阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part6】

[匿名]

こちらはPart6です。
荒らしはスルーで対処しましょう。

Part1　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/
Part2　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/92121/
Part3　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/149586/
Part4　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/173248/
Part5　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/189533/

[261: 匿名]

山手台造成時に設けられたと思われる擁壁（ジオグランデ前）
http://www.all-mansion.com/db/5001-6000/M5279026.jpg
打ちっぱなしは20年弱でだいたいこれぐらいの見た目になるという事ですね。
もし西2丁目や東2丁目の各宅地の擁壁が打ちっぱなしだったら今ごろ景観はどうなっていただろうと考えると恐ろしいです。

[262: おっさん]

貴重な山や森林を削って開発してるんだから、せめて緑や美しい景観を守り、
街の価値が時とともに向上するサスティナブルなまちづくり、
一世代で終わる使い捨てニュータウンではないまちづくりをお願いしたいものです。

[263: 匿名]

社会・景気情勢が悪くなってきているだけじゃなく、

特に山手台の販売は山本駅に近く売りやすい街区から

順次、遠くて売りにくい街区へと来てる、、、

そら価格安くせんと売れんわな、、、

高く買った住民さんが怒る気持ちも分からんでもないが、

しゃーない、、、

分譲マンションでもよーあること、、、

[264: 匿名]

元業者は山手台が売れないから潰れたわけじゃないですよね？

ただ、会社が潰れたから山手台を阪急が受けついだのですよね？

土地を受け継いだ阪急は、こだわりまでは、受け継ごうとしなかった。

これから買いたい人だって、打ちっぱなしなんて嫌いだと思いますよ。

石を貼ること自体は、それほどｺｽﾄは掛からないのに、石を貼ることで、業者が高く売り付けようとするからいけないのです。

せめて建て売りはきちんと擁壁を化粧するべきじゃないですか？

営業マンHMは、施主には擁壁より上物にお金をかけてほしいでしょうが。

[265: 購入検討中さん]

価格が高くなるならゴメンだな。
まぁ、べつに擁壁を自然石仕上げにしていただいても結構なんだが、
下のほうの街区にあるようなゴツゴツした岩石タイプではなくシンプルでスッキリした素材で頼んます。

[266: 匿名さん]

阪急も購入者をリサーチしてるから、
・３０００万以下の低価格帯の分譲地は、外観より価格。
・３０００万以上の価格帯は多少高くなっても、外観重視。

４丁目以北は、その戦略が功を奏し、狭小、コンクリート打ちっ放しで、
低価格にしたから売れ行きが良かった。この戦略を変えるとも思えない。
逆に彩都の分譲地は、高めなので、見栄えも良くしている。

要は、検討者の懐事情を考慮した戦略ってことでしょう。

[267: 匿名さん]

239
私は残念ながら宝塚に資産を持っていません
持とうと考えていたことはありますけどね
ここ10年持ちたくなくなってきたというのが正直な話です
今は本山の一軒家なんですけど
近所もニコイチがどんどん増えて、昔の佇まいが破壊されてしまいました。70坪が逆に浮いた感じです。
宝塚は小さいころよく遊びに行って、広々として綺麗な花や草木が多い素敵なところだという印象が強かったのですよ

[268: ＯＬさん]

畑や刑務所ですら自分勝手に存在している施設ではなく
まちなみを構成する一要素であるという事をちゃんと認識して
景観に配慮しとんねん

悪徳行政や悪徳業者は見習ってほしいもんやな

奈良少年刑務所
http://static.panoramio.com/photos/large/65684058.jpg
http://maskweb.jp/b_naraprison_2_1.html

[269: 匿名]

しつこくニーズだの、世の情勢だのいってる人がいますね。

少しでも買いやすくするために４丁目は打ちっぱなしにしたんだろって擁護意見は全く
の誤りですよ。

４丁目で打ちっぱなしがよかったなんて思ってる住民はいません。

リーマンショック前に分譲された擁壁の仕上げありの東３丁目は北向き区画が坪５０万
で分譲されましたが、リーマンショック後で景気悪化した後に分譲された打ちっぱなし
擁壁の西４丁目は北向き区画が４２～４５万です。その間に宝塚市内の住宅地地価は、
坪５０万だった場所が坪４０万程度まで平均で約２割下がっています。

つまり同期の地価変動をあてはめて補正すると、西４丁目は擁壁はコストダウンして駅
からも遠くなって地形も東３丁目よりも悪いのに（東３丁目は高台、西４丁目は東側が
壁になってて西下がり）、逆に割高で値上げしている事がわかります。西４丁目の北向
き区画が坪３５～３８万で販売されたなら、少しでも安く買いやすくするためにコスト
ダウンしをたんじゃないですかというこじつけも、成立しますが実際は上記のように明
確に異なります。

つまり西４丁目は将来の景観を担保する為の僅かな擁壁の仕上げ費用（４丁目程度の擁
壁の高さなら３丁目と同じ石を貼っても区画あたり３０～５０万円もアップしない）で
すらけちった上に土地を小さくして割高な坪単価で分譲したエリアというのが正確な分
析であって、少しでもお客さんが買いやすいようにニーズにこたえて擁壁の仕上げをし
なかったってのは全くの都合良い解釈で事実ではありません。

業者の都合のみで将来のまちなみの為のわずかなコストすらけちっただけです。

[270: 匿名さん]

まったくそのとおりです。間口12～13mの土地で高さ2m程度の擁壁を１面仕上げて販売しても20万もアップしません。開発業者が分譲前にまとめて発注して施工すれば、材料の運搬費用や施工コストも個人がやるより遥かに安くなります。

