阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part6】

[匿名]

こちらはPart6です。
荒らしはスルーで対処しましょう。

Part1　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/
Part2　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/92121/
Part3　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/149586/
Part4　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/173248/
Part5　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/189533/

[21: 匿名さん]

ガセではなく本当なら、徒歩圏の土地や中古物件の取引相場が
新駅計画を織り込みにかかって騰がってきているはず。

そういう状況は確認できますか？

[22: 平井No.1]

新駅にはバスは設定されるんですかね？
JRなんで、さすがに阪急バスは乗り入れできないし。
例えば、大阪空港行きのバス発着があれば助かりますね。

いつ発表されるんでしょうね、かなり便利になりますね、平井は。

[23: 匿名さん]

山手台の阪急バスも乗り入れ出来ますように

[24: 住まいに詳しい人]

＞JRなんで、さすがに阪急バスは乗り入れできないし。

意味不明。

宝塚線しか知らないと勘違いしてしまいますが、京都線沿線でも神戸線沿線でも
阪急バスのドル箱はバス便エリアからＪＲの主要駅に乗客を運ぶ路線です。

[25: 平井No.1]

あっ、そうか。失礼しました。

たしかに、六甲、六甲道には阪急バスが行き来してたな。

では、阪急バスが発着する可能性ありやね。

[26: 匿名]

可能性として、山手台線の山本駅から新駅への乗り入れが考えられなくはないですが、山本で下りる乗客が新駅に流れるだけなら、阪急バスにメリットはなく、阪急電鉄も容認できないのではないだろうか。
現在JR中山寺を自家用車やバイクで利用している人を取り込めないと、路線として成り立たないと思う。

[27: 匿名]

こういう場合、物事は大局的に見なければならない。

確かに、阪急バスにメリットはなく、阪急電鉄も若干乗客が減るかもしれないが、新駅に乗り入れることで、山手台の利便性の向上、さらにはイメージアップにつながることは間違いなく、山手台の不動産価値の大幅上昇につながる。

山手台の開発者たる阪急グループ全体として見れば大きなメリットがあるのではないか。

[28: 契約済みさん]

新駅は山手台住民には全く関係ないと思うよ。

山手台は山本駅、

山手台は山本駅。

山手台はバス便。

山手台はバス便。

以上

[29: 匿名]

各駅停車のみの駅であれば、梅田までの所要時間は山本と大差ないと思うので利用客の移行は限定的かもしれないが、仮に快速停車となれば山本利用客の流出は多少では済まないはず。利用者にとって選択肢が増えるのはいい事だが、通勤通学客をJRに取られることは阪急電鉄にとって少なからずダメージであり、一旦離れた客を取り戻すのは容易ではないので、慎重になると思う。

それとこのご時勢なので、バス路線がJR駅まで伸びても、バス便エリアの不動産価値の大幅な上昇は望めないと思う。。。

[30: 契約済みさん]

冬。
山手台のバス停に立ち、バスを待つ。
寒いというレベルではない。

[31: 匿名さん]

中山台みたいに阪急中山より先にＪＲ中山寺にバスがつく路線だと、本格的に移行が進むだろうけど
山本の場合は（新駅が本当にできると仮定して）、山本駅前ロータリーに寄って客降ろしてから
ぐるっとまわってＪＲ山本駅に向かうのでＪＲまでのほうが５分ぐらい余計にバス所要時間かかるよね。

ラッシュ時は所要時間の差が１０分以上（阪急３５分、ＪＲ２３分）あるので、ＪＲ使う意味あるけど
昼間の客は流出しないと思うよ。

昼間は阪急２６分だから、バスの時間と合計したら大阪までは阪急のほうがＪＲよりはやい。

[33: 匿名さん]

見たところ店舗の立地に適した場所が現状少なそう。駅予定地の反対側が阪急の車庫なのが残念。

駅周辺の活性化には国道176号だけでなく、周辺道路の整備や区画整理事業も必要だと思うが、宝塚市や兵庫県、周辺地権者にその気はあるのだろうか？

[34: 入居済み住民さん]

