阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part6】

[匿名]

こちらはPart6です。
荒らしはスルーで対処しましょう。

Part1　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/
Part2　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/92121/
Part3　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/149586/
Part4　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/173248/
Part5　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/189533/

[353: 匿名]

最近分譲された街区にも、500万以上の高級輸入車などが沢山とまってますね。
ガレージに2台車が止まっている区画も多いですね。

[354: 353]

354は西4丁目の話です。

[355: 匿名]

50坪でも70坪でも造成コストは変わらないとありますが、
阪急の売値は絶対変わると思うのですけど。

土地の価値って、坪単価で計ることが多いですよね？
坪単価を下げるということは、土地の価値を下げると言うことと等しいです。

50坪2500万（坪単価50万）の土地を、もし70坪で区画分けしたとしたら、3500万（坪単価50万）か少し下がったとしても3300万（坪単価47万）くらいがいいとこでしょう。
コストが下がったからと言って、坪単価40万にして70坪2800万で売るなんてことしないでしょう。
坪単価を下げることは、土地の価値を下げるということですから、もしそれをしたら、それこそ以前に高く購入した人達の反発はすごいでしょう。コンクリート打ちっぱに対する反発を遙かに超えますよ。

70坪の土地にそれなりの大きさの家を建てるのですから少なくても建物だけで3000万、土地が3500万で6500万が最低ラインとなりますから、平均より収入が多いサラリーマンでも買わないと思います。
買えなくはないと思いますが、そこまでお金をかけて買うほどのものでもないと、普通のサラリーマンは思っていると思いますがねぇ。

また、6500万だすなら、阪神間・駅近・フラット・45坪も比較対象に入ってくるわけで、そちらの方が売れるのでは？

[356: 匿名さん]

そもそも街の景観は一番大事だからと、山手台の擁壁（1～3丁目）に石を使ってきたのは他ならぬ阪急さんですよね。
それを真っ向から否定して、打ちっぱなしで分譲するのは矛盾してますよね。

[357: 匿名]

50坪の区割りで2500万で事業が成り立つ分譲地を、100坪で区割りした場合5000万にはなりません。
3800万で販売してもじゅうぶんに採算がとれて利益が出ます。
大きい土地ほどコスト効率は良くなり原価が下がりますから。

[358: 匿名さん]

まあ買う側もそれなりの人なんでしょう

[359: 匿名]

>357
その値段じゃ、上物入れたら普通の収入では買えなくなるから、買い手は大幅に減って、結局さばききれず採算合わないんじゃない？

[360: 匿名]

西4丁目の住人さんと何人かまちなみについてお話した事がありますが、
少々高くなっても以前の山手台のように擁壁がちゃんと仕上げられていれば
よかったのにと皆さん仰っていましたよ。概ね残念がっていましたね。
打ちっぱなしで良かったとか、全然気にならないという方はいませんでしたし
そういう意見は耳にした事が無いですね。

[361: 匿名さん]

50坪で25百万出す奴は、
40坪で25百万出しても平地を選ぶんじゃないか？建蔽率も60のとこで。
広いとこがいい奴がこっち選ぶんじゃないの？
だいたい路線価で坪30万そこそこの所50万で買う奴はいないっての。

[362: 匿名]

全部同じ広さではなく、色んな区画を造ればいいんです。
なぜ全部50坪程度に統一するのか？

それ以前に、石貼りましょうよ？見苦しい。
何もしていない擁壁は、将来落書きをされる可能性大です。

4丁目の擁壁化粧してるお宅の近所の方は、自分の所も何かしようとは思わないのかな？

[363: ご近所さん]

361,359
357は山手台の話じゃなくて、例え話だと思いますよ。
山手台は50坪台でも坪50万はしませんから。
ちなみにターゲットを子育て世代に限定するような街にすると
高齢化や衰退もいっきにきて良い事がありませんね。
両極端のようですが、シニア（セカンドライフ）と小さい子供が
いる世帯のどちらも住みたくなる街をつくれば、概ねどの世代にも
対応できると思います。
サラリーマンにしても、相続して売る家があったり、遺産があったり、
買い換えなどこれから色々なケースが増えてきますから、一次取得で
ローンで買える額から逆算して、土地の面積を利益と売りやすさ最優先で
小さくしてといった事をして、住環境やまちの魅力をスポイルするなど
愚かな事だと思います。
どうもあと十数年（団塊世代が平均寿命に達する2030年）で訪れる
本格的な人口減少とオールドニュータウンの家あまりが訪れる前に、
いそいで売り切ろうという魂胆が感じられます。
170～190㎡（50坪台）土地も用意しつつ、70～100坪以上の区画も
つくって平均では220㎡台ぐらいになるような全体の区画割りが
一番良いんじゃないでしょうか。

[364: 匿名さん]

170～339㎡にしとけば分割できないね

[365: 匿名]

