阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part6】

[匿名]

こちらはPart6です。
荒らしはスルーで対処しましょう。

Part1　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/
Part2　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/92121/
Part3　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/149586/
Part4　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/173248/
Part5　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/189533/

[281: 匿名さん]

大阪へも神戸へもアクセス容易な交通の要所、それでいて風光明媚。宝塚は住宅地として理想的なロケーションだった。
理想的過ぎて、行政、地主、業者そして住民はその上にあぐらをかいていい加減な街づくりをした結果が、今の宝塚の姿。
時代の変化に対応したインフラ整備を軽視し、過剰な駅前再開発を行ってはその多くを破綻させ、ハコモノを作っては破綻させてきた。地主は安易な開発に手を貸し、行政は利権目当てで業者とズブズブの関係。挙句の果てに市長が何代も続けて逮捕され、何を考えてるのか次に選んだ市長は真っ赤っ赤な人。当然市民の利益は二の次の公務員に甘いお手盛り行政だが、選んだのは他ならぬ市民だから仕方ないよね。
尼崎、伊丹が従来のイメージから脱却しつつある一方で、宝塚は落ちていく一方。
表面を取り繕うのは勝手だが、やらなければならないことは他にあるのでは。
モノの価値を従来のイメージにとらわれることなく判断できる人は、今の宝塚は選ばない（選べない）。

[282: 物件比較中さん]

279さん

確かに今年から分譲が始まる山手台東の北部地区は大変に急坂、階段が多く
バス停からも遠いなど利便性に劣る立地ですから、完売する為には

・まちなみ景観の魅力を創出する
・土地を広めにして庭の緑を多くする
・バス停に近かった今までの街区より坪単価を割安にする

などの一段の努力が求められるでしょうね。

道路から自宅玄関までも高い階段を使わないと辿り着けない土地も多いですから、
せめて気持ちよく階段を昇り降りできるよう、自然素材を使った擁壁の美化は
なかでも必須条件でしょうね。何十年も住むわけですからね。
黒く汚れて醜くなったコンクリート打ちっぱなし表面を見ながら我が家の階段を
何十年も昇り降りするのはキツイですよ、、、

[283: 匿名]

ここで言われている、山手台北部の高い擁壁目立つ街区が打ちっぱなしになりそうだとか、彩都より手を抜いているとか、建売屋が大規模に分譲する等の予想が仮にあたっているとして。

阪急の沿線開発のルーツである宝塚で手抜きの開発するぐらいなら、阪急は宝塚は捨てて、歌劇も近い将来どこかに移転を考えている可能性高いって事かな。

[284: 匿名]

>山手台東の北部地区は大変に急坂、階段が多くバス停からも遠いなど利便性に劣る立地ですから
>道路から自宅玄関までも高い階段を使わないと辿り着けない土地も多いですから

普通に考えて永住には向かない立地だね。
数年前4-2工区(東3丁目)見に行って、建売は結構値引きがあったんだけど、やはり自分にとって通勤に不便すぎる立地と考え止めた。
その時工区の最上部(積水の建売)から、さらに上の方に造成中のところを見たけど、こんなところ造成して本当に買う人いるの？と正直思った。

いっその事定借にして、30年後取り壊して森に戻すとかにしたら、見せかけの景観配慮よりもずっとサスティナブルだし、よりリーズナブルに50坪で眺望の良好な家を手に入れられるのに。
買う人がいるかどうかは知らん(笑)

[285: 匿名]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[286: 匿名さん]

本当に努力もしないで
　駅までの距離がぁー　とか
　商業施設がぁー　とか
　憧れの街のブランドがぁー　とか
人の褌でしか相撲を取ろうとしないディベロッパーって
頭すらも使わず何でマージンをもらえるんでしょうね
自社の差別化なんて出来てないですよねー
だからお安くしようと頑張るんでしょうね
それも自分の懐痛めたくないから擁壁コストなんか削っちゃったりしてね
そうではないディベロッパーってこの界隈にはいないんでしょうかね
いないから宝塚がこんなんなっちゃったんですかね
購入者は安かろう悪かろうで満足する筈もなく、買値に見合う価値があって満足するんですけどね
丁度ディベロッパーのマージンゼロあたりが買値に見合う価値なんじゃないでしょうか

