こちらはPart6です。
荒らしはスルーで対処しましょう。
Part1 http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/
Part2 http://www.e-kodate.com/bbs/thread/92121/
Part3 http://www.e-kodate.com/bbs/thread/149586/
Part4 http://www.e-kodate.com/bbs/thread/173248/
Part5 http://www.e-kodate.com/bbs/thread/189533/
[スレ作成日時]2012-03-08 10:33:12
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阪急不動産株式会社口コミ掲示板・評判
| No.1 |
by 匿名 2012-03-08 18:02:04
削除依頼
もう山手台に家建てなくてもいいから山に戻そうよ。
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|---|---|---|
| No.2 |
by 匿名さん 2012-03-08 23:33:30
山に戻すのは現実的な話じゃないけど、これから分譲する所は山の中に住んでいるような
自然と調和した別荘地的な街区を設けて環境に配慮していただきたいというのはありますね。 これから人口どんどん減少するのに山を切り開いて分譲する大義名分は無いのだから、せめて 社会の公器（会社）として自然破壊丸出しではないできるだけ景観に配慮した使い捨てではない 未来に残る価値ある住宅地を分譲して、社会的責任を果たしてほしいと思います。 |
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| No.3 |
by 物件比較中さん 2012-03-09 13:34:36
JR新駅についての情報、何かしら進展ありますか？
拡幅工事が進むと、歩道橋が整備されると山本駅から歩いて新駅まで行けるようになりますかね？ |
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| No.4 |
by 匿名さん 2012-03-09 14:35:06
近隣に住むものです。先日、自治会から旧１７６拡幅工事の回覧来ました。
添付された図面には駅前ロータリーと進入路らしきものも記載されていました。 |
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| No.5 |
by マンコミュファンさん 2012-03-09 18:38:14
ここ以外で新駅の具体的な話見たことないんだけど。
>>4 ほんまかいな。ロータリーと進入路の工事まで具体的に出ているなら新駅はガチだろうけど、 進入路の工事も拡幅とセットで行うという図面と内容だったんですか？ |
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| No.6 |
by 匿名 2012-03-09 23:41:28
その図面、ぜひ見せていただけませんか。
お願いします。 |
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| No.7 |
by 物件比較中さん 2012-03-10 00:43:15
ガセネタですかね…
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| No.8 |
by 匿名さん 2012-03-10 04:31:53
004です。
＞進入路の工事も拡幅とセットで行うという図面と内容だったんですか？ そういうことではなくて、添付された図面は旧１７６の工事範囲を示すだけのものでしたが、駅前ロータリーと同じ図面を使用しているため進入路とロータリーの一部が写りこんだものになっているということです。 |
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| No.9 |
by 匿名さん 2012-03-10 07:58:15
004です。
あと、回覧は既に回してしまいましたが興味のある方、又はどうしても信用できない方は旭町の阪神北県民局宝塚土木事務所へ行けば同じものを閲覧できると思いますよ。 |
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| No.10 |
by 匿名 2012-03-10 15:17:30
新駅開業に必要な用地はＪＲ西日本が取得済みで全て登記しているのでしょうか？
それだったらかなり信憑性が高くなりますが。 |
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| No.11 |
by 物件比較中さん 2012-03-10 19:07:15
新駅発表はそろそろかな。
でも、ほんとかな。 山手台も恩恵受けられるかな。 |
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| No.12 |
by 周辺住民さん 2012-03-10 19:11:50
回覧見直しましたが、勘違いでは？
ロータリー、進入路らしきものは単なる高低差を表す線だと思います。 |
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| No.13 |
by 匿名 2012-03-10 19:49:22
高低差？かどうかは存じませんが、一旦停止・TAXI・身障者マークなどの路上表示も一部入っていましたよね？
私には駅前ロータリーの車両停車区画にしか思えませんでしたが・・・ 地元自治会向けの回覧文書に使うくらいですから宝塚土木に行けば見せていただけるはずです。 是非とも御自分の目で確認されたらと思います。 |
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| No.14 |
by ご近所さん 2012-03-10 22:21:21
ちなみに、どこの自治会ですか？
そんな回覧はないはず。 |
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| No.15 |
by 匿名 2012-03-10 22:39:50
貴方しつこいよ、信じなくて結構ですから一回宝塚土木行って見て来なよ、１０分で済む話し。
百聞は一見にしかずだから、見て来てからココにおいで。 |
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| No.16 |
by 入居済み住民さん 2012-03-10 22:49:35
阪急バスが山本駅からＪＲ新駅まで延長してくれたらイイのにねぇ
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| No.17 |
by 匿名 2012-03-10 23:44:59
景観が良い1～2丁目は理想のリタイア生活の為に購入されたシニア層も多いみたいですね。
http://www.yamatedai.net/kurashi/introduce_garden.html http://www.yamatedai.net/kurashi/introduce_community.html http://www.yamatedai.net/kurashi/introduce_nature.html 価格帯が高かった事（約1億円～）もありますが、普通のニュータウンと違い50～60代で購入されてる方も多いです。 街並みが綺麗で適度に自然が感じられるロケーションとゆったりとした敷地が決め手でしょうね。 |
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| No.18 |
by 匿名さん 2012-03-11 00:56:53
15さん。
あなた、見間違い。回覧みたけど、あれを進入路とロータリーと思うなんて。 |
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| No.19 |
by 周辺住民さん 2012-03-11 07:31:34
沿道に住むものです。１４さんも１８さんも、もしかしてＡ４版のお知らせだけを見ておっしゃってるのでは？
Ａ３版の詳細図面にはタクシーとか車椅子マークの路上表示見えていますよね？ あれは駅前広場の延長だと思えます。 １３さんはそのことをおっしゃっているのでは？ |
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| No.20 |
by 匿名さん 2012-03-11 08:21:39
楽しみやな。新駅発表。
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| No.21 |
by 匿名さん 2012-03-11 15:07:22
ガセではなく本当なら、徒歩圏の土地や中古物件の取引相場が
新駅計画を織り込みにかかって騰がってきているはず。 そういう状況は確認できますか？ |
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| No.22 |
by 平井No.1 2012-03-11 20:13:11
新駅にはバスは設定されるんですかね？
JRなんで、さすがに阪急バスは乗り入れできないし。 例えば、大阪空港行きのバス発着があれば助かりますね。 いつ発表されるんでしょうね、かなり便利になりますね、平井は。 |
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| No.23 |
by 匿名さん 2012-03-11 20:46:56
山手台の阪急バスも乗り入れ出来ますように
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| No.24 |
by 住まいに詳しい人 2012-03-11 20:48:07
＞JRなんで、さすがに阪急バスは乗り入れできないし。
意味不明。 宝塚線しか知らないと勘違いしてしまいますが、京都線沿線でも神戸線沿線でも 阪急バスのドル箱はバス便エリアからＪＲの主要駅に乗客を運ぶ路線です。 |
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| No.25 |
by 平井No.1 2012-03-11 21:38:32
あっ、そうか。失礼しました。
たしかに、六甲、六甲道には阪急バスが行き来してたな。 では、阪急バスが発着する可能性ありやね。 |
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| No.26 |
by 匿名 2012-03-11 21:47:25
