変動金利は怖くない？？ その42

[匿名さん]

こちらは変動金利は怖くない？？のその42です。
有意義な情報交換の場にしましょう。
テンプレはレス１にあります。

[738: 匿名さん]

金利の選択方法も収入で、随分違うもんですね。多分背負っている仕事のリスクも違うだろうし。考え方としては、ミックスありだろね。

[739: 匿名さん]

>>737

今年は最後の円高みたいな触れ込みは毎年有りますからね。何年か前に現物をドルに替える為に両替所に行列が出来た事も有りました。

私も去年あたりから贔屓にしている証券会社や銀行の資源国（ブラジルレアル、オーストラリアドル）建て定期貯金の勧誘がすごくてうんざりです。営業マンはもっともらしい事を言って商品を買わせようとしますがとても中身の有る予測とは思えないです。

いつも思うのですが、金融商品を売る営業マンは「今が買いです」「最後のチャンスです」みたいなトークで客を煽るのですが、私は「だったらおまえが買えよ！」です。

[740: 匿名さん]

>>733
>３年は日本は金利は変えることはできないだろうが、その後にアメリカの金利が上がるであろうから少なくともさらなる円安は避けられない。

>では上がり方はどうかと聞くと、半年で０．２５％ずつしかまず上がらない。となると、１０年固定が１．４５％なので変動の場合、３回の利上げが続けば簡単に固定が有利になると。

仮に両方の予測が当たる場合、10年固定にするメリットはゼロ。

その銀行員とやらは、自分でローンを借りたことがないんだろう。
住宅補助があるし、転勤が多いからね。

[741: 申込予定さん]

流れを無視してお伺いなんですが・・・

住宅ローンを組むためにちょっと前からこのスレッドを見ているものです。
なんとなくですが、変動金利は結局繰上げがしっかりできる人間には有利だけど、
そうでない人間はそうでもない・・・と思っているのですがいかがでしょうか？

私は年間所得も低く、返済率は23％程度になりそうです。
毎月何事もなければ２万程度は貯金できる計算なんですが、
繰上げ返済するには少なすぎる金額に思えます。
ボーナスもほぼなく・・
こんな私は変動にするのは無謀でしょうか？

借入20000万　毎月　７万返済するとして計算しました。

[742: 不動産購入勉強中さん]

ここの過去スレを見る限り、永遠に低金利が続くから変動金利で大丈夫だよ
日銀がセロ金利解除することはまずありえないらしいから

[743: 匿名さん]

2014年に日経平均18000円台はありえると思う。安部政権の頃の水準でしょ。

[744: 匿名さん]

>741

20000万…たぶんゼロの数が違うと思うけど
固定にしたら月々の支払いが増えて
さらに繰り上げ返済やりにくいのでは？

管理費とか込みで7万と別で7万でもかなり違う
買うのであれば物件の価格を下げるとか
月々の収支を見直して頑張るしかない
退職金が出るなら
定年までに支払いが終わるようにできれば
何とかなるかもしれないけど
出ないならもっと前倒しで終わる方がいいわけで…
でも賃貸でも7万くらい出ちゃうからね

[745: 741]

＞744
　
　申し訳ございません、２千万円です。

　このままの金利が続けば変動がいいですが、
　あと1.5％程あがれば固定と同水準の金利になります。
　その1.5％が簡単にあがるものなのか、そうでないのかわかりません。

　だから金利上昇は誰にもわからない・・・と言われそうですが、
　もし1.5％程簡単にあがるのであれば、固定にしてしまい何も考えず払う方が良さそうですし、
　あがらないのであれば変動の方が・・・うん？当たり前の事を言ってますね。

　と、まーこんな感じで混乱をしております。
　ちなみに繰上げ返済はそんなにちまちま２万円とかでも
　効果はあるものなんでしょうか？

＞742
　日銀のゼロ金利解除はないと言うのはやはり現状の日本が不景気であるからでしょうか？
　不景気　→　物が売れない　→　お金借りない　→　物が売れない　・・・
　みたいな感じですかね？

