アールブラン二子多摩川レジデンスってどうですか？

[匿名さん]

＜全体概要＞
所在地：神奈川県川崎市高津区溝口5丁目1059-30（地名地番）
交通：東急田園都市線「二子新地」徒歩7分、「高津」駅徒歩8分、「二子玉川」駅徒歩14分
総戸数：101戸（他に管理員室１戸）
間取り：1LDK～4LDK
住戸専有面積：41.00m2～80.60m2

公式URL：http://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/ab-futakotamagawa-r/index.htm...
売主：株式会社モリモト
施工会社：大和小田急建設株式会社
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

[1: 匿名さん]

人気の田園都市線ですね。二子多摩川ってネーミングは微妙。

[2: 匿名さん]

マンション名が長すぎる上に多摩川と書くのもめんどくさいような…

[3: 匿名]

東京２３区板ではなく神奈川ですね
駐車場無料１００％ってどうなんでしょう？
車持ってない人には管理費高くなって嫌ではないのかな？

[4: 購入検討中さん]

あまりメリットのなさそうなマンションですね。
現地は南側が抜けていて陽当たりは良さそうですが、ちょっとモリモトのイメージに合わない気もします。

二子多摩川に一瞬トキメキましたが二子新地なんですね。。

そして、近くにアールブラン二子多摩川があるのですね。

とりとめがなくてすいません(笑)

[5: 匿名さん]

二子新地側のマンションには、二子多摩川って名前を付けるのが多いです。
住所が二子で多摩川の近くだから。
だけどここは住所が溝口ですね。二子多摩川の名前にするのは強引な気が。

[7: 匿名さん]

結構狭いんですね。
若い人やDINKS向けなんでしょうか。
残念です。

[8: 匿名さん]

うーん、ファミリータイプと思いきや間取りも狭い。
あと一部、乾式？

[9: 匿名さん]

この辺の相場って坪どのくらいでしょうか？

[10: 匿名さん]

モリモトのマンションはスタイリッシュなイメージがある。

[11: 購入検討中さん]

隣のサンジェルマン今は稼働してないの？
このあたりの環境詳しい方色々教えて下さい！

[12: 匿名さん]

デザインと仕様はよさそうだね。

[13: 匿名]

隣のサンジェルマンは解体工事中みたい。
敷地が広そうだから、大規模マンションにでもなるのかなぁ？

[14: 物件比較中さん]

スーモの広告、明らかに二子玉川と混同させようとしてるな。無理がありすぎる。。。

[15: 匿名さん]

二子新地や高津に住むのは惨めすぎる。川一つ挟んで二子玉川がすぐ目の前。わずかな距離なのに街の評価も価値も住民層も雲泥の差。
なのにマンション名は二子多摩川でよその人は二子玉川と混同するからなおのこと恥ずかしい。

[16: 匿名]

だいたい価格はいくらくらいになりますかね…立地的には高そうですが…

[17: 購入検討中さん]

価格も気になりますが、スーパーなどは近くにありますかね？

[18: 匿名さん]

「二子多摩川」だと人に話す時は「ふたこたまがわ」ですね。個人的には凝ったマンション名は恥ずかしいので、シンプルにして欲しいです。うたい文句なら販売中だけ恥ずかしいので、いいのですけどね。。。

[19: 地元]

この辺は、この手の名前のマンションが沢山有ります。
ちなみに僕の家も。
但し、多摩川は本当に近くにあると気持ちがいいですよ～！住んでいて結構そこだけは本当に好き！

[20: 匿名さん]

>>3

維持費がかかるわけだから、駐車場１００％設置で無料ってのは管理組合の収支が破綻するリスクがある。通常、駐車場使用料って管理組合の収入に占める割合が高いから、それを埋める収入が本来別にないといけない。まあ、こういうことするってことで、売ったら最後で後のことは知らないって売主の姿勢を垣間見ることができる。日綜商法として有名だよ。ちなみに日綜は会社が破綻したけど（笑）。

[21: 匿名さん]

モリモトも破綻組。

[22: 匿名さん]

住所にマンション名記載したら、漢字知らない人って思われるんじゃない。

[23: 匿名]

しかも駐車場は機械式で、修繕費用もかさむ
車持たない人は手を出しにくい物件ですね
デザインもモリモトらしくないし、駅近でもない
価格次第ですかね

[24: 購入検討中さん]

本当にモリモトらしくない物件ですよね。
間取りも、都会を知らないデベが二子多摩川を都会と勘違いしてディンクス、単身向けに仕立ててしまった痛々しい感じがします。。

本当に、モリモトらしくないですねぇ。。

[25: 匿名さん]

二子玉川近っっ！
川向こうより安いだろうから二子玉川周辺考えてるならアリかも。

武蔵小杉付近よりは溝ノ口周辺の方が個人的には好き。

[26: 匿名さん]

機械式で１００台ですか。。
で、１ＬＤＫもあり。。
後々、管理組合が苦労しそうですね
車を常に持つ家庭なら、管理修繕＝駐車場代と割り切れば高くてもいいのかも？？

[27: 匿名さん]