人口が大きく減る前に駆け込みで売り切ろうとするってのは、家（土地）があまっている時代には通用しない使い捨ての街を開発していると言ってるも同然ですからね。

>>362
これから分譲される街区はともかく、西4丁目は打ち放しコンクリの経年劣化によるまちなみの悪化や価値低下を防ぐ為には個々の住民さんが頑張るしかありませんね。

一世帯あたり中古の軽自動車より安い程度の値段で景観を守れるんですから、自治会などで推奨してやればいいと思うんですけどね。

[366: 匿名さん]

買い手も人口減少と家余りについて無頓着とは思えませんが。
安い買い物ではありませんから少なからずリスクとしての資産価値を気にすると思います。
そこで街の価値というのは重要なコンセプトになり得ます。
10年後、20年後に価値の目減りが最小限で済む事を考えるのが「普通」ではないでしょうか？
目の前にぶら下げる値札の数字を少しでも低くして供給したら顧客は喜ぶ「はず」という考えは、
買い手をかなり見くびっていると思いますね。まあ、釣れる客もいるでしょうが。

ご近所も自分の街区の将来の価値が関っていると言う自覚は必要なんじゃないでしょうか？
バブル崩壊時借金だけが残った人々が大勢苦しんだのは記憶にあると思います、
あれほど劇的ではないにせよ、折角稼いだ金を注ぎ込んだ家が価値のないものになる危険性は今後もあると言うことですよ。

特に、お世辞にも便利とは言えない場所柄ですから、住み続けたい街の魅力を磨かなくてはいけません。
2030年なんてすぐ来ますよ。少なくともローンの完済までは価値は下がらないで欲しいですよね。

低価格に拘って売るなら、開発した責任と自覚持って、拘った価格の底が抜けるリスクも負う（買い取り保証とか）くらいの「戦略」を立てられたらいかがなものでしょうかね。

[367: 匿名]

擁壁を皆さんが石を貼ったりされるならしたい。しないなら緑で隠す。

その方向性が決まらなければ、グリーンベルトも手がつけにくいのです。

[368: 匿名]

山手台は本来開発できない市街化調整区域（もともと山ですから当然ですが）を
大都市圏における住宅難、宅地難を解消する為という大義名分で、市街化区域への
編入と開発を認められた経緯があります。
そのさいに、駅から徒歩圏（1～3丁目あたり）は平均70坪程度とする一方で、
山並み景観への影響が大きい北部（現在の東3丁目北部から東5丁目にかけて）は
山間に佇む自然地形を活かした緑豊かな住宅街（最低敷地面積550㎡）とする内容で
開発許可がされています。

現在の開発は当時の理念を真っ向から破る内容になっているのがお分かりいただけるかと思います。
住宅難や宅地難ではなく家がもう余りだしている時代に、南部より土地を大きくするどころか
逆に小さくして庭や緑が少ない住宅地（昭和50年代のオールドニュータウンより狭い宅地面積）
をつくろうとしているのですから、モラルハザードどころではありません。

[369: 匿名さん]

まさに売り逃げの構図ですな

バブルの反省どころか二匹目の泥鰌狙いですか

なんという業界なんでしょう

[370: 匿名さん]

街の価値云々の意見があるが、価値の大きな目減りが嫌であれば駅近にならざるを得ないでしょう。
多少狭くても、陽当たり悪くても、それがより確実な選択肢だと思う。
街並みの美しさは同じ条件（バス便エリア同士）の比較なら有利に働くだろうが、同じ駅の徒歩圏とバス便エリアを比較して、街並みが美しいからといってバス便エリアの資産価値が徒歩圏より高まる状況は想像できない。

[371: 匿名]

前にも仰っている方がいましたけど、意地でも打ちっぱなし擁壁に仕上げをして売るのが
無理なのであれば、コンクリート擁壁そのものをやめて
http://www.wills.co.jp/dbimg/bukken/79058R66581.jpg
http://www.ispage.net/search/img/kenchiishi/kenchiishi_0148.jpg
このタイプのけんち石擁壁にするべきですね。
このタイプの擁壁ならコンクリート製の現場打ち擁壁よりコストも安いですから、
コスト面でできないという言い訳は使えません。
勾配があるので土地のロスがありますが、高さ数メートルの擁壁が30～40年経過した時点での
景観は打ちっぱなしとは雲泥の差でマシです。
このタイプの擁壁を使用した住宅地は、宝塚市内にも多数ありますが、造成から30年以上の
時間を経ていても景観的にそんなに酷い事にはなっていません。

[372: 匿名さん]

>徒歩圏より高まる状況は想像できない。

そうですか

想像力の欠如を自慢されても困ります
何をそんなに頑張って自分を正当化するのか
こちらの想像力がついてゆけません

今ダメなものをよくしようという努力をすることをそんなに否定できるとは
余程ヌクヌク育ったんでしょうかね
これからはそんな甘ちゃんじゃ落魄れるだけですよ

早くいい物件を見つけてお暮しなさい
日もあたらないところでいいんでしょう
あるいはヌクヌクと親がかりで駅近で過ごされたらどうでしょう

なんで努力しないかなあ
それが一番不思議です