阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part6】

[匿名]

こちらはPart6です。
荒らしはスルーで対処しましょう。

Part1　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/
Part2　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/92121/
Part3　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/149586/
Part4　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/173248/
Part5　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/189533/

[201: 匿名]

小林一三本人が手がけた（斜面地の）分譲地は全て石積みが使われたのは言うまでも
ないけど、阪急が100年前から2005年ぐらいまでに販売した全ての分譲地についても、
景観を全く無視した打ちっぱなしで分譲された街は存在しない。
70年代ニュータウンに代表される間知石で分譲された街や、名塩南台や彩都みたいに
石を使わず化粧型枠で代替している例はあるが、打ちっぱなしでは無い。

[203: 匿名]

どちらにしても山手台の寺院・城郭みたいな石垣擁壁は最近の家にはイメージ合わないわ。

街並み維持したいなら別の方法を考えるべき。

[204: 匿名]

>>201
阪急も山手台以外では一応体裁は整えているということ？
だったらなおさら行政の怠慢を追及しないといけないんじゃない？（阪急の肩を持つ訳じゃ決してないです）
>>202にある地区計画は山手台北部にはないのですか？あっても擁壁の材質を規定してないだけ？規定があっても無視？
いずれにせよ行政がしっかりしないと何も改善しない。

[205: 匿名さん]

山手台北部にも宝塚市の地区計画でルールが定められていますが

「道路に面する擁壁は、その形態及び意匠が周辺の擁壁と調和したものとする。」

というなんとも曖昧な表現でぼやかしていますね。
コンクリむきだしでも分譲できるようにあえて曖昧な表現にしているのかも。

これが宝塚市の他の住宅街のルール（都市景観条例等に基づく）だと

「道路に面する擁壁は、自然素材を生かすなど景観に配慮した仕上げとし、周辺環境と調和したものとするよう努めること。また、道路に面しない擁壁であっても、道路から見える部分にあっては、これと同様とする。」
「道路に面する擁壁で、道路面からの高さが２ｍを超えるものについては、道路境界との間に６０cm 以上の植栽帯を設けるよう努めること。ただし、人又は車両の出入口にかかる部分については、この限りではないが、景観に配慮した舗装等とすること。」

のような内容になっています。

[206: 匿名]

道路に面する擁壁は、その形態及び意匠が周囲の自然環境や景観と調和したものとする
ならともかく
道路に面する擁壁は、その形態及び意匠が周辺の擁壁と調和したものとする
ってどうにでもとれる妙な表現です。
実質どんな擁壁でもつくれるみたいな。

[207: 匿名]

訂正
実質、業者はどんな擁壁（打ちっぱなし含め）でも販売できるみたいな。

それと思ったのが、分譲時に打ちっぱなしで販売されて
自宅周辺の擁壁がコンクリート打ちっぱなしだったら
自分の家だけ石貼りなどにするのは周辺の擁壁と調和しないから
駄目ってことになりかねないですね。

[208: 匿名さん]

http://sa-chon.moe-nifty.com/.shared/image.html?/photos/uncategorized/...
築造から約10年経過したコンクリート擁壁だそうです。
http://blog-imgs-23-origin.fc2.com/t/o/y/toyotahome/DSC_0123.jpg
こちらは20年だそうです。

山手台2丁目の石で化粧した擁壁は高さもあるのでかなり目立ちますが
造成から20年弱経過しているものの概ね美観を保ってますね。

[209: 匿名さん]

雲雀丘の高崎記念館
http://www.exblog.jp/blog_logo.asp?slt=1&imgsrc=201007/06/79/f0116...
たぶん100年ぐらい経過している擁壁ですが、自然石だと汚れても
マイナスイメージどころか逆に味が出て魅力になっていますね。

[210: 匿名]

↑１００年？？？　この高崎記念館の擁壁は十数年前にやり直したものです。

[212: 匿名さん]

全然面白くないな。
もう終了でいいよ。

[213: 匿名さん]

石垣に掘り込み車庫の住宅地ってなんか昔風な感じ。道の両側が高いから圧迫感があるし、見通しも風通しも悪くなる。地価が高いから、少しでも区画を増やしたくてああなるんだろうね。

[214: 匿名]