可能性として、山手台線の山本駅から新駅への乗り入れが考えられなくはないですが、山本で下りる乗客が新駅に流れるだけなら、阪急バスにメリットはなく、阪急電鉄も容認できないのではないだろうか。
現在JR中山寺を自家用車やバイクで利用している人を取り込めないと、路線として成り立たないと思う。 |
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| No.27 |
by 匿名 2012-03-12 19:45:00
こういう場合、物事は大局的に見なければならない。
確かに、阪急バスにメリットはなく、阪急電鉄も若干乗客が減るかもしれないが、新駅に乗り入れることで、山手台の利便性の向上、さらにはイメージアップにつながることは間違いなく、山手台の不動産価値の大幅上昇につながる。 山手台の開発者たる阪急グループ全体として見れば大きなメリットがあるのではないか。 |
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| No.28 |
by 契約済みさん 2012-03-12 20:04:23
新駅は山手台住民には全く関係ないと思うよ。
山手台は山本駅、 山手台は山本駅。 山手台はバス便。 山手台はバス便。 以上 |
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| No.29 |
by 匿名 2012-03-12 23:32:36
各駅停車のみの駅であれば、梅田までの所要時間は山本と大差ないと思うので利用客の移行は限定的かもしれないが、仮に快速停車となれば山本利用客の流出は多少では済まないはず。利用者にとって選択肢が増えるのはいい事だが、通勤通学客をJRに取られることは阪急電鉄にとって少なからずダメージであり、一旦離れた客を取り戻すのは容易ではないので、慎重になると思う。
それとこのご時勢なので、バス路線がJR駅まで伸びても、バス便エリアの不動産価値の大幅な上昇は望めないと思う。。。 |
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| No.30 |
by 契約済みさん 2012-03-12 23:45:16
冬。
山手台のバス停に立ち、バスを待つ。 寒いというレベルではない。 |
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| No.31 |
by 匿名さん 2012-03-13 01:49:29
中山台みたいに阪急中山より先にＪＲ中山寺にバスがつく路線だと、本格的に移行が進むだろうけど
山本の場合は（新駅が本当にできると仮定して）、山本駅前ロータリーに寄って客降ろしてから ぐるっとまわってＪＲ山本駅に向かうのでＪＲまでのほうが５分ぐらい余計にバス所要時間かかるよね。 ラッシュ時は所要時間の差が１０分以上（阪急３５分、ＪＲ２３分）あるので、ＪＲ使う意味あるけど 昼間の客は流出しないと思うよ。 昼間は阪急２６分だから、バスの時間と合計したら大阪までは阪急のほうがＪＲよりはやい。 |
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| No.33 |
by 匿名さん 2012-03-13 12:40:10
見たところ店舗の立地に適した場所が現状少なそう。駅予定地の反対側が阪急の車庫なのが残念。
駅周辺の活性化には国道176号だけでなく、周辺道路の整備や区画整理事業も必要だと思うが、宝塚市や兵庫県、周辺地権者にその気はあるのだろうか？ |
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| No.34 |
by 入居済み住民さん 2012-03-13 15:42:34
山本地区に120人規模の保育園ができるようです。
待機児童問題は解消されますね。 |
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| No.35 |
by 契約済みさん 2012-03-13 17:53:42
長尾幼稚園移転のこと？
それにしても、高圧線近くの家には住みたくない。 |
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| No.36 |
by 入居済み住民さん 2012-03-14 12:18:27
平成２５年４月に開設の保育所のことです。
どのような保育園になるか楽しみですね。 |
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| No.37 |
by 匿名 2012-03-14 21:54:46
次期分譲される街区、場所によっては高圧線かなり目立つね。
http://diary.hankyurealty.jp/kurashi/%E7%8F%BE%E5%A0%B4.JPG 住宅街によくあるこじんまりした高圧線だったら100mも離れたら気にならないけど、これは特特大クラスで鉄塔も巨大で高圧線の本数も多いのでかなりの圧迫感あります。 |
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| No.38 |
by ご近所さん 2012-03-14 22:58:12
新駅、線路南側は阪急の車庫だけど、平井車庫交差点北東地にまとまった土地があります。駅から高架歩道橋でつなぎ、駅ビルを建てれないものかなと。
あの土地はどこの所有なんだろう。 駅ビルにはぜひイカリスーパーが来て欲しい。 |
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| No.39 |
by 匿名 2012-03-17 12:11:26
山手台先住民のお偉いさん方は、廃れていく山手台を見て、阪急不動産に抗議しまくらないんですか？
せっかくの広々とした土地が勿体ない。 大阪通勤圏でこれほど大きな、さらの分譲地は、兵庫県にはもう無いでしょうに。 このままでは、山手台 どんどん治安 悪くなる‥ |
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| No.40 |
by マンコミュファンさん 2012-03-17 18:07:57
正確に言うと大阪通勤圏内の兵庫県にはまだまだ在庫が腐るほど余りまくっている大規模分譲地が沢山ありますよ。
三田市や猪名川町や神戸市北区や神戸市西区を中心に。 ただ『大阪平野に面した』兵庫県では、山手台が最後の大型開発ですから、もう次回は無い貴重な土地であることは確かです。ありきたりの開発ではなく、１００年後に評価されるような（阪急が１００年前に開発した街が今高く評価されているように）素晴らしい街づくりに使ってほしいものです。 |
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| No.41 |
by 匿名さん 2012-03-17 21:35:22
山手台の公式ブログには造成工事は秋頃完了とあったと思いますが、完了後すぐの販売開始になるのでしょうか？
今度も建築条件なし宅地と大手HMになるのでしょうが、せめて条件なし宅地の割合を増やして、同じようなデザインの家ばかりが並ぶのではない変化のある街並みになってほしい。 |
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| No.42 |
by ご近所さん 2012-03-18 00:10:11
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| No.43 |
by 匿名さん 2012-03-18 18:42:15
たまたま見つけた西4丁目で注文住宅を建てられた方のブログ
http://shinjo.blog.eonet.jp/default/cat7649826/ この方は、擁壁塗ってますね。 http://shinjo.blog.eonet.jp/.shared/image.html?/photos/uncategorized/2... 自然石にはかないませんが、ＲＣ打ちっぱなし放置よりは全然良いですね |
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| No.44 |
by ビギナーさん 2012-03-18 20:15:14
最初に塗装すると、メンテナンスする意識も高まりますね。
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| No.45 |
by 匿名 2012-03-18 23:31:39
Blogを書いてる人がいるんですね。
塗装でも石でもいいから擁壁なんとかしたくても、誰もしてなかったらしにくいもんですが、やってる人がいたら周りはしやすいでしょうね。 ところで、岩盤地区で土地改良と書いてありましたが、そのままだと、植物が育たないって事なんですか？ アルカリ性から酸性の土に変えないといけないの？ ド素人なので、どなたか教えてください。 |
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| No.46 |
by 匿名さん 2012-03-19 21:35:06
宅地造成やコンクリート打設の影響で宅地やグリーンベルトの土壌がアルカリ性になっており、なにもしないでただ植えるだけでは樹木が育ちにくい（枯れやすい）状態になっているのだと思います。
http://www.geocities.jp/heboen2/chishiki/tsuchi.html このページの「土の酸性度について」が参考になるかもしれません。 |
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| No.47 |
by 匿名 2012-03-19 22:26:04
＞46さん、ありがとうございます。
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| No.48 |
by 物件比較中さん 2012-03-20 23:03:58
色々な意見がありますが、擁壁が将来の街並みの印象を決定付ける景観上の最重要構造物であるのは事実なので、宅地購入者に道路から見える擁壁面の仕上げを建築協定で義務付けるか、初期の山手台のようにあらかじめ仕上げ済み（天然石等）で分譲してほしいと思います。
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| No.49 |
by 匿名 2012-03-21 02:48:32
西２丁目と同等か同等以上にこだわった街区はもう期待できないのかな？
これから分譲する山手台東の北部も、山手台南部のイメージだけ利用して 似ても似つかない手抜き街区を惰性で最後まで分譲？ |
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| No.50 |
by 匿名 2012-03-21 14:09:00
擁壁の天然石仕上げ済みねぇ・・・
それで価格が上がるなら勘弁だね・・・ |