[746: 匿名さん]

>2014年に日経平均18000円台はありえると思う。安部政権の頃の水準でしょ。

なんか最近日本株はしばらく上昇を続けるみたいな空気になってるけどそんなにうまくいくかね？
安倍政権の時の日経18000円って2002年の底から5年も掛かってる。その間小泉政権での為替介入で円は120円まで下落、アメリカは住宅バブルで空前の好景気。日本企業はアメリカに物売って利益を上げてた。ユーロ圏もバブルで1ユーロ180円とかだったし。

当時は韓国なんかの新興企業もまだライバルですら無かったし日本製品は世界中で売れてた。そんな中でも日経平均は倍くらいにしかなってないしデフレを脱却出来なかった。

これから景気が良くなるとして明らかに前回よりも状況は悪化してる。海外のバブルは当てにできないし日本製品の競争力も落ちてる。でも海外頼みの体質は変わってない。

株価も日銀の金融緩和と米の指標が改善して来た事への期待感から先行して上がって来てるけど企業の業績がついてこないと持続しないでしょ。

まずは1クォーターの決算がどう出るかだね。

ちなみに過去日経平均が1年で最大に上昇したのは7500円くらいだと思った。

[747: 匿名さん]

日本経済の成長力の源泉って何かある？
国内需要は低迷、国際競争力は衰退の一途。
頼みの綱は、日銀の量的緩和ぐらい。
公共投資も税収不足、国債残高が積み上がり過ぎて期待できない。
消費税アップも控えてる。

利上げどころか、量的緩和を縮小しただけで一気に不景気になりそうな気がするんだけど。

[748: 匿名さん]

まぁ、今後新たなイノベーションを期待しましょう。

環境エネルギー部門とか。原油価格が高騰すればそっちの需要が高くなるでしょうし、日本はそっち分野ではトップクラスだし。

[749: 匿名さん]

>>745

まず、繰り上げ返済は効果があります。
なんでかというと、繰り上げ返済は元本が減ります。（繰上げは利息分は関係ない）
そのため、月々の支払額も減ります。
で、減った月々の支払い分も繰上げに回せば、元本はもっと減ります。

それと、1.5%あがったら固定と同じって書いてるけど、1.5％上がる前に返してる分があるでしょ。

当たり前のことを書くけど
１）変動が固定よりも金利が低い段階では変動が速く減る、
２）変動と固定が同じなら同じように減る
３）変動が固定を越せば変動の減りが遅くなる

この時大切なのは、１から３は変動も固定も借りてる金額が同じときの話なのね。
１）の時は変動の方が早く減るから、変動が徐々に上がって固定を越したとしても、
固定を越すまでの期間で元本が固定よりも減ってて、２や３になっても固定よりも
支払いが少なくなることがあるのよ。

また、1.5%の上昇で変動と固定の金利が同じになるなら、ザックリ計算して、最初の
支払計画の半分の段階までに1.5%上がらなければいい。
つまり、最終的に変動が3%上がってたとしても、支払額は変動の方が少ないです。
図で書くと、最初の高さが０で最後の高さが３の右上がりの三角形を書く。
で、それに重ねて1.5の高さの長方形を書く。
この時、三角形の面積が変動の金利支払、四角形の面積が固定の金利支払。

でも、変動（三角形）は固定（四角形）よりも最初のところは下にあって、先に書いた
ようにそこで繰上げしてるので、最終的に３％あがっても変動方が支払いが少なくなる。

[750: 匿名さん]

>>745
シミュレーションしてみた。
（以下の計算は返済額軽減型の繰上げの場合、期間短縮だと後半に金利が上がった時に
月当たりの返済額が当初の金額を超えてしまうことがある）

