阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part6】

[匿名]

こちらはPart6です。
荒らしはスルーで対処しましょう。

Part1　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/
Part2　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/92121/
Part3　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/149586/
Part4　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/173248/
Part5　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/189533/

[253: 匿名さん]

高いときに買ってしまった既存の住民さんと、

これから買いたい人達のニーズが違うのは致し方ないこと・・・

[254: 匿名]

将来醜くなる街のほうが良いなんて人は、これから住もうとする人にもいません。

[255: 匿名さん]

>>235
伊丹市民ですが、住宅地としての伊丹は阪神間の中で宝塚や西宮からは一段低く見られていて、それを踏まえた発言と思う。環境の良くないところはあるが、それは宝塚も同様であり、まぁ失礼な話だね(笑)。
でも、仮にそうなったからといって宝塚の価値が上がるかといえば、どうでしょうかね？
宝塚はインフラ整備（道路、公園公共施設）で周辺市に差をつけられている。尼宝線や、鴻池から中筋に抜ける道は、宝塚に入った途端しょぼくなって非常にわかりやすい(笑)。一人あたり公園面積が阪神間最低なのも有名。
住まいを選ぶにあたって景観は重要な要素の一つだが、とくに小さな子供のいる世代にとっては、安心して歩ける道路、遊べる公園の存在は、慣れれば日常の一部になる景観よりも実質的に重要になると思う。
外から引っ越してくるにあたり、宝塚はその点でポイントが低い。山手台は新しい分まだ整備が進んでいるが。
1種低層の良好な住環境と景観を重視するひとだけを相手にする街づくりだけでは広範な支持は得られない。高い市民税払って暮らしにくいようでは、これからの人口減の時代に、家購買のボリュームゾーンというべき層がよそへ流れて街の活力が早々に失われるだけ。もうブランドだけでは人を呼べないよ。
業者の論理云々という指摘もあるが、外から見ればどこも同じ宝塚。山手台だけどうにかすれば済むことではない。
景観軽視ということではない。今まで軽視してろくに進めなかったインフラ整備とか実質的な暮らしやすさをもっと重視した街づくりが必要ということ。
しょせん部外者の放言だが、外からの視点じゃないと分からないこともあるので。

[256: 周辺住民さん]

宝塚と伊丹の市境に近い所だと、天神川とか鴻池第一公園（黒池・西池）とか歩いたらわかりますが、宝塚と伊丹では水辺の整備状況も天と地ほどの差がありますね。

宝塚は公園も道路も酷い。

そんな宝塚を行政は、水と緑の庭園都市とか誇っているんだから呆れます。

[257: 匿名]

248
人様に見られる部分にコンクリむきだしは例の畑や日本の刑務所以下の民度って事ですなｗ

[258: 匿名]

>>254
将来醜くなる街のほうが良いなんて人は、これから住もうとする人にもいません。


でもコンクリート打ちっぱなしの山手台西４丁目は販売好調だったよね！

[259: 匿名]

>>254
>>将来醜くなる街のほうが良いなんて人は、これから住もうとする人にもいません。


でもコンクリート打ちっぱなしの山手台西４丁目は販売好調だったよね！

[260: 匿名]

http://diary.hankyurealty.jp/kurashi/%E7%8F%BE%E5%A0%B4.JPG
http://diary.hankyurealty.jp/kurashi/%E5%B7%A8%E5%A4%A7%E6%A7%8B%E9%80...
http://diary.hankyurealty.jp/kurashi/DSCF8450.JPG
この画像を見ると東5丁目の擁壁は西4丁目とは比較にならないほど高いものが多そうですね（東3丁目と同じぐらい）。
こりゃ宝塚もいよいよ真剣にヤバイかもしれません（打ちっぱなしになったらの話ですが）。
新名神が出来て長尾山トンネル通る大量の車や市外の方にも見られる場所ですしね。

[261: 匿名]

山手台造成時に設けられたと思われる擁壁（ジオグランデ前）
http://www.all-mansion.com/db/5001-6000/M5279026.jpg
打ちっぱなしは20年弱でだいたいこれぐらいの見た目になるという事ですね。
もし西2丁目や東2丁目の各宅地の擁壁が打ちっぱなしだったら今ごろ景観はどうなっていただろうと考えると恐ろしいです。

[262: おっさん]

貴重な山や森林を削って開発してるんだから、せめて緑や美しい景観を守り、
街の価値が時とともに向上するサスティナブルなまちづくり、
一世代で終わる使い捨てニュータウンではないまちづくりをお願いしたいものです。

[263: 匿名]

社会・景気情勢が悪くなってきているだけじゃなく、

特に山手台の販売は山本駅に近く売りやすい街区から

順次、遠くて売りにくい街区へと来てる、、、

そら価格安くせんと売れんわな、、、

高く買った住民さんが怒る気持ちも分からんでもないが、

しゃーない、、、

分譲マンションでもよーあること、、、

[264: 匿名]

