阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part6】

[匿名]

こちらはPart6です。
荒らしはスルーで対処しましょう。

Part1　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/
Part2　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/92121/
Part3　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/149586/
Part4　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/173248/
Part5　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/189533/

[21: 匿名さん]

ガセではなく本当なら、徒歩圏の土地や中古物件の取引相場が
新駅計画を織り込みにかかって騰がってきているはず。

そういう状況は確認できますか？

[22: 平井No.1]

新駅にはバスは設定されるんですかね？
JRなんで、さすがに阪急バスは乗り入れできないし。
例えば、大阪空港行きのバス発着があれば助かりますね。

いつ発表されるんでしょうね、かなり便利になりますね、平井は。

[23: 匿名さん]

山手台の阪急バスも乗り入れ出来ますように

[24: 住まいに詳しい人]

＞JRなんで、さすがに阪急バスは乗り入れできないし。

意味不明。

宝塚線しか知らないと勘違いしてしまいますが、京都線沿線でも神戸線沿線でも
阪急バスのドル箱はバス便エリアからＪＲの主要駅に乗客を運ぶ路線です。

[25: 平井No.1]

あっ、そうか。失礼しました。

たしかに、六甲、六甲道には阪急バスが行き来してたな。

では、阪急バスが発着する可能性ありやね。

[26: 匿名]

可能性として、山手台線の山本駅から新駅への乗り入れが考えられなくはないですが、山本で下りる乗客が新駅に流れるだけなら、阪急バスにメリットはなく、阪急電鉄も容認できないのではないだろうか。
現在JR中山寺を自家用車やバイクで利用している人を取り込めないと、路線として成り立たないと思う。

[27: 匿名]

こういう場合、物事は大局的に見なければならない。

確かに、阪急バスにメリットはなく、阪急電鉄も若干乗客が減るかもしれないが、新駅に乗り入れることで、山手台の利便性の向上、さらにはイメージアップにつながることは間違いなく、山手台の不動産価値の大幅上昇につながる。

山手台の開発者たる阪急グループ全体として見れば大きなメリットがあるのではないか。

[28: 契約済みさん]

新駅は山手台住民には全く関係ないと思うよ。

山手台は山本駅、

山手台は山本駅。

山手台はバス便。

山手台はバス便。

以上

[29: 匿名]

各駅停車のみの駅であれば、梅田までの所要時間は山本と大差ないと思うので利用客の移行は限定的かもしれないが、仮に快速停車となれば山本利用客の流出は多少では済まないはず。利用者にとって選択肢が増えるのはいい事だが、通勤通学客をJRに取られることは阪急電鉄にとって少なからずダメージであり、一旦離れた客を取り戻すのは容易ではないので、慎重になると思う。

それとこのご時勢なので、バス路線がJR駅まで伸びても、バス便エリアの不動産価値の大幅な上昇は望めないと思う。。。

[30: 契約済みさん]

冬。
山手台のバス停に立ち、バスを待つ。
寒いというレベルではない。

[31: 匿名さん]

中山台みたいに阪急中山より先にＪＲ中山寺にバスがつく路線だと、本格的に移行が進むだろうけど
山本の場合は（新駅が本当にできると仮定して）、山本駅前ロータリーに寄って客降ろしてから
ぐるっとまわってＪＲ山本駅に向かうのでＪＲまでのほうが５分ぐらい余計にバス所要時間かかるよね。

ラッシュ時は所要時間の差が１０分以上（阪急３５分、ＪＲ２３分）あるので、ＪＲ使う意味あるけど
昼間の客は流出しないと思うよ。

昼間は阪急２６分だから、バスの時間と合計したら大阪までは阪急のほうがＪＲよりはやい。

[33: 匿名さん]

見たところ店舗の立地に適した場所が現状少なそう。駅予定地の反対側が阪急の車庫なのが残念。

駅周辺の活性化には国道176号だけでなく、周辺道路の整備や区画整理事業も必要だと思うが、宝塚市や兵庫県、周辺地権者にその気はあるのだろうか？

[34: 入居済み住民さん]

山本地区に120人規模の保育園ができるようです。
待機児童問題は解消されますね。

[35: 契約済みさん]

長尾幼稚園移転のこと？

それにしても、高圧線近くの家には住みたくない。

[36: 入居済み住民さん]

平成２５年４月に開設の保育所のことです。
どのような保育園になるか楽しみですね。

[37: 匿名]

次期分譲される街区、場所によっては高圧線かなり目立つね。
http://diary.hankyurealty.jp/kurashi/%E7%8F%BE%E5%A0%B4.JPG