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| No.51 |
by 住まいに詳しい人 2012-03-21 15:09:54
数％をけちってコンクリ打ちっぱなしで販売したら15年後の価値（チカ）下落が悲惨です。
新規分譲効果が無くなったら元分譲地の本質的な価値、評価を決めるのは街並み（景観）です。 |
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| No.52 |
by 検討中 2012-03-22 00:34:56
ｺﾝｸﾘ打ちっぱなしの新しい町＜擁壁が化粧された古い町＜＜擁壁が化粧された新しい町
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| No.53 |
by 匿名 2012-03-22 09:06:28
新しい街より古い街のほうが価値がありますよ。
いわゆる高級住宅街と言われる所は全て古いです。昭和初期であったり大正時代であったり。 緑が多く景観に優れていれば、長い年月で熟成された住宅街のほうが相対的に高く評価されます。 |
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| No.55 |
by 匿名 2012-03-22 13:15:25
53さんは、雲雀丘、花屋敷辺りを理想例として念頭において主張されているのだと思います。
でも、あの辺りは現代の車社会において、住みやすい所とは言えないと思います。他の大正〜昭和初期から続く古い住宅地も同様です。 そういった点を考えると、熟成された古い住宅地が価値の高い住宅地とは必ずしも言えないと思います。 緑豊かな邸宅街に住まうことはさぞかし気持ちいいことでしょうし、ステイタスであることはいつの時代でも変わりないと思いますが。 |
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| No.57 |
by 周辺住民さん 2012-03-22 17:21:57
なんか痛い人がいるけど、擁壁が重要でないわけないでしょう。なんせ誰が見ても山手台のタウンイメージや景観つくってきたのは紛れも無く駅前から続く道路沿いの擁壁と2丁目付近の宅地の擁壁（どちらも御影石）ですから、もともと山手台のコンセプトは石を使った修景だったわけです。それを180度変えて、コンクリ打ちっぱなしにしたら違和感丸出しでコンセプト破綻もいい所ですよ。
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| No.58 |
by 周辺住民さん 2012-03-22 17:31:45
もう知っている人は少ないでしょうけど、90年代にテレビで流れていた山手台のCMでは、石を使った擁壁とコミュニティロードの石畳をしきりに取り上げていました。ありきたりな造成ではなく石をふんだんに使って景観にこだわってデザインしていますと阪急自らメディアを通してアピールしていたんですよ。石匠や植栽プランナー、照明デザイナーなどが参画した街づくりだと自慢していましたから。
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| No.60 |
by 匿名 2012-03-22 19:54:59
自演？じゃないと思いますよ。
もうこうなったら、住所を変えたらいいのにね。 三丁目までは山手台 それ以降は別の町名 |
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| No.64 |
by 匿名 2012-03-23 00:27:55
たぶん住宅地の擁壁なんて誰も見てないとか気にしないとかありえない事を
必死にアピールしているのは、別の所で同レベルかもっと醜い開発をしているか 計画中の開発業者の関係者じゃないの。耳が痛いから。 2丁目と4丁目を歩けば、街並みがかけ離れている最大の原因が石を使って景観に 配慮しているかどうかどうかなんて、猿でも気づくでしょ。 もっと言えば、山本駅からバスに乗ったら一発でしょ？ 阪急バスがロータリーを出て緩やかな坂を登っていくと、石と植栽でつくりこまれた 絵になる美しい街路がずっと続くのに、北部に入ると街並みが一変するから。 鈍感な人でも車窓から見える大きな変化に気づかないとかありえない。 |
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| No.65 |
by 近所をよく知る人 2012-03-23 01:59:11
北公園のすぐ後ろあたりに、十数年前に造成済みでコンクリートが野ざらしで塩漬け放置されている
完成区画がいくらかありますよ。 そこはよう壁のコンクリートが雨とカビで真っ黒で、「新品の宅地」として売り出す為には嫌でも 何らかの仕上げ部材でよう壁を化粧せざるをえない状態になっています。 実は東3丁目もそれに近い状況でした。あそこは山手台が一度破たんして再開した後に新しく造成された 街区ではありません。破たん前に概ね宅地造成工事が概ね完成していた街区を、2005年頃に再整備してから 新規分譲地として売り出した所ですから、おそらくコンクリートの見た目の劣化を隠す目的もあって、 よう壁が化粧されたものだと思われます。 |
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| No.67 |
by 匿名 2012-03-23 08:14:29
なるほど！
だから、三丁目は化粧されてるとはいえ、薄い石での仕上げになってるんですね。 でも、貼ってあるだけマシです。4丁目も貼ればいいのに。 近隣の、閑静と言われる住宅街のどこを見ても、打ちっぱなしの擁壁は見当たりません。 実に安っぽい。 |
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| No.69 |
by 匿名 2012-03-23 12:59:47
>61
まちBBSの中山スレにも、中筋山手の分譲地を画像リンク付きで批判している人がいたけど、同じ人かもしれない。 目立った産業のない宝塚にとって、税収増加の手っ取り早い手段は宅地開発だから、役人や有力者（議員）も見てみぬふり。行政の指導も期待できないね。ネット上で主張しても何も効果ないよ… 新規に分譲しても以前の高級志向では買い手が集まらないからコストダウンになるのは自然な流れだと思う。それでも4000万円台ではなかなか建たないから、「普通の」土地が買えない人向けとまでは言えないけど。 （芦屋、苦楽園、岡本、夙川は普通のサラリーマンは買えないところだから、ここで名前を出すこと自体無意味） |
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| No.70 |
by 匿名さん 2012-03-23 13:54:25
必死に擁壁なんてどうでもいいとか誰も見てないとか関係無いとか約一名の方が繰り返していますが・・・
山手台北部の幹線道路の東側に昔造成してそのままになっていたコンクリート打ちっぱなし擁壁が 道路沿いにありましたが、阪急さん自ら壊して擁壁をつくりなおしていますよ。 阪急さん自身が、経年劣化で変色したコンクリート打ちっぱなし擁壁は著しく街の価値と景観を壊し 新しい街区を新規分譲するにあたって妨げになるという事を認めている証拠ですが、擁壁なんて 誰も見てないとかどうでもいいとか言ってた人はこの事実をどう説明するんでしょうね？（笑） 宝塚市のほうでも昨今安易に設けられるコンクリート打ちっぱなし擁壁による景観問題を重視しているようです。 http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-keikanjyou... ＞従来の都市景観形成基準による「擁 壁の構造」、「緑の保全・量の確保・配 置」などのルールが守られないことに 苦慮している。これらが新条例によっ て遵守されるのであろうか。さらに、 新条例で守らない事業者への改善命令 等の担保が明確になるのか。 ＞２年前にまちづくりルール（地区計 画・都市景観形成地域・地区まちづく りルール）を導入しましたが、建物が 完成してから緑が少ない、緑視率が足 りない、擁壁の緑化がされていないな ど、せっかくルールを決めたのに守ら れないと意味がないとの意見がある。 ＞宝塚市では、傾斜地が多く、擁壁の形 態が景観に大きな影響を与えます。改正 案では、擁壁については、高さ２ｍ以上 のものを築造する場合と開発行為の区 域が500 ㎡以上の開発行為時に築造す る場合について届出義務を課していま す。 今後、景観上重要な公道などから見え る擁壁に対する景観誘導の内容につい ては、景観計画の策定の際に検討してい きます。 |
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| No.71 |
by 住まいに詳しい人 2012-03-23 14:28:46
>>69
芦屋市、西宮市の甲陽線沿線、東灘区、灘区は全戸数の75～85%が共同住宅 （分譲マンション、賃貸マンション、アパート、社宅等）ですよ。 サラリーマン世帯が買えないどころか、サラリーマン世帯の主婦を洗脳して 鴨にして新築マンションを買わせる為に、しきりにマンションデベロッパーが 女性雑誌や広告代理店と組んで宣伝（＊＊＊＊）しているエリアです。 転勤で大阪に来た世帯を鴨にして大手賃貸仲介業者が群がってる地域でもあります。 ちなみに西宮市と東灘区の不動産取引の9割は中古マンションで2000万台後半です。 芦屋市は同じく不動産取引の9割が中古マンションで3000万円前後です。 売買の内訳は9割が中古マンション、残り1割が新築マンション、中古戸建、 土地取引、新築建売の合計。 ちなみに芦屋市は納税者の50%（2005年国勢調査）が低所得者である歪な地域だという事は あまり知られていない。少数の金持ちと気取った背伸び庶民が目立つが、実は貧乏人の割合が 西宮市や宝塚市や神戸市よりずっと高い街。 平成18年度 芦屋市 http://www.city.ashiya.lg.jp/bunsho/toukei/index.html 所得 納税者中比率 （万円） 0-200 50% 200-300 14% 300-550 18% 550- 17% 所得は収入より控除額を引いた課税対象額 所得300-550万が年収500-700万の中間層に当たる 注）納税義務のない年収100万以下の層（主婦など）はふくまれていない。 |
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| No.72 |
by 匿名 2012-03-23 15:43:17
戸建て（それもミニ戸でない）のことを言ってるので、マンションの話を持って来られてもね〜。
芦屋が実は貧乏人の街ってのもどうでもいい話だし。 |
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| No.73 |
by 山手台なんだから仕方ない 2012-03-23 19:55:52
70さん。
