阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part6】

[匿名]

こちらはPart6です。
荒らしはスルーで対処しましょう。

Part1　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/
Part2　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/92121/
Part3　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/149586/
Part4　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/173248/
Part5　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/189533/

[261: 匿名]

山手台造成時に設けられたと思われる擁壁（ジオグランデ前）
http://www.all-mansion.com/db/5001-6000/M5279026.jpg
打ちっぱなしは20年弱でだいたいこれぐらいの見た目になるという事ですね。
もし西2丁目や東2丁目の各宅地の擁壁が打ちっぱなしだったら今ごろ景観はどうなっていただろうと考えると恐ろしいです。

[262: おっさん]

貴重な山や森林を削って開発してるんだから、せめて緑や美しい景観を守り、
街の価値が時とともに向上するサスティナブルなまちづくり、
一世代で終わる使い捨てニュータウンではないまちづくりをお願いしたいものです。

[263: 匿名]

社会・景気情勢が悪くなってきているだけじゃなく、

特に山手台の販売は山本駅に近く売りやすい街区から

順次、遠くて売りにくい街区へと来てる、、、

そら価格安くせんと売れんわな、、、

高く買った住民さんが怒る気持ちも分からんでもないが、

しゃーない、、、

分譲マンションでもよーあること、、、

[264: 匿名]

元業者は山手台が売れないから潰れたわけじゃないですよね？

ただ、会社が潰れたから山手台を阪急が受けついだのですよね？

土地を受け継いだ阪急は、こだわりまでは、受け継ごうとしなかった。

これから買いたい人だって、打ちっぱなしなんて嫌いだと思いますよ。

石を貼ること自体は、それほどｺｽﾄは掛からないのに、石を貼ることで、業者が高く売り付けようとするからいけないのです。

せめて建て売りはきちんと擁壁を化粧するべきじゃないですか？

営業マンHMは、施主には擁壁より上物にお金をかけてほしいでしょうが。

[265: 購入検討中さん]

価格が高くなるならゴメンだな。
まぁ、べつに擁壁を自然石仕上げにしていただいても結構なんだが、
下のほうの街区にあるようなゴツゴツした岩石タイプではなくシンプルでスッキリした素材で頼んます。

[266: 匿名さん]

阪急も購入者をリサーチしてるから、
・３０００万以下の低価格帯の分譲地は、外観より価格。
・３０００万以上の価格帯は多少高くなっても、外観重視。

４丁目以北は、その戦略が功を奏し、狭小、コンクリート打ちっ放しで、
低価格にしたから売れ行きが良かった。この戦略を変えるとも思えない。
逆に彩都の分譲地は、高めなので、見栄えも良くしている。

要は、検討者の懐事情を考慮した戦略ってことでしょう。

[267: 匿名さん]

239
私は残念ながら宝塚に資産を持っていません
持とうと考えていたことはありますけどね
ここ10年持ちたくなくなってきたというのが正直な話です
今は本山の一軒家なんですけど
近所もニコイチがどんどん増えて、昔の佇まいが破壊されてしまいました。70坪が逆に浮いた感じです。
宝塚は小さいころよく遊びに行って、広々として綺麗な花や草木が多い素敵なところだという印象が強かったのですよ

[268: ＯＬさん]

畑や刑務所ですら自分勝手に存在している施設ではなく
まちなみを構成する一要素であるという事をちゃんと認識して
景観に配慮しとんねん

悪徳行政や悪徳業者は見習ってほしいもんやな

奈良少年刑務所
http://static.panoramio.com/photos/large/65684058.jpg
http://maskweb.jp/b_naraprison_2_1.html

[269: 匿名]

しつこくニーズだの、世の情勢だのいってる人がいますね。

少しでも買いやすくするために４丁目は打ちっぱなしにしたんだろって擁護意見は全く
の誤りですよ。

４丁目で打ちっぱなしがよかったなんて思ってる住民はいません。

リーマンショック前に分譲された擁壁の仕上げありの東３丁目は北向き区画が坪５０万
で分譲されましたが、リーマンショック後で景気悪化した後に分譲された打ちっぱなし
擁壁の西４丁目は北向き区画が４２～４５万です。その間に宝塚市内の住宅地地価は、
坪５０万だった場所が坪４０万程度まで平均で約２割下がっています。

つまり同期の地価変動をあてはめて補正すると、西４丁目は擁壁はコストダウンして駅
からも遠くなって地形も東３丁目よりも悪いのに（東３丁目は高台、西４丁目は東側が
壁になってて西下がり）、逆に割高で値上げしている事がわかります。西４丁目の北向
き区画が坪３５～３８万で販売されたなら、少しでも安く買いやすくするためにコスト
ダウンしをたんじゃないですかというこじつけも、成立しますが実際は上記のように明
確に異なります。