住宅街によくあるこじんまりした高圧線だったら100mも離れたら気にならないけど、これは特特大クラスで鉄塔も巨大で高圧線の本数も多いのでかなりの圧迫感あります。

[38: ご近所さん]

新駅、線路南側は阪急の車庫だけど、平井車庫交差点北東地にまとまった土地があります。駅から高架歩道橋でつなぎ、駅ビルを建てれないものかなと。
あの土地はどこの所有なんだろう。

駅ビルにはぜひイカリスーパーが来て欲しい。

[39: 匿名]

山手台先住民のお偉いさん方は、廃れていく山手台を見て、阪急不動産に抗議しまくらないんですか？

せっかくの広々とした土地が勿体ない。

大阪通勤圏でこれほど大きな、さらの分譲地は、兵庫県にはもう無いでしょうに。

このままでは、山手台 どんどん治安 悪くなる‥

[40: マンコミュファンさん]

正確に言うと大阪通勤圏内の兵庫県にはまだまだ在庫が腐るほど余りまくっている大規模分譲地が沢山ありますよ。

三田市や猪名川町や神戸市北区や神戸市西区を中心に。

ただ『大阪平野に面した』兵庫県では、山手台が最後の大型開発ですから、もう次回は無い貴重な土地であることは確かです。ありきたりの開発ではなく、１００年後に評価されるような（阪急が１００年前に開発した街が今高く評価されているように）素晴らしい街づくりに使ってほしいものです。

[41: 匿名さん]

山手台の公式ブログには造成工事は秋頃完了とあったと思いますが、完了後すぐの販売開始になるのでしょうか？
今度も建築条件なし宅地と大手HMになるのでしょうが、せめて条件なし宅地の割合を増やして、同じようなデザインの家ばかりが並ぶのではない変化のある街並みになってほしい。

[42: ご近所さん]

>>40
高い擁壁が殆どコンクリート打ちっぱなしのまま放置されているような街になってしまったら、
将来自然と調和して高く評価される街になる事はありえないですね。

>>41
普通に考えて、多額の資金を投入して造成完了した宅地を寝かしておくなんて事は、
土地神話の時代はともかく現在ではありえないですから、すぐ分譲開始すると思います。
遅くとも完成から1～2ヶ月以内には予約案内等（登録会員向けなど）が始まるんじゃないでしょうか。

[43: 匿名さん]

たまたま見つけた西4丁目で注文住宅を建てられた方のブログ
http://shinjo.blog.eonet.jp/default/cat7649826/
この方は、擁壁塗ってますね。
http://shinjo.blog.eonet.jp/.shared/image.html?/photos/uncategorized/2...

自然石にはかないませんが、ＲＣ打ちっぱなし放置よりは全然良いですね

[44: ビギナーさん]

最初に塗装すると、メンテナンスする意識も高まりますね。

[45: 匿名]

Blogを書いてる人がいるんですね。

塗装でも石でもいいから擁壁なんとかしたくても、誰もしてなかったらしにくいもんですが、やってる人がいたら周りはしやすいでしょうね。

ところで、岩盤地区で土地改良と書いてありましたが、そのままだと、植物が育たないって事なんですか？
アルカリ性から酸性の土に変えないといけないの？

ド素人なので、どなたか教えてください。

[46: 匿名さん]

宅地造成やコンクリート打設の影響で宅地やグリーンベルトの土壌がアルカリ性になっており、なにもしないでただ植えるだけでは樹木が育ちにくい（枯れやすい）状態になっているのだと思います。

http://www.geocities.jp/heboen2/chishiki/tsuchi.html
このページの「土の酸性度について」が参考になるかもしれません。

[47: 匿名]

＞46さん、ありがとうございます。

[48: 物件比較中さん]

色々な意見がありますが、擁壁が将来の街並みの印象を決定付ける景観上の最重要構造物であるのは事実なので、宅地購入者に道路から見える擁壁面の仕上げを建築協定で義務付けるか、初期の山手台のようにあらかじめ仕上げ済み（天然石等）で分譲してほしいと思います。

[49: 匿名]

西２丁目と同等か同等以上にこだわった街区はもう期待できないのかな？

これから分譲する山手台東の北部も、山手台南部のイメージだけ利用して
似ても似つかない手抜き街区を惰性で最後まで分譲？

[50: 匿名]

擁壁の天然石仕上げ済みねぇ・・・

それで価格が上がるなら勘弁だね・・・

[51: 住まいに詳しい人]