[271: 匿名]

264さんも仰っていますが

擁壁そのものを天然石などで仕上げるコストはそんなに高く無いですが、その仕上げ部分ですら
デベロッパーが相当なマージンをのせて商売しようとしたら当然高くなります。
例えば仕上げ費用に50万かかったら、土地価格を300万上乗せするとかですね。

仕上げにかかった費用（と金利程度）を、そのまま土地価格に上乗せするなら微々たる
アップです。他の部分で儲かるのですから、擁壁の仕上げ部分は将来の景観を担保する為の
社会の公器としての義務と考えて、この部分では商売するべきではないです。

[272: 匿名]

ぶっちゃけ、最初に石などを貼るより
むきだしコンクリの劣化を防ぐ為に定期的に
処置するほうがずっと高くつきます。
それをしなければ大きく価値が下がります。
つまり買い手にとってむきだしコンクリは
ぜんぜんリーズナブルじゃありませんし
なんのメリットも無いです。少々のコストで
最初から仕上げられているほうが、苦労せずに
街並みや価値が守られるのです。

[273: 匿名]

しつこいな。安く買えれば何でもいいんですよ。
値段以外にこの不便な街に購買意欲が湧くものありますか？
擁壁がどうだとか、将来の資産価値とかどうでもいいです。
安く買えればそれでよし！
ここで、擁壁、擁壁って言ってる人って、色々理論的な事言ってるけど
要は高い時に高級住宅街買った気分で、優越感を持ってたつもりが
実は建て売り分譲地を買ってた事に気づいて八つ当たりしてるんでしょ。

[274: 匿名]

↑営業 乙
擁壁の仕上げけちっても安くならないし、実際ぜんぜん安くなってないからｗ
むしろコンクリ隠す為に緑化等で気を使うから逆に割高。

[275: 匿名さん]

擁壁の見た目がどうでもいいって、家の外壁の見た目が

どうでもいいって言ってるのと同じですよね。

そんな意見が業者（ハウスメーカーや建売業者）ではない

一般の方や購入検討者から出てくるとは思えません。

高い擁壁がそびえたっている街の場合は、街を歩いた時に

家より擁壁のほうが遥かに目立って印象を左右しますから。

[276: 匿名]

あんたら分かってないな。
別に意匠的に打ちっ放し擁壁を推奨してるわけじゃないさ。
そりゃ、誰しも装飾のある擁壁がいいに決まってる。
でも、そうする事で販売価格が上がるならそんな事しなくてよいと言ってるだけ。
ま、あんたらが金を出してくれるならあんたらの望み通りの擁壁にするよ。
要はそういう事。擁壁だけに限らず土地の販売価格が上がるなら
余計な事はしなくて結構というだけ。
とにかく無駄な費用は削減して安く販売して欲しいだけ。

[277: 不動産購入勉強中さん]

ネット検索で阪急さんが17～18年前に分譲した名塩南台の擁壁の写真見つけました

http://www.misawa-mrd.com/kensaku/asp/BigImg.asp?NO=7&BN=4466177
http://www.misawa-mrd.com/kensaku/asp/BigImg.asp?BN=4466177&NO=6
http://house.o-uccino.jp/image/0004249/0003073416/6162715_1.jpg
http://sumai.homes.co.jp/data/0117614/sale/image/0000031-2-2.jpg
http://www.wills.co.jp/dbimg/bukken/96092R02036.jpg

コンクリートですが模様有りで一定景観に配慮された擁壁（石貼りではありませんが）なので
かろうじて致命的な状況にまではなっていませんが、
これがもしコンクリート打ち放しだったら本当に恐ろしい事になってますね・・・

高さのある擁壁で打ち放しだと想像以上に将来の景観リスクが深刻である事を認識しました
色々勉強になりありがとうございました

[278: 匿名]

これはわかりやすい画像ですねｗ
これでもうちっぱなし肯定論者は打ちっぱなしでの分譲を支持するのかなｗ

[279: 匿名]

今度の新分譲街区はバス停から遠いし急坂・階段多くて悪立地ですね、

お年寄りにはキツイでしょう。

安くしないと売れないだろうね・・・

[280: 匿名]

元々山手台は売出し文句が｢安けりゃいい｣と言う町ではないはずです。

4丁目が売れたのは、打ちっぱなし擁壁だったからでもありません。

4丁目には大阪に通勤される方が多いのですが、売出し始めた頃、大阪通勤圏で土地50坪以上で、新しい住宅街と言うのは、｢兵庫県｣には山手台と芦屋浜しか無かったと思います。1時間以上が通勤圏なら、三田と舞多聞と北神戸も含めますが。

芦屋浜と山手台を比べた時に‥‥あとは価値観ですね。

やはり、元からある町よりは新しい町の方が入りやすいと考える人は沢山いらっしゃいます。

その上で、兵庫県で、大阪通勤圏で埋立地よりは地盤が強く、50坪以上の新しい落ち着いた住宅街‥‥と条件を絞っていけば、山手台しか残りません。

打ちっぱなし擁壁と言う、あまりにもの違いにかなり躊躇しながらも、皆仕方なかったのでしょう。

擁壁をこれまでのように手入れされていれば、50万程値が上がっても、もっっと売れ行きがよかったと思いますよ。

[281: 匿名さん]

