阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part6】

[匿名]

こちらはPart6です。
荒らしはスルーで対処しましょう。

Part1　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/
Part2　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/92121/
Part3　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/149586/
Part4　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/173248/
Part5　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/189533/

[201: 匿名]

小林一三本人が手がけた（斜面地の）分譲地は全て石積みが使われたのは言うまでも
ないけど、阪急が100年前から2005年ぐらいまでに販売した全ての分譲地についても、
景観を全く無視した打ちっぱなしで分譲された街は存在しない。
70年代ニュータウンに代表される間知石で分譲された街や、名塩南台や彩都みたいに
石を使わず化粧型枠で代替している例はあるが、打ちっぱなしでは無い。

[203: 匿名]

どちらにしても山手台の寺院・城郭みたいな石垣擁壁は最近の家にはイメージ合わないわ。

街並み維持したいなら別の方法を考えるべき。

[204: 匿名]

>>201
阪急も山手台以外では一応体裁は整えているということ？
だったらなおさら行政の怠慢を追及しないといけないんじゃない？（阪急の肩を持つ訳じゃ決してないです）
>>202にある地区計画は山手台北部にはないのですか？あっても擁壁の材質を規定してないだけ？規定があっても無視？
いずれにせよ行政がしっかりしないと何も改善しない。

[205: 匿名さん]

山手台北部にも宝塚市の地区計画でルールが定められていますが

「道路に面する擁壁は、その形態及び意匠が周辺の擁壁と調和したものとする。」

というなんとも曖昧な表現でぼやかしていますね。
コンクリむきだしでも分譲できるようにあえて曖昧な表現にしているのかも。

これが宝塚市の他の住宅街のルール（都市景観条例等に基づく）だと

「道路に面する擁壁は、自然素材を生かすなど景観に配慮した仕上げとし、周辺環境と調和したものとするよう努めること。また、道路に面しない擁壁であっても、道路から見える部分にあっては、これと同様とする。」
「道路に面する擁壁で、道路面からの高さが２ｍを超えるものについては、道路境界との間に６０cm 以上の植栽帯を設けるよう努めること。ただし、人又は車両の出入口にかかる部分については、この限りではないが、景観に配慮した舗装等とすること。」

のような内容になっています。

[206: 匿名]

道路に面する擁壁は、その形態及び意匠が周囲の自然環境や景観と調和したものとする
ならともかく
道路に面する擁壁は、その形態及び意匠が周辺の擁壁と調和したものとする
ってどうにでもとれる妙な表現です。
実質どんな擁壁でもつくれるみたいな。

[207: 匿名]

訂正
実質、業者はどんな擁壁（打ちっぱなし含め）でも販売できるみたいな。

それと思ったのが、分譲時に打ちっぱなしで販売されて
自宅周辺の擁壁がコンクリート打ちっぱなしだったら
自分の家だけ石貼りなどにするのは周辺の擁壁と調和しないから
駄目ってことになりかねないですね。

[208: 匿名さん]

http://sa-chon.moe-nifty.com/.shared/image.html?/photos/uncategorized/...
築造から約10年経過したコンクリート擁壁だそうです。
http://blog-imgs-23-origin.fc2.com/t/o/y/toyotahome/DSC_0123.jpg
こちらは20年だそうです。

山手台2丁目の石で化粧した擁壁は高さもあるのでかなり目立ちますが
造成から20年弱経過しているものの概ね美観を保ってますね。

[209: 匿名さん]

雲雀丘の高崎記念館
http://www.exblog.jp/blog_logo.asp?slt=1&imgsrc=201007/06/79/f0116...
たぶん100年ぐらい経過している擁壁ですが、自然石だと汚れても
マイナスイメージどころか逆に味が出て魅力になっていますね。

[210: 匿名]

↑１００年？？？　この高崎記念館の擁壁は十数年前にやり直したものです。

[212: 匿名さん]

全然面白くないな。
もう終了でいいよ。

[213: 匿名さん]

石垣に掘り込み車庫の住宅地ってなんか昔風な感じ。道の両側が高いから圧迫感があるし、見通しも風通しも悪くなる。地価が高いから、少しでも区画を増やしたくてああなるんだろうね。

[214: 匿名]

通勤バスにのれないのは、山手台に住んでる人のせいではなく、その上から乗ってくる人のせいでは？

人口が増えたら、隣の中山のように、山手台専用ﾊﾞｽが出来たらいいですね。

[215: 匿名]

山手台の「石垣風」擁壁センス悪いよ、

いつまでも２０年前のデザインにとらわれる必要なし

同じ貼るならデコボコ岩じゃなく、

スッキリした素材でいこうや〜

[217: 匿名]

いわゆる「バブル仕様」、悪くいえば成金趣味。
シンプルな今風デザインの建物にはやっぱり合わないかな。
3丁目の仕様が一番無難。

[218: 匿名]

時代は流れるんです。20年前の価値観を押し付けるのはやめて下さい。
時代、時代で求めるもの、価値観は変わるものです。
ノスタルジーで、食っていけるほど阪急も余裕がないんです。
球団売却、ファミリーランド閉鎖。。この企業はドライです。
先住民の事まで考えて、住宅地開発しません。
考える事は要はどうやったら売れるかです。

[220: 匿名さん]

石で仕上げるといっても外観は様々です。同じ山手台でも
http://www.hnpo.comsapo.net/img/u141/FI2869_0E.jpg
http://www.hnpo.comsapo.net/img/u141/FI2869_1E.jpg
このタイプの擁壁（バス道路沿い）は殆どの日本人が受け入れやすく魅力を感じるでしょう。

http://www.nagaistone.com/master/img2/22b1.gif
こちらの擁壁（２丁目等の宅地に使われているこぶを出した化粧御影石積み）は、人によっては嫌いと言う人もいるでしょう。