通勤バスにのれないのは、山手台に住んでる人のせいではなく、その上から乗ってくる人のせいでは？

人口が増えたら、隣の中山のように、山手台専用ﾊﾞｽが出来たらいいですね。

[215: 匿名]

山手台の「石垣風」擁壁センス悪いよ、

いつまでも２０年前のデザインにとらわれる必要なし

同じ貼るならデコボコ岩じゃなく、

スッキリした素材でいこうや〜

[217: 匿名]

いわゆる「バブル仕様」、悪くいえば成金趣味。
シンプルな今風デザインの建物にはやっぱり合わないかな。
3丁目の仕様が一番無難。

[218: 匿名]

時代は流れるんです。20年前の価値観を押し付けるのはやめて下さい。
時代、時代で求めるもの、価値観は変わるものです。
ノスタルジーで、食っていけるほど阪急も余裕がないんです。
球団売却、ファミリーランド閉鎖。。この企業はドライです。
先住民の事まで考えて、住宅地開発しません。
考える事は要はどうやったら売れるかです。

[220: 匿名さん]

石で仕上げるといっても外観は様々です。同じ山手台でも
http://www.hnpo.comsapo.net/img/u141/FI2869_0E.jpg
http://www.hnpo.comsapo.net/img/u141/FI2869_1E.jpg
このタイプの擁壁（バス道路沿い）は殆どの日本人が受け入れやすく魅力を感じるでしょう。

http://www.nagaistone.com/master/img2/22b1.gif
こちらの擁壁（２丁目等の宅地に使われているこぶを出した化粧御影石積み）は、人によっては嫌いと言う人もいるでしょう。

ただコンクリート打ちっぱなしがワーストで何一つメリットが無いのは間違いありません。
経年で熟成するという事が全く無く、街の景観と価値を著しく下げる方向にしか働きません。

[221: 住まいに詳しい人]

>>211は先輩が山手台在住というのは全く嘘で自分が五月台五丁目のＵＲ団地住民ｗ
毎日使ってるから山手台のバス事情に詳しいｗ

[222: 匿名さん]

中筋山手が打ち放し？
２丁目の中山台２の下らへんグーグルマップで見てもそうは見えませんが

[223: 匿名]

噂の畑ですら、手前の一列に自然石を使っています。


畑ですら‥‥

[224: 匿名さん]

山手台南部の擁壁（道路沿いや公園のほうではなく掘り込み車庫付きの宅地に使われている分厚い石）は高級感はあるけどごつすぎて威圧感があって好みでないという意見もありますが、あれがコンクリむきだしだったらそれこそ見れたもんじゃなくしゃれにならん事になってますよ。

汚れた高いコンクリートの壁がえんえん続く不気味なまちは訪れた人に不快感、嫌悪感しか与えません。20年もしないうちこんな街には住みたくないという悲惨な景観になってしまいます。

高さ1mぐらいならコンクリむきだしでもぎりぎり許容範囲ですが、3m以上で仕上げ無しはありえないです。

自分の家の擁壁だけなら、仕上げ無しでも頻繁に高圧洗浄したり保護して初期状態を保つ方法はありますが、まち全体では不可能で殆ど洗浄する人などいませんから（特に所有者がいない公共部分の擁壁は必ず放置される）汚れて醜くなります。

[225: 匿名]

分譲地の開発に見られるコンクリ擁壁の打ち放しは
打ち放しちゅうても化粧打放し仕上げ（安藤忠雄とかの建築物に使われるような
型枠に最新の注意を払ってつくられる美観重視のコンクリート表面）やなくて
現場打ちでつくった擁壁に仕上げをやらんというガチの意味での打ち放しやから
混同してはいかん
定期的にメンテをやって美観を保っていく事を目的とした打ち放し仕上げやなくて
全く景観に配慮しない粗暴で野蛮なつくりという意味での打ち放し

[226: 匿名]

↑確かにその違いは重要です　よう壁の場合の打ちっぱなしＲＣは、単に最低限の景観への配慮すらせずに僅かな仕上げコストも惜しむ業者の体質のあらわれであって、建物の打ちっぱなしのようにデザイン的に採用したという事はありえません