擁壁なんて誰も見てないということより、山手台なんだから、どうだってよいのではということです。 山手台ということ自体、家をいくら格好よくみつくろうが、駄目なんですよ。戸建の価値はやはり立地なんです。擁壁、家はそのあと。まずは立地。 山手台は立地という観点から、駄目なんではないでしょうか。 バス便ニュータウンはリタイヤ組にはよいリハビリになりますが、現役サラリーマンにはやはり避けたい立地。家族も大変な思いを必ずします。やせ我慢で住むしかない。 戸建買う際、電車駅徒歩10分以内が絶対条件なんですよ。バス便ニュータウンであるだけでなく、やっとこさ山を降りて辿り着くのが、山本駅ていうのも、駄目なんですよ。 擁壁なんてどうでもよいんです。 |
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| No.74 |
by 匿名さん 2012-03-23 21:03:39
そんなことないです、二丁目には当時１億円以上した家がたくさん建っています、
山手台のポテンシャル＆ブランドパワーは近畿のニュータウンでは№１です。 |
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| No.76 |
by 匿名 2012-03-23 23:28:11
電車駅徒歩10分の場所に50坪以上の土地を購入し、注文住宅を建てた場合、いくらくらい掛かるのだろう？
そもそも売ってるのか？ 驚きの坂道(雲雀丘とか)の宅地は勘弁してください。 |
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| No.77 |
by 匿名さん 2012-03-24 00:51:37
岡本駅や摂津本山駅や夙川駅、さくら夙川駅を利用している世帯の大半は、土地が安い三田市の
ニュータウンでも大手ハウスメーカーの注文住宅が建てられない方々です。 東灘区の新築マンション販売価格と三田のニュータウンに注文住宅を建てた場合の総額は良い勝負ですが、 実際の東灘区の住民は、新築より中古マンション購入者（新築の50～60%の価格がボリュームゾーン）が 断然多いです。あと賃貸や借り上げ社宅で賃貸マンションに住んでいる方がかなり多いです。 皆さん喧伝されているイメージに騙されすぎです。 |
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| No.78 |
by 匿名さん 2012-03-24 00:53:09
訂正 賃貸や借り上げ社宅でマンション（分譲貸し含む）に賃貸で住んでいる方が
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| No.79 |
by 購入検討中さん 2012-03-24 01:28:38
それは間違い。
住吉は確かにマンション戸数増えたけど、山手台のマンションとは比較にならない高値。ていうか、関西1、あるいは日本でも指折りの立地である住吉や岡本と宝塚山手台が相対することなんてできまへん。時空が違います。 雲雀の坂道勘弁してって、山手台が言うたらあかんわ。 駅徒歩10分の宅地は探せばあるよ。いくらでも。 |
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| No.80 |
by ご近所さん 2012-03-24 01:36:46
行政ですら、擁壁は景観や街並みに大きな影響を与え、ひいては街の価値を左右すると
公式に認めていて、景観計画の策定にあたって擁壁の景観誘導を検討しているというのに 擁壁の仕上げの有無や違いなんてどうでもいいよとか仰ってる方は、頭わいてるの？ 現在緑豊かな住宅街に持家で住んでいて、近所にコンクリ擁壁むきだしの分譲地や庭の殆ど無い ミニ戸建売分譲地が出来て喜ぶ人なんているわけがない。 街並みや緑豊かな環境なんてどうでもいいというのは、完全に住人ではなく業者や一部の 地権者の論理ですから、そういう主張をする方はまず不動産関係の利害関係者でしょう。 どこの市とかバス便とか徒歩とか立地とか関係無しに、容易に人の目につく構造物は街並みに 大きな影響を与えますから対策が必要なのは常識です。 |
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| No.82 |
by 購入経験者さん 2012-03-24 01:41:37
擁壁＝見栄
よって意味なし。 |
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| No.83 |
by 匿名 2012-03-24 01:49:45
>>77
家を建てるまでは阪急神戸線や北大阪急行の沿線のマンション（賃貸や中古）に住んでいて、家を建てる時に三田市や神戸市北区や猪名川町等に引っ越される方がとても多いですからね。家を建てる決断をするかどうかで、だいたい似通った同じ層です。ちなみにさくら夙川～住吉間（西宮市～東灘区）は山手（バス便）も海側も埋立地も全部ひっくるめて マンションや集合住宅の居住世帯が80% 35坪以下の戸建居住世帯が10% 35～50坪の戸建居住世帯が5% 50～80坪の戸建居住世帯が3% 80坪以上の戸建居住世帯が2% という感じです。 |
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| No.84 |
by 匿名 2012-03-24 01:51:01
>>77
家を建てるまでは阪急神戸線や北大阪急行の沿線のマンション（賃貸や中古）に住んでいて、家を建てる時に三田市や神戸市北区や猪名川町等に引っ越される方がとても多いですからね。家を建てる決断をするかどうかで、だいたい似通った同じ層です。ちなみにさくら夙川～住吉間（西宮市～東灘区）は山手（バス便）も海側も埋立地も全部ひっくるめて マンションや集合住宅の居住世帯が80% 35坪以下の戸建居住世帯が10% 35～50坪の戸建居住世帯が5% 50～80坪の戸建居住世帯が3% 80坪以上の戸建居住世帯が2% という感じです。 |
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| No.85 |
by ご近所の奥さま 2012-03-24 02:04:45
長尾山トンネルを使ってゴルフに行く時に山手台の幹線を通通って、綺麗な街並みやなぁと感激して
それがきっかけで山手台に住んでいる人は結構居られるそうです。 その綺麗な街並みは、幹線道路沿いの御影石貼りや化粧磨き石積みの擁壁や街路樹でもたらされた 印象であるのは言うまでもありません。コンクリートむきだしであれば、真逆の印象を道路を 通った人々にも与えていた事でしょう、 擁壁や緑化の景観配慮はマナー、みだしなみのようなものです。 山手台の幹線は市の南北幹線でもありますから、北部の街並みが宝塚市の街づくりの印象にも 関わってくるかなり重要なポジションにあるのは間違いありません。 普通の住宅街より遥かに多くの人（市外の人も含め）目にする事になるわけですからね。 |
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| No.86 |
by 匿名さん 2012-03-24 02:32:17
>>81
マジレスすると、外壁材などによる保護が無く空気に直接触れている打ちっぱなしのコンクリートは、劣化速度（＝コンクリートの中性化及びそれに伴う内部の鉄筋腐食）が最もはやいので、寿命がくるのもはやく一番環境に悪いです。 |
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| No.87 |
by 物件比較中さん 2012-03-24 03:01:28
打ちぱなしは外部から酸性雨の影響をもろにうけて耐用年数を
低下させますね。 カビによる汚れも目立つし見た目も10年ぐらいで著しく悪化する。 定期的に高圧洗浄や保護材などの手入れすれば別だけどやるわけないし。 |
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| No.91 |
by ママさん 2012-03-24 10:14:42
家の良し悪しや価値は外構（エクステリア）で決まります。
これは家作りのアドバイスをされているプロの皆さんも、常々おっしゃられる事です。 どれだけ建物を頑張っても、外構が貧相だと家の印象は大きく下がり価値が台無しになってしまいます。 ひな壇分譲地の擁壁はエクステリアで一番目立つ部分ですから、重要でないわけがありません。 |
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| No.95 |
by 匿名さん 2012-03-24 12:30:25
>>92のような何の根拠も正当性も無い誹謗中傷のみを目的とした書き込みは完全に営業妨害に該当するから、阪急不動産に連絡してしかるべき対策とるように連絡したほうが良いんじゃないかな。
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| No.96 |
by 匿名さん 2012-03-24 12:36:28
「山手台なんだからどうでもよい」「山手台というだけで駄目なんだって。」 という書き込みは、販売している阪急不動産だけでなく、山手台の住民に対しても名誉既存に該当する内容です。
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| No.97 |
by 周辺住民さん 2012-03-24 14:00:23
美しい街並みしか売りが無い山手台なんだから景観は重要という意見ならともかく
山手台だから景観なんてどうでもいいという意見は、弁解の余地が無い誹謗中傷ですね。 通報するべきだと思います。 |
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| No.99 |
by 購入経験者さん 2012-03-24 15:45:13
擁壁より、植栽でなんとかなる。
施主の頑張りが必要。阪急には責任ない。 |
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| No.101 |
by 匿名 2012-03-24 18:14:26
山手台小学校の保護者さんも、若返りましたよね。
ただ、あまりに年齢不相応な髪の色や服装は…女性として如何かとは思いますが。 同じ年代（３０代前半ですが)の母親として、金髪&ミニスカートは浮きまくってます。。。 |
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| No.102 |
by 匿名さん 2012-03-24 21:10:31
人のファッションセンスをとやかく言うのはよしませんか
浮きまくることを心地よしとしてるかもしれませんし それこそ価値観の相違でしょう （だったら擁壁も放っとくべしというのはナシですよ、景観が周囲の資産価値に影響しますからね） しかし未だに金髪とか田舎くさいですね |