ただコンクリート打ちっぱなしがワーストで何一つメリットが無いのは間違いありません。
経年で熟成するという事が全く無く、街の景観と価値を著しく下げる方向にしか働きません。

[221: 住まいに詳しい人]

>>211は先輩が山手台在住というのは全く嘘で自分が五月台五丁目のＵＲ団地住民ｗ
毎日使ってるから山手台のバス事情に詳しいｗ

[222: 匿名さん]

中筋山手が打ち放し？
２丁目の中山台２の下らへんグーグルマップで見てもそうは見えませんが

[223: 匿名]

噂の畑ですら、手前の一列に自然石を使っています。


畑ですら‥‥

[224: 匿名さん]

山手台南部の擁壁（道路沿いや公園のほうではなく掘り込み車庫付きの宅地に使われている分厚い石）は高級感はあるけどごつすぎて威圧感があって好みでないという意見もありますが、あれがコンクリむきだしだったらそれこそ見れたもんじゃなくしゃれにならん事になってますよ。

汚れた高いコンクリートの壁がえんえん続く不気味なまちは訪れた人に不快感、嫌悪感しか与えません。20年もしないうちこんな街には住みたくないという悲惨な景観になってしまいます。

高さ1mぐらいならコンクリむきだしでもぎりぎり許容範囲ですが、3m以上で仕上げ無しはありえないです。

自分の家の擁壁だけなら、仕上げ無しでも頻繁に高圧洗浄したり保護して初期状態を保つ方法はありますが、まち全体では不可能で殆ど洗浄する人などいませんから（特に所有者がいない公共部分の擁壁は必ず放置される）汚れて醜くなります。

[225: 匿名]

分譲地の開発に見られるコンクリ擁壁の打ち放しは
打ち放しちゅうても化粧打放し仕上げ（安藤忠雄とかの建築物に使われるような
型枠に最新の注意を払ってつくられる美観重視のコンクリート表面）やなくて
現場打ちでつくった擁壁に仕上げをやらんというガチの意味での打ち放しやから
混同してはいかん
定期的にメンテをやって美観を保っていく事を目的とした打ち放し仕上げやなくて
全く景観に配慮しない粗暴で野蛮なつくりという意味での打ち放し

[226: 匿名]

↑確かにその違いは重要です　よう壁の場合の打ちっぱなしＲＣは、単に最低限の景観への配慮すらせずに僅かな仕上げコストも惜しむ業者の体質のあらわれであって、建物の打ちっぱなしのようにデザイン的に採用したという事はありえません

西2みたいな重厚な石積みは実際コストかかりますが、東3みたいな薄い石貼りは安いですので費用対効果高いです　高い打ちっぱなしＲＣよう壁による将来のまちの価値下落（景観悪化）は深刻ですが、業者が僅かな初期コストを投資すれば将来の景観悪化を未然に防げるので、僅かばかり高くなっても購入者にとっては逆に圧倒的に安くつきます　

まちが出来てしまってから、各世帯が自前でよう壁を仕上げるなんて理想論は現実においては不可能で、殆ど例外無く放置されます。年月を経て手遅れになった状況で、はじめて仕上げ義務付けのルールがあればよかったと気付くのがおちです

2000年代に入ってからの開発で打ちっぱなしのよう壁が増えているのはブームとかではなく、単に売る時の事しか考えてない（汚れる前に売り切ってしまえ、後はしらん）悪質な分譲業者や建売業者が増えているモラルが低下しているというだけの事です　都市部の人口が急増期だった60～70年代のニュータウンですら、打ちっぱなしの分譲地なんて存在しませんから、40年ぐらい経過している現在でもそこそこ見られる（悲惨なまちなみにはなっていない）のです

[227: 匿名]

>222
中筋2交差点から五月台方面へ登って行く坂の途中で200区画ほど分譲中のところのことです。
そういえば中筋山手2丁目にも、バブルの名残のようなところがありますよね。擁壁にすごく金が掛かってそうですが、悪趣味でお世辞にも周辺と調和しているとは言えないです。
住んでいいよと言われても、遠慮しておきたい物件です。だって恥ずかしくて人呼べないですもん。
しかしそんなところでも、本スレで打ちっぱなしコンクリ擁壁批判を延々繰り返している人（達？）にとっては「全然まし!」なんでしょうね･･･(-_-;)

[228: ご近所さん]

223
道路に向かってコンクリもろだしは
民度が畑（コ＠ダメ付き）以下って事ですな

まぁ北部（東５丁目や東４丁目）の分譲地が
コンクリもろだしになるとまだ決まったわけじゃありませんが、、

[229: 不動産業者さん]

中筋山手の西側斜面の住宅地は宝塚で最も趣味が悪いバブル住宅街と言われるシャトーエスパス。
擁壁も趣味が悪すぎれば、コンクリ打ちっぱなしと同等レベルに景観を悪化させるという悪しき例。
悪名高いシャトーエスパスと、今現在訪れた大半の人が綺麗で魅力的な街だと評価する初期の山手台を
同列に語るのはいくらなんでも山手台に失礼ｗ

[230: 匿名はん]

同意だけど住んでいる人が可哀想だから名前出したらあかん

[231: ご近所さん]

山手台のバス道を登りはじめてすぐ正面に見える長尾幼稚園移転用地？の南面の高～い擁壁は間知石ですね


http://blogimg.goo.ne.jp/user_image/0b/1d/ece00240fa837ef3f430791c92d6...