大阪へも神戸へもアクセス容易な交通の要所、それでいて風光明媚。宝塚は住宅地として理想的なロケーションだった。
理想的過ぎて、行政、地主、業者そして住民はその上にあぐらをかいていい加減な街づくりをした結果が、今の宝塚の姿。
時代の変化に対応したインフラ整備を軽視し、過剰な駅前再開発を行ってはその多くを破綻させ、ハコモノを作っては破綻させてきた。地主は安易な開発に手を貸し、行政は利権目当てで業者とズブズブの関係。挙句の果てに市長が何代も続けて逮捕され、何を考えてるのか次に選んだ市長は真っ赤っ赤な人。当然市民の利益は二の次の公務員に甘いお手盛り行政だが、選んだのは他ならぬ市民だから仕方ないよね。
尼崎、伊丹が従来のイメージから脱却しつつある一方で、宝塚は落ちていく一方。
表面を取り繕うのは勝手だが、やらなければならないことは他にあるのでは。
モノの価値を従来のイメージにとらわれることなく判断できる人は、今の宝塚は選ばない（選べない）。

[282: 物件比較中さん]

279さん

確かに今年から分譲が始まる山手台東の北部地区は大変に急坂、階段が多く
バス停からも遠いなど利便性に劣る立地ですから、完売する為には

・まちなみ景観の魅力を創出する
・土地を広めにして庭の緑を多くする
・バス停に近かった今までの街区より坪単価を割安にする

などの一段の努力が求められるでしょうね。

道路から自宅玄関までも高い階段を使わないと辿り着けない土地も多いですから、
せめて気持ちよく階段を昇り降りできるよう、自然素材を使った擁壁の美化は
なかでも必須条件でしょうね。何十年も住むわけですからね。
黒く汚れて醜くなったコンクリート打ちっぱなし表面を見ながら我が家の階段を
何十年も昇り降りするのはキツイですよ、、、

[283: 匿名]

ここで言われている、山手台北部の高い擁壁目立つ街区が打ちっぱなしになりそうだとか、彩都より手を抜いているとか、建売屋が大規模に分譲する等の予想が仮にあたっているとして。

阪急の沿線開発のルーツである宝塚で手抜きの開発するぐらいなら、阪急は宝塚は捨てて、歌劇も近い将来どこかに移転を考えている可能性高いって事かな。

[284: 匿名]

>山手台東の北部地区は大変に急坂、階段が多くバス停からも遠いなど利便性に劣る立地ですから
>道路から自宅玄関までも高い階段を使わないと辿り着けない土地も多いですから

普通に考えて永住には向かない立地だね。
数年前4-2工区(東3丁目)見に行って、建売は結構値引きがあったんだけど、やはり自分にとって通勤に不便すぎる立地と考え止めた。
その時工区の最上部(積水の建売)から、さらに上の方に造成中のところを見たけど、こんなところ造成して本当に買う人いるの？と正直思った。

いっその事定借にして、30年後取り壊して森に戻すとかにしたら、見せかけの景観配慮よりもずっとサスティナブルだし、よりリーズナブルに50坪で眺望の良好な家を手に入れられるのに。
買う人がいるかどうかは知らん(笑)

[285: 匿名]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[286: 匿名さん]

本当に努力もしないで
　駅までの距離がぁー　とか
　商業施設がぁー　とか
　憧れの街のブランドがぁー　とか
人の褌でしか相撲を取ろうとしないディベロッパーって
頭すらも使わず何でマージンをもらえるんでしょうね
自社の差別化なんて出来てないですよねー
だからお安くしようと頑張るんでしょうね
それも自分の懐痛めたくないから擁壁コストなんか削っちゃったりしてね
そうではないディベロッパーってこの界隈にはいないんでしょうかね
いないから宝塚がこんなんなっちゃったんですかね
購入者は安かろう悪かろうで満足する筈もなく、買値に見合う価値があって満足するんですけどね
丁度ディベロッパーのマージンゼロあたりが買値に見合う価値なんじゃないでしょうか

そろそろ人の褌も劣化が激しく限界なんじゃないでしょうか
新しい価値を作って行かなきゃデベさんも寄生できなくなって潰れるしかないですね

誰かさんが仰ってたけど伊丹なんかは良くなりましたね
空港という収入源があるにせよ頑張っているんじゃないですか、街路のバラなんかいいですね

[287: 匿名]

>歌劇も近い将来どこかに移転を考えている可能性高いって事かな

十分有り得る話。観客動員を考えたらどう考えても不利だし。

[288: 匿名さん]

寛平ちゃん家の近所に６０~７０坪で４千万前後の物件がちらほら
駅歩４分以内だし平地だし
地震被害が大きかったのはあるけど
利便性考えたらいいんでないか？朝電車座れるし（笑
これと比べたら山手台なら坪２５が精々だろ
擁壁打ち放しでな

[289: 匿名]

北ヤード辺りに移転すればメリット大きいって、案外本気で阪急考えてるかもね。歌劇場。

[290: 匿名さん]

山手台東の北部は、坂道や階段はともかく、バス停からは遠くならないようですよ。
街区内に準幹線道路が設定され、バスが通るという噂を聞きました。

[291: 匿名さん]

>>歌劇も近い将来どこかに移転を考えている可能性高いって事かな
東京の宝塚劇場が帝国ホテルの近くにあるように梅田あたりに移転を計画中かも？　劇が終ると劇場出口前にはおばちゃんが一杯たむろしていて迷惑だけど･･･
宝塚と梅田では集客力が全然違うでしょ。

[292: 匿名さん]