西2みたいな重厚な石積みは実際コストかかりますが、東3みたいな薄い石貼りは安いですので費用対効果高いです　高い打ちっぱなしＲＣよう壁による将来のまちの価値下落（景観悪化）は深刻ですが、業者が僅かな初期コストを投資すれば将来の景観悪化を未然に防げるので、僅かばかり高くなっても購入者にとっては逆に圧倒的に安くつきます　

まちが出来てしまってから、各世帯が自前でよう壁を仕上げるなんて理想論は現実においては不可能で、殆ど例外無く放置されます。年月を経て手遅れになった状況で、はじめて仕上げ義務付けのルールがあればよかったと気付くのがおちです

2000年代に入ってからの開発で打ちっぱなしのよう壁が増えているのはブームとかではなく、単に売る時の事しか考えてない（汚れる前に売り切ってしまえ、後はしらん）悪質な分譲業者や建売業者が増えているモラルが低下しているというだけの事です　都市部の人口が急増期だった60～70年代のニュータウンですら、打ちっぱなしの分譲地なんて存在しませんから、40年ぐらい経過している現在でもそこそこ見られる（悲惨なまちなみにはなっていない）のです

[227: 匿名]

>222
中筋2交差点から五月台方面へ登って行く坂の途中で200区画ほど分譲中のところのことです。
そういえば中筋山手2丁目にも、バブルの名残のようなところがありますよね。擁壁にすごく金が掛かってそうですが、悪趣味でお世辞にも周辺と調和しているとは言えないです。
住んでいいよと言われても、遠慮しておきたい物件です。だって恥ずかしくて人呼べないですもん。
しかしそんなところでも、本スレで打ちっぱなしコンクリ擁壁批判を延々繰り返している人（達？）にとっては「全然まし!」なんでしょうね･･･(-_-;)

[228: ご近所さん]

223
道路に向かってコンクリもろだしは
民度が畑（コ＠ダメ付き）以下って事ですな

まぁ北部（東５丁目や東４丁目）の分譲地が
コンクリもろだしになるとまだ決まったわけじゃありませんが、、

[229: 不動産業者さん]

中筋山手の西側斜面の住宅地は宝塚で最も趣味が悪いバブル住宅街と言われるシャトーエスパス。
擁壁も趣味が悪すぎれば、コンクリ打ちっぱなしと同等レベルに景観を悪化させるという悪しき例。
悪名高いシャトーエスパスと、今現在訪れた大半の人が綺麗で魅力的な街だと評価する初期の山手台を
同列に語るのはいくらなんでも山手台に失礼ｗ

[230: 匿名はん]

同意だけど住んでいる人が可哀想だから名前出したらあかん

[231: ご近所さん]

山手台のバス道を登りはじめてすぐ正面に見える長尾幼稚園移転用地？の南面の高～い擁壁は間知石ですね


http://blogimg.goo.ne.jp/user_image/0b/1d/ece00240fa837ef3f430791c92d6...


このタイプの間知石を積んだ擁壁ならいつの時代も殆どの方が嫌わない景観じゃないかしら？


もしもここがコンクリート打ちっぱなしだったら・・・山手台の玄関口の景観は恐ろしい事になっていましたね・・・　

[232: 匿名]

中筋山手のシャトーエスパスは擁壁や建物のセンスうんぬんというより開発そのものがありえない。
あそこまで急な法面すら開発の餌食になったという意味ではバブル期ならではだが、根本的にはあんなとんでもない高さの擁壁が必要になる急斜面を保全対象とせず開発可能な市街化区域に指定していた行政が悪い罠。

[233: 匿名]

山手台阪急オアシス横の分譲には間に合わなかったんですが、バス通りを挟んだ造成中の街区はいつごろ分譲が始まるのでしょうか？
バス停から遠く少し立地が悪そうなのでオアシス横より安いか同じくらいだったら検討したいと考えています、情報お持ちであれば宜しくお願い致します。

[234: 匿名さん]