このタイプの間知石を積んだ擁壁ならいつの時代も殆どの方が嫌わない景観じゃないかしら？


もしもここがコンクリート打ちっぱなしだったら・・・山手台の玄関口の景観は恐ろしい事になっていましたね・・・　

[232: 匿名]

中筋山手のシャトーエスパスは擁壁や建物のセンスうんぬんというより開発そのものがありえない。
あそこまで急な法面すら開発の餌食になったという意味ではバブル期ならではだが、根本的にはあんなとんでもない高さの擁壁が必要になる急斜面を保全対象とせず開発可能な市街化区域に指定していた行政が悪い罠。

[233: 匿名]

山手台阪急オアシス横の分譲には間に合わなかったんですが、バス通りを挟んだ造成中の街区はいつごろ分譲が始まるのでしょうか？
バス停から遠く少し立地が悪そうなのでオアシス横より安いか同じくらいだったら検討したいと考えています、情報お持ちであれば宜しくお願い致します。

[234: 匿名さん]

なぜかなにがなんでも打ちぱなし擁壁を「異常に」擁護している必死な人（業者？）が
ひとりおられますが「異常」に打ちぱなし擁壁を嫌っている人などいません。
なぜなら十数年もすれば必ず汚れて街並みを悪化させる（緑で目立たなくなる程度の高さがごく低い場合は除く）
打ちっぱなし擁壁はよろしくないよという意見は「異常」な事ではなく「普通」のことであるからです。
打ちっぱなし擁壁を否定するのが「異常」な事であれば、全国の殆どの都市景観条例指定地区で
コンクリート打ちっぱなし擁壁が規制されている事の説明がつきません。
街並みや景観を保全する為にはコンクリート打ちっぱなし擁壁を規制するべきというのは、
日本全国で日本人の普遍的な美意識からそうなっているのです。
箕面市や芦屋市はコンクリート打ちっぱなし擁壁を禁止にしています（自然石で仕上げる場合のみ可）。
行政が禁止にするぐらいですから「異常」ではなくごく当たり前で「普通」の美意識なのです。


確かに打ちっぱなし擁壁でも分譲地を完売する事は可能です。
理由は5メートル超クラスの打ちぱなし擁壁が、年月を経ておぞましい状態になる事を知らない方が案外多いからです。
業者はもちろん知っていますが、造成してすぐに売ってしまえばそんなの関係無いという考えでやるのです。

[235: 匿名さん]

打ち放し含め売らんかなを批判したら消されました
どうして？？？
近隣もそんな街つくられて自分の不動産価値下がってからでは
お上は助けてくれないんですよ
よくもまあ平気でいられるもんだって思いますけどね，，，，

宝塚市民として山本を川西にあげても益あって損はないですね
宝塚ブランドを維持発展させるためには伊丹か川西に組み込んでいただいて結構かと

[236: 匿名]

何卒いま造成している山手台北部は買いやすい価格でお願いします。

建売りでもOKですので。

[237: 匿名さん]

周囲に擁壁批判されても住み続けられますか
少なくとも幾人かは自分の不動産の価値を損なわれたと思っている人が近所にいるんですよ

[238: 匿名]

我が家の擁壁はイカついデコボコ岩石ではなく建物外壁と同じタイル貼りにするんでご心配なく。

[239: 匿名]

>235

山本エリアは造園業のおかげで、宝塚南部で唯一と言っていい、まとまった緑が残っているところ。今後も残る保証はないが、そんなところを宝塚から切り離しても、デメリット以外の何物でもないな。ますます単なるベッドタウンになるだけ。
問題ある宅地開発は宝塚の至るところで行われているのだから、ここだけの問題ではない。

あなたが守りたいのは宝塚ブランドなどではなく、自分の財産、ただそれだけ。

そういうのがコメントから透けて見えるから、見た人が不快に感じて削除依頼出されるんじゃない？

[240: 匿名]

まぁ人口的に山手台で多数派である１～３丁目住民で打ちっぱなし肯定論者や
擁護論者は殆どいないのは間違いないでしょうね。
自分達が買った所は打ちっぱなしではなく、擁壁が仕上げられていて
景観へ配慮されている事が確実に購入の決め手のひとつですから。

４丁目住民の擁壁に対する多数意見はわかりませんが個人的に推測すると

・本音を言うと前回の３丁目と同様に仕上げあり（石貼りなど）で分譲してほしかった
・打ちっぱなしは問題だけど、高さがそれほどでもないから許容して購入した
・正直なところ擁壁がちゃんと景観に配慮されている南部がうらやましい

こういう方が多いんじゃないでしょうか。

・打ちっぱなしが好きなのであえて購入した
・仕上げ部材を選んで自分好みの外観にできるから打ちっぱなしは好都合だった
・打ちっぱなしの４丁目のほうが石を使用した１～３丁目より魅力的である

こういう方はあまりというか殆どいないと思います。
正確に調べたわけではないのであくまで推測ですが…

>>233
具体的にどの場所をお尋ねなのかわかりませんが、バス道の東側（山手台東）の
開発中のエリアは、最北部から順番に分譲していき、最後に阪急オアシス東側の
あたりになるようですよ。最北部は今年の秋ぐらいから販売じゃないでしょうか。

[241: 匿名]

山手台西４丁目は大変な人気で、ほんとよく売れましたよね。

デベの販売戦略が功を奏したということですね。

[242: 周辺住民さん]