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| No.103 |
by 入居済み住民さん 2012-03-24 21:35:21
擁壁に、山手台小学校の生徒に描いてもらうのは？
緑、船、土偶、花… 植栽もいいけど、子供の絵もあり。 |
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| No.104 |
by 匿名 2012-03-24 22:25:12
別に貶めるつもりはないですが、4丁目以降の全ての擁壁に化粧し直したとしても、美しい街並みとして再評価はされども、地価上昇、資産価値向上にはつながらないと思います。
駅徒歩圏外エリアに対する不動産市場の評価はそんなもんだと思います。 仮に交通至便な場所なら、擁壁が打ちっぱなしだろうが何だろうが、需要は多いので将来に渡って資産価値はより安定的になるでしょう。 |
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| No.105 |
by 匿名さん 2012-03-24 22:44:58
個別案件で考えるなら中古転売する時には評価額が全然ちがいますよ
自分で住むんだったら住んでる間みすぼらしくしない方が得だと思うんですがね みすぼらしい街区の中で横並びを尊重するっていう日本人らしい美意識なんでしょうかね |
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| No.106 |
by 匿名 2012-03-25 01:15:09
擁壁なんて誰も気にしてないなどという妄言をしつこく吐いてるのが約一名いるけど、高さにもよるが斜面地や山手を造成した分譲地などで、高さが3メートル以上だったり角地だったりしたら外構の中でも最も目立つ構成要素になるよな。
外構で最も目立つ部分の見た目がどうでもいいなどという常識外れの意見（家なんて建物があって住めれば後は見た目や印象なんてどうでもいいといってるも同然）は、宝塚の一般市民や、これから家を建てようと考えている人や、実際に山手台南部に注文住宅を建てて住んでる人の意見では考えられない。山手台南部は、化粧された擁壁や石を使った街並みが決めてになって購入した人が殆どだから、擁壁なんてどうでもいいとか街並みなんてどうでもいいという意見は出てきようがない。 つまり擁壁の街並みへの影響がひじょうに大きくなる山の斜面を造成した分譲地において、コンクリむきだしでもかまわんとか誰も見てないとか気にしてないとかありえない事をいってるのは、実際にすんでいる住民や土地の購入を検討している人間ではなく、外構に殆どコストをかけない粗悪住宅を量産して売りさばく事を生業にしている悪徳不動産業者か建売ビルダーでほぼ間違いない。 |
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| No.107 |
by ご近所さん 2012-03-25 01:33:47
>>104
あなたが言ってる事は 「バス便なんだから街並みなんてどうでもいい」 という内容ですよ。失礼であると同時にありえない意見です。 バス便でも分譲から15～20年経過した時に美しいニュータウンと、 薄汚れたニュータウンでは、訪れた人の印象や評価、住人の満足度や 永住意向はまったく違ってきます。 住宅地の地価に関しては確かに駅からのアクセスや利便性で 殆ど決まりますが、評価というのは必ずしも地価だけではないです。 そしてバス便ニュータウンは地価上昇など望めないのは事実ですが、 相対的に同じような立地で、荒廃したニュータウンと時間が経過しても 美しさを保っているニュータウンでは、将来の下落率に差がつくことは じゅうぶんに起こりえる事です。 少子高齢化、生産年齢人口減少、世帯人員の減少（高齢者の1～2人世帯の激増） でファミリー向けのバス便ニュータウン需要が減少した際に、汚い街は 空家だらけになり土地も値段がつかなくなり、美しい街は空家が少なく 売買が成立するという状況も見られるようになるでしょう。 |
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| No.108 |
by ご近所さん 2012-03-25 01:51:24
売ること考えんでええやん。
不動産価値上がっても固定資産税増えるだけやで。 だから、擁壁で価値を高めてとか、別に考えなくてよいんちゃう？ 自分の家を好きなようにしといたらええんとちゃう？ 他人の家をどうこう言う資格はないで。 阪急の街づくりも、批判したらあかん。 諸行無常や。計画は変化する。予定は予定。変わるもんや。 擁壁のことは忘れなはれ。 もっと大事なことがある。 山本駅のコープまわりの渾沌さや。新しいビルできたと喜んでたら、学習塾と薬局、個人院。いらんて。 コープが拡大してほしかった。 それにしても、旧176沿いの開発。美容院、 メガネ屋、歯医者はもういらん！ |
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| No.109 |
by 匿名さん 2012-03-25 02:02:45
三田のウッディタウンとか綺麗なまちなみですよね。
都心からとてつもなく遠く交通費も高くしかもバス便です。そして冬は極寒です。 一般的な不動産の評価軸ではかなり悲惨です。 それでも新規の土地分譲が成立している、中古物件が売却できるのは 綺麗なまちでそこに住みたいという人がいるからです。 条件面が悪いほうが、求められる付加価値のハードルは高くなります。 条件が悪いから何をやっても無駄とか適当でも良いとはならないのです。 |
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| No.110 |
by 匿名 2012-03-25 02:21:34
景観が悪化し汚くなり中古も売れなくなった元分譲地は空家も空地も放置され手入れもされず荒廃し朽ちてゆきます。自分は永住するつもりで売るつもりなどなくても、そんな元分譲地に住んでいては気持ち良くないですからね。
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| No.111 |
by 匿名 2012-03-25 03:19:55
景観がどうでもいいなんて思ってませんよ。一方的な決めつけは良くないですね。
住民の満足度や永住志向に景観は重要という点はその通りと思います。 景観を分譲当初のレベルから落とさないように努力しなければならないのは阪急ではなく住民です。いくら擁壁が立派でも樹木が枯れていたら台無しですし。 逆に住民の意識が高く手入れが行き届けば4丁目のような打ちっぱなしのエリアでも分譲当初の状態を保てると思います。 主張する場はここではなく自治会の会議の場とかではないのではないでしょうか？ |
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| No.112 |
by 匿名さん 2012-03-25 07:06:06
108の気持ちも分からんではないねんけど
自分の家も街並みの一部を構成すること忘れたらあかんで それが嫌やったら田舎の一軒家買うしかあらへん 共同住宅で規約に縛られるのと程度の差しかあらへんということや もちらん明文化してへんとしてもや マンションから憧れの一戸建て買うて住みはる人多いねんけど その辺の勘違いする人多いな こんな街に住みたいと思わせるような昔からの住宅街は結構そういったルールがあんねん 場所によってはお高くとまってる感のするあの感じやな 住民はプライド持って街並みの維持・住み易さを追求する そのためにはやっぱルールは必要なんや 自分だけがいいっちゅうのは寂しい考え方やで |
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| No.113 |
by 匿名さん 2012-03-25 07:28:36
ついでに言うとな
道路・街路樹の美化からゴミの清掃、警らまでなんでもかんでも役所・行政に押し付け 税金払っとるからちゃんとせえ、行政の責任や で、結果非効率なことなって地方財政圧迫しとんねん 町で出来ることはするさかいお上はしょーもない事に金と時間使うな とならなあかん この前段部分をサボってきた 企業に労働力が行きわたるようにする代償にダンナのお留守の町は行政が面倒見まひょ、そのかわり税金よろしくという 明治からの政策、方向性が労働力だけちゃっかり頂く企業にまんまとしてやられてるのが公共財が価値を生めていない原因でもある思うとります 国内でシステムがほぼ完結する富国強兵とか高度成長時代は これはこれで効率よかったんやけどな 企業メセナとか一時流行りそうになったのもそういう背景が源流・底流にあった筈なんや 今や株主筆頭に強欲を臆することなく晒しとるけどな 一気に変えられへんけど 自分が住んでる街区単位からこの辺変えていかんと どもならんで |
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| No.114 |
by ビギナーさん 2012-03-25 09:29:47
擁壁の問題は高さを考慮して議論する必要がありますね。
東３丁目みたいな高い擁壁だと、植栽でどうにかできるという次元では無いです。 あれは石などで仕上げしないとどうにもなりません。 ただ西４丁目に限れば、打ちっぱなしコンクリでも致命的とまでは言えないのではないでしょうか？ 西４丁目は高い擁壁も少しはありますが、全体としては大人の背丈より低い程度の擁壁がメインですから、打ちっぱなしコンクリートが十数年経過し経年劣化で黒く汚れても、グリーンベルトや庭の樹木が大きく生育し緑豊かになっていれば、視界に入る（面積的にさほど大きくない）擁壁面のマイナス印象を、面的な緑の多さが補って景観的にプラスマイナスゼロに持っていける程度じゃないでしょうかね。 もちろん擁壁に石などで仕上げしてあれば、プラスマイナスゼロではなくプラス（今より魅力的な街並み）にもっていけますので、そのほうがモアベターである事は間違いありませんけどね。 問題は今年以降に順に分譲される山手台東の北部エリアです。 山手台東の北部は、東３丁目と同等かそれ以上に高い擁壁が多いようですから、バス道から街区を眺めた時や街区内を歩いた時に視界に占める擁壁面の大きさや存在感は西４丁目とは比較にならず、もしも打ちっぱなしコンクリートで販売されるような事があれば、将来への影響（景観や街並みの悪化）は甚大になるのではないかと思います。 |
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| No.116 |
by 周辺住民さん 2012-03-25 10:18:02
他の話題
バスが不便 買物が不便 変態が出没 電車内でのマナーが最悪 親の民度が窺い知れる＊＊な学生が多い さあどうぞ |
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| No.118 |
by 匿名さん 2012-03-25 10:39:46