宝塚のブランドイメージが底をついたんで
手持ちの物件何が何でも売り抜きたいデベが
なりふり構わず安値でババを顧客に掴ませようとしてるのでしょうか
そう考えらた擁壁の打ち放しも納得がいく気がしますね
格好いい謳い文句は明らかに誇大広告ですね

[293: 匿名さん]

歌劇場も逃げ出す宝塚にようこそ

[294: 匿名さん]

>>280さんの言うとおりですよ。
確かに西4丁目が擁壁の仕上げありで宅地の価格が30万円（非角地）高くなっていたら、あきらめていたという住人は皆無でしょうね。
逆にもっとはやく完売しただけだと思います
西4丁目は個別にけっこう値引きして完売したようですが、東3丁目のように石で仕上げていれば値引きすら必要なかったんじゃないでしょうか。
2300万円で打ちぱなし擁壁と、2330万で石貼り擁壁（道路から見える面）。僅か30万で将来の街の景観悪化が防げるなら安いと考えるのが殆どの方の価値観でしょうね。30万安くなるなら打ちぱなしのほうが良いなんて人は1000人に1人もいないと思います。

[295: 匿名]

そうですよね。ブランドイメージの安売りバラマキしか今の宝塚で宅地を
売る方法がないんでしょうね。
そして、ブランドイメージは凋落の一途。それもこれも
どなたかがおっしゃってた「行政、地主、業者そして住民はその上にあぐらをかいた」
結果なんでしょう。そしてそのイメージにしがみつき、現実を受け入れられない。
宝塚に未来はなさそうですね。
ほんとに歌劇場移転も近いかもね。

[296: 匿名]

無秩序な開発によるブランドの切り売り（安売り）は、今やっているのではなく、
震災後から既にもうずっとやってきた事です。
やりすぎてもう切り売りするブランドが底をつきかけているというのが現在の正確な状況ですよ。

[297: 匿名]

西４丁目は土地のみの値引きがあったのですか？

残りわずかな物件なのかな？

私は値引きをあっさり断られましたが（笑）

ご近所の登記簿（ゴミステーション部分である、共有持分地も確定申告で必要だったため)を拝見しても、値引いた土地はなさそうでしたが。
本当に実在するのですか

[298: 匿名]

どんな土地でも、何年も売れなければ多少の値引きはあるのではないでしょうか？

1万でも100万でも、値引きは値引き。特に建築条件付きは引きやすい(上物に乗せられてたりして)

値引きの話は公にはするもんではないですよね。

[299: 匿名]

マンションと同じですね。
後半になって売れ残っている土地や建売は当然値引きは行われます。

[300: 匿名]

今後、販売区間がどんどん坂上になっていくと、ますます売れ残り値引きが期待できそうですね。

[301: 匿名]

>>29
長年の腐ったまちづくりでブランドの裏づけがなくなって
もはやイメージしか残ってないのが今の宝塚かな？

>>294
北向きの土地とかは、そもそも道路に面した擁壁がなく
30万どころか殆ど値上がりしないと思われます。
ですからほぼ100%の住民が、打ちっぱなしではなく
擁壁が化粧されたいたほうがより良かったと
残念に思っているでしょうね。
まぁ道路とか公共部分の所有者がいない部分の擁壁の
仕上げは全ての区画で割る事になるので、ほんの少しは
高くなりますが。

[302: 匿名さん]

デベさんの創意工夫がいかほどのものなのか
お手並み拝見といったところでしょう

でも、宝塚全体の問題はどうしたもんでしょうね
土着民の民度は知っての通りだし．．．

[303: 匿名さん]

街を良くする為ではなく、市長・議員・職員・地権者・業者等の利権の為に怪しげな事業や開発誘導を延々繰り返してきた結果が今の落ちぶれた宝塚。まさにそれにつきる

[304: 匿名]

次期街区以降はまた３丁目みたいに擁壁高い土地が多くなるようですが同居者で誰かが車椅子生活になったら、、、

前面道路から高さ３メートル以上の階段登る土地は絶対に暮らせないですね。

数段程度のゆるやかで階段なら、スロープに改造してバリアフリーにする事もできますが・・・・。

[305: ご近所さん]

箕面市
擁壁の設置を極力避け、緑化のり面などにより処理する。やむ
を得ず擁壁を設置する場合は、その仕上げを自然石若しくはこれに
類するものとする、前面へ生け垣緑化を施し擁壁を遮蔽する、など
の配慮により周辺の自然要素になじませる。

[306: 匿名]

確かにそれだけの高さの階段を上がるのはきついですね。
老人はとても暮らせませんね。
セカンドライフの住処としてはあり得ませんね。
と、なるとターゲット層はやはりファミリー世帯ですよね。

[307: 匿名さん]

西2丁目等は高い擁壁が多いですが、北側が道路に面した区画など、
道路から玄関まで殆ど高低差が無い土地もあるので、75歳以上の
後期高齢者や車椅子生活になっても問題なく暮らせると思います。

これから分譲される街区も、階段無しの宅地は豊富に選べるはずです。

[308: 匿名さん]

>>302
積水ハウスが「まちづくり憲章」というものを制定して、自社で住宅地を開発するにあたって
環境価値・経済価値・社会価値・住まい手価値という4つの視点が
バランスよく保たれた「将来にわたり持続可能なまちづくり」「地域の財産となるまちづくり」
を実践していますね。

人口が減少する社会で新たにまちをつくるのだから、世代を超えて愛される価値を保ち続ける街を
つくらなければいけないという考えです。
使い捨てではなく開発地域の既存の住宅街より優れたまちを供給する努力をしています。


積水ハウスの掲げる「次の世代に住み継がれるまちづくりを、企業としての社会的責任だと考えています。」は、同じ大阪企業として、阪急も大いに見習うべき点ではないでしょうか？

小林一三の頃の阪急が持っていた理念を今の阪急は捨てているように感じますが、その部分を積水ハウスが社訓に掲げているように思います。

[309: 匿名]

勝手な予想ですが、積○ハウスは売れそうな土地にしか建売りや建築条件宅地を持っていないように思います。

4丁目に積○ハウスを見かけなかったのは‥‥

[310: 匿名]

普通に現在も4丁目に積水ハウス出してますけど・・・
http://www.sekisuihouse.co.jp/bunjou/kansai/takarazukayamate/index.htm...

