阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part6】

[匿名]

こちらはPart6です。
荒らしはスルーで対処しましょう。

Part1　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/
Part2　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/92121/
Part3　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/149586/
Part4　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/173248/
Part5　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/189533/

[853: 匿名]

確かに逆瀬台や中山台がコンクリむきだし分譲地だったら、今頃悲惨な事になっていたでしょうね。
中山台に今でも新たに入ってきて大豪邸を建てる金持ちがいるのは、タウン全体の景観が悪化していないからでしょう。

[856: 匿名]

>>844
誰でも家を買って30年後に見苦しいコンクリートが並ぶ街を歩きたくないですからね。自分の街は豊かな景観や魅力を維持していてほしいというのは当たり前の意見です。そもそも阪急は、山手台は街の美しさを何よりも重視したまちづくりをすると言い続けて今まで分譲してきたのですから、途中から態度を一変させるのは、地域に根ざした沿線ビジネスを展開する企業（鉄道会社）としてあるまじき行為です。

[857: マンコミュファンさん]

駅からすぐで造成も拘りが随所に見られ擁壁に石を使っていて街並みも綺麗な東1丁目
コストダウン造成で擁壁もコンクリうちっぱなしになりそうな東5丁目（山手台北公園の北側の最奥）

同じ山手台内でも将来は中古で2倍ぐらいの坪単価の差がつきそうだって、当たり前の予想でしょ？

こんな事も理解できないの？

[858: 匿名さん]

安くなっても住み心地のよい街ならまだしも
安くて安っぽい街（笑）はいやですね
地価下落は家余りでますます進みます
かたや
マンションの大規模修繕費用は下がらないでしょう
余程便利でもない限りマンションの価格の下落はかなりキツイと私は考えます
メンテナンスコストがトータルで安いというのは商業的にも価値を生む源泉のはずです
最近ＲＥＩＴも収益計算するときコストについてかなりシビアになってます

[859: 匿名さん]

>>834
http://farm8.static.flickr.com/7134/7109758133_8fbc7d2f9b_o.jpg
以前（十数年前）に施工した打ちっ放し擁壁をなぜ阪急が破壊してつくりなおしたのか
とてもよくわかる画像ですね
広告を見て訪れた検討者さんに、打ちっ放し擁壁が近い将来どうなるのか現実を
分譲間際で見られたら、商売になりませんからね

[860: 匿名さん]

中山五月台の擁壁こそ山手台の将来です。あの汚い
巨大な壁は４丁目でも中々見ない。
最前列の幹線道路沿いだしね

[861: 匿名]

中山五月台の擁壁は確かに目立ちますね。あれがビューノの未来です。
購入検討者は、すぐ近くの中山五月台を
見てから決めるべきでしょう。

[862: 匿名]

>>835
そうですね。買った住民さんには非は無いです。

造成で手を抜いた上に、地区計画や建築協定の擁壁の事を細かく扱いながら
「わざと」仕上げの義務付け規定を入れなかった阪急に非があります。

将来の価値を落とさない為にという名目で緑化協定や建築協定を設けておい
て将来の価値を確実に落とすと分かっていて、打ちっぱなし分譲で仕上げ規
定も設けずに販売したんですから、ダブルスタンダードですよね。

山の斜面地を分譲する場合、長期的にまちなみ価値を維持する為には擁壁が
鍵を握る事を、阪急は本当は嫌というほど理解しているんです。だからこそ、
以前の山手台は一貫して造成の仕上げに石を使っていたんです。以前は、売
り逃げ路線ではなく、長期的に価値を維持できるまちづくりに取り組んでい
たという事ですね。

[863: 匿名]

>>852

駅まで歩ける距離かどうかは個人差の大きいところですが、明確な基準はないですけど徒歩圏は一般的に15分までと言われていますよね。
東1丁目はともかく、2丁目は徒歩圏とは言わないです。徒歩圏でなければバス便エリアです。その中間は不動産物件のカテゴリには存在しないです。
今後は徒歩圏（徒歩15分以内）の物件も入手しやすくなってくるでしょうから、客観的評価（＝土地相場）はさらにシビアになってくると思います。
>>848で徒歩5分圏の7割程度と言われていますが、現時点でそのくらいですから20～30年後は5割程度になると思われます。
さらに、北部の開発がここの住人が懸念されているとおりに進めば、同じ幹線道路沿い、同じバス路線ということもあり山手台南部の評価にマイナスの影響を与えるかもしれません。

