阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part6】

[匿名]

こちらはPart6です。
荒らしはスルーで対処しましょう。

Part1　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/
Part2　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/92121/
Part3　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/149586/
Part4　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/173248/
Part5　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/189533/

[261: 匿名]

山手台造成時に設けられたと思われる擁壁（ジオグランデ前）
http://www.all-mansion.com/db/5001-6000/M5279026.jpg
打ちっぱなしは20年弱でだいたいこれぐらいの見た目になるという事ですね。
もし西2丁目や東2丁目の各宅地の擁壁が打ちっぱなしだったら今ごろ景観はどうなっていただろうと考えると恐ろしいです。

[262: おっさん]

貴重な山や森林を削って開発してるんだから、せめて緑や美しい景観を守り、
街の価値が時とともに向上するサスティナブルなまちづくり、
一世代で終わる使い捨てニュータウンではないまちづくりをお願いしたいものです。

[263: 匿名]

社会・景気情勢が悪くなってきているだけじゃなく、

特に山手台の販売は山本駅に近く売りやすい街区から

順次、遠くて売りにくい街区へと来てる、、、

そら価格安くせんと売れんわな、、、

高く買った住民さんが怒る気持ちも分からんでもないが、

しゃーない、、、

分譲マンションでもよーあること、、、

[264: 匿名]

元業者は山手台が売れないから潰れたわけじゃないですよね？

ただ、会社が潰れたから山手台を阪急が受けついだのですよね？

土地を受け継いだ阪急は、こだわりまでは、受け継ごうとしなかった。

これから買いたい人だって、打ちっぱなしなんて嫌いだと思いますよ。

石を貼ること自体は、それほどｺｽﾄは掛からないのに、石を貼ることで、業者が高く売り付けようとするからいけないのです。

せめて建て売りはきちんと擁壁を化粧するべきじゃないですか？

営業マンHMは、施主には擁壁より上物にお金をかけてほしいでしょうが。

[265: 購入検討中さん]

価格が高くなるならゴメンだな。
まぁ、べつに擁壁を自然石仕上げにしていただいても結構なんだが、
下のほうの街区にあるようなゴツゴツした岩石タイプではなくシンプルでスッキリした素材で頼んます。

[266: 匿名さん]

阪急も購入者をリサーチしてるから、
・３０００万以下の低価格帯の分譲地は、外観より価格。
・３０００万以上の価格帯は多少高くなっても、外観重視。

４丁目以北は、その戦略が功を奏し、狭小、コンクリート打ちっ放しで、
低価格にしたから売れ行きが良かった。この戦略を変えるとも思えない。
逆に彩都の分譲地は、高めなので、見栄えも良くしている。

要は、検討者の懐事情を考慮した戦略ってことでしょう。

[267: 匿名さん]

239
私は残念ながら宝塚に資産を持っていません
持とうと考えていたことはありますけどね
ここ10年持ちたくなくなってきたというのが正直な話です
今は本山の一軒家なんですけど
近所もニコイチがどんどん増えて、昔の佇まいが破壊されてしまいました。70坪が逆に浮いた感じです。
宝塚は小さいころよく遊びに行って、広々として綺麗な花や草木が多い素敵なところだという印象が強かったのですよ

[268: ＯＬさん]

畑や刑務所ですら自分勝手に存在している施設ではなく
まちなみを構成する一要素であるという事をちゃんと認識して
景観に配慮しとんねん

悪徳行政や悪徳業者は見習ってほしいもんやな

奈良少年刑務所
http://static.panoramio.com/photos/large/65684058.jpg
http://maskweb.jp/b_naraprison_2_1.html

[269: 匿名]

しつこくニーズだの、世の情勢だのいってる人がいますね。

少しでも買いやすくするために４丁目は打ちっぱなしにしたんだろって擁護意見は全く
の誤りですよ。

４丁目で打ちっぱなしがよかったなんて思ってる住民はいません。

リーマンショック前に分譲された擁壁の仕上げありの東３丁目は北向き区画が坪５０万
で分譲されましたが、リーマンショック後で景気悪化した後に分譲された打ちっぱなし
擁壁の西４丁目は北向き区画が４２～４５万です。その間に宝塚市内の住宅地地価は、
坪５０万だった場所が坪４０万程度まで平均で約２割下がっています。

つまり同期の地価変動をあてはめて補正すると、西４丁目は擁壁はコストダウンして駅
からも遠くなって地形も東３丁目よりも悪いのに（東３丁目は高台、西４丁目は東側が
壁になってて西下がり）、逆に割高で値上げしている事がわかります。西４丁目の北向
き区画が坪３５～３８万で販売されたなら、少しでも安く買いやすくするためにコスト
ダウンしをたんじゃないですかというこじつけも、成立しますが実際は上記のように明
確に異なります。

つまり西４丁目は将来の景観を担保する為の僅かな擁壁の仕上げ費用（４丁目程度の擁
壁の高さなら３丁目と同じ石を貼っても区画あたり３０～５０万円もアップしない）で
すらけちった上に土地を小さくして割高な坪単価で分譲したエリアというのが正確な分
析であって、少しでもお客さんが買いやすいようにニーズにこたえて擁壁の仕上げをし
なかったってのは全くの都合良い解釈で事実ではありません。

業者の都合のみで将来のまちなみの為のわずかなコストすらけちっただけです。

[270: 匿名さん]