北入りの区画は、眺望が良いとのことで即完売でしたね。
ちょうど積水区画のところで高低差があるので、眺望は抜群、かつ北入りの道路からは高低差なしですので、即完売も納得と当時思いました。

[311: 匿名]

308さん
http://www.sekisuihouse.co.jp/sustainable/2007/highlight/high03.html
これですね。
確かに積水ハウスは、宝塚市内の自社開発物件を見ても、かなり景観に配慮した
まともな開発が多いです。武庫山2丁目やコモンステージ逆瀬川、
清荒神のマンション（グランドメゾン）などいずれも地域価値を下げない、より高める
開発を実践しています。

309,310
これはあくまで積水が自社開発でまちづくりを行う場合の話で、山手台のように
他社（阪急）が開発した分譲地の一部の宅地を建築条件付で販売するケースには
当てはまらないと思われます。
山手台西4丁目でも積水の販売した一角はありますが、阪急が開発（造成）した土地を
そのまま販売しただけで特にこだわりや景観配慮等は全く見られませんね。

[312: 周辺住民さん]

阪急というよりも宝塚市が見習って市内全域の開発に適用してほしい理念だ＞積水の「まちづくり憲章」
人口が減る時代に、今までより質が低い安易な開発を認めまくって全体を陳腐化させている。
とんでもない間違いだ。

[313: 匿名はん]

＞世代を超えて愛される価値を保ち続ける街

高さ4m以上の打ち放しコンクリがえんえん続く街ではありえんｗ
たった十数年で来訪者が『この街には絶対住みたくない』印象になるのは不可避
しかも景観悪化した状態から住民レベルでの回復はまず無理

本当にありがとうございましたｗ

[314: 匿名さん]

やっぱデベさんでも創意工夫で差別化しようとしてるんですね
お手並みに期待しましょう
「家」ではなく「まちづくり」という視点は正しいと思います。
立地やら少子化のせいにして安く売るのが戦略だなどと堂々と言っているところには期待しようにも期待できませんから。

店舗について：
　私の経験からは、宅地が造成されて生活基盤が充実する過程には共通の傾向があるように思います。
　造成初期－ニュータウンには店舗がなく、少し離れた旧来の店舗まで買いに行く
　　　　　　仮店舗のような営業形態で日用品の一部が買えるようになる
　（大規模造成の場合）－コミュニティスペース・商店街が作られる
　（大規模でない場合）造成地外だが利便性がまあまあの所に中～小規模の商店が作られる
　造成中期～完成期
　　　　　　大規模店舗（ＣＯ－ＯＰ以上）が作られる　立地は規模による

中山台のコープ・マンダイ、オアシスなんかはよくあるパターンかと思います。
最初から店舗の計画などがあれば街の価値も高められるでしょうが、客数が見込めない段階での中規模以上の出店はなかなか難しいでしょう。
デベさんがこのあたりにも何か妙案があれば強いのにな、と以前考えた事がありました。

[315: 匿名]

３１３
西４丁目は住民の民度が高ければ、緑化や手入れでなんとかなると思いますよ。
確かに東３丁目みたいな高い擁壁並ぶ街区は打ちっぱなしだったら１０年で完全終了しますが。

[316: 匿名]

4丁目は自治会設立説明会が大盛況でしたし、住民の意識は結構高いかもしれません。

[317: 匿名さん]

電車の携帯マナーも何とかして欲しいです
宝塚寄り先頭車両は携帯ＯＦＦなのに
小学生の前で携帯やスマホいじるなんてどうかしてます
決まりごとが守れないことをみっともないと思わないのかしら

[318: 匿名]

人口減少時代に開発するからには、30年後に訪れた人がこんな街に住みたいと感じるような
価値が持続するサスティナブルなまちづくりを実践するのが企業として果たすべき社会責任。

まさにその通りだと思います。
山手台北部をいい加減な手抜き分譲する予定なら、阪急も行政も考えなおしてほしいものです。

>>314
人口1万人規模の小さいニュータウンではタウン内の利便施設充実はなかなか難しい問題ですね。

[319: 宝塚]

３１４さん

＞「家」ではなく「まちづくり」という視点は正しいと思います。
＞立地やら少子化のせいにして安く売るのが戦略だなどと堂々と言っているところには
＞期待しようにも期待できませんから。

同感です。デベロッパーや開発認可を担っている市には、肝に銘じていただきたい事ですね。

最初に入居した方々が亡くなる頃になっても色あせない魅力を持っているまちづくりをお願いします。

５０～１００年前に阪急がつくった初期の分譲地はまさにそれを実現しているのですから。

[320: 匿名]

土地を100坪平均にして、擁壁も丁寧にしたら、かなり人気が出ると思います。

[321: 匿名さん]