面倒なので固定は2.5％、変動は当初1%。金利差が1.5%で計算。

最初に固定を計算しておく。
2000万を金利2.5%の固定で30年借りた場合、月に79,024円の返済で、返済総額は28,448,705

次に比較するために変動をいろいろ計算。
＜１＞
2000万円を最初の年は金利1.0%の変動で30年借りて、次の年から金利が毎年0.104%上がって、
16年目で2.56%、30年目で4.016%（1%＋当初の金利差の2倍くらい）になる場合。

仮に固定と同じ月に79,024返済しておくと、27年目で返済が終わり、返済総額は25,280,422。
固定との差額は300万以上。

＜２＞
もしも、金利が5年間上がらずに、6年目から毎年0.12%上がって、18年目で2.56%、30年目で4%
になったとする。
同じように、月に79,024返済しておくと、26年目で返済が終わり、返済総額は24,178,871。
固定との差額は400万以上。

＜３＞
じゃあ、どれくらいの金利上昇なら固定と変動が同じくらいかというと、2年目から毎年金利が
0.17%上がり30年目に5.93%になると、返済総額が28.272.945。固定との差額が17万6千円。

[751: 匿名さん]

>745
繰上げのシミュレーションをしておく

2000万を1%で借りると、月に7万の返済で27年で返済が終わる。返済総額は22,851,956
ここで、月に2万円ほど繰り上げ返済して9万返したとすると、20年で返済が終わり、
返済総額は22,127,016.（金利が1%のままの時ね）

なお、返済額軽減型で約定返済額（繰上げ以外の返さないといけない額）が下がっても
毎月9万ずつ払っていくと、約定返済額が最初は65000円、5年後に59000円、10年後に
49000円、15年後に35000円と下がっていく。
こうしておくと、ちょっとくらい金利上がっても、支払いが苦しくならないし、
繰上げが苦しくなったら繰上げをやめて、少なくなった月当たりの支払い額をのんびり
返せばいい。

なので、繰上げをするときは、可能ならば期間短縮ではなくて返済額軽減を選ぶこと。

[752: 匿名さん]

>745
最後に、ここでたまに話題になる日本経済が危ない時のシミュレーション。

2000万を借りて月に7万返す予定で、当初1%だった変動金利が10年目で急に7%になった場合。

この場合は、あまり繰上げをしないで7万ずつ払っていると、10年目に金利が7%になった時に
月の支払額が10万3千円になってしまい、9万円では払えなくなります。

ところが、7万＋繰上げを2万の9万を支払額軽減で払っておくと、10年目に金利が7%になっても
月の支払額は84000円にしかならないので、その後も支払いを続けることが可能です。
ただし、9年目以前で7%になると一時的に9万円を越します。

なお、期間短縮型の繰上げは支払額が減少しないため、10年目に金利が上がるとその影響で
支払いが97000円になり、その後ずっと9万円を越してしまいます。

[753: 匿名さん]

745さんじゃないけど749～752さんありがとうございます。
このスレはレベルが高くて難しい話はついていけませんでしたが
読んでいて良かった。(つД｀)

745さん、繰上げ返済100万からみたいなところじゃない
銀行でローン組んで繰返頑張れるといいですね。
自分も頑張ろう。

[754: 匿名さん]

住友信託銀行の自動返済(返済額軽減)は使い勝手が良いと思う。

[755: 匿名さん]

期間短縮と支払額軽減をよく理解してうまくつかえば
金利が上がってもやりくりできる可能性があるのかー
具体的なイメージができた
ありがとうございます

[756: 契約済みさん]

752さん

お疲れ様です。
数字の遊びというかシミュレーションとても
ためになります。

旧フラット35sの最低で借りられた人は除いて、
いまはどう考えても変動だがなあ。

何度考えてもそういう結論です。

[757: 匿名さん]

金利が上がったときに支払額軽減にする可能性も考えると
まめに繰り上げ返済するより
5年ごととかに金利を見てから繰り上げ返済する方がいいでしょうか？

5年目の繰上げ返済の時に金利の上昇に注意していれば
(この時に支払額軽減を検討すれば)
まめにしようとまとめてしようと同じでしょうか。