なぜかなにがなんでも打ちぱなし擁壁を「異常に」擁護している必死な人（業者？）が
ひとりおられますが「異常」に打ちぱなし擁壁を嫌っている人などいません。
なぜなら十数年もすれば必ず汚れて街並みを悪化させる（緑で目立たなくなる程度の高さがごく低い場合は除く）
打ちっぱなし擁壁はよろしくないよという意見は「異常」な事ではなく「普通」のことであるからです。
打ちっぱなし擁壁を否定するのが「異常」な事であれば、全国の殆どの都市景観条例指定地区で
コンクリート打ちっぱなし擁壁が規制されている事の説明がつきません。
街並みや景観を保全する為にはコンクリート打ちっぱなし擁壁を規制するべきというのは、
日本全国で日本人の普遍的な美意識からそうなっているのです。
箕面市や芦屋市はコンクリート打ちっぱなし擁壁を禁止にしています（自然石で仕上げる場合のみ可）。
行政が禁止にするぐらいですから「異常」ではなくごく当たり前で「普通」の美意識なのです。


確かに打ちっぱなし擁壁でも分譲地を完売する事は可能です。
理由は5メートル超クラスの打ちぱなし擁壁が、年月を経ておぞましい状態になる事を知らない方が案外多いからです。
業者はもちろん知っていますが、造成してすぐに売ってしまえばそんなの関係無いという考えでやるのです。

[235: 匿名さん]

打ち放し含め売らんかなを批判したら消されました
どうして？？？
近隣もそんな街つくられて自分の不動産価値下がってからでは
お上は助けてくれないんですよ
よくもまあ平気でいられるもんだって思いますけどね，，，，

宝塚市民として山本を川西にあげても益あって損はないですね
宝塚ブランドを維持発展させるためには伊丹か川西に組み込んでいただいて結構かと

[236: 匿名]

何卒いま造成している山手台北部は買いやすい価格でお願いします。

建売りでもOKですので。

[237: 匿名さん]

周囲に擁壁批判されても住み続けられますか
少なくとも幾人かは自分の不動産の価値を損なわれたと思っている人が近所にいるんですよ

[238: 匿名]

我が家の擁壁はイカついデコボコ岩石ではなく建物外壁と同じタイル貼りにするんでご心配なく。

[239: 匿名]

>235

山本エリアは造園業のおかげで、宝塚南部で唯一と言っていい、まとまった緑が残っているところ。今後も残る保証はないが、そんなところを宝塚から切り離しても、デメリット以外の何物でもないな。ますます単なるベッドタウンになるだけ。
問題ある宅地開発は宝塚の至るところで行われているのだから、ここだけの問題ではない。

あなたが守りたいのは宝塚ブランドなどではなく、自分の財産、ただそれだけ。

そういうのがコメントから透けて見えるから、見た人が不快に感じて削除依頼出されるんじゃない？

[240: 匿名]

まぁ人口的に山手台で多数派である１～３丁目住民で打ちっぱなし肯定論者や
擁護論者は殆どいないのは間違いないでしょうね。
自分達が買った所は打ちっぱなしではなく、擁壁が仕上げられていて
景観へ配慮されている事が確実に購入の決め手のひとつですから。

４丁目住民の擁壁に対する多数意見はわかりませんが個人的に推測すると

・本音を言うと前回の３丁目と同様に仕上げあり（石貼りなど）で分譲してほしかった
・打ちっぱなしは問題だけど、高さがそれほどでもないから許容して購入した
・正直なところ擁壁がちゃんと景観に配慮されている南部がうらやましい

こういう方が多いんじゃないでしょうか。

・打ちっぱなしが好きなのであえて購入した
・仕上げ部材を選んで自分好みの外観にできるから打ちっぱなしは好都合だった
・打ちっぱなしの４丁目のほうが石を使用した１～３丁目より魅力的である

こういう方はあまりというか殆どいないと思います。
正確に調べたわけではないのであくまで推測ですが…

>>233
具体的にどの場所をお尋ねなのかわかりませんが、バス道の東側（山手台東）の
開発中のエリアは、最北部から順番に分譲していき、最後に阪急オアシス東側の
あたりになるようですよ。最北部は今年の秋ぐらいから販売じゃないでしょうか。

[241: 匿名]

山手台西４丁目は大変な人気で、ほんとよく売れましたよね。

デベの販売戦略が功を奏したということですね。

[242: 周辺住民さん]