そろそろ人の褌も劣化が激しく限界なんじゃないでしょうか
新しい価値を作って行かなきゃデベさんも寄生できなくなって潰れるしかないですね

誰かさんが仰ってたけど伊丹なんかは良くなりましたね
空港という収入源があるにせよ頑張っているんじゃないですか、街路のバラなんかいいですね

[287: 匿名]

>歌劇も近い将来どこかに移転を考えている可能性高いって事かな

十分有り得る話。観客動員を考えたらどう考えても不利だし。

[288: 匿名さん]

寛平ちゃん家の近所に６０~７０坪で４千万前後の物件がちらほら
駅歩４分以内だし平地だし
地震被害が大きかったのはあるけど
利便性考えたらいいんでないか？朝電車座れるし（笑
これと比べたら山手台なら坪２５が精々だろ
擁壁打ち放しでな

[289: 匿名]

北ヤード辺りに移転すればメリット大きいって、案外本気で阪急考えてるかもね。歌劇場。

[290: 匿名さん]

山手台東の北部は、坂道や階段はともかく、バス停からは遠くならないようですよ。
街区内に準幹線道路が設定され、バスが通るという噂を聞きました。

[291: 匿名さん]

>>歌劇も近い将来どこかに移転を考えている可能性高いって事かな
東京の宝塚劇場が帝国ホテルの近くにあるように梅田あたりに移転を計画中かも？　劇が終ると劇場出口前にはおばちゃんが一杯たむろしていて迷惑だけど･･･
宝塚と梅田では集客力が全然違うでしょ。

[292: 匿名さん]

宝塚のブランドイメージが底をついたんで
手持ちの物件何が何でも売り抜きたいデベが
なりふり構わず安値でババを顧客に掴ませようとしてるのでしょうか
そう考えらた擁壁の打ち放しも納得がいく気がしますね
格好いい謳い文句は明らかに誇大広告ですね

[293: 匿名さん]

歌劇場も逃げ出す宝塚にようこそ

[294: 匿名さん]

>>280さんの言うとおりですよ。
確かに西4丁目が擁壁の仕上げありで宅地の価格が30万円（非角地）高くなっていたら、あきらめていたという住人は皆無でしょうね。
逆にもっとはやく完売しただけだと思います
西4丁目は個別にけっこう値引きして完売したようですが、東3丁目のように石で仕上げていれば値引きすら必要なかったんじゃないでしょうか。
2300万円で打ちぱなし擁壁と、2330万で石貼り擁壁（道路から見える面）。僅か30万で将来の街の景観悪化が防げるなら安いと考えるのが殆どの方の価値観でしょうね。30万安くなるなら打ちぱなしのほうが良いなんて人は1000人に1人もいないと思います。

[295: 匿名]

そうですよね。ブランドイメージの安売りバラマキしか今の宝塚で宅地を
売る方法がないんでしょうね。
そして、ブランドイメージは凋落の一途。それもこれも
どなたかがおっしゃってた「行政、地主、業者そして住民はその上にあぐらをかいた」
結果なんでしょう。そしてそのイメージにしがみつき、現実を受け入れられない。
宝塚に未来はなさそうですね。
ほんとに歌劇場移転も近いかもね。

[296: 匿名]

無秩序な開発によるブランドの切り売り（安売り）は、今やっているのではなく、
震災後から既にもうずっとやってきた事です。
やりすぎてもう切り売りするブランドが底をつきかけているというのが現在の正確な状況ですよ。

[297: 匿名]

西４丁目は土地のみの値引きがあったのですか？

残りわずかな物件なのかな？

私は値引きをあっさり断られましたが（笑）

ご近所の登記簿（ゴミステーション部分である、共有持分地も確定申告で必要だったため)を拝見しても、値引いた土地はなさそうでしたが。
本当に実在するのですか

[298: 匿名]

どんな土地でも、何年も売れなければ多少の値引きはあるのではないでしょうか？

1万でも100万でも、値引きは値引き。特に建築条件付きは引きやすい(上物に乗せられてたりして)

値引きの話は公にはするもんではないですよね。

[299: 匿名]

マンションと同じですね。
後半になって売れ残っている土地や建売は当然値引きは行われます。

[300: 匿名]

今後、販売区間がどんどん坂上になっていくと、ますます売れ残り値引きが期待できそうですね。