中山寺駅近隣に住んでますが、朝晩の駅ロータリーでの車マナーが悪い人が多い（猛スピードでの進入、バスレーンでの長時間停車など）ですが、山手の住人でしょうかね。
人口割合からして中山台の人が多いでしょうが、山手台の人も利用している人は多いと思うので、もっとマナーを持った行動をしてほしいものです。 |
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| No.119 |
by 住まいに詳しい人 2012-03-25 11:10:19
中山のふもと周辺や旧176界隈で見かけるマナーの悪い送迎車は、一般的には中山台住民の可能性が高いでしょう。
JR中山寺の便数が増える以前の阪急中山が殆どだった頃から、送迎マナーや車運転マナーの評判悪かったですから。 もちろんJR中山寺の場合は山手台住民の可能性もゼロではありませんが、マナー悪い送迎車の8～9割方は中山台住民だと思われます。 |
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| No.120 |
by ご近所さん 2012-03-25 11:41:57
中山台からJR中山寺まで既に路線バスで行けるようになったのに、マイカーで送り迎えを
続けている家庭は、基本的に自分さえ良ければいいという考えである事が多いので、 マイカー送迎している住民を母集団とすれば、マナー悪い率が高いのも必然かもしれません。 |
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| No.122 |
by 匿名さん 2012-03-25 12:04:53
平井新駅ができたらバレるだろ
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| No.126 |
by 匿名 2012-03-25 17:00:59
少なくとも、ここを検討している人にとって、このスレで得られる有益な情報は現状皆無であることは確か。
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| No.132 |
by 匿名さん 2012-03-25 19:13:47
>少なくとも、ここを検討している人にとって、このスレで得られる有益な情報は現状皆無であることは確か。
コンクリ打ちっ放しの新街区、ともすればそこに住む人をもを見下したような発言を連発するややこしい人が近隣に住んでいるという点は、ある意味有益な情報かも。 もっとも住民を騙ったなりすましである可能性も否定できないが。 この一連の流れを見て山手台を検討対象から外す人が出ないといいけど。 |
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| No.134 |
by 匿名 2012-03-25 20:34:50
西４除く山手の景観アイデンティティがそのものずばり石使った擁壁なんだからしゃーない。
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| No.135 |
by 匿名さん 2012-03-25 20:58:04
９０年代に山手台西１～２丁目及び東２丁目の土地を買って家を建てた住人さんで、擁壁の見た目なんてどう
でもいいとか気にしてないなんて方は一人もいません。 当時、土地と建物で総額１億円以上（土地価格は坪単価１００万以上で平均７０００万以上）で家を買った初 期山手台住人の皆さんは、まだ家がぽつりぽつりとしか建っていない中で山手台のまちなみに魅力を感じて高 い買い物を決断したわけで、それはつまり石で表面仕上げされた擁壁に代表されるこだわりの造成にお金を出 したという事です。 山手台がコンクリート打ちっぱなしの分譲地でも、気にせず１億円出して家を買ってましたなんて方は、西２ 丁目等には憶測ではなく本当に皆無なのです。山手台に移り住んだ理由をお聞きすると、皆さん口々に石など の素材をふんだんに使った質の高いまちなみを気に入って決められたと仰います。 よりによってそんな山手台の掲示板で、擁壁の見た目なんて誰も気にしていないだの擁壁にこだわってるのは 特定の一人だけだのといった決め付けは、西４丁目住民より人口でも世帯数でもずっと多い初期山手台住人全 てを侮辱する内容であり、見当違いも甚だしいです。どんな斜面地の分譲地でも擁壁は重要な景観構成要素で すが、山手台では上記の理由により特に特別な意味があり、擁壁に一言ある地域性なのです。 |
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| No.137 |
by 匿名さん 2012-03-25 21:26:29
何が何でも擁壁綺麗にしたくないって奴何人？
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| No.139 |
by 匿名はん 2012-03-25 22:13:57
山手台西4丁目は掘り込み車庫になってる擁壁が無い。
これって偶然じゃなくて打ちっぱなしにするかわりに、景観影響が少ない低い擁壁しか設けなかった可能性が高い。 そのまま造成したら高い擁壁になるところは法面で処理している。 山手台東3丁目みたいに掘り込み車庫になる擁壁で打ちっぱなしにしたら、阪急は一線を越えたと言えるかもしれないけど、西4丁目まではまだかろうじて景観に最低限の配慮をしているように見える。 そして擁壁ネタに過敏に反応して速攻で止めさせようとしているのはたぶん山手台の営業さんなんじゃない。 このスレでわざわざ次期街区に打ちっぱなし擁壁を積極的に希望したり（一般人ならありえない意見）、擁壁なんて誰も見ないとか繰り返している人物と同一と思われる。 おそらく今年から販売始まる次期街区が、打ちっぱなしで分譲される事が決定済みなんじゃない。 植栽程度では対策不能な「高さがかなりある打ちっぱなし擁壁の問題点（将来の景観悪化）」を指摘する警鐘で、認識が高まるのを恐れていると推察。 |
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| No.140 |
by 匿名 2012-03-25 22:26:39
時代、時代でニーズは変わる。販売業者はニーズに沿ったものを供給するだけですから。
当時は1億出しても山手台に住みたいって思う人が多かったのかもしれませんが 今はそんな人、どれほどいるんでしょうか？ それでは売れないからとにかく値段を下げてとなり、擁壁コストも削減される。 打ちっ放しでコスト下げて売れ行き好調だったら、また次も同じ販売手法を取るでしょ。 それが、企業論理であり、残念ながら年数を経た山手台の今の世間相場ではないですか。 でも、初期に大金はたいて買った人のお気持ちもお察しします。 高級住宅街に発展すると信じて買った我が街が、建て売り分譲地かのように 凋落していく姿を見るのは見るに耐えないでしょうから。 文句の一つもいいたくなるのも分かります。 長文失礼しました。 |
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| No.142 |
by 匿名 2012-03-25 22:42:56
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| No.143 |
by 匿名 2012-03-25 22:44:28
うん、１４０さんの言うとおりやね！
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| No.145 |
by 匿名 2012-03-26 08:58:00
そうですね。
数十万をけちって、少しでも安い打ちっぱなしコンクリのほうがいいなんて住民が、これから何十年と庭や街を綺麗に維持するわけがないです。 車は2台所有して3桁万円を平気で出すのに、まちなみを構成する要素にはお金を惜しむような人はそもそも戸建は向いてないです。 家の外構は自分だけのものではなく、街並みを構成する要素です。 |
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| No.146 |
by 匿名さん 2012-03-26 11:50:48
擁壁なんかで価格高くなって買えなかったら意味無いんで、買いやすい価格で頼みます！
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| No.149 |
by 匿名さん 2012-03-26 12:47:51
山手台の活気を維持するためにも擁壁だけじゃなく土地を小さくするなど、買いやすい価格にして若い世代を取り込む工夫が必要。
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| No.152 |
by 匿名 2012-03-26 14:05:48
これからはどんどん家余りの時代になっていくのだから、利便性に劣る立地では「買いやすくする」は販売戦略上重要だと思う。
価格が上がって手を出す人が減れば、なかなか空き区画が埋まらない。何年も空き区画が残るのはそれだけでもマイナスイメージだが、人手が足りずに街路樹やグリーンベルトの植栽も十分に手入れされず荒れてしまい、景観的にマイナスになるケースも想像できる。 そうなれば地域に住む人にとって大きな不幸である。 コンクリート打ちっぱなしより少しでも化粧した方がいいに決まっているが、数mの擁壁を僅かのコストアップでやれるのか疑問。 |
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| No.154 |
by 匿名さん 2012-03-26 14:44:50
151
別に売り急いだり不自然な活気を演出しなくていいです 地域の価値や景観に寄与する質の高い街づくりをして その理念を理解できる人に入居してもらうのが一番です 阪急は短期勝負ではなく腰をすえてじっくり街づくりを |
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| No.155 |
by 匿名 2012-03-26 14:48:02
149
別に売り急いだり不自然な活気を演出しなくていいです 地域の価値や景観に寄与する質の高い街づくりをして その理念を理解できる人に入居してもらうのが一番です 阪急は短期勝負ではなく腰をすえてじっくり街づくりを |
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| No.156 |
by 匿名 2012-03-26 15:11:55
山手台を1億前後で買った人の本心は、「安売りするくらいなら元の山に戻せ」なんだろうね。
山を削ってできた宅地に他所から移り住んで来た点で、現在そしてこれから移り住んで来る人達と立場は一緒なのに、勝手な言い分だと思う。 |
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| No.158 |
by 匿名さん 2012-03-26 15:44:54
阪急って、小林一三を押し付けがましいほど顕正するわりに、小林の経営理念というか、モラルは無視するね。