数％をけちってコンクリ打ちっぱなしで販売したら15年後の価値（チカ）下落が悲惨です。

新規分譲効果が無くなったら元分譲地の本質的な価値、評価を決めるのは街並み（景観）です。

[52: 検討中]

ｺﾝｸﾘ打ちっぱなしの新しい町＜擁壁が化粧された古い町＜＜擁壁が化粧された新しい町

[53: 匿名]

新しい街より古い街のほうが価値がありますよ。

いわゆる高級住宅街と言われる所は全て古いです。昭和初期であったり大正時代であったり。

緑が多く景観に優れていれば、長い年月で熟成された住宅街のほうが相対的に高く評価されます。

[55: 匿名]

53さんは、雲雀丘、花屋敷辺りを理想例として念頭において主張されているのだと思います。
でも、あの辺りは現代の車社会において、住みやすい所とは言えないと思います。他の大正〜昭和初期から続く古い住宅地も同様です。
そういった点を考えると、熟成された古い住宅地が価値の高い住宅地とは必ずしも言えないと思います。
緑豊かな邸宅街に住まうことはさぞかし気持ちいいことでしょうし、ステイタスであることはいつの時代でも変わりないと思いますが。

[57: 周辺住民さん]

なんか痛い人がいるけど、擁壁が重要でないわけないでしょう。なんせ誰が見ても山手台のタウンイメージや景観つくってきたのは紛れも無く駅前から続く道路沿いの擁壁と2丁目付近の宅地の擁壁（どちらも御影石）ですから、もともと山手台のコンセプトは石を使った修景だったわけです。それを180度変えて、コンクリ打ちっぱなしにしたら違和感丸出しでコンセプト破綻もいい所ですよ。

[58: 周辺住民さん]

もう知っている人は少ないでしょうけど、90年代にテレビで流れていた山手台のCMでは、石を使った擁壁とコミュニティロードの石畳をしきりに取り上げていました。ありきたりな造成ではなく石をふんだんに使って景観にこだわってデザインしていますと阪急自らメディアを通してアピールしていたんですよ。石匠や植栽プランナー、照明デザイナーなどが参画した街づくりだと自慢していましたから。

[60: 匿名]

自演？じゃないと思いますよ。

もうこうなったら、住所を変えたらいいのにね。

三丁目までは山手台

それ以降は別の町名

[64: 匿名]

たぶん住宅地の擁壁なんて誰も見てないとか気にしないとかありえない事を
必死にアピールしているのは、別の所で同レベルかもっと醜い開発をしているか
計画中の開発業者の関係者じゃないの。耳が痛いから。
2丁目と4丁目を歩けば、街並みがかけ離れている最大の原因が石を使って景観に
配慮しているかどうかどうかなんて、猿でも気づくでしょ。
もっと言えば、山本駅からバスに乗ったら一発でしょ？
阪急バスがロータリーを出て緩やかな坂を登っていくと、石と植栽でつくりこまれた
絵になる美しい街路がずっと続くのに、北部に入ると街並みが一変するから。
鈍感な人でも車窓から見える大きな変化に気づかないとかありえない。

[65: 近所をよく知る人]

北公園のすぐ後ろあたりに、十数年前に造成済みでコンクリートが野ざらしで塩漬け放置されている
完成区画がいくらかありますよ。

そこはよう壁のコンクリートが雨とカビで真っ黒で、「新品の宅地」として売り出す為には嫌でも
何らかの仕上げ部材でよう壁を化粧せざるをえない状態になっています。

実は東3丁目もそれに近い状況でした。あそこは山手台が一度破たんして再開した後に新しく造成された
街区ではありません。破たん前に概ね宅地造成工事が概ね完成していた街区を、2005年頃に再整備してから
新規分譲地として売り出した所ですから、おそらくコンクリートの見た目の劣化を隠す目的もあって、
よう壁が化粧されたものだと思われます。

[67: 匿名]

なるほど！

だから、三丁目は化粧されてるとはいえ、薄い石での仕上げになってるんですね。

でも、貼ってあるだけマシです。4丁目も貼ればいいのに。

近隣の、閑静と言われる住宅街のどこを見ても、打ちっぱなしの擁壁は見当たりません。

実に安っぽい。

[69: 匿名]

>61
まちBBSの中山スレにも、中筋山手の分譲地を画像リンク付きで批判している人がいたけど、同じ人かもしれない。
目立った産業のない宝塚にとって、税収増加の手っ取り早い手段は宅地開発だから、役人や有力者（議員）も見てみぬふり。行政の指導も期待できないね。ネット上で主張しても何も効果ないよ…