市内で他にもひどい開発があるとか、ここだけじゃないとか、うち以外もやってるといった言い分は、市民や納税者視点の意見ではなく、完全に業者の論理ですよ。宝塚市も箕面市や芦屋市と同じく、山並みが景観の命だから山並みになじまない
外見の擁壁や、あまりに無秩序な開発は規制するべきですよね。無秩序な開発が禁止され、山並みと調和し各戸の緑が多く景観にも配慮された秩序ある良質な開発しか許可されない仕組みができれば、心無い開発でブランドが切り売りされて凋落傾向にあった住宅都市としての宝塚の価値は少しずつ回復していくでしょうし、宅地購入検討者にとっても、売らんかなの質の低い分譲地ではなく、持続可能な価値を持った真に魅力的な宅地を、苦労せずに探せるようになるので、皆がウィンウィンの関係で誰も損しません。

ちなみにまだ決まったわけではなさそうですが、山手台東5丁目や4丁目が景観的に残念な住宅街になれば、「どこの事業なのか（よりによって阪急）」「規模（大変大きい）」「立地（新名神や南北交通の起点で大変目立つ）」という点で、市の今後の価値や開発への影響はかなり大きいと言わざるを得ません。

[243: もろだしはダメ]

道路から見えるコンクリもろだしや
庭の小さい緑貧しい細切れ区画の建売はあきまへん

あかんもんはあかん

阪急は範を垂れるという意味でも、まともな開発を
他の業者に見せんとあかん

山手台の北部は、大阪平野の平地部から
めちゃめちゃ良く見える　そのことも認識せなあかん

[244: 匿名]

当然、当初はそういう魅力ある街並みを造って、新たな住民を呼び込もうと
行政も開発者もしていたと思いますが、それでは思うように売れなくなり
売れる方法を模索する中でコストダウン思考になっていったんじゃないですか。
とにかく売れない事には開発者も困りますし、行政も住民税収入が増えずに
困るので、とにかく安くのニーズに応える中で色んな事が変わっていき条例の
厳正な遵守もされなくなったのではないでしょうか。
擁壁だけに限らず今販売されているコストダウン仕様が今の購買層のニーズなんでしょう。

[245: 匿名さん]

西四丁目はオープン外構など買いやすい価格だったこともあり住民層が非常に若いです。
おかげで閉塞感が漂っていた山手台に活気がみなぎりました！
新しく幼稚園も出来ることですし、次期分譲街区には子育てにうってつけの大きな公園も在ります！
(坂がキツイので高齢者には向かないでしょうが…)
これからもドンドン若い世代が増えると街に活気が溢れていいですね！

[246: 匿名さん]

30～40年後に人口今より数万人減り、2人以下の高齢者世帯が5割を超えます。
ファミリー物件の需要は激減するのにファミリー向けの質が低い分譲地を大量供給したら、値段がつかない空家だらけの荒廃した元分譲地が市内のあちこちに点在する悲惨な状況になるだけです。

[247: 匿名さん]

宝塚市の将来推計人口
http://web.pref.hyogo.lg.jp/ac06/documents/000115823.xls
2025年 218043人（65歳以上人口32.0%）
2040年 194614人（65歳以上人口41.2%）
2055年 164668人（65歳以上人口44.9%）

あと40年で6万人以上の人口が減り、高齢者が激増しファミリー物件需要が激減します。
そして現在の宝塚にはファミリー物件向けの住宅地（旧ニュータウン等）が大量にあります。
この状況で旧ニュータウンより劣る粗悪なファミリー向け住宅地をどんどん供給すれば、
将来どういう状況になるのかは言うまでもありません。

[248: 匿名]

http://livedoor.blogimg.jp/adshimx/imgs/d/f/df91aaa3.JPG
↑刑務所の塀ですらコンクリむきだしにせず景観に配慮しているというのに、住宅地がコンクリむきだしとは情けない

[249: ご近所さん]

数十年後のことなんてどうでもいい今売れれば

これはまともな業者の考えではありませんね
本来開発の正当性がもう無い（大阪圏全体で不動産はあまりまくっており
郊外ニュータウンは完成宅地の大量在庫があり飽和状態）状況で
山の緑を剥して開発するのに、まともな景観と緑も誘導できないようであれば
社会の公器ではなく反社会的な存在ですね

[250: 匿名]

次期分譲街区は急な坂道と階段だらけで高齢者にはとても厳しそうな街ですね。。。

[251: 匿名さん]

コンクリート擁壁が高い（３～５ｍ級が道路から目立つ場所にたくさんある）街区の場合

①擁壁に景観配慮して（石貼りなど）１００万かけるかわりに、家や外構のコストを１００万節約した場合

②擁壁は打ちっぱなしとして仕上げコストを１００万節約し、家や外構に１００万をまわした場合

どちらも値段は同じですが、３０年後の街の価値はどうなっているでしょうか？

答えは

①＞＞＞＞＞＞【超えられないコンクリートの壁】＞＞＞＞＞＞＞②　

です。しかも①は悪化した街並みを二度と回復させる事が事実上できません。
自分の宅地だけなら可能ですが、全体となると様々な権利が絡み不可能です。税金で美化される事もありません。

[252: 匿名さん]

間違えました。訂正します。

しかも②（擁壁を打ちっぱなしにしてコストダウン）は悪化した街並みを二度と回復させる事が事実上できません。
自分の宅地だけなら可能ですが、全体となると様々な権利が絡み不可能です。税金で美化される事もありません。

[253: 匿名さん]

高いときに買ってしまった既存の住民さんと、

これから買いたい人達のニーズが違うのは致し方ないこと・・・

[254: 匿名]

将来醜くなる街のほうが良いなんて人は、これから住もうとする人にもいません。

[255: 匿名さん]

