いんじゃないかと思います。

団塊世代と、そのｼﾞｭﾆｱが近居するのもこれから、増えるんじゃないですかね？

[327: 匿名]

20年前といえば地価がほぼピークの時期で、普通のサラリーマンは普通の場所に家など買えなかったんですよね。
今では、広い庭とか贅沢言わなければ、駅から歩けないところまで行かなくても家が買える。
確かにいい時代になりました。

[328: 匿名さん]

団塊に街づくりができるだけの能力があればいですけどね
犬ころのように会社行って帰ってくるだけの生活を３０年疑いもなく続けて
家は荒れ放題が実態であり団塊の限界じゃないですか
今更生活環境を自ら良くしてゆくだけの意識も能力も涵養できないでしょう

[329: 匿名]

個人的にこのスレで一番納得したのはこの意見です。

＞数十万をけちって、少しでも安い打ちっぱなしコンクリのほうがいいなんて住民が、
＞これから何十年と庭や街を綺麗に維持するわけがないです。
＞車は2台所有して3桁万円を平気で出すのに、まちなみを構成する要素にはお金を
＞惜しむような人はそもそも戸建は向いてないです。

昔と比べて地価が下がっているので、自然と調和した理想的な住宅街が提供しやすく
なっているというのはその通りだと思います。

結局、土地が小さくなってるとか、打ちっぱなしとかに正当性なんて無いんですよ。
単に少しでも造成コストをけちって安易な開発をして割高で販売する事のみが目的で、
顧客のニーズでやっているわけではないです。

将来の街並みを考えて、土地を少しゆとりある大きめにしても、販売坪単価は下がって
価格はそれほど上がりませんから、顧客にとってはメリットのほうが遥かに大きいです。

擁壁の仕上げについてもそうです。数十万とか角地でもせいぜい100万台程度のアップで、
将来の街並みの悪化と価値の暴落を防止する事ができるので、かえって安くつきます。
土地の値段を数十万下げる為のコンクリート打ちっぱなしのニーズなど、業者の論理の
中にだけ存在するもので、現実には存在しません。

[330: ビギナーさん]

ていうか、街の景観に熱心なのは分かったけど、何かここで延々と
自論を書き綴る以外に何か具体的に街の景観を守る為に具体的な
活動してるの？
行政に陳情や阪急に意見書持ち込むとか。。
まさか、散々今まで偉そうに言ってきて、活動はここだけって事ないよね？