新規に分譲しても以前の高級志向では買い手が集まらないからコストダウンになるのは自然な流れだと思う。それでも4000万円台ではなかなか建たないから、「普通の」土地が買えない人向けとまでは言えないけど。
（芦屋、苦楽園、岡本、夙川は普通のサラリーマンは買えないところだから、ここで名前を出すこと自体無意味）

[70: 匿名さん]

必死に擁壁なんてどうでもいいとか誰も見てないとか関係無いとか約一名の方が繰り返していますが・・・

山手台北部の幹線道路の東側に昔造成してそのままになっていたコンクリート打ちっぱなし擁壁が
道路沿いにありましたが、阪急さん自ら壊して擁壁をつくりなおしていますよ。

阪急さん自身が、経年劣化で変色したコンクリート打ちっぱなし擁壁は著しく街の価値と景観を壊し
新しい街区を新規分譲するにあたって妨げになるという事を認めている証拠ですが、擁壁なんて
誰も見てないとかどうでもいいとか言ってた人はこの事実をどう説明するんでしょうね？（笑）

宝塚市のほうでも昨今安易に設けられるコンクリート打ちっぱなし擁壁による景観問題を重視しているようです。
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-keikanjyou...

＞従来の都市景観形成基準による「擁
壁の構造」、「緑の保全・量の確保・配
置」などのルールが守られないことに
苦慮している。これらが新条例によっ
て遵守されるのであろうか。さらに、
新条例で守らない事業者への改善命令
等の担保が明確になるのか。

＞２年前にまちづくりルール（地区計
画・都市景観形成地域・地区まちづく
りルール）を導入しましたが、建物が
完成してから緑が少ない、緑視率が足
りない、擁壁の緑化がされていないな
ど、せっかくルールを決めたのに守ら
れないと意味がないとの意見がある。

＞宝塚市では、傾斜地が多く、擁壁の形
態が景観に大きな影響を与えます。改正
案では、擁壁については、高さ２ｍ以上
のものを築造する場合と開発行為の区
域が500 ㎡以上の開発行為時に築造す
る場合について届出義務を課していま
す。
今後、景観上重要な公道などから見え
る擁壁に対する景観誘導の内容につい
ては、景観計画の策定の際に検討してい
きます。

[71: 住まいに詳しい人]

>>69
芦屋市、西宮市の甲陽線沿線、東灘区、灘区は全戸数の75～85%が共同住宅
（分譲マンション、賃貸マンション、アパート、社宅等）ですよ。
サラリーマン世帯が買えないどころか、サラリーマン世帯の主婦を洗脳して
鴨にして新築マンションを買わせる為に、しきりにマンションデベロッパーが
女性雑誌や広告代理店と組んで宣伝（＊＊＊＊）しているエリアです。
転勤で大阪に来た世帯を鴨にして大手賃貸仲介業者が群がってる地域でもあります。
ちなみに西宮市と東灘区の不動産取引の9割は中古マンションで2000万台後半です。
芦屋市は同じく不動産取引の9割が中古マンションで3000万円前後です。
売買の内訳は9割が中古マンション、残り1割が新築マンション、中古戸建、
土地取引、新築建売の合計。

ちなみに芦屋市は納税者の50%（2005年国勢調査）が低所得者である歪な地域だという事は
あまり知られていない。少数の金持ちと気取った背伸び庶民が目立つが、実は貧乏人の割合が
西宮市や宝塚市や神戸市よりずっと高い街。

平成18年度 芦屋市
http://www.city.ashiya.lg.jp/bunsho/toukei/index.html

所得　　納税者中比率
（万円）
0-200　　50%
200-300　14%
300-550　18%
550-　　 17%

所得は収入より控除額を引いた課税対象額
所得300-550万が年収500-700万の中間層に当たる
注）納税義務のない年収100万以下の層（主婦など）はふくまれていない。

[72: 匿名]

戸建て（それもミニ戸でない）のことを言ってるので、マンションの話を持って来られてもね〜。
芦屋が実は貧乏人の街ってのもどうでもいい話だし。

[73: 山手台なんだから仕方ない]

70さん。
擁壁なんて誰も見てないということより、山手台なんだから、どうだってよいのではということです。

山手台ということ自体、家をいくら格好よくみつくろうが、駄目なんですよ。戸建の価値はやはり立地なんです。擁壁、家はそのあと。まずは立地。
山手台は立地という観点から、駄目なんではないでしょうか。