>>235
伊丹市民ですが、住宅地としての伊丹は阪神間の中で宝塚や西宮からは一段低く見られていて、それを踏まえた発言と思う。環境の良くないところはあるが、それは宝塚も同様であり、まぁ失礼な話だね(笑)。
でも、仮にそうなったからといって宝塚の価値が上がるかといえば、どうでしょうかね？
宝塚はインフラ整備（道路、公園公共施設）で周辺市に差をつけられている。尼宝線や、鴻池から中筋に抜ける道は、宝塚に入った途端しょぼくなって非常にわかりやすい(笑)。一人あたり公園面積が阪神間最低なのも有名。
住まいを選ぶにあたって景観は重要な要素の一つだが、とくに小さな子供のいる世代にとっては、安心して歩ける道路、遊べる公園の存在は、慣れれば日常の一部になる景観よりも実質的に重要になると思う。
外から引っ越してくるにあたり、宝塚はその点でポイントが低い。山手台は新しい分まだ整備が進んでいるが。
1種低層の良好な住環境と景観を重視するひとだけを相手にする街づくりだけでは広範な支持は得られない。高い市民税払って暮らしにくいようでは、これからの人口減の時代に、家購買のボリュームゾーンというべき層がよそへ流れて街の活力が早々に失われるだけ。もうブランドだけでは人を呼べないよ。
業者の論理云々という指摘もあるが、外から見ればどこも同じ宝塚。山手台だけどうにかすれば済むことではない。
景観軽視ということではない。今まで軽視してろくに進めなかったインフラ整備とか実質的な暮らしやすさをもっと重視した街づくりが必要ということ。
しょせん部外者の放言だが、外からの視点じゃないと分からないこともあるので。

[256: 周辺住民さん]

宝塚と伊丹の市境に近い所だと、天神川とか鴻池第一公園（黒池・西池）とか歩いたらわかりますが、宝塚と伊丹では水辺の整備状況も天と地ほどの差がありますね。

宝塚は公園も道路も酷い。

そんな宝塚を行政は、水と緑の庭園都市とか誇っているんだから呆れます。

[257: 匿名]

248
人様に見られる部分にコンクリむきだしは例の畑や日本の刑務所以下の民度って事ですなｗ

[258: 匿名]

>>254
将来醜くなる街のほうが良いなんて人は、これから住もうとする人にもいません。


でもコンクリート打ちっぱなしの山手台西４丁目は販売好調だったよね！

[259: 匿名]

>>254
>>将来醜くなる街のほうが良いなんて人は、これから住もうとする人にもいません。


でもコンクリート打ちっぱなしの山手台西４丁目は販売好調だったよね！

[260: 匿名]

http://diary.hankyurealty.jp/kurashi/%E7%8F%BE%E5%A0%B4.JPG
http://diary.hankyurealty.jp/kurashi/%E5%B7%A8%E5%A4%A7%E6%A7%8B%E9%80...
http://diary.hankyurealty.jp/kurashi/DSCF8450.JPG
この画像を見ると東5丁目の擁壁は西4丁目とは比較にならないほど高いものが多そうですね（東3丁目と同じぐらい）。
こりゃ宝塚もいよいよ真剣にヤバイかもしれません（打ちっぱなしになったらの話ですが）。
新名神が出来て長尾山トンネル通る大量の車や市外の方にも見られる場所ですしね。

[261: 匿名]

山手台造成時に設けられたと思われる擁壁（ジオグランデ前）
http://www.all-mansion.com/db/5001-6000/M5279026.jpg
打ちっぱなしは20年弱でだいたいこれぐらいの見た目になるという事ですね。
もし西2丁目や東2丁目の各宅地の擁壁が打ちっぱなしだったら今ごろ景観はどうなっていただろうと考えると恐ろしいです。

[262: おっさん]

貴重な山や森林を削って開発してるんだから、せめて緑や美しい景観を守り、
街の価値が時とともに向上するサスティナブルなまちづくり、
一世代で終わる使い捨てニュータウンではないまちづくりをお願いしたいものです。

[263: 匿名]

社会・景気情勢が悪くなってきているだけじゃなく、

特に山手台の販売は山本駅に近く売りやすい街区から

順次、遠くて売りにくい街区へと来てる、、、

そら価格安くせんと売れんわな、、、

高く買った住民さんが怒る気持ちも分からんでもないが、

しゃーない、、、

分譲マンションでもよーあること、、、

[264: 匿名]

元業者は山手台が売れないから潰れたわけじゃないですよね？

ただ、会社が潰れたから山手台を阪急が受けついだのですよね？

土地を受け継いだ阪急は、こだわりまでは、受け継ごうとしなかった。

これから買いたい人だって、打ちっぱなしなんて嫌いだと思いますよ。

石を貼ること自体は、それほどｺｽﾄは掛からないのに、石を貼ることで、業者が高く売り付けようとするからいけないのです。

せめて建て売りはきちんと擁壁を化粧するべきじゃないですか？

営業マンHMは、施主には擁壁より上物にお金をかけてほしいでしょうが。

[265: 購入検討中さん]

価格が高くなるならゴメンだな。
まぁ、べつに擁壁を自然石仕上げにしていただいても結構なんだが、
下のほうの街区にあるようなゴツゴツした岩石タイプではなくシンプルでスッキリした素材で頼んます。

[266: 匿名さん]