[864: 匿名]

やはり、中山五月台の汚い壁が麓まで悪影響を与えることが懸念されますね。同じ幹線道路沿いですし同じバス路線ですからね。

[865: 匿名]

山手台西2丁目のようなまちなみは駅徒歩圏にも中々ありませんから、そこに価値は見出す人はいます。同一エリア内（例えば宝塚市内）での相対的価値は、現在より落ちないと思いますよ。

宝塚市内のニュータウンで、電線類地中化やL型のコンクリート擁壁の外側に石積みを施した擁壁を使っている場所は他にありませんしね。

[866: 匿名]

山手台で一番傾斜が少ない東1丁目でも擁壁にちゃんと石使ってますから、西4丁目は東3丁目等と比べると擁壁が低いから打ちっぱなしにしたという言い訳も無理がありますね

[867: 匿名]

山手台はオアシス一軒しか無い。
中山台は銀行や郵便局やコープや公民館や図書館分室や
フィットネス（テニスコート、プール）や飲食店など色々ある。
腐ってもタウン内施設は中山台のほうが充実している。
年数を経て、新しい街というプレミアム分が消えうせれば、
中古分譲地同士の比較になり中山台のほうが評価高くなりそうだってのは
煽りでもなんでもなく普通の予想だろうな。
だからこそ山手台の北部は、頑張らないといけない。
まちの美しさと魅力だけは宝塚市内のバス便エリアでベストにするぐらいの
心意気が無いと、冗談抜きで未来の不動産評価は市内バス便分譲地ワーストです。

[868: 匿名]

家余りの時代になれば、中山台もタウン内で坪単価に差がつきそうですね。

タウンの中心部に近くJR中山寺にバス便アクセスが便利な場所が優位となる。

[870: 匿名]

山手台西2丁目は中古になりここ20年弱で半額になった。
樹木と馴染む石をふんだんに使い街並みも魅力的でゆったりしていますから、相対的価値はこのあたりで落ち着いてこれ以上は下がらないでしょう。

北部は20年で半額以下になるから坪20万が現実的な所でしょうね。
特にコンクリートうちっぱなしなら確実に20年で醜くなりますから、まちなみ面での付加価値はゼロどころかマイナスですからね。

[871: 匿名]

山手台の南部と北部は、逆瀬台と青葉台（どちらも阪急が開発した同一エリア）以上に
立地や景観の差が大きくなりそうですから、2倍程度の差はつくだろうってのは
ごく現実的な予想ですよ。

[872: 匿名]

山手台は北部（東４～５丁目、東３丁目北部）の分譲がすすめば、バスが２系統になるといわれています。

西４丁目からそのまま幹線道路を下って山本駅に出る現在の路線と、住宅街に入って東５～３丁目をぐるっと回ってから幹線道路に合流し２丁目経由で山本駅に出る路線です。

そうなれば山手台北部はバス１０分圏で２０分に１本で、南部はバス５分圏で１０分に１本となるといった事も考えられます。

西４丁目のバス便利便性が、現在より低下する可能性も考えられます。

[873: 匿名さん]

>865
確かに、宝塚市内での相対的価値は保たれる可能性は残っている。
しかし、その宝塚自体の阪神間エリアでの位置は、地価動向一つとってみても確実に下がっている。
位置が下がれば、入って来る住民のレベルも下がり、住宅地としての魅力も下がっていく一方。
宝塚の凋落原因はここでも既出だと思うが、少なくとも西4丁目街区がコストダウン仕様だからではない。そして東4、5丁目街区の開発コンセプトを原点回帰すれば宝塚の価値が戻っていくもんでもないだろう。
ここは山手台板だから宝塚全体の在り方の議論はスレ違いだろうが…

[874: 検討中の奥さま]

ビューノは４丁目バス停から近いから問題なしですね〜

始発だから座って行けますしネ☆彡

[875: 匿名]

たった1日の結婚式で何百万も使うのに、何十年も住む自分の街のまちなみの魅力を守れ
るかの鍵を握る擁壁の仕上げはけちりたいとか、土地価格が数十万～100万安いならコン
クリ打ちっぱなしのほうがいいなんて、実際はありえない価値観ですよね。
みな、だまされてしまうんですよ。コンクリ打ちっぱなし、最初の２～３年は撥水剤が
まだ効いてるからあんまり汚れない。業者は、その間に販売して売り逃げしてしまえば
ＯＫと考えている。