まったくそのとおりです。間口12～13mの土地で高さ2m程度の擁壁を１面仕上げて販売しても20万もアップしません。開発業者が分譲前にまとめて発注して施工すれば、材料の運搬費用や施工コストも個人がやるより遥かに安くなります。

[271: 匿名]

264さんも仰っていますが

擁壁そのものを天然石などで仕上げるコストはそんなに高く無いですが、その仕上げ部分ですら
デベロッパーが相当なマージンをのせて商売しようとしたら当然高くなります。
例えば仕上げ費用に50万かかったら、土地価格を300万上乗せするとかですね。

仕上げにかかった費用（と金利程度）を、そのまま土地価格に上乗せするなら微々たる
アップです。他の部分で儲かるのですから、擁壁の仕上げ部分は将来の景観を担保する為の
社会の公器としての義務と考えて、この部分では商売するべきではないです。

[272: 匿名]

ぶっちゃけ、最初に石などを貼るより
むきだしコンクリの劣化を防ぐ為に定期的に
処置するほうがずっと高くつきます。
それをしなければ大きく価値が下がります。
つまり買い手にとってむきだしコンクリは
ぜんぜんリーズナブルじゃありませんし
なんのメリットも無いです。少々のコストで
最初から仕上げられているほうが、苦労せずに
街並みや価値が守られるのです。

[273: 匿名]

しつこいな。安く買えれば何でもいいんですよ。
値段以外にこの不便な街に購買意欲が湧くものありますか？
擁壁がどうだとか、将来の資産価値とかどうでもいいです。
安く買えればそれでよし！
ここで、擁壁、擁壁って言ってる人って、色々理論的な事言ってるけど
要は高い時に高級住宅街買った気分で、優越感を持ってたつもりが
実は建て売り分譲地を買ってた事に気づいて八つ当たりしてるんでしょ。

[274: 匿名]

↑営業 乙
擁壁の仕上げけちっても安くならないし、実際ぜんぜん安くなってないからｗ
むしろコンクリ隠す為に緑化等で気を使うから逆に割高。

[275: 匿名さん]

擁壁の見た目がどうでもいいって、家の外壁の見た目が

どうでもいいって言ってるのと同じですよね。

そんな意見が業者（ハウスメーカーや建売業者）ではない

一般の方や購入検討者から出てくるとは思えません。

高い擁壁がそびえたっている街の場合は、街を歩いた時に

家より擁壁のほうが遥かに目立って印象を左右しますから。

[276: 匿名]

あんたら分かってないな。
別に意匠的に打ちっ放し擁壁を推奨してるわけじゃないさ。
そりゃ、誰しも装飾のある擁壁がいいに決まってる。
でも、そうする事で販売価格が上がるならそんな事しなくてよいと言ってるだけ。
ま、あんたらが金を出してくれるならあんたらの望み通りの擁壁にするよ。
要はそういう事。擁壁だけに限らず土地の販売価格が上がるなら
余計な事はしなくて結構というだけ。
とにかく無駄な費用は削減して安く販売して欲しいだけ。

[277: 不動産購入勉強中さん]

ネット検索で阪急さんが17～18年前に分譲した名塩南台の擁壁の写真見つけました

http://www.misawa-mrd.com/kensaku/asp/BigImg.asp?NO=7&BN=4466177
http://www.misawa-mrd.com/kensaku/asp/BigImg.asp?BN=4466177&NO=6
http://house.o-uccino.jp/image/0004249/0003073416/6162715_1.jpg
http://sumai.homes.co.jp/data/0117614/sale/image/0000031-2-2.jpg
http://www.wills.co.jp/dbimg/bukken/96092R02036.jpg

コンクリートですが模様有りで一定景観に配慮された擁壁（石貼りではありませんが）なので
かろうじて致命的な状況にまではなっていませんが、
これがもしコンクリート打ち放しだったら本当に恐ろしい事になってますね・・・

高さのある擁壁で打ち放しだと想像以上に将来の景観リスクが深刻である事を認識しました
色々勉強になりありがとうございました

[278: 匿名]

これはわかりやすい画像ですねｗ
これでもうちっぱなし肯定論者は打ちっぱなしでの分譲を支持するのかなｗ

[279: 匿名]

今度の新分譲街区はバス停から遠いし急坂・階段多くて悪立地ですね、

お年寄りにはキツイでしょう。

安くしないと売れないだろうね・・・

[280: 匿名]

元々山手台は売出し文句が｢安けりゃいい｣と言う町ではないはずです。

4丁目が売れたのは、打ちっぱなし擁壁だったからでもありません。

4丁目には大阪に通勤される方が多いのですが、売出し始めた頃、大阪通勤圏で土地50坪以上で、新しい住宅街と言うのは、｢兵庫県｣には山手台と芦屋浜しか無かったと思います。1時間以上が通勤圏なら、三田と舞多聞と北神戸も含めますが。

芦屋浜と山手台を比べた時に‥‥あとは価値観ですね。

やはり、元からある町よりは新しい町の方が入りやすいと考える人は沢山いらっしゃいます。

その上で、兵庫県で、大阪通勤圏で埋立地よりは地盤が強く、50坪以上の新しい落ち着いた住宅街‥‥と条件を絞っていけば、山手台しか残りません。

打ちっぱなし擁壁と言う、あまりにもの違いにかなり躊躇しながらも、皆仕方なかったのでしょう。

擁壁をこれまでのように手入れされていれば、50万程値が上がっても、もっっと売れ行きがよかったと思いますよ。