阪急も購入者をリサーチしてるから、
・３０００万以下の低価格帯の分譲地は、外観より価格。
・３０００万以上の価格帯は多少高くなっても、外観重視。

４丁目以北は、その戦略が功を奏し、狭小、コンクリート打ちっ放しで、
低価格にしたから売れ行きが良かった。この戦略を変えるとも思えない。
逆に彩都の分譲地は、高めなので、見栄えも良くしている。

要は、検討者の懐事情を考慮した戦略ってことでしょう。

[267: 匿名さん]

239
私は残念ながら宝塚に資産を持っていません
持とうと考えていたことはありますけどね
ここ10年持ちたくなくなってきたというのが正直な話です
今は本山の一軒家なんですけど
近所もニコイチがどんどん増えて、昔の佇まいが破壊されてしまいました。70坪が逆に浮いた感じです。
宝塚は小さいころよく遊びに行って、広々として綺麗な花や草木が多い素敵なところだという印象が強かったのですよ

[268: ＯＬさん]

畑や刑務所ですら自分勝手に存在している施設ではなく
まちなみを構成する一要素であるという事をちゃんと認識して
景観に配慮しとんねん

悪徳行政や悪徳業者は見習ってほしいもんやな

奈良少年刑務所
http://static.panoramio.com/photos/large/65684058.jpg
http://maskweb.jp/b_naraprison_2_1.html

[269: 匿名]

しつこくニーズだの、世の情勢だのいってる人がいますね。

少しでも買いやすくするために４丁目は打ちっぱなしにしたんだろって擁護意見は全く
の誤りですよ。

４丁目で打ちっぱなしがよかったなんて思ってる住民はいません。

リーマンショック前に分譲された擁壁の仕上げありの東３丁目は北向き区画が坪５０万
で分譲されましたが、リーマンショック後で景気悪化した後に分譲された打ちっぱなし
擁壁の西４丁目は北向き区画が４２～４５万です。その間に宝塚市内の住宅地地価は、
坪５０万だった場所が坪４０万程度まで平均で約２割下がっています。

つまり同期の地価変動をあてはめて補正すると、西４丁目は擁壁はコストダウンして駅
からも遠くなって地形も東３丁目よりも悪いのに（東３丁目は高台、西４丁目は東側が
壁になってて西下がり）、逆に割高で値上げしている事がわかります。西４丁目の北向
き区画が坪３５～３８万で販売されたなら、少しでも安く買いやすくするためにコスト
ダウンしをたんじゃないですかというこじつけも、成立しますが実際は上記のように明
確に異なります。

つまり西４丁目は将来の景観を担保する為の僅かな擁壁の仕上げ費用（４丁目程度の擁
壁の高さなら３丁目と同じ石を貼っても区画あたり３０～５０万円もアップしない）で
すらけちった上に土地を小さくして割高な坪単価で分譲したエリアというのが正確な分
析であって、少しでもお客さんが買いやすいようにニーズにこたえて擁壁の仕上げをし
なかったってのは全くの都合良い解釈で事実ではありません。

業者の都合のみで将来のまちなみの為のわずかなコストすらけちっただけです。

[270: 匿名さん]

まったくそのとおりです。間口12～13mの土地で高さ2m程度の擁壁を１面仕上げて販売しても20万もアップしません。開発業者が分譲前にまとめて発注して施工すれば、材料の運搬費用や施工コストも個人がやるより遥かに安くなります。

[271: 匿名]

264さんも仰っていますが

擁壁そのものを天然石などで仕上げるコストはそんなに高く無いですが、その仕上げ部分ですら
デベロッパーが相当なマージンをのせて商売しようとしたら当然高くなります。
例えば仕上げ費用に50万かかったら、土地価格を300万上乗せするとかですね。

仕上げにかかった費用（と金利程度）を、そのまま土地価格に上乗せするなら微々たる
アップです。他の部分で儲かるのですから、擁壁の仕上げ部分は将来の景観を担保する為の
社会の公器としての義務と考えて、この部分では商売するべきではないです。

[272: 匿名]

ぶっちゃけ、最初に石などを貼るより
むきだしコンクリの劣化を防ぐ為に定期的に
処置するほうがずっと高くつきます。
それをしなければ大きく価値が下がります。
つまり買い手にとってむきだしコンクリは
ぜんぜんリーズナブルじゃありませんし
なんのメリットも無いです。少々のコストで
最初から仕上げられているほうが、苦労せずに
街並みや価値が守られるのです。

[273: 匿名]

しつこいな。安く買えれば何でもいいんですよ。
値段以外にこの不便な街に購買意欲が湧くものありますか？
擁壁がどうだとか、将来の資産価値とかどうでもいいです。
安く買えればそれでよし！
ここで、擁壁、擁壁って言ってる人って、色々理論的な事言ってるけど
要は高い時に高級住宅街買った気分で、優越感を持ってたつもりが
実は建て売り分譲地を買ってた事に気づいて八つ当たりしてるんでしょ。

[274: 匿名]

↑営業 乙
擁壁の仕上げけちっても安くならないし、実際ぜんぜん安くなってないからｗ
むしろコンクリ隠す為に緑化等で気を使うから逆に割高。

[275: 匿名さん]

擁壁の見た目がどうでもいいって、家の外壁の見た目が

どうでもいいって言ってるのと同じですよね。

そんな意見が業者（ハウスメーカーや建売業者）ではない

一般の方や購入検討者から出てくるとは思えません。

高い擁壁がそびえたっている街の場合は、街を歩いた時に

家より擁壁のほうが遥かに目立って印象を左右しますから。

[276: 匿名]