元業者は山手台が売れないから潰れたわけじゃないですよね？

ただ、会社が潰れたから山手台を阪急が受けついだのですよね？

土地を受け継いだ阪急は、こだわりまでは、受け継ごうとしなかった。

これから買いたい人だって、打ちっぱなしなんて嫌いだと思いますよ。

石を貼ること自体は、それほどｺｽﾄは掛からないのに、石を貼ることで、業者が高く売り付けようとするからいけないのです。

せめて建て売りはきちんと擁壁を化粧するべきじゃないですか？

営業マンHMは、施主には擁壁より上物にお金をかけてほしいでしょうが。

[265: 購入検討中さん]

価格が高くなるならゴメンだな。
まぁ、べつに擁壁を自然石仕上げにしていただいても結構なんだが、
下のほうの街区にあるようなゴツゴツした岩石タイプではなくシンプルでスッキリした素材で頼んます。

[266: 匿名さん]

阪急も購入者をリサーチしてるから、
・３０００万以下の低価格帯の分譲地は、外観より価格。
・３０００万以上の価格帯は多少高くなっても、外観重視。

４丁目以北は、その戦略が功を奏し、狭小、コンクリート打ちっ放しで、
低価格にしたから売れ行きが良かった。この戦略を変えるとも思えない。
逆に彩都の分譲地は、高めなので、見栄えも良くしている。

要は、検討者の懐事情を考慮した戦略ってことでしょう。

[267: 匿名さん]

239
私は残念ながら宝塚に資産を持っていません
持とうと考えていたことはありますけどね
ここ10年持ちたくなくなってきたというのが正直な話です
今は本山の一軒家なんですけど
近所もニコイチがどんどん増えて、昔の佇まいが破壊されてしまいました。70坪が逆に浮いた感じです。
宝塚は小さいころよく遊びに行って、広々として綺麗な花や草木が多い素敵なところだという印象が強かったのですよ

[268: ＯＬさん]

畑や刑務所ですら自分勝手に存在している施設ではなく
まちなみを構成する一要素であるという事をちゃんと認識して
景観に配慮しとんねん

悪徳行政や悪徳業者は見習ってほしいもんやな

奈良少年刑務所
http://static.panoramio.com/photos/large/65684058.jpg
http://maskweb.jp/b_naraprison_2_1.html

[269: 匿名]

しつこくニーズだの、世の情勢だのいってる人がいますね。

少しでも買いやすくするために４丁目は打ちっぱなしにしたんだろって擁護意見は全く
の誤りですよ。

４丁目で打ちっぱなしがよかったなんて思ってる住民はいません。

リーマンショック前に分譲された擁壁の仕上げありの東３丁目は北向き区画が坪５０万
で分譲されましたが、リーマンショック後で景気悪化した後に分譲された打ちっぱなし
擁壁の西４丁目は北向き区画が４２～４５万です。その間に宝塚市内の住宅地地価は、
坪５０万だった場所が坪４０万程度まで平均で約２割下がっています。

つまり同期の地価変動をあてはめて補正すると、西４丁目は擁壁はコストダウンして駅
からも遠くなって地形も東３丁目よりも悪いのに（東３丁目は高台、西４丁目は東側が
壁になってて西下がり）、逆に割高で値上げしている事がわかります。西４丁目の北向
き区画が坪３５～３８万で販売されたなら、少しでも安く買いやすくするためにコスト
ダウンしをたんじゃないですかというこじつけも、成立しますが実際は上記のように明
確に異なります。

つまり西４丁目は将来の景観を担保する為の僅かな擁壁の仕上げ費用（４丁目程度の擁
壁の高さなら３丁目と同じ石を貼っても区画あたり３０～５０万円もアップしない）で
すらけちった上に土地を小さくして割高な坪単価で分譲したエリアというのが正確な分
析であって、少しでもお客さんが買いやすいようにニーズにこたえて擁壁の仕上げをし
なかったってのは全くの都合良い解釈で事実ではありません。

業者の都合のみで将来のまちなみの為のわずかなコストすらけちっただけです。

[270: 匿名さん]

まったくそのとおりです。間口12～13mの土地で高さ2m程度の擁壁を１面仕上げて販売しても20万もアップしません。開発業者が分譲前にまとめて発注して施工すれば、材料の運搬費用や施工コストも個人がやるより遥かに安くなります。

[271: 匿名]

264さんも仰っていますが

擁壁そのものを天然石などで仕上げるコストはそんなに高く無いですが、その仕上げ部分ですら
デベロッパーが相当なマージンをのせて商売しようとしたら当然高くなります。
例えば仕上げ費用に50万かかったら、土地価格を300万上乗せするとかですね。

仕上げにかかった費用（と金利程度）を、そのまま土地価格に上乗せするなら微々たる
アップです。他の部分で儲かるのですから、擁壁の仕上げ部分は将来の景観を担保する為の
社会の公器としての義務と考えて、この部分では商売するべきではないです。

[272: 匿名]

ぶっちゃけ、最初に石などを貼るより
むきだしコンクリの劣化を防ぐ為に定期的に
処置するほうがずっと高くつきます。
それをしなければ大きく価値が下がります。
つまり買い手にとってむきだしコンクリは
ぜんぜんリーズナブルじゃありませんし
なんのメリットも無いです。少々のコストで
最初から仕上げられているほうが、苦労せずに
街並みや価値が守られるのです。