最近、山手台東３～東４丁目にかけて用途地域に関する変更が行われたようです。

開発当初は山手台北部は緑豊かな住宅街にする予定だったようですが、建蔽率４０％から５０％に変更、容積率も８０％から１００％に変更、敷地面積も当初の計画より小さくなるようです。

おそらく地区計画も、コンクリート打ちっぱなし擁壁で分譲できるように内容を変更するものと思われます。

[322: 匿名]

もう売り逃げする為にはなりふりかまわず変更でもなんでもありですな。
数十年後の将来のまちなみを左右する仕事をしているという責任感とか矜持とか無いんですかね。

[323: 匿名さん]

まあ３１７で指摘されてるようなのが購買層なんだろ
終わってるよ

[324: 匿名さん]

大手企業の理屈：
買っていただけること＝顧客が満足している証拠
これを同義として扱います

[325: 匿名]

社会情勢が変わったから土地小さくするのは仕方無いみたいな業者より（もしくは業者による）の論調を見かけますが、これ全く逆ですよ。

当時の1/3程度の地価になっているのですから、現在は逆に緑豊かで景観に配慮したゆとりある理想の住宅街を提供しやすい状況になっているのです。




団塊ジュニア、家買いやすく　「能力指数」20年で倍
低金利や価格下落で 2012/3/31 22:08 ニュースソース 日本経済新聞　電子版

40歳前後を迎えた「団塊ジュニア」世代の住宅を購入できる潜在能力が20年前の同
年代の人たちの２倍以上に達することが、三井住友信託銀行の試算でわかった。ど
のくらいの価格の住宅を購入できるかを示す「住宅取得能力指数」が、団塊ジュニ
アで244（ 1990年＝100）と、20年前の同年代の 114から上がった。歴史的な低金
利や住宅価格の下落が背景にある。

　住宅取得能力指数は、住宅ローン金利や住宅価格、家計の収入などから算出した。
数字が上がるほど高い住宅を買う能力がある。同行は「政府が2010年２月から住宅
ローン金利の優遇策を導入したことなどが大きい」と指摘。「団塊ジュニアの住宅
取得意欲が高まるかどうかが、今後の住宅市場活性化のカギになる」とみる。

　人口の多い団塊世代の子供たちに当たる団塊ジュニア（71～74年生まれ）の人口
は、約800万人にのぼる。現在、住宅取得の「適齢期」とされる30～40歳代になっ
ており、その動向が注目されている。

[326: 匿名]

団塊世代を取り入れるという手もいいですよ。

今時の定年した方達は貯蓄していて、田舎暮らしをしたがる人も多いです。

ファミリー層向けの50坪の土地だけでなく、団塊世代が老後をゆっくり過ごせるように80坪を作ったら売れますよ。

都会も煩わしく田舎は不便‥山手台の場所は丁度中途半端で良いんじゃないかと思います。

団塊世代と、そのｼﾞｭﾆｱが近居するのもこれから、増えるんじゃないですかね？

[327: 匿名]

20年前といえば地価がほぼピークの時期で、普通のサラリーマンは普通の場所に家など買えなかったんですよね。
今では、広い庭とか贅沢言わなければ、駅から歩けないところまで行かなくても家が買える。
確かにいい時代になりました。

[328: 匿名さん]

団塊に街づくりができるだけの能力があればいですけどね
犬ころのように会社行って帰ってくるだけの生活を３０年疑いもなく続けて
家は荒れ放題が実態であり団塊の限界じゃないですか
今更生活環境を自ら良くしてゆくだけの意識も能力も涵養できないでしょう

[329: 匿名]

個人的にこのスレで一番納得したのはこの意見です。

＞数十万をけちって、少しでも安い打ちっぱなしコンクリのほうがいいなんて住民が、
＞これから何十年と庭や街を綺麗に維持するわけがないです。
＞車は2台所有して3桁万円を平気で出すのに、まちなみを構成する要素にはお金を
＞惜しむような人はそもそも戸建は向いてないです。

昔と比べて地価が下がっているので、自然と調和した理想的な住宅街が提供しやすく
なっているというのはその通りだと思います。

結局、土地が小さくなってるとか、打ちっぱなしとかに正当性なんて無いんですよ。
単に少しでも造成コストをけちって安易な開発をして割高で販売する事のみが目的で、
顧客のニーズでやっているわけではないです。

将来の街並みを考えて、土地を少しゆとりある大きめにしても、販売坪単価は下がって
価格はそれほど上がりませんから、顧客にとってはメリットのほうが遥かに大きいです。

擁壁の仕上げについてもそうです。数十万とか角地でもせいぜい100万台程度のアップで、
将来の街並みの悪化と価値の暴落を防止する事ができるので、かえって安くつきます。
土地の値段を数十万下げる為のコンクリート打ちっぱなしのニーズなど、業者の論理の
中にだけ存在するもので、現実には存在しません。

[330: ビギナーさん]

ていうか、街の景観に熱心なのは分かったけど、何かここで延々と
自論を書き綴る以外に何か具体的に街の景観を守る為に具体的な
活動してるの？
行政に陳情や阪急に意見書持ち込むとか。。
まさか、散々今まで偉そうに言ってきて、活動はここだけって事ないよね？

[331: 匿名さん]

パブリックコメントはちゃんと出しとるわ
町内会からも市議に陳情しとるわ
でないと悪質な業者叩く矛先も鈍るからの

[332: 匿名]