山本地区に120人規模の保育園ができるようです。
待機児童問題は解消されますね。

[35: 契約済みさん]

長尾幼稚園移転のこと？

それにしても、高圧線近くの家には住みたくない。

[36: 入居済み住民さん]

平成２５年４月に開設の保育所のことです。
どのような保育園になるか楽しみですね。

[37: 匿名]

次期分譲される街区、場所によっては高圧線かなり目立つね。
http://diary.hankyurealty.jp/kurashi/%E7%8F%BE%E5%A0%B4.JPG

住宅街によくあるこじんまりした高圧線だったら100mも離れたら気にならないけど、これは特特大クラスで鉄塔も巨大で高圧線の本数も多いのでかなりの圧迫感あります。

[38: ご近所さん]

新駅、線路南側は阪急の車庫だけど、平井車庫交差点北東地にまとまった土地があります。駅から高架歩道橋でつなぎ、駅ビルを建てれないものかなと。
あの土地はどこの所有なんだろう。

駅ビルにはぜひイカリスーパーが来て欲しい。

[39: 匿名]

山手台先住民のお偉いさん方は、廃れていく山手台を見て、阪急不動産に抗議しまくらないんですか？

せっかくの広々とした土地が勿体ない。

大阪通勤圏でこれほど大きな、さらの分譲地は、兵庫県にはもう無いでしょうに。

このままでは、山手台 どんどん治安 悪くなる‥

[40: マンコミュファンさん]

正確に言うと大阪通勤圏内の兵庫県にはまだまだ在庫が腐るほど余りまくっている大規模分譲地が沢山ありますよ。

三田市や猪名川町や神戸市北区や神戸市西区を中心に。

ただ『大阪平野に面した』兵庫県では、山手台が最後の大型開発ですから、もう次回は無い貴重な土地であることは確かです。ありきたりの開発ではなく、１００年後に評価されるような（阪急が１００年前に開発した街が今高く評価されているように）素晴らしい街づくりに使ってほしいものです。

[41: 匿名さん]

山手台の公式ブログには造成工事は秋頃完了とあったと思いますが、完了後すぐの販売開始になるのでしょうか？
今度も建築条件なし宅地と大手HMになるのでしょうが、せめて条件なし宅地の割合を増やして、同じようなデザインの家ばかりが並ぶのではない変化のある街並みになってほしい。

[42: ご近所さん]

>>40
高い擁壁が殆どコンクリート打ちっぱなしのまま放置されているような街になってしまったら、
将来自然と調和して高く評価される街になる事はありえないですね。

>>41
普通に考えて、多額の資金を投入して造成完了した宅地を寝かしておくなんて事は、
土地神話の時代はともかく現在ではありえないですから、すぐ分譲開始すると思います。
遅くとも完成から1～2ヶ月以内には予約案内等（登録会員向けなど）が始まるんじゃないでしょうか。

[43: 匿名さん]

たまたま見つけた西4丁目で注文住宅を建てられた方のブログ
http://shinjo.blog.eonet.jp/default/cat7649826/
この方は、擁壁塗ってますね。
http://shinjo.blog.eonet.jp/.shared/image.html?/photos/uncategorized/2...

自然石にはかないませんが、ＲＣ打ちっぱなし放置よりは全然良いですね

[44: ビギナーさん]

最初に塗装すると、メンテナンスする意識も高まりますね。

[45: 匿名]

Blogを書いてる人がいるんですね。

塗装でも石でもいいから擁壁なんとかしたくても、誰もしてなかったらしにくいもんですが、やってる人がいたら周りはしやすいでしょうね。

ところで、岩盤地区で土地改良と書いてありましたが、そのままだと、植物が育たないって事なんですか？
アルカリ性から酸性の土に変えないといけないの？

ド素人なので、どなたか教えてください。

[46: 匿名さん]