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| No.159 |
by 匿名さん 2012-03-26 17:11:38
>155
昔のように開発しただけ売れていく状況でない中、投下した資金を早期に回収するために、最も確実な販売戦略を選択するのは企業として当然。ずるずるとやって負債をいつまでも抱えていたら、社会的責任以前に企業価値の毀損を株主に追及されるだろう。 （阪急不動産は電鉄の100%子会社だから、阪急電鉄の責任問題になるのかな） だから阪急にそのような姿勢を求めても何も変わらないと思います。 質の高い街造りを願うのであれば、宝塚市に働きかけて、デベロッパーに対する拘束力がある宅地造成に係る景観条例を制定させないといけないと思います。 |
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| No.160 |
by ご近所さん 2012-03-26 17:32:47
たとえば阪急さんがひじょうに高い値段で土地を販売した初期山手台住民さん達に、山手台全体の魅力と景観を保つ為に今後の街区ではどのような開発にしてほしいか尋ねたとしましょう。聞き取りやアンケートなどで。
そこで得られた既存住民の希望と真逆のような開発、分譲をしても阪急さんはなんとも思わないのかな？ 阪急さんって、本音はともかく地域、沿線、お客さんを何よりも大事にして営業する事をいちおう掲げている会社だと思うんですけど。 |
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| No.162 |
by 匿名どの 2012-03-26 18:13:42
擁壁で話は盛り上がっているが
肝心の緑地建築協定は無くなるんだろ？ ならやりたい放題なんじゃないのか？ |
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| No.164 |
by 匿名 2012-03-26 19:52:25
＞むき出しコンクリもやむをえないという擁護をする方へ
むき出しやめて綺麗に仕上げてちゃんと景観に配慮した街にしたら致命的に販売不振になるとかありえないからｗ 平均数十万～100万程度の価額上昇で（魅力や景観は大幅に高まって）深刻なほど売れなくなるってどんな珍論だよｗ この程度の額で大幅にまちなみの魅力アップが得られるなら検討者にとってもむしろメリットのほうが遥かに大きい ようするにむき出しコンクリはなんの理念も無い目先の造成費用を少しでも抑える為の浅はかなコストダウンでしかない |
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| No.165 |
by 匿名 2012-03-26 20:33:11
だったらこんなところじゃなく阪急に行って直談判してきたら〜？
早くしないと造成終わっちゃうよ〜w |
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| No.167 |
by 匿名さん 2012-03-26 20:46:56
街の価値が下がって経済的損失が下がったことが立証できたら
デベに損害賠償請求したらいいよ 最悪でも社会的制裁が期待できる |
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| No.168 |
by 匿名さん 2012-03-26 20:47:34
下がった⇒発生したの誤りでした
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| No.169 |
by 匿名 2012-03-26 21:42:40
個人で擁壁を化粧するよりも、町で一気にしたほうが割安になるのでしょうか？
始めから自然石で化粧してくれれば、こんな気苦労は無かったのにと思います。何千万の土地代の擁壁代なんて、ほんの少し。値引き金額にも満たないのでは？それをしないなんて、阪急の怠慢です。 4丁目にも自治会が近々出来るみたいですが、そこで擁壁の話なんて出たらいいですね。しかし、高い擁壁の家の事(ｺｽﾄ)を思うと、気をつかって話は出ないかもしれないですね。 高い擁壁を植物で埋めるより、どなたかが言うように、擁壁の方が結果安くつくと思います。せめて目立つ場所だけでも石が貼れたらいいですが、一軒だけ貼っても無意味です。 擁壁を重要だと思う人が沢山居るなら、時間を決めてここでだけでも話合えればいいですね。 話合ったところで、何にもならないでしょうが、同じ時間に一気に投稿がつけば、自作自演なんて攻撃は出来ないでしょう。 |
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| No.170 |
by 匿名 2012-03-26 21:45:47
擁壁の方が結果安く⇒擁壁を化粧した方が
の誤りです。 |
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| No.171 |
by 匿名 2012-03-26 21:49:32
162 さん
緑地協定がなくなるんですか？ それは次期分譲地からですか？ なんだかガッカリですね…そんなの |
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| No.172 |
by 匿名 2012-03-26 21:59:07
たしかに自然石仕上げは重厚感は演出できるが、最近流行りのスッキリした外観の建物にはミスマッチ、
ちょっと昔風な感じがする。 石垣のような自然石仕上げは建物の選択肢を狭めてしまう。 タイル貼るなり吹き付けするなり個々の建物に調和した外構にしたほうが良い。 |
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| No.173 |
by 匿名さん 2012-03-26 22:29:01
緑地協定あるんじゃないの？
宝塚市開発ガイドラインには協定の締結に努めよって書いてあるよ |
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| No.174 |
by 匿名 2012-03-26 22:40:38
うんゴツゴツした石垣みたいな擁壁ならいらんわ
やるなら別のにしてっ |
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| No.175 |
by 匿名さん 2012-03-26 22:41:13
成熟した街区を見ればいいよ
どんな外構が良くてどんなのが良くないかいろんなのが見れる アクリルリシン吹付なんて所詮フクレでみすぼらしくなるし タイルも下地処理誤魔化すと剥離が避けられない 濡れ防止塗装の打ち放しは驚くことに無機質の良さを維持してたりする |
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| No.176 |
by 匿名 2012-03-26 22:55:35
外構・擁壁の好みも人それぞれということだな。
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| No.177 |
by 匿名さん 2012-03-26 22:59:41
ああ
打ち放しを手入れしないと最悪だってのもわかるよ お化け屋敷かお馬 鹿屋敷ってとこだ |
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| No.178 |
by ご近所さん 2012-03-26 23:17:58
東三丁目の角の家のお隣さんちのﾉﾘ面、お洒落ですね〜
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| No.179 |
by 匿名 2012-03-27 06:24:49
結局最初から画一的に擁壁に化粧したり、高いコストをかけて天然石で積むことは、建てる家によってはバランスが崩れ景観上必ずしもプラスになるわけではないということですね。
ここで散々既出の「擁壁を化粧して販売すれば資産価値は大幅向上」とは違う結論だと思いますが… ともかく、宅地販売の際、擁壁も何プランか提案してセットで斡旋すればいいのにね。 |
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| No.180 |
by 匿名 2012-03-27 06:42:01
幹線道路沿いや高い擁壁部分は目立つしタウンの顔にもなるから売主が手がけるのがベターだけど、それ以外は施主に任せた方が、画一的でない変化のある街並みになると思う。
もちろん、美観に配慮するという意識が住人にあることが前提だが。 |
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| No.181 |
by 匿名 2012-03-27 07:42:47
ここで何言っても始まらないし、いっそ初期の街区だけ地名変えてもらえば？
初期の1億円街区は山手台ではなく、本山手台とか。 そしたら、山手台はへなちょこ擁壁だけど、本山手台は素晴らしい 魅力ある擁壁、景観ですよ。ってな感じで区別できるじやないですか。 廃れ行く山手台から独立し、高級住宅街本山手台の誕生。 どうですか？ |
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| No.185 |
by 匿名 2012-03-27 11:29:23
擁壁は統一感をだして、施主に任せるのは上物だけでいい。
個人の好みと言うけれど、これだけの戸数が有れば、趣味の悪い人、何でもいい人、こだわりの強すぎる人等まとめるのが大変で統一感がなくなる。 あまりバラバラだと汚くみえる。ある程度決まっていたほうがいい。 1、2丁目の擁壁が整っていても、色んなタイプの家が建っている。 実際、外壁だっていろんな色がある。個人の自由とはいえ、ひいてしまうような外壁色も無いことはない。 擁壁まで自由なんて無意味。むしろケチって打ちっぱなしになり汚くなるだけ。 |
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| No.186 |
by 匿名はん 2012-03-27 12:39:28
高い経費かけて年に何十回もカラーの折込広告入れるよりか
年月経た時に緑や山並みと調和する素材を使って景観良い分譲地を用意したほうが よっぽど費用対効果高いし好評で売れるわな ウン十回の宣伝より現地の魅力 高い広告費用かけまくってるのに 「少しでもコストダウンする必要があったんだろうしコンクリむきだしは仕方無いんじゃないの」 って擁護意見は矛盾してますな |
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| No.187 |
by 匿名さん 2012-03-27 14:48:37
山手台北部の開発であっても必ずしも山手台だけの問題ではないですよ。