バス便ニュータウンはリタイヤ組にはよいリハビリになりますが、現役サラリーマンにはやはり避けたい立地。家族も大変な思いを必ずします。やせ我慢で住むしかない。
戸建買う際、電車駅徒歩10分以内が絶対条件なんですよ。バス便ニュータウンであるだけでなく、やっとこさ山を降りて辿り着くのが、山本駅ていうのも、駄目なんですよ。

擁壁なんてどうでもよいんです。

[74: 匿名さん]

そんなことないです、二丁目には当時１億円以上した家がたくさん建っています、
山手台のポテンシャル＆ブランドパワーは近畿のニュータウンでは№１です。

[76: 匿名]

電車駅徒歩10分の場所に50坪以上の土地を購入し、注文住宅を建てた場合、いくらくらい掛かるのだろう？

そもそも売ってるのか？

驚きの坂道(雲雀丘とか)の宅地は勘弁してください。

[77: 匿名さん]

岡本駅や摂津本山駅や夙川駅、さくら夙川駅を利用している世帯の大半は、土地が安い三田市の
ニュータウンでも大手ハウスメーカーの注文住宅が建てられない方々です。
東灘区の新築マンション販売価格と三田のニュータウンに注文住宅を建てた場合の総額は良い勝負ですが、
実際の東灘区の住民は、新築より中古マンション購入者（新築の50～60%の価格がボリュームゾーン）が
断然多いです。あと賃貸や借り上げ社宅で賃貸マンションに住んでいる方がかなり多いです。
皆さん喧伝されているイメージに騙されすぎです。

[78: 匿名さん]

訂正　賃貸や借り上げ社宅でマンション（分譲貸し含む）に賃貸で住んでいる方が

[79: 購入検討中さん]

それは間違い。
住吉は確かにマンション戸数増えたけど、山手台のマンションとは比較にならない高値。ていうか、関西1、あるいは日本でも指折りの立地である住吉や岡本と宝塚山手台が相対することなんてできまへん。時空が違います。
雲雀の坂道勘弁してって、山手台が言うたらあかんわ。
駅徒歩10分の宅地は探せばあるよ。いくらでも。

[80: ご近所さん]

行政ですら、擁壁は景観や街並みに大きな影響を与え、ひいては街の価値を左右すると

公式に認めていて、景観計画の策定にあたって擁壁の景観誘導を検討しているというのに

擁壁の仕上げの有無や違いなんてどうでもいいよとか仰ってる方は、頭わいてるの？

現在緑豊かな住宅街に持家で住んでいて、近所にコンクリ擁壁むきだしの分譲地や庭の殆ど無い

ミニ戸建売分譲地が出来て喜ぶ人なんているわけがない。

街並みや緑豊かな環境なんてどうでもいいというのは、完全に住人ではなく業者や一部の

地権者の論理ですから、そういう主張をする方はまず不動産関係の利害関係者でしょう。

どこの市とかバス便とか徒歩とか立地とか関係無しに、容易に人の目につく構造物は街並みに

大きな影響を与えますから対策が必要なのは常識です。

[82: 購入経験者さん]

擁壁＝見栄

よって意味なし。

[83: 匿名]

>>77
家を建てるまでは阪急神戸線や北大阪急行の沿線のマンション（賃貸や中古）に住んでいて、家を建てる時に三田市や神戸市北区や猪名川町等に引っ越される方がとても多いですからね。家を建てる決断をするかどうかで、だいたい似通った同じ層です。ちなみにさくら夙川～住吉間（西宮市～東灘区）は山手（バス便）も海側も埋立地も全部ひっくるめて

マンションや集合住宅の居住世帯が80%
35坪以下の戸建居住世帯が10%
35～50坪の戸建居住世帯が5%
50～80坪の戸建居住世帯が3%
80坪以上の戸建居住世帯が2%

という感じです。

[84: 匿名]

>>77
家を建てるまでは阪急神戸線や北大阪急行の沿線のマンション（賃貸や中古）に住んでいて、家を建てる時に三田市や神戸市北区や猪名川町等に引っ越される方がとても多いですからね。家を建てる決断をするかどうかで、だいたい似通った同じ層です。ちなみにさくら夙川～住吉間（西宮市～東灘区）は山手（バス便）も海側も埋立地も全部ひっくるめて

マンションや集合住宅の居住世帯が80%
35坪以下の戸建居住世帯が10%
35～50坪の戸建居住世帯が5%
50～80坪の戸建居住世帯が3%
80坪以上の戸建居住世帯が2%