確かに土地は安くなったけれども、雇用の不安定化で一定レベル以上の戸建を土地から一次取得できる収入を得ることができる層の数も割合も減っている。
結局、ボリュームゾーンに合わせるために区画を小さくして総額を抑える形になっているんじゃないの？
業者の都合も多少あるだろうが、最も影響を与えているのは世間のニーズ。

[333: 匿名さん]

ボリュームゾーン
ニーズ
戦略戦略戦略

[334: 匿名さん]

それなりの規模の分譲を売り切るには、２０％の人の要望より、８０％の人の要望を重視する。
今の時代、普通のサラリーマンで手が届く金額に入れなくては、買いたくても買えない。
そのためには、土地を狭くして、擁壁のコストを下げて、皆が買える価格帯にする。
至極当然の経営判断で実際に売れ行きが良いのは間違いない。
（売れていると言うことは、現在が適正価格ということ）

もう少し広くして、擁壁にもコストを掛けて、値段を安くしてというのは
虫が良すぎるのでは？

[335: 匿名さん]

な、
売れてる＝顧客が満足　のドグマ
家づくりと街づくりのコンセプトの違い
これまでのスレの流れは軽視するのが至極当然の企業の経営判断ということなんだな

[336: 匿名さん]

こんなミニ開発でボリュームゾーンなどというトンデモな販売戦略組む企業はあり得ません

[337: 匿名]

いわゆる建売屋などが土地を小さくするのは、お客さんが買いやすくする為ではなく、区画数を沢山とる為と坪単価を高めに維持する為です。
それを阪急もやっているという事になるかと。

顧客からすれば50坪で2000万で擁壁が打ちっぱなしの分譲地より、70坪で2500万で擁壁に石を貼った分譲地のほうが遥かに魅力的で住みたいと思う人も圧倒的に多いでしょう。

つまり本当に顧客の満足度やニーズを考えていれば後者の開発になるはずですので、ニーズでやっているわけではないのです。

業者の利益額（区画あたりの利益額）はどちらも同じぐらいなのですよ。50坪でも70坪でも造成費用はあまり変わりませんからね。ただ後者は区画数が減るので事業としてトータルの利益額は減ります。

[338: 住まいに詳しい人]

>>334
論法が矛盾だらけですよ。

山手台がちゃんとまちなみや景観に配慮されていた初期の頃よりも、
普通の人が大幅に家を買いやすい状況なっていますから、

＞今の時代、普通のサラリーマンで手が届く金額に入れなくては、買いたくても買えない。
＞そのためには、土地を狭くして、擁壁のコストを下げて、皆が買える価格帯にする。

これは真逆です。>>325で引用されている日経の記事にあった通りです。

今は初期の山手台が販売された当時よりも、土地は広めで価格も高くなく景観にも
配慮された理想の住宅街をリーズナブルに提供しやすい様々な条件が整っているのです。
造成コストや石の仕上げコスト等も当時よりも格段に下がっています。

土地を小さくして、顧客の資産を守る為の将来の街並みの事を一切考えず、
確実に街の勝ち悪化させるうちっぱなしで売り逃げ分譲に走っているのは、
顧客ニーズの重視ではなく、業者の都合「のみ」です。

＞もう少し広くして、擁壁にもコストを掛けて、値段を安くしてというのは
＞虫が良すぎるのでは？

宅地は大きくなれば、原価が安くなります。
理由は区画が大きくなると分譲地全体の道路面積の割合が低くなり宅地効率が
良くなるのと、小さくても大きくても1区画あたりの工事費、擁壁代はあまり
変わらないからです。電気やガスや上下水道などのコストは殆ど同じです。

完成済み宅地（造成前地価＋造成工事費用）が50坪で区画割して原価1500万/区画の場合、
70坪で区画割して2100万にはならず、原価1800万/区画とかになるのです。
上記が打ちっぱなしの原価の場合、石を貼ればプラス30～50万程度です。

土地が大きいほうが安い坪単価で販売できるというのは、原価が安いからという
根拠に基づく事実であって、消費者から見た虫が良い願望ではありません。

[339: 住まいに詳しい人]

↑　上記に区画が広めのほうが原価が安くなるという内容で取り扱った
「原価」はもちろん坪単価ベースの原価です。

[340: 匿名さん]

打ちっぱなしで土地価格２４００万の街のほうが
石貼りで２４３０万より買いやすくて良いなんて
一般人ニーズは開発担当や営業マンの脳内にしか存在せんわなｗ

[341: 匿名さん]

それでも脳内でロジカルに「考えて」戦略を正当化する輩がいるのです
責任取れもしないんですけどね

[342: 匿名さん]

まあこんな掲示板に寄せられる意見なんか
賢いディベロッパーの耳には入らないんでしょう

　「至極当然の経営判断」

だからね


20年前なら褒められたかもね

[343: 匿名]

今日びファミリー向けに70坪なんていらないよ。
仮に50坪と土地価格同じで同じ大きさの上物でも外構高くつくし、庭の維持費用、固定資産税の負担が長期に渡ってより重くなるということ。
それよりも、近くに子供を安心して遊ばすことができる公園、児童施設があることの方が重要。

[344: 匿名さん]

業者の口車に乗って山手台には来ない方がいいですね

[345: 匿名さん]

まあ
まだ実際の市場をよく判っていない学生さんいじめるのはよしましょう

[346: 匿名]

＞343さん

同意。我が家も５０坪あれば充分です。

[347: 匿名さん]