あんたら分かってないな。
別に意匠的に打ちっ放し擁壁を推奨してるわけじゃないさ。
そりゃ、誰しも装飾のある擁壁がいいに決まってる。
でも、そうする事で販売価格が上がるならそんな事しなくてよいと言ってるだけ。
ま、あんたらが金を出してくれるならあんたらの望み通りの擁壁にするよ。
要はそういう事。擁壁だけに限らず土地の販売価格が上がるなら
余計な事はしなくて結構というだけ。
とにかく無駄な費用は削減して安く販売して欲しいだけ。

[277: 不動産購入勉強中さん]

ネット検索で阪急さんが17～18年前に分譲した名塩南台の擁壁の写真見つけました

http://www.misawa-mrd.com/kensaku/asp/BigImg.asp?NO=7&BN=4466177
http://www.misawa-mrd.com/kensaku/asp/BigImg.asp?BN=4466177&NO=6
http://house.o-uccino.jp/image/0004249/0003073416/6162715_1.jpg
http://sumai.homes.co.jp/data/0117614/sale/image/0000031-2-2.jpg
http://www.wills.co.jp/dbimg/bukken/96092R02036.jpg

コンクリートですが模様有りで一定景観に配慮された擁壁（石貼りではありませんが）なので
かろうじて致命的な状況にまではなっていませんが、
これがもしコンクリート打ち放しだったら本当に恐ろしい事になってますね・・・

高さのある擁壁で打ち放しだと想像以上に将来の景観リスクが深刻である事を認識しました
色々勉強になりありがとうございました

[278: 匿名]

これはわかりやすい画像ですねｗ
これでもうちっぱなし肯定論者は打ちっぱなしでの分譲を支持するのかなｗ

[279: 匿名]

今度の新分譲街区はバス停から遠いし急坂・階段多くて悪立地ですね、

お年寄りにはキツイでしょう。

安くしないと売れないだろうね・・・

[280: 匿名]

元々山手台は売出し文句が｢安けりゃいい｣と言う町ではないはずです。

4丁目が売れたのは、打ちっぱなし擁壁だったからでもありません。

4丁目には大阪に通勤される方が多いのですが、売出し始めた頃、大阪通勤圏で土地50坪以上で、新しい住宅街と言うのは、｢兵庫県｣には山手台と芦屋浜しか無かったと思います。1時間以上が通勤圏なら、三田と舞多聞と北神戸も含めますが。

芦屋浜と山手台を比べた時に‥‥あとは価値観ですね。

やはり、元からある町よりは新しい町の方が入りやすいと考える人は沢山いらっしゃいます。

その上で、兵庫県で、大阪通勤圏で埋立地よりは地盤が強く、50坪以上の新しい落ち着いた住宅街‥‥と条件を絞っていけば、山手台しか残りません。

打ちっぱなし擁壁と言う、あまりにもの違いにかなり躊躇しながらも、皆仕方なかったのでしょう。

擁壁をこれまでのように手入れされていれば、50万程値が上がっても、もっっと売れ行きがよかったと思いますよ。

[281: 匿名さん]

大阪へも神戸へもアクセス容易な交通の要所、それでいて風光明媚。宝塚は住宅地として理想的なロケーションだった。
理想的過ぎて、行政、地主、業者そして住民はその上にあぐらをかいていい加減な街づくりをした結果が、今の宝塚の姿。
時代の変化に対応したインフラ整備を軽視し、過剰な駅前再開発を行ってはその多くを破綻させ、ハコモノを作っては破綻させてきた。地主は安易な開発に手を貸し、行政は利権目当てで業者とズブズブの関係。挙句の果てに市長が何代も続けて逮捕され、何を考えてるのか次に選んだ市長は真っ赤っ赤な人。当然市民の利益は二の次の公務員に甘いお手盛り行政だが、選んだのは他ならぬ市民だから仕方ないよね。
尼崎、伊丹が従来のイメージから脱却しつつある一方で、宝塚は落ちていく一方。
表面を取り繕うのは勝手だが、やらなければならないことは他にあるのでは。
モノの価値を従来のイメージにとらわれることなく判断できる人は、今の宝塚は選ばない（選べない）。

[282: 物件比較中さん]

279さん

確かに今年から分譲が始まる山手台東の北部地区は大変に急坂、階段が多く
バス停からも遠いなど利便性に劣る立地ですから、完売する為には

・まちなみ景観の魅力を創出する
・土地を広めにして庭の緑を多くする
・バス停に近かった今までの街区より坪単価を割安にする

などの一段の努力が求められるでしょうね。

道路から自宅玄関までも高い階段を使わないと辿り着けない土地も多いですから、
せめて気持ちよく階段を昇り降りできるよう、自然素材を使った擁壁の美化は
なかでも必須条件でしょうね。何十年も住むわけですからね。
黒く汚れて醜くなったコンクリート打ちっぱなし表面を見ながら我が家の階段を
何十年も昇り降りするのはキツイですよ、、、

[283: 匿名]

ここで言われている、山手台北部の高い擁壁目立つ街区が打ちっぱなしになりそうだとか、彩都より手を抜いているとか、建売屋が大規模に分譲する等の予想が仮にあたっているとして。

阪急の沿線開発のルーツである宝塚で手抜きの開発するぐらいなら、阪急は宝塚は捨てて、歌劇も近い将来どこかに移転を考えている可能性高いって事かな。

[284: 匿名]

>山手台東の北部地区は大変に急坂、階段が多くバス停からも遠いなど利便性に劣る立地ですから
>道路から自宅玄関までも高い階段を使わないと辿り着けない土地も多いですから