という感じです。

[85: ご近所の奥さま]

長尾山トンネルを使ってゴルフに行く時に山手台の幹線を通通って、綺麗な街並みやなぁと感激して
それがきっかけで山手台に住んでいる人は結構居られるそうです。

その綺麗な街並みは、幹線道路沿いの御影石貼りや化粧磨き石積みの擁壁や街路樹でもたらされた
印象であるのは言うまでもありません。コンクリートむきだしであれば、真逆の印象を道路を
通った人々にも与えていた事でしょう、

擁壁や緑化の景観配慮はマナー、みだしなみのようなものです。

山手台の幹線は市の南北幹線でもありますから、北部の街並みが宝塚市の街づくりの印象にも
関わってくるかなり重要なポジションにあるのは間違いありません。

普通の住宅街より遥かに多くの人（市外の人も含め）目にする事になるわけですからね。

[86: 匿名さん]

>>81
マジレスすると、外壁材などによる保護が無く空気に直接触れている打ちっぱなしのコンクリートは、劣化速度（＝コンクリートの中性化及びそれに伴う内部の鉄筋腐食）が最もはやいので、寿命がくるのもはやく一番環境に悪いです。

[87: 物件比較中さん]

打ちぱなしは外部から酸性雨の影響をもろにうけて耐用年数を
低下させますね。
カビによる汚れも目立つし見た目も10年ぐらいで著しく悪化する。
定期的に高圧洗浄や保護材などの手入れすれば別だけどやるわけないし。

[91: ママさん]

家の良し悪しや価値は外構（エクステリア）で決まります。

これは家作りのアドバイスをされているプロの皆さんも、常々おっしゃられる事です。

どれだけ建物を頑張っても、外構が貧相だと家の印象は大きく下がり価値が台無しになってしまいます。

ひな壇分譲地の擁壁はエクステリアで一番目立つ部分ですから、重要でないわけがありません。

[95: 匿名さん]

>>92のような何の根拠も正当性も無い誹謗中傷のみを目的とした書き込みは完全に営業妨害に該当するから、阪急不動産に連絡してしかるべき対策とるように連絡したほうが良いんじゃないかな。

[96: 匿名さん]

「山手台なんだからどうでもよい」「山手台というだけで駄目なんだって。」 という書き込みは、販売している阪急不動産だけでなく、山手台の住民に対しても名誉既存に該当する内容です。

[97: 周辺住民さん]

美しい街並みしか売りが無い山手台なんだから景観は重要という意見ならともかく

山手台だから景観なんてどうでもいいという意見は、弁解の余地が無い誹謗中傷ですね。

通報するべきだと思います。

[99: 購入経験者さん]

擁壁より、植栽でなんとかなる。

施主の頑張りが必要。阪急には責任ない。

[101: 匿名]

山手台小学校の保護者さんも、若返りましたよね。

ただ、あまりに年齢不相応な髪の色や服装は…女性として如何かとは思いますが。
同じ年代（３０代前半ですが)の母親として、金髪&ミニスカートは浮きまくってます。。。

[102: 匿名さん]

人のファッションセンスをとやかく言うのはよしませんか
浮きまくることを心地よしとしてるかもしれませんし
それこそ価値観の相違でしょう

（だったら擁壁も放っとくべしというのはナシですよ、景観が周囲の資産価値に影響しますからね）

しかし未だに金髪とか田舎くさいですね

[103: 入居済み住民さん]

擁壁に、山手台小学校の生徒に描いてもらうのは？

緑、船、土偶、花…

植栽もいいけど、子供の絵もあり。

[104: 匿名]

別に貶めるつもりはないですが、4丁目以降の全ての擁壁に化粧し直したとしても、美しい街並みとして再評価はされども、地価上昇、資産価値向上にはつながらないと思います。
駅徒歩圏外エリアに対する不動産市場の評価はそんなもんだと思います。
仮に交通至便な場所なら、擁壁が打ちっぱなしだろうが何だろうが、需要は多いので将来に渡って資産価値はより安定的になるでしょう。

[105: 匿名さん]

個別案件で考えるなら中古転売する時には評価額が全然ちがいますよ

自分で住むんだったら住んでる間みすぼらしくしない方が得だと思うんですがね

みすぼらしい街区の中で横並びを尊重するっていう日本人らしい美意識なんでしょうかね

[106: 匿名]