つまり西４丁目は将来の景観を担保する為の僅かな擁壁の仕上げ費用（４丁目程度の擁
壁の高さなら３丁目と同じ石を貼っても区画あたり３０～５０万円もアップしない）で
すらけちった上に土地を小さくして割高な坪単価で分譲したエリアというのが正確な分
析であって、少しでもお客さんが買いやすいようにニーズにこたえて擁壁の仕上げをし
なかったってのは全くの都合良い解釈で事実ではありません。

業者の都合のみで将来のまちなみの為のわずかなコストすらけちっただけです。

[270: 匿名さん]

まったくそのとおりです。間口12～13mの土地で高さ2m程度の擁壁を１面仕上げて販売しても20万もアップしません。開発業者が分譲前にまとめて発注して施工すれば、材料の運搬費用や施工コストも個人がやるより遥かに安くなります。

[271: 匿名]

264さんも仰っていますが

擁壁そのものを天然石などで仕上げるコストはそんなに高く無いですが、その仕上げ部分ですら
デベロッパーが相当なマージンをのせて商売しようとしたら当然高くなります。
例えば仕上げ費用に50万かかったら、土地価格を300万上乗せするとかですね。

仕上げにかかった費用（と金利程度）を、そのまま土地価格に上乗せするなら微々たる
アップです。他の部分で儲かるのですから、擁壁の仕上げ部分は将来の景観を担保する為の
社会の公器としての義務と考えて、この部分では商売するべきではないです。

[272: 匿名]

ぶっちゃけ、最初に石などを貼るより
むきだしコンクリの劣化を防ぐ為に定期的に
処置するほうがずっと高くつきます。
それをしなければ大きく価値が下がります。
つまり買い手にとってむきだしコンクリは
ぜんぜんリーズナブルじゃありませんし
なんのメリットも無いです。少々のコストで
最初から仕上げられているほうが、苦労せずに
街並みや価値が守られるのです。

[273: 匿名]

しつこいな。安く買えれば何でもいいんですよ。
値段以外にこの不便な街に購買意欲が湧くものありますか？
擁壁がどうだとか、将来の資産価値とかどうでもいいです。
安く買えればそれでよし！
ここで、擁壁、擁壁って言ってる人って、色々理論的な事言ってるけど
要は高い時に高級住宅街買った気分で、優越感を持ってたつもりが
実は建て売り分譲地を買ってた事に気づいて八つ当たりしてるんでしょ。

[274: 匿名]

↑営業 乙
擁壁の仕上げけちっても安くならないし、実際ぜんぜん安くなってないからｗ
むしろコンクリ隠す為に緑化等で気を使うから逆に割高。

[275: 匿名さん]

擁壁の見た目がどうでもいいって、家の外壁の見た目が

どうでもいいって言ってるのと同じですよね。

そんな意見が業者（ハウスメーカーや建売業者）ではない

一般の方や購入検討者から出てくるとは思えません。

高い擁壁がそびえたっている街の場合は、街を歩いた時に

家より擁壁のほうが遥かに目立って印象を左右しますから。

[276: 匿名]

あんたら分かってないな。
別に意匠的に打ちっ放し擁壁を推奨してるわけじゃないさ。
そりゃ、誰しも装飾のある擁壁がいいに決まってる。
でも、そうする事で販売価格が上がるならそんな事しなくてよいと言ってるだけ。
ま、あんたらが金を出してくれるならあんたらの望み通りの擁壁にするよ。
要はそういう事。擁壁だけに限らず土地の販売価格が上がるなら
余計な事はしなくて結構というだけ。
とにかく無駄な費用は削減して安く販売して欲しいだけ。

[277: 不動産購入勉強中さん]

ネット検索で阪急さんが17～18年前に分譲した名塩南台の擁壁の写真見つけました

http://www.misawa-mrd.com/kensaku/asp/BigImg.asp?NO=7&BN=4466177
http://www.misawa-mrd.com/kensaku/asp/BigImg.asp?BN=4466177&NO=6
http://house.o-uccino.jp/image/0004249/0003073416/6162715_1.jpg
http://sumai.homes.co.jp/data/0117614/sale/image/0000031-2-2.jpg
http://www.wills.co.jp/dbimg/bukken/96092R02036.jpg

コンクリートですが模様有りで一定景観に配慮された擁壁（石貼りではありませんが）なので
かろうじて致命的な状況にまではなっていませんが、
これがもしコンクリート打ち放しだったら本当に恐ろしい事になってますね・・・