そもそも擁壁をちゃんと景観に配慮して分譲価格が跳ね上がるという前提が間違いなんだから話になりませんわ。
贅を尽くすならともかく東3丁目みたいに薄い石を貼る程度なら50万もかからない。
それでいて将来の景観悪化を防ぐ効果は絶大。

打ちっぱなしで分譲した所のガレージには、高級車や300万以上の車も多数とまっているので、擁壁仕上げて
数十万高くなったらお客さんが買えなくなるという珍説は無理がありすぎる。

50万高くなってあきらめるお客さんが仮に出てくるとしても（いないだろうが）、50万高くても擁壁がちゃんと
仕上げられている街並みなら将来が安心だから買おうというお客さんのほうが多いのは明らかなわけで。


擁壁仕上げたら価格が高くなるという論理は、擁壁部分でもかかったコストとはかけ離れた利益を上乗せして
儲けようとしない限り成立しない。

[348: 匿名]

50坪の区割りだと1階リビングの日当たりが悪い区画（特に冬場）が大量に出てきます。
隣の家の建物が近く風通しも悪くなり住環境や空間的なゆとりも70坪の区割りとは別次元です。
日当たりに問題が無い南側区画も、50坪の区割りでは北側斜線の関係で建築自由度が大幅に下がります。

[349: 匿名]

http://kjworks.co.jp/kurashi/wp-content/uploads/2011/04/2.jpg
http://kjworks.co.jp/kurashi/wp-content/uploads/2011/04/1_thumb.jpg

彩都の阪急分譲地は、いちおう擁壁の仕上げしていますね。
石貼りではなく擬石仕上げですが、打ちっぱなしよりは
将来の景観の悪化度合いは遥かにマシでしょう。

[350: 匿名]

確かに打ちっぱなしよりはマシですね。

打ちっぱなしが十数年でどうなるかは、山手台西4丁目の前期街区から地下通路を通って
北公園のほうに行く道を見れば分かりますよ。

打ちっぱなしで高さ数メートルの擁壁は十数年するとああいう外観になります。

[351: 周辺住民さん]

＞まあこんな掲示板に寄せられる意見なんか
＞賢いディベロッパーの耳には入らないんでしょう

デベロッパーは、購入検討中の掲示板すら見ないような顧客を相手に
商売しているのですか？

[352: 匿名さん]

>337
>顧客からすれば50坪で2000万で擁壁が打ちっぱなしの分譲地より、
>70坪で2500万で擁壁に石を貼った分譲地のほうが遥かに魅力的で住みたいと思う人も
>圧倒的に多いでしょう。

これもそうとは言い切れない。
予算があって広い土地を望む人は、後者の方が坪単価が安くてお得な気がするけど、
４丁目の主なターゲットは、サラリーマンだからその５００万の差が大きいのよ。
５０坪で、普通の家を建てて、駐車場も２台できるから十分と言う人も多い。
その５００万のローン審査も結構ハードルが高かったりする。

[353: 匿名]

最近分譲された街区にも、500万以上の高級輸入車などが沢山とまってますね。
ガレージに2台車が止まっている区画も多いですね。

[354: 353]

354は西4丁目の話です。

[355: 匿名]

50坪でも70坪でも造成コストは変わらないとありますが、
阪急の売値は絶対変わると思うのですけど。

土地の価値って、坪単価で計ることが多いですよね？
坪単価を下げるということは、土地の価値を下げると言うことと等しいです。

50坪2500万（坪単価50万）の土地を、もし70坪で区画分けしたとしたら、3500万（坪単価50万）か少し下がったとしても3300万（坪単価47万）くらいがいいとこでしょう。
コストが下がったからと言って、坪単価40万にして70坪2800万で売るなんてことしないでしょう。
坪単価を下げることは、土地の価値を下げるということですから、もしそれをしたら、それこそ以前に高く購入した人達の反発はすごいでしょう。コンクリート打ちっぱに対する反発を遙かに超えますよ。

70坪の土地にそれなりの大きさの家を建てるのですから少なくても建物だけで3000万、土地が3500万で6500万が最低ラインとなりますから、平均より収入が多いサラリーマンでも買わないと思います。
買えなくはないと思いますが、そこまでお金をかけて買うほどのものでもないと、普通のサラリーマンは思っていると思いますがねぇ。

また、6500万だすなら、阪神間・駅近・フラット・45坪も比較対象に入ってくるわけで、そちらの方が売れるのでは？

[356: 匿名さん]

そもそも街の景観は一番大事だからと、山手台の擁壁（1～3丁目）に石を使ってきたのは他ならぬ阪急さんですよね。
それを真っ向から否定して、打ちっぱなしで分譲するのは矛盾してますよね。

[357: 匿名]

50坪の区割りで2500万で事業が成り立つ分譲地を、100坪で区割りした場合5000万にはなりません。
3800万で販売してもじゅうぶんに採算がとれて利益が出ます。
大きい土地ほどコスト効率は良くなり原価が下がりますから。

[358: 匿名さん]

まあ買う側もそれなりの人なんでしょう

[359: 匿名]

>357
その値段じゃ、上物入れたら普通の収入では買えなくなるから、買い手は大幅に減って、結局さばききれず採算合わないんじゃない？

[360: 匿名]

西4丁目の住人さんと何人かまちなみについてお話した事がありますが、
少々高くなっても以前の山手台のように擁壁がちゃんと仕上げられていれば
よかったのにと皆さん仰っていましたよ。概ね残念がっていましたね。
打ちっぱなしで良かったとか、全然気にならないという方はいませんでしたし
そういう意見は耳にした事が無いですね。