擁壁なんて誰も気にしてないなどという妄言をしつこく吐いてるのが約一名いるけど、高さにもよるが斜面地や山手を造成した分譲地などで、高さが3メートル以上だったり角地だったりしたら外構の中でも最も目立つ構成要素になるよな。

外構で最も目立つ部分の見た目がどうでもいいなどという常識外れの意見（家なんて建物があって住めれば後は見た目や印象なんてどうでもいいといってるも同然）は、宝塚の一般市民や、これから家を建てようと考えている人や、実際に山手台南部に注文住宅を建てて住んでる人の意見では考えられない。山手台南部は、化粧された擁壁や石を使った街並みが決めてになって購入した人が殆どだから、擁壁なんてどうでもいいとか街並みなんてどうでもいいという意見は出てきようがない。

つまり擁壁の街並みへの影響がひじょうに大きくなる山の斜面を造成した分譲地において、コンクリむきだしでもかまわんとか誰も見てないとか気にしてないとかありえない事をいってるのは、実際にすんでいる住民や土地の購入を検討している人間ではなく、外構に殆どコストをかけない粗悪住宅を量産して売りさばく事を生業にしている悪徳不動産業者か建売ビルダーでほぼ間違いない。

[107: ご近所さん]

>>104
あなたが言ってる事は
「バス便なんだから街並みなんてどうでもいい」
という内容ですよ。失礼であると同時にありえない意見です。

バス便でも分譲から15～20年経過した時に美しいニュータウンと、
薄汚れたニュータウンでは、訪れた人の印象や評価、住人の満足度や
永住意向はまったく違ってきます。
住宅地の地価に関しては確かに駅からのアクセスや利便性で
殆ど決まりますが、評価というのは必ずしも地価だけではないです。

そしてバス便ニュータウンは地価上昇など望めないのは事実ですが、
相対的に同じような立地で、荒廃したニュータウンと時間が経過しても
美しさを保っているニュータウンでは、将来の下落率に差がつくことは
じゅうぶんに起こりえる事です。
少子高齢化、生産年齢人口減少、世帯人員の減少（高齢者の1～2人世帯の激増）
でファミリー向けのバス便ニュータウン需要が減少した際に、汚い街は
空家だらけになり土地も値段がつかなくなり、美しい街は空家が少なく
売買が成立するという状況も見られるようになるでしょう。

[108: ご近所さん]

売ること考えんでええやん。

不動産価値上がっても固定資産税増えるだけやで。

だから、擁壁で価値を高めてとか、別に考えなくてよいんちゃう？

自分の家を好きなようにしといたらええんとちゃう？

他人の家をどうこう言う資格はないで。
阪急の街づくりも、批判したらあかん。

諸行無常や。計画は変化する。予定は予定。変わるもんや。

擁壁のことは忘れなはれ。
もっと大事なことがある。

山本駅のコープまわりの渾沌さや。新しいビルできたと喜んでたら、学習塾と薬局、個人院。いらんて。

コープが拡大してほしかった。

それにしても、旧176沿いの開発。美容院、
メガネ屋、歯医者はもういらん！

[109: 匿名さん]

三田のウッディタウンとか綺麗なまちなみですよね。

都心からとてつもなく遠く交通費も高くしかもバス便です。そして冬は極寒です。

一般的な不動産の評価軸ではかなり悲惨です。

それでも新規の土地分譲が成立している、中古物件が売却できるのは

綺麗なまちでそこに住みたいという人がいるからです。

条件面が悪いほうが、求められる付加価値のハードルは高くなります。

条件が悪いから何をやっても無駄とか適当でも良いとはならないのです。

[110: 匿名]

景観が悪化し汚くなり中古も売れなくなった元分譲地は空家も空地も放置され手入れもされず荒廃し朽ちてゆきます。自分は永住するつもりで売るつもりなどなくても、そんな元分譲地に住んでいては気持ち良くないですからね。

[111: 匿名]

景観がどうでもいいなんて思ってませんよ。一方的な決めつけは良くないですね。
住民の満足度や永住志向に景観は重要という点はその通りと思います。
景観を分譲当初のレベルから落とさないように努力しなければならないのは阪急ではなく住民です。いくら擁壁が立派でも樹木が枯れていたら台無しですし。
逆に住民の意識が高く手入れが行き届けば4丁目のような打ちっぱなしのエリアでも分譲当初の状態を保てると思います。
主張する場はここではなく自治会の会議の場とかではないのではないでしょうか？

[112: 匿名さん]