宅地造成やコンクリート打設の影響で宅地やグリーンベルトの土壌がアルカリ性になっており、なにもしないでただ植えるだけでは樹木が育ちにくい（枯れやすい）状態になっているのだと思います。

http://www.geocities.jp/heboen2/chishiki/tsuchi.html
このページの「土の酸性度について」が参考になるかもしれません。

[47: 匿名]

＞46さん、ありがとうございます。

[48: 物件比較中さん]

色々な意見がありますが、擁壁が将来の街並みの印象を決定付ける景観上の最重要構造物であるのは事実なので、宅地購入者に道路から見える擁壁面の仕上げを建築協定で義務付けるか、初期の山手台のようにあらかじめ仕上げ済み（天然石等）で分譲してほしいと思います。

[49: 匿名]

西２丁目と同等か同等以上にこだわった街区はもう期待できないのかな？

これから分譲する山手台東の北部も、山手台南部のイメージだけ利用して
似ても似つかない手抜き街区を惰性で最後まで分譲？

[50: 匿名]

擁壁の天然石仕上げ済みねぇ・・・

それで価格が上がるなら勘弁だね・・・

[51: 住まいに詳しい人]

数％をけちってコンクリ打ちっぱなしで販売したら15年後の価値（チカ）下落が悲惨です。

新規分譲効果が無くなったら元分譲地の本質的な価値、評価を決めるのは街並み（景観）です。

[52: 検討中]

ｺﾝｸﾘ打ちっぱなしの新しい町＜擁壁が化粧された古い町＜＜擁壁が化粧された新しい町

[53: 匿名]

新しい街より古い街のほうが価値がありますよ。

いわゆる高級住宅街と言われる所は全て古いです。昭和初期であったり大正時代であったり。

緑が多く景観に優れていれば、長い年月で熟成された住宅街のほうが相対的に高く評価されます。

[55: 匿名]

53さんは、雲雀丘、花屋敷辺りを理想例として念頭において主張されているのだと思います。
でも、あの辺りは現代の車社会において、住みやすい所とは言えないと思います。他の大正〜昭和初期から続く古い住宅地も同様です。
そういった点を考えると、熟成された古い住宅地が価値の高い住宅地とは必ずしも言えないと思います。
緑豊かな邸宅街に住まうことはさぞかし気持ちいいことでしょうし、ステイタスであることはいつの時代でも変わりないと思いますが。

[57: 周辺住民さん]

なんか痛い人がいるけど、擁壁が重要でないわけないでしょう。なんせ誰が見ても山手台のタウンイメージや景観つくってきたのは紛れも無く駅前から続く道路沿いの擁壁と2丁目付近の宅地の擁壁（どちらも御影石）ですから、もともと山手台のコンセプトは石を使った修景だったわけです。それを180度変えて、コンクリ打ちっぱなしにしたら違和感丸出しでコンセプト破綻もいい所ですよ。

[58: 周辺住民さん]

もう知っている人は少ないでしょうけど、90年代にテレビで流れていた山手台のCMでは、石を使った擁壁とコミュニティロードの石畳をしきりに取り上げていました。ありきたりな造成ではなく石をふんだんに使って景観にこだわってデザインしていますと阪急自らメディアを通してアピールしていたんですよ。石匠や植栽プランナー、照明デザイナーなどが参画した街づくりだと自慢していましたから。

[60: 匿名]

自演？じゃないと思いますよ。

もうこうなったら、住所を変えたらいいのにね。

三丁目までは山手台

それ以降は別の町名

[64: 匿名]

たぶん住宅地の擁壁なんて誰も見てないとか気にしないとかありえない事を
必死にアピールしているのは、別の所で同レベルかもっと醜い開発をしているか
計画中の開発業者の関係者じゃないの。耳が痛いから。
2丁目と4丁目を歩けば、街並みがかけ離れている最大の原因が石を使って景観に
配慮しているかどうかどうかなんて、猿でも気づくでしょ。
もっと言えば、山本駅からバスに乗ったら一発でしょ？
阪急バスがロータリーを出て緩やかな坂を登っていくと、石と植栽でつくりこまれた
絵になる美しい街路がずっと続くのに、北部に入ると街並みが一変するから。
鈍感な人でも車窓から見える大きな変化に気づかないとかありえない。