普通に考えて永住には向かない立地だね。
数年前4-2工区(東3丁目)見に行って、建売は結構値引きがあったんだけど、やはり自分にとって通勤に不便すぎる立地と考え止めた。
その時工区の最上部(積水の建売)から、さらに上の方に造成中のところを見たけど、こんなところ造成して本当に買う人いるの？と正直思った。

いっその事定借にして、30年後取り壊して森に戻すとかにしたら、見せかけの景観配慮よりもずっとサスティナブルだし、よりリーズナブルに50坪で眺望の良好な家を手に入れられるのに。
買う人がいるかどうかは知らん(笑)

[285: 匿名]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[286: 匿名さん]

本当に努力もしないで
　駅までの距離がぁー　とか
　商業施設がぁー　とか
　憧れの街のブランドがぁー　とか
人の褌でしか相撲を取ろうとしないディベロッパーって
頭すらも使わず何でマージンをもらえるんでしょうね
自社の差別化なんて出来てないですよねー
だからお安くしようと頑張るんでしょうね
それも自分の懐痛めたくないから擁壁コストなんか削っちゃったりしてね
そうではないディベロッパーってこの界隈にはいないんでしょうかね
いないから宝塚がこんなんなっちゃったんですかね
購入者は安かろう悪かろうで満足する筈もなく、買値に見合う価値があって満足するんですけどね
丁度ディベロッパーのマージンゼロあたりが買値に見合う価値なんじゃないでしょうか

そろそろ人の褌も劣化が激しく限界なんじゃないでしょうか
新しい価値を作って行かなきゃデベさんも寄生できなくなって潰れるしかないですね

誰かさんが仰ってたけど伊丹なんかは良くなりましたね
空港という収入源があるにせよ頑張っているんじゃないですか、街路のバラなんかいいですね

[287: 匿名]

>歌劇も近い将来どこかに移転を考えている可能性高いって事かな

十分有り得る話。観客動員を考えたらどう考えても不利だし。

[288: 匿名さん]

寛平ちゃん家の近所に６０~７０坪で４千万前後の物件がちらほら
駅歩４分以内だし平地だし
地震被害が大きかったのはあるけど
利便性考えたらいいんでないか？朝電車座れるし（笑
これと比べたら山手台なら坪２５が精々だろ
擁壁打ち放しでな

[289: 匿名]

北ヤード辺りに移転すればメリット大きいって、案外本気で阪急考えてるかもね。歌劇場。

[290: 匿名さん]

山手台東の北部は、坂道や階段はともかく、バス停からは遠くならないようですよ。
街区内に準幹線道路が設定され、バスが通るという噂を聞きました。

[291: 匿名さん]

>>歌劇も近い将来どこかに移転を考えている可能性高いって事かな
東京の宝塚劇場が帝国ホテルの近くにあるように梅田あたりに移転を計画中かも？　劇が終ると劇場出口前にはおばちゃんが一杯たむろしていて迷惑だけど･･･
宝塚と梅田では集客力が全然違うでしょ。

[292: 匿名さん]

宝塚のブランドイメージが底をついたんで
手持ちの物件何が何でも売り抜きたいデベが
なりふり構わず安値でババを顧客に掴ませようとしてるのでしょうか
そう考えらた擁壁の打ち放しも納得がいく気がしますね
格好いい謳い文句は明らかに誇大広告ですね

[293: 匿名さん]

歌劇場も逃げ出す宝塚にようこそ

[294: 匿名さん]

>>280さんの言うとおりですよ。
確かに西4丁目が擁壁の仕上げありで宅地の価格が30万円（非角地）高くなっていたら、あきらめていたという住人は皆無でしょうね。
逆にもっとはやく完売しただけだと思います
西4丁目は個別にけっこう値引きして完売したようですが、東3丁目のように石で仕上げていれば値引きすら必要なかったんじゃないでしょうか。
2300万円で打ちぱなし擁壁と、2330万で石貼り擁壁（道路から見える面）。僅か30万で将来の街の景観悪化が防げるなら安いと考えるのが殆どの方の価値観でしょうね。30万安くなるなら打ちぱなしのほうが良いなんて人は1000人に1人もいないと思います。

[295: 匿名]

そうですよね。ブランドイメージの安売りバラマキしか今の宝塚で宅地を
売る方法がないんでしょうね。
そして、ブランドイメージは凋落の一途。それもこれも
どなたかがおっしゃってた「行政、地主、業者そして住民はその上にあぐらをかいた」
結果なんでしょう。そしてそのイメージにしがみつき、現実を受け入れられない。
宝塚に未来はなさそうですね。
ほんとに歌劇場移転も近いかもね。

[296: 匿名]

無秩序な開発によるブランドの切り売り（安売り）は、今やっているのではなく、
震災後から既にもうずっとやってきた事です。
やりすぎてもう切り売りするブランドが底をつきかけているというのが現在の正確な状況ですよ。

[297: 匿名]

西４丁目は土地のみの値引きがあったのですか？

残りわずかな物件なのかな？

私は値引きをあっさり断られましたが（笑）

ご近所の登記簿（ゴミステーション部分である、共有持分地も確定申告で必要だったため)を拝見しても、値引いた土地はなさそうでしたが。
本当に実在するのですか

[298: 匿名]

どんな土地でも、何年も売れなければ多少の値引きはあるのではないでしょうか？

1万でも100万でも、値引きは値引き。特に建築条件付きは引きやすい(上物に乗せられてたりして)

値引きの話は公にはするもんではないですよね。

[299: 匿名]

マンションと同じですね。
後半になって売れ残っている土地や建売は当然値引きは行われます。

[300: 匿名]

今後、販売区間がどんどん坂上になっていくと、ますます売れ残り値引きが期待できそうですね。