市内で他にもひどい開発があるとか、ここだけじゃないとか、うち以外もやってるといった言い分は、市民や納税者視点の意見ではなく、完全に業者の論理ですよ。宝塚市も箕面市や芦屋市と同じく、山並みが景観の命だから山並みになじまない
外見の擁壁や、あまりに無秩序な開発は規制するべきですよね。無秩序な開発が禁止され、山並みと調和し各戸の緑が多く景観にも配慮された秩序ある良質な開発しか許可されない仕組みができれば、心無い開発でブランドが切り売りされて凋落傾向にあった住宅都市としての宝塚の価値は少しずつ回復していくでしょうし、宅地購入検討者にとっても、売らんかなの質の低い分譲地ではなく、持続可能な価値を持った真に魅力的な宅地を、苦労せずに探せるようになるので、皆がウィンウィンの関係で誰も損しません。

ちなみにまだ決まったわけではなさそうですが、山手台東5丁目や4丁目が景観的に残念な住宅街になれば、「どこの事業なのか（よりによって阪急）」「規模（大変大きい）」「立地（新名神や南北交通の起点で大変目立つ）」という点で、市の今後の価値や開発への影響はかなり大きいと言わざるを得ません。

[243: もろだしはダメ]

道路から見えるコンクリもろだしや
庭の小さい緑貧しい細切れ区画の建売はあきまへん

あかんもんはあかん

阪急は範を垂れるという意味でも、まともな開発を
他の業者に見せんとあかん

山手台の北部は、大阪平野の平地部から
めちゃめちゃ良く見える　そのことも認識せなあかん

[244: 匿名]

当然、当初はそういう魅力ある街並みを造って、新たな住民を呼び込もうと
行政も開発者もしていたと思いますが、それでは思うように売れなくなり
売れる方法を模索する中でコストダウン思考になっていったんじゃないですか。
とにかく売れない事には開発者も困りますし、行政も住民税収入が増えずに
困るので、とにかく安くのニーズに応える中で色んな事が変わっていき条例の
厳正な遵守もされなくなったのではないでしょうか。
擁壁だけに限らず今販売されているコストダウン仕様が今の購買層のニーズなんでしょう。

[245: 匿名さん]

西四丁目はオープン外構など買いやすい価格だったこともあり住民層が非常に若いです。
おかげで閉塞感が漂っていた山手台に活気がみなぎりました！
新しく幼稚園も出来ることですし、次期分譲街区には子育てにうってつけの大きな公園も在ります！
(坂がキツイので高齢者には向かないでしょうが…)
これからもドンドン若い世代が増えると街に活気が溢れていいですね！

[246: 匿名さん]

30～40年後に人口今より数万人減り、2人以下の高齢者世帯が5割を超えます。
ファミリー物件の需要は激減するのにファミリー向けの質が低い分譲地を大量供給したら、値段がつかない空家だらけの荒廃した元分譲地が市内のあちこちに点在する悲惨な状況になるだけです。

[247: 匿名さん]

宝塚市の将来推計人口
http://web.pref.hyogo.lg.jp/ac06/documents/000115823.xls
2025年 218043人（65歳以上人口32.0%）
2040年 194614人（65歳以上人口41.2%）
2055年 164668人（65歳以上人口44.9%）

あと40年で6万人以上の人口が減り、高齢者が激増しファミリー物件需要が激減します。
そして現在の宝塚にはファミリー物件向けの住宅地（旧ニュータウン等）が大量にあります。
この状況で旧ニュータウンより劣る粗悪なファミリー向け住宅地をどんどん供給すれば、
将来どういう状況になるのかは言うまでもありません。

[248: 匿名]

http://livedoor.blogimg.jp/adshimx/imgs/d/f/df91aaa3.JPG
↑刑務所の塀ですらコンクリむきだしにせず景観に配慮しているというのに、住宅地がコンクリむきだしとは情けない

[249: ご近所さん]

数十年後のことなんてどうでもいい今売れれば

これはまともな業者の考えではありませんね
本来開発の正当性がもう無い（大阪圏全体で不動産はあまりまくっており
郊外ニュータウンは完成宅地の大量在庫があり飽和状態）状況で
山の緑を剥して開発するのに、まともな景観と緑も誘導できないようであれば
社会の公器ではなく反社会的な存在ですね

[250: 匿名]

次期分譲街区は急な坂道と階段だらけで高齢者にはとても厳しそうな街ですね。。。