高さのある擁壁で打ち放しだと想像以上に将来の景観リスクが深刻である事を認識しました
色々勉強になりありがとうございました

[278: 匿名]

これはわかりやすい画像ですねｗ
これでもうちっぱなし肯定論者は打ちっぱなしでの分譲を支持するのかなｗ

[279: 匿名]

今度の新分譲街区はバス停から遠いし急坂・階段多くて悪立地ですね、

お年寄りにはキツイでしょう。

安くしないと売れないだろうね・・・

[280: 匿名]

元々山手台は売出し文句が｢安けりゃいい｣と言う町ではないはずです。

4丁目が売れたのは、打ちっぱなし擁壁だったからでもありません。

4丁目には大阪に通勤される方が多いのですが、売出し始めた頃、大阪通勤圏で土地50坪以上で、新しい住宅街と言うのは、｢兵庫県｣には山手台と芦屋浜しか無かったと思います。1時間以上が通勤圏なら、三田と舞多聞と北神戸も含めますが。

芦屋浜と山手台を比べた時に‥‥あとは価値観ですね。

やはり、元からある町よりは新しい町の方が入りやすいと考える人は沢山いらっしゃいます。

その上で、兵庫県で、大阪通勤圏で埋立地よりは地盤が強く、50坪以上の新しい落ち着いた住宅街‥‥と条件を絞っていけば、山手台しか残りません。

打ちっぱなし擁壁と言う、あまりにもの違いにかなり躊躇しながらも、皆仕方なかったのでしょう。

擁壁をこれまでのように手入れされていれば、50万程値が上がっても、もっっと売れ行きがよかったと思いますよ。

[281: 匿名さん]

大阪へも神戸へもアクセス容易な交通の要所、それでいて風光明媚。宝塚は住宅地として理想的なロケーションだった。
理想的過ぎて、行政、地主、業者そして住民はその上にあぐらをかいていい加減な街づくりをした結果が、今の宝塚の姿。
時代の変化に対応したインフラ整備を軽視し、過剰な駅前再開発を行ってはその多くを破綻させ、ハコモノを作っては破綻させてきた。地主は安易な開発に手を貸し、行政は利権目当てで業者とズブズブの関係。挙句の果てに市長が何代も続けて逮捕され、何を考えてるのか次に選んだ市長は真っ赤っ赤な人。当然市民の利益は二の次の公務員に甘いお手盛り行政だが、選んだのは他ならぬ市民だから仕方ないよね。
尼崎、伊丹が従来のイメージから脱却しつつある一方で、宝塚は落ちていく一方。
表面を取り繕うのは勝手だが、やらなければならないことは他にあるのでは。
モノの価値を従来のイメージにとらわれることなく判断できる人は、今の宝塚は選ばない（選べない）。

[282: 物件比較中さん]

279さん

確かに今年から分譲が始まる山手台東の北部地区は大変に急坂、階段が多く
バス停からも遠いなど利便性に劣る立地ですから、完売する為には

・まちなみ景観の魅力を創出する
・土地を広めにして庭の緑を多くする
・バス停に近かった今までの街区より坪単価を割安にする

などの一段の努力が求められるでしょうね。

道路から自宅玄関までも高い階段を使わないと辿り着けない土地も多いですから、
せめて気持ちよく階段を昇り降りできるよう、自然素材を使った擁壁の美化は
なかでも必須条件でしょうね。何十年も住むわけですからね。
黒く汚れて醜くなったコンクリート打ちっぱなし表面を見ながら我が家の階段を
何十年も昇り降りするのはキツイですよ、、、

[283: 匿名]

ここで言われている、山手台北部の高い擁壁目立つ街区が打ちっぱなしになりそうだとか、彩都より手を抜いているとか、建売屋が大規模に分譲する等の予想が仮にあたっているとして。

阪急の沿線開発のルーツである宝塚で手抜きの開発するぐらいなら、阪急は宝塚は捨てて、歌劇も近い将来どこかに移転を考えている可能性高いって事かな。

[284: 匿名]

>山手台東の北部地区は大変に急坂、階段が多くバス停からも遠いなど利便性に劣る立地ですから
>道路から自宅玄関までも高い階段を使わないと辿り着けない土地も多いですから

普通に考えて永住には向かない立地だね。
数年前4-2工区(東3丁目)見に行って、建売は結構値引きがあったんだけど、やはり自分にとって通勤に不便すぎる立地と考え止めた。
その時工区の最上部(積水の建売)から、さらに上の方に造成中のところを見たけど、こんなところ造成して本当に買う人いるの？と正直思った。