[65: 近所をよく知る人]

北公園のすぐ後ろあたりに、十数年前に造成済みでコンクリートが野ざらしで塩漬け放置されている
完成区画がいくらかありますよ。

そこはよう壁のコンクリートが雨とカビで真っ黒で、「新品の宅地」として売り出す為には嫌でも
何らかの仕上げ部材でよう壁を化粧せざるをえない状態になっています。

実は東3丁目もそれに近い状況でした。あそこは山手台が一度破たんして再開した後に新しく造成された
街区ではありません。破たん前に概ね宅地造成工事が概ね完成していた街区を、2005年頃に再整備してから
新規分譲地として売り出した所ですから、おそらくコンクリートの見た目の劣化を隠す目的もあって、
よう壁が化粧されたものだと思われます。

[67: 匿名]

なるほど！

だから、三丁目は化粧されてるとはいえ、薄い石での仕上げになってるんですね。

でも、貼ってあるだけマシです。4丁目も貼ればいいのに。

近隣の、閑静と言われる住宅街のどこを見ても、打ちっぱなしの擁壁は見当たりません。

実に安っぽい。

[69: 匿名]

>61
まちBBSの中山スレにも、中筋山手の分譲地を画像リンク付きで批判している人がいたけど、同じ人かもしれない。
目立った産業のない宝塚にとって、税収増加の手っ取り早い手段は宅地開発だから、役人や有力者（議員）も見てみぬふり。行政の指導も期待できないね。ネット上で主張しても何も効果ないよ…

新規に分譲しても以前の高級志向では買い手が集まらないからコストダウンになるのは自然な流れだと思う。それでも4000万円台ではなかなか建たないから、「普通の」土地が買えない人向けとまでは言えないけど。
（芦屋、苦楽園、岡本、夙川は普通のサラリーマンは買えないところだから、ここで名前を出すこと自体無意味）

[70: 匿名さん]

必死に擁壁なんてどうでもいいとか誰も見てないとか関係無いとか約一名の方が繰り返していますが・・・

山手台北部の幹線道路の東側に昔造成してそのままになっていたコンクリート打ちっぱなし擁壁が
道路沿いにありましたが、阪急さん自ら壊して擁壁をつくりなおしていますよ。

阪急さん自身が、経年劣化で変色したコンクリート打ちっぱなし擁壁は著しく街の価値と景観を壊し
新しい街区を新規分譲するにあたって妨げになるという事を認めている証拠ですが、擁壁なんて
誰も見てないとかどうでもいいとか言ってた人はこの事実をどう説明するんでしょうね？（笑）

宝塚市のほうでも昨今安易に設けられるコンクリート打ちっぱなし擁壁による景観問題を重視しているようです。
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-keikanjyou...

＞従来の都市景観形成基準による「擁
壁の構造」、「緑の保全・量の確保・配
置」などのルールが守られないことに
苦慮している。これらが新条例によっ
て遵守されるのであろうか。さらに、
新条例で守らない事業者への改善命令
等の担保が明確になるのか。

＞２年前にまちづくりルール（地区計
画・都市景観形成地域・地区まちづく
りルール）を導入しましたが、建物が
完成してから緑が少ない、緑視率が足
りない、擁壁の緑化がされていないな
ど、せっかくルールを決めたのに守ら
れないと意味がないとの意見がある。

＞宝塚市では、傾斜地が多く、擁壁の形
態が景観に大きな影響を与えます。改正
案では、擁壁については、高さ２ｍ以上
のものを築造する場合と開発行為の区
域が500 ㎡以上の開発行為時に築造す
る場合について届出義務を課していま
す。
今後、景観上重要な公道などから見え
る擁壁に対する景観誘導の内容につい
ては、景観計画の策定の際に検討してい
きます。