長尾山トンネルは市のは南北交通や行楽の要所であり北部の街区は物凄く目立ちますから。 少しでもデベロッパーが造成費を抑えて開発のハードルを下げるためという理由で 打ちっぱなしコンクリートの分譲地を許容すれば、これがきっかけになし崩し的に ますます市内全域で打ちっぱなしコンクリートの開発が増え、宝塚全体のイメージを 著しく悪化させます。 他の業者は「宝塚の象徴とも言える阪急ですら打ちっぱなし擁壁で大規模開発中なんだから、 うちも同様に打ちっぱなしで許可されないのはおかしい、差別か」と、開発審査を行う部署に 景観に配慮しないローコスト造成での開発許可を求めるようになるのは容易に想像がつきます。 景観に無配慮な造成に一定の歯止めをかけなければ、長年かけて築かれた “緑豊かで自然と調和した美しいまちなみが続く住宅都市” という宝塚の良好なイメージもあっさり失われてしまう結果になり都市の価値にも市民にも 大きな実害を与えます。 |
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| No.188 |
by 匿名 2012-03-27 15:22:41
ﾊﾟ○ﾎｰﾑの味のない建て売り、何とかなりませんか？
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| No.189 |
by マンコミュファンさん 2012-03-27 15:26:07
>>185
同感です。「景観は重要だけど宅地購入者の仕上げの選択肢を広げる為にあえて打ちっぱなしで提供している」という主張（阪急はそんな主張はしてないと思いますが）は全くの詭弁ですよね。 なぜなら、分譲時に打ちっぱなしコンクリートで販売されてその後宅地を購入した施主が思い思いの仕上げを施して優れた景観の住宅街に育った例などこの数十年で開発された分譲地においては一例も存在しないのですから、そんな主張にははなから無理があります。コンクリート打ちっぱなしで分譲されたら、ほぼ全ての擁壁がコンクリート打ちっぱなしのまま仕上げ無しとなり、年月が経過すると醜く汚れて残念な街並みになるというのがおちです。宝塚市内の例も含め斜面地で景観がちゃんとしている住宅街は、分譲当初に石積みや石貼りなどで分譲された街か、コンクリート打ちっぱなし擁壁を（地区計画や協定などで）禁止にして石積み等による仕上げを義務付けている街のどちらかに限られます。 |
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| No.190 |
by 匿名 2012-03-27 16:56:53
>187
すでに市内のあちこち（邸宅跡、保養施設跡など）で無秩序と言える建て売り戸建て＆マンション開発真っ盛りですけど。 富裕層が減少して落ち込む税収をブランドを切り売りして宅地やマンション開発による人口増で補おうとしているのだから、デベロッパーに甘くなってしまうのは自然な流れ。阪急が範となるだけでなく、宝塚市が街造りのやり方を変えないとね。。。 住民が揃って市に圧力かけまくれば流れは変わるかもしれないが、代わりの歳入がなければ結局行政サービス低下として住民に跳ね返ってくるだけ。 >186 宣伝止めればミーハーな客は減って、ここの人が望むような購買層の割合は増えるかもしれませんね。割合が増えるだけで絶対数は減ると思います。 あとは阪急が長期計画で根気よく分譲を続けられるかにかかってくると思います。 |
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| No.191 |
by 匿名 2012-03-27 17:12:22
たとえば北欧系ハウスメーカーや最近流行りのデザイナーズハウスにはゴツゴツした自然石張りの擁壁はイメージが合わないんですわ、お城の石垣みたいな擁壁がイヤで山手台を諦めたかた知ってるし。
それより山手台の造りつけ掘り込みガレージってどうして２台縦列なのかな？クルマ出し入れ面倒くさいし、バイクや電動自転車も置きにくいよ、間口の狭い区画はやむを得ないけど、可能な限り並列２台で並べて駐車出来るガレージにして欲しい。 こうゆう本当に検討者が求めている部分にこそコストをかけるべきだよ。 |
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| No.192 |
by 匿名 2012-03-27 17:31:58
この20年特に震災後、宝塚市役所が業者に甘く
乱開発や無秩序な開発に加担してきたってのは常識です。 一部の元市長や元議員は業者からの裏金でずいぶん私腹を肥やして 豪邸に住んで悠々自適の暮らしをしているようですが・・・。 運が悪く逮捕された元市長や元議員もいますが、逮捕されていない 元市長や元議員のほうが半端なかったようです。 行政として市の財産である街の景観や高級住宅街やブランドを守らず、 規制できる立場をちらつかして、開発許可を汚職する為の利権に 利用してきたのが宝塚の近年の歴史です。 |
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| No.193 |
by 匿名さん 2012-03-27 18:47:42
北欧住宅は擁壁そのものが似合わないので仕方無いですよ。
北欧では斜面に建てる場合は極力斜面を活かして擁壁をつくらずに建てるうえに、ひな壇の分譲地というものじたいがありませんから、日本だと（擁壁の無い）別荘地ぐらいしか似合いません。 でもだからといってコンクリート打ちっぱなしで良いという事にはなりませんよ。 コンクリート打ちっぱなし擁壁はどうあがいても山の緑とは調和しませんから、山手の住宅街においては百害あって一利無しです。 |
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| No.194 |
by 匿名 2012-03-27 19:12:06
北欧系ハウスメーカーや最近流行りのデザイナーズハウスに自然石が似合わないと言うなら、擁壁面積の少ない場所を選べばいいです。
うまく植栽を利用すれば、合わないことないと思います。合わないから打ちっぱなしが良いというのは違和感があります。 早く分譲地を売りさばきたいみたいですが、一気に住宅を増やすと学校もパンクします。そして一気に学生が減る。 ゆっくり分譲したほうが、町は長く活気を持って生きられる。 皮肉にも、破綻して凍結していた期間が、町にとっては良い感じの分譲スビードだった。 阪急不動産があと何十年も企業として生き残れるなら、どうかゆっくりやってください。 |
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| No.195 |
by ご近所さん 2012-03-27 20:13:10
一般的な間口で掘り込み車庫並列2台分にしたら階段の取り回しが難しくなり
ます。道路と垂直方向に登っていくか（土地のロスが大きくなる）、道路と 平行に半分ぐらい登ってから、向きをかえて奥に登っていくみたいな階段に なります。 それと山手台の西・東2丁目等の場合は、角地以外は並列 2台分車庫にすると グリーンベルト（植樹帯）が大幅に短くなりますから、景観を重視して緑豊 かにする為に並列2台分ではなく植樹スペースを長くとれる縦列2台分の車庫 を採用したものと思われます。 |
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| No.197 |
by 匿名 2012-03-27 23:23:43
兵庫で土地をお探しの方がこの掲示板を見られていると思いますが、打ちっぱなし擁壁の山手台北部と、これまでの自然石山手台南部を比べた時に、北部に魅力を感じますか？
魅力を感じない、と思われたら、是非営業マンやアンケートに訴えてください。 家を妥協で買うなんて悲しいです。 少しでも理想的な町に住めるように、よく見て考えて、土地を探して下さい。 山手台以外にも、分譲地はありますから。 |
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| No.198 |
by 匿名 2012-03-28 00:22:09
確かに南部の自然石擁壁は素敵で高級感はあると思いますが、その反面、威圧感（圧迫感？）も感じ、また建物も若干古いせいか暗さを感じます。
北部はRCが目立つところもありますが、そこまで擁壁高さもなく建物も新しいので明るい印象はありますね。 なので、現時点でどちらかが一方的に優れているということはないと思います。 年代によって価値観は違いますし。 例えば子育て世代は西2より西4が魅力的と思うのではないでしょうか。 問題は10年後、20年後にどうなっているかだと思いますが、他の方も書かれていますが、西4は掘り込み車庫がない程度の擁壁高さですので、致命的な外観にはなっていないのではないでしょうか。 緑で隠せるレベルだと思いますし、本当に見るに耐え難い状況になったらそのときに自然石擁壁・タイル張り等を検討しても良いのではないでしょうか。他街区と比較したら面積も狭いですので安価でできると思います。 問題は東5、東4の方向性ですね。 |
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| No.199 |
by 匿名 2012-03-28 01:57:18
>197
間違った方向性の今の街区を買われたら、ますます街がおかしい方向に進んでいく。だから他所へ行ってくれ。そういう意味に受け取れます。 先住民エゴ丸出しですね。恐れ入ります。 そもそも、南部は分譲が終わっているから今から建てる人にとっては検討対象外です。比較対象にならない別の住宅地です。 別のところといっても、大規模なところは名塩、三田など遠方になる。 中小規模で宝塚市内だと、中筋山手や川面ですね。どちらもここの人が異常に激しく嫌う打ちっぱなしコンクリートの擁壁ですが。 自分の住んでる地域と自身の資産の価値を守ることだけを考えているとしか思えませんね。 |
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| No.200 |
by 匿名 2012-03-28 03:32:06
景観を無視した（将来100%悪化して醜くなる）コンクリ打ちっぱなしでの
分譲に正当性は皆無だよ。 少しでも安く買いやすくする為とか、仕上げの自由度をあげる為に 打ちっぱなしになったなんて後付の都合良い解釈で事実はない。 客のニーズでやったというのももちろんありえない。 擁壁仕上げても誤差程度の値段アップで逆に「大半」の購入者にとっては むしろ宅地の魅力高まるし、コンクリ打ちっぱなしで分譲されたら 殆ど仕上げされず放置されるなんて業者なら常識だから。 そもそも阪急が宝塚の山手でコンクリ打ちっぱなしの分譲地をやったは 山手台西4町目が初だからよほど異常でイレギュラーな事だと分かる。 |
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by 管理担当
こちらは閉鎖されました。 |
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