いっその事定借にして、30年後取り壊して森に戻すとかにしたら、見せかけの景観配慮よりもずっとサスティナブルだし、よりリーズナブルに50坪で眺望の良好な家を手に入れられるのに。
買う人がいるかどうかは知らん(笑)

[285: 匿名]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[286: 匿名さん]

本当に努力もしないで
　駅までの距離がぁー　とか
　商業施設がぁー　とか
　憧れの街のブランドがぁー　とか
人の褌でしか相撲を取ろうとしないディベロッパーって
頭すらも使わず何でマージンをもらえるんでしょうね
自社の差別化なんて出来てないですよねー
だからお安くしようと頑張るんでしょうね
それも自分の懐痛めたくないから擁壁コストなんか削っちゃったりしてね
そうではないディベロッパーってこの界隈にはいないんでしょうかね
いないから宝塚がこんなんなっちゃったんですかね
購入者は安かろう悪かろうで満足する筈もなく、買値に見合う価値があって満足するんですけどね
丁度ディベロッパーのマージンゼロあたりが買値に見合う価値なんじゃないでしょうか

そろそろ人の褌も劣化が激しく限界なんじゃないでしょうか
新しい価値を作って行かなきゃデベさんも寄生できなくなって潰れるしかないですね

誰かさんが仰ってたけど伊丹なんかは良くなりましたね
空港という収入源があるにせよ頑張っているんじゃないですか、街路のバラなんかいいですね

[287: 匿名]

>歌劇も近い将来どこかに移転を考えている可能性高いって事かな

十分有り得る話。観客動員を考えたらどう考えても不利だし。

[288: 匿名さん]

寛平ちゃん家の近所に６０~７０坪で４千万前後の物件がちらほら
駅歩４分以内だし平地だし
地震被害が大きかったのはあるけど
利便性考えたらいいんでないか？朝電車座れるし（笑
これと比べたら山手台なら坪２５が精々だろ
擁壁打ち放しでな

[289: 匿名]

北ヤード辺りに移転すればメリット大きいって、案外本気で阪急考えてるかもね。歌劇場。

[290: 匿名さん]

山手台東の北部は、坂道や階段はともかく、バス停からは遠くならないようですよ。
街区内に準幹線道路が設定され、バスが通るという噂を聞きました。

[291: 匿名さん]

>>歌劇も近い将来どこかに移転を考えている可能性高いって事かな
東京の宝塚劇場が帝国ホテルの近くにあるように梅田あたりに移転を計画中かも？　劇が終ると劇場出口前にはおばちゃんが一杯たむろしていて迷惑だけど･･･
宝塚と梅田では集客力が全然違うでしょ。

[292: 匿名さん]

宝塚のブランドイメージが底をついたんで
手持ちの物件何が何でも売り抜きたいデベが
なりふり構わず安値でババを顧客に掴ませようとしてるのでしょうか
そう考えらた擁壁の打ち放しも納得がいく気がしますね
格好いい謳い文句は明らかに誇大広告ですね

[293: 匿名さん]

歌劇場も逃げ出す宝塚にようこそ

[294: 匿名さん]

>>280さんの言うとおりですよ。
確かに西4丁目が擁壁の仕上げありで宅地の価格が30万円（非角地）高くなっていたら、あきらめていたという住人は皆無でしょうね。
逆にもっとはやく完売しただけだと思います
西4丁目は個別にけっこう値引きして完売したようですが、東3丁目のように石で仕上げていれば値引きすら必要なかったんじゃないでしょうか。
2300万円で打ちぱなし擁壁と、2330万で石貼り擁壁（道路から見える面）。僅か30万で将来の街の景観悪化が防げるなら安いと考えるのが殆どの方の価値観でしょうね。30万安くなるなら打ちぱなしのほうが良いなんて人は1000人に1人もいないと思います。

[295: 匿名]

そうですよね。ブランドイメージの安売りバラマキしか今の宝塚で宅地を
売る方法がないんでしょうね。
そして、ブランドイメージは凋落の一途。それもこれも
どなたかがおっしゃってた「行政、地主、業者そして住民はその上にあぐらをかいた」
結果なんでしょう。そしてそのイメージにしがみつき、現実を受け入れられない。
宝塚に未来はなさそうですね。
ほんとに歌劇場移転も近いかもね。

[296: 匿名]

無秩序な開発によるブランドの切り売り（安売り）は、今やっているのではなく、
震災後から既にもうずっとやってきた事です。
やりすぎてもう切り売りするブランドが底をつきかけているというのが現在の正確な状況ですよ。

[297: 匿名]