108の気持ちも分からんではないねんけど
自分の家も街並みの一部を構成すること忘れたらあかんで
それが嫌やったら田舎の一軒家買うしかあらへん
共同住宅で規約に縛られるのと程度の差しかあらへんということや
もちらん明文化してへんとしてもや

マンションから憧れの一戸建て買うて住みはる人多いねんけど
その辺の勘違いする人多いな
こんな街に住みたいと思わせるような昔からの住宅街は結構そういったルールがあんねん
場所によってはお高くとまってる感のするあの感じやな
住民はプライド持って街並みの維持・住み易さを追求する
そのためにはやっぱルールは必要なんや

自分だけがいいっちゅうのは寂しい考え方やで

[113: 匿名さん]

ついでに言うとな
道路・街路樹の美化からゴミの清掃、警らまでなんでもかんでも役所・行政に押し付け
税金払っとるからちゃんとせえ、行政の責任や
で、結果非効率なことなって地方財政圧迫しとんねん
町で出来ることはするさかいお上はしょーもない事に金と時間使うな　とならなあかん
この前段部分をサボってきた
企業に労働力が行きわたるようにする代償にダンナのお留守の町は行政が面倒見まひょ、そのかわり税金よろしくという
明治からの政策、方向性が労働力だけちゃっかり頂く企業にまんまとしてやられてるのが公共財が価値を生めていない原因でもある思うとります
国内でシステムがほぼ完結する富国強兵とか高度成長時代は　これはこれで効率よかったんやけどな

企業メセナとか一時流行りそうになったのもそういう背景が源流・底流にあった筈なんや
今や株主筆頭に強欲を臆することなく晒しとるけどな

一気に変えられへんけど
自分が住んでる街区単位からこの辺変えていかんと
どもならんで

[114: ビギナーさん]

擁壁の問題は高さを考慮して議論する必要がありますね。

東３丁目みたいな高い擁壁だと、植栽でどうにかできるという次元では無いです。
あれは石などで仕上げしないとどうにもなりません。

ただ西４丁目に限れば、打ちっぱなしコンクリでも致命的とまでは言えないのではないでしょうか？

西４丁目は高い擁壁も少しはありますが、全体としては大人の背丈より低い程度の擁壁がメインですから、打ちっぱなしコンクリートが十数年経過し経年劣化で黒く汚れても、グリーンベルトや庭の樹木が大きく生育し緑豊かになっていれば、視界に入る（面積的にさほど大きくない）擁壁面のマイナス印象を、面的な緑の多さが補って景観的にプラスマイナスゼロに持っていける程度じゃないでしょうかね。

もちろん擁壁に石などで仕上げしてあれば、プラスマイナスゼロではなくプラス（今より魅力的な街並み）にもっていけますので、そのほうがモアベターである事は間違いありませんけどね。

問題は今年以降に順に分譲される山手台東の北部エリアです。

山手台東の北部は、東３丁目と同等かそれ以上に高い擁壁が多いようですから、バス道から街区を眺めた時や街区内を歩いた時に視界に占める擁壁面の大きさや存在感は西４丁目とは比較にならず、もしも打ちっぱなしコンクリートで販売されるような事があれば、将来への影響（景観や街並みの悪化）は甚大になるのではないかと思います。

[116: 周辺住民さん]

他の話題

バスが不便
買物が不便
変態が出没
電車内でのマナーが最悪
親の民度が窺い知れる＊＊な学生が多い

さあどうぞ

[118: 匿名さん]

中山寺駅近隣に住んでますが、朝晩の駅ロータリーでの車マナーが悪い人が多い（猛スピードでの進入、バスレーンでの長時間停車など）ですが、山手の住人でしょうかね。
人口割合からして中山台の人が多いでしょうが、山手台の人も利用している人は多いと思うので、もっとマナーを持った行動をしてほしいものです。

[119: 住まいに詳しい人]

中山のふもと周辺や旧176界隈で見かけるマナーの悪い送迎車は、一般的には中山台住民の可能性が高いでしょう。
JR中山寺の便数が増える以前の阪急中山が殆どだった頃から、送迎マナーや車運転マナーの評判悪かったですから。
もちろんJR中山寺の場合は山手台住民の可能性もゼロではありませんが、マナー悪い送迎車の8～9割方は中山台住民だと思われます。

[120: ご近所さん]

中山台からJR中山寺まで既に路線バスで行けるようになったのに、マイカーで送り迎えを
続けている家庭は、基本的に自分さえ良ければいいという考えである事が多いので、
マイカー送迎している住民を母集団とすれば、マナー悪い率が高いのも必然かもしれません。