西４丁目は土地のみの値引きがあったのですか？

残りわずかな物件なのかな？

私は値引きをあっさり断られましたが（笑）

ご近所の登記簿（ゴミステーション部分である、共有持分地も確定申告で必要だったため)を拝見しても、値引いた土地はなさそうでしたが。
本当に実在するのですか

[298: 匿名]

どんな土地でも、何年も売れなければ多少の値引きはあるのではないでしょうか？

1万でも100万でも、値引きは値引き。特に建築条件付きは引きやすい(上物に乗せられてたりして)

値引きの話は公にはするもんではないですよね。

[299: 匿名]

マンションと同じですね。
後半になって売れ残っている土地や建売は当然値引きは行われます。

[300: 匿名]

今後、販売区間がどんどん坂上になっていくと、ますます売れ残り値引きが期待できそうですね。

[301: 匿名]

>>29
長年の腐ったまちづくりでブランドの裏づけがなくなって
もはやイメージしか残ってないのが今の宝塚かな？

>>294
北向きの土地とかは、そもそも道路に面した擁壁がなく
30万どころか殆ど値上がりしないと思われます。
ですからほぼ100%の住民が、打ちっぱなしではなく
擁壁が化粧されたいたほうがより良かったと
残念に思っているでしょうね。
まぁ道路とか公共部分の所有者がいない部分の擁壁の
仕上げは全ての区画で割る事になるので、ほんの少しは
高くなりますが。

[302: 匿名さん]

デベさんの創意工夫がいかほどのものなのか
お手並み拝見といったところでしょう

でも、宝塚全体の問題はどうしたもんでしょうね
土着民の民度は知っての通りだし．．．

[303: 匿名さん]

街を良くする為ではなく、市長・議員・職員・地権者・業者等の利権の為に怪しげな事業や開発誘導を延々繰り返してきた結果が今の落ちぶれた宝塚。まさにそれにつきる

[304: 匿名]

次期街区以降はまた３丁目みたいに擁壁高い土地が多くなるようですが同居者で誰かが車椅子生活になったら、、、

前面道路から高さ３メートル以上の階段登る土地は絶対に暮らせないですね。

数段程度のゆるやかで階段なら、スロープに改造してバリアフリーにする事もできますが・・・・。

[305: ご近所さん]

箕面市
擁壁の設置を極力避け、緑化のり面などにより処理する。やむ
を得ず擁壁を設置する場合は、その仕上げを自然石若しくはこれに
類するものとする、前面へ生け垣緑化を施し擁壁を遮蔽する、など
の配慮により周辺の自然要素になじませる。

[306: 匿名]

確かにそれだけの高さの階段を上がるのはきついですね。
老人はとても暮らせませんね。
セカンドライフの住処としてはあり得ませんね。
と、なるとターゲット層はやはりファミリー世帯ですよね。

[307: 匿名さん]

西2丁目等は高い擁壁が多いですが、北側が道路に面した区画など、
道路から玄関まで殆ど高低差が無い土地もあるので、75歳以上の
後期高齢者や車椅子生活になっても問題なく暮らせると思います。

これから分譲される街区も、階段無しの宅地は豊富に選べるはずです。

[308: 匿名さん]

>>302
積水ハウスが「まちづくり憲章」というものを制定して、自社で住宅地を開発するにあたって
環境価値・経済価値・社会価値・住まい手価値という4つの視点が
バランスよく保たれた「将来にわたり持続可能なまちづくり」「地域の財産となるまちづくり」
を実践していますね。

人口が減少する社会で新たにまちをつくるのだから、世代を超えて愛される価値を保ち続ける街を
つくらなければいけないという考えです。
使い捨てではなく開発地域の既存の住宅街より優れたまちを供給する努力をしています。


積水ハウスの掲げる「次の世代に住み継がれるまちづくりを、企業としての社会的責任だと考えています。」は、同じ大阪企業として、阪急も大いに見習うべき点ではないでしょうか？

小林一三の頃の阪急が持っていた理念を今の阪急は捨てているように感じますが、その部分を積水ハウスが社訓に掲げているように思います。

[309: 匿名]

勝手な予想ですが、積○ハウスは売れそうな土地にしか建売りや建築条件宅地を持っていないように思います。

4丁目に積○ハウスを見かけなかったのは‥‥

[310: 匿名]

普通に現在も4丁目に積水ハウス出してますけど・・・
http://www.sekisuihouse.co.jp/bunjou/kansai/takarazukayamate/index.htm...

北入りの区画は、眺望が良いとのことで即完売でしたね。
ちょうど積水区画のところで高低差があるので、眺望は抜群、かつ北入りの道路からは高低差なしですので、即完売も納得と当時思いました。