後々、管理組合が苦労しそうって他人事みたいだけど、契約して入居したら管理組合の一員だよ。

[28: 匿名さん]

このエリアの駅徒歩圏で、久しぶりの供給だね。
三年前？に出た高津駅前物件が250万位だったからRIZEできたし同じくらいの価格帯か？

[29: 購入検討中さん]

最近のアールブランは駅徒歩5分程度の立地で下丸子が240万円/坪、南品川が250万円/坪位でしたので、駅距離や近隣の商業施設の有無等を考慮すれば210万円/坪位なのでしょう。
が、田園都市線は場所が不便でもそれなりに高いので、230万円/坪をイメージしています。狭めの3LDK(66平米)で4600万円位ですかねぇ？
う～ん、ちょっと高い気もするなぁ。。

近隣の状況はわかりませんが、感覚的には240万円/坪位で出したら売れ残る気がします。

それにしても、ターゲットがよくわからない物件ですねえ。。。

[30: 匿名さん]

別に駅近でもないしね・・。
MRでは川向こうの物件価格も紹介してお得感をアピールしそう。
パンフには二子玉川のお店いっぱい載せてオシャレなニコタマライフを強調するんだろうな。

[31: 匿名]

何だかんだと分析してても、実際に都内は価格が高いから川を渡って買うんでしょ？
二子玉で買い物したり出来るのも事実だし。

総戸数が多いから、どこまで売れるのか分からないけど、いつものモリモト物件みたいに半分位はパッと売れちゃうのかなぁ？
良い部屋が欲しいなら早めに行かないとですね…。

[32: 匿名さん]

240はするだろうね。
それでも小杉や川崎西口物件に比べれば安いってか。。。？

駐車場100%は何だかんだでいい設備かも

[33: 物件比較中さん]

いくら位の金額になるのか楽しみです。


駐車場100％無料は車を持っている家族にはメリットですよね。
うちは車はないのですが、駐車場の使用権利を貸したり出来ればやはりメリットになるんですけどねぇ･･･。
さすがに、外には貸せないのかな？

[34: 匿名さん]

この立地で坪240は無いわー・・・

[35: 匿名さん]

>>33

各戸に使用権ってわけじゃないよ。空いてたら、希望者に2台目を割り当てでしょ。受益者負担って意味で、無料ってのは無理がある。それと、外部への貸し出しはセキュリティ面で問題がある。

[36: 匿名さん]

問い合わせをしたら駐車場は賃貸貸し出しも可能だそう。

管理は微妙ですが車無い私には、お小遣い程度は収入できるかな。

[37: 物件比較中さん]

ここを検討されているの方なら一度アールブラン南品川の中古を見てみては？

同じアールブランシリーズで今中古に出ている築浅物件なので(築1年位)、ここを買う時の良い参考になると思いますよ。
まぁ、当初賃貸仕様で計画された物件なので下り天井が多いと思いますが、内装なんかは参考になるかも！

ちなみに80平米ちょっとで6280万円で出てました。。。

[38: 不動産購入勉強中さん]

駐車場が100％無料って初めて聞いたのですが、なぜそんなことが可能なんですか？
しかも無料なのに駐車場の権利は購入者にあって外部貸出も可能でその場合賃貸料も
購入者の収入にできるのですか？システムがよくわからないのですが・・・

[39: 匿名さん]

賃貸ありの駐車場なら15000円程度の収入を住宅ローンに 充てられるて事？
それって凄くないか。

[40: 匿名]

無料＝修繕費が高くなるのでは？
１人１台分、維持費用がかかるって事でしょ？
共用施設がない分、この位の戸数だと管理費が安くなるはずだけど、管理費に普通は充填される駐車場の収益がないと安くはできないだろう
他人に賃貸して外部の人がマンションの駐車場に出入りするのはセキュリティとして気にならないんでしょうかね？

[41: 匿名]

駐車場まで入れても、建物に入れないようになってればセキュリティーは大丈夫では？

シャッターとかで駐車場の中に入れないマンションもあるけど、殆どのマンションが駐車場には入れちゃうような。

そんなに心配する事ないと思ってますが、甘いですか？

[42: 購入検討中さん]

都内のマンションだと防犯上駐車場にもシャッターがついているケースが多いと思いますが、ここは駐車場の規模も大きいので駐車場には入れるのかもしれませんね。建物とどのように繋がっているのかはわかりませんが。

駐車場の賃貸は管理組合で統率を図らないと後々面倒そうですし、所得税の確定申告も面倒くさそう。。。
会社勤めの方でも毎年確定申告が必要でしょうか？
それとも15千円×12カ月=180千円位なら確定申告いらないのかな？

んー、駐車場だけ奥さん名義にして基礎控除内で済ますか。。でもそれだと入口で贈与税がかかりそう(笑)

やっぱり駐車場は自己使用を前提に考えるべきなんでしょうね。投資用にしては駅から遠いしなぁ。。

[43: 周辺住民さん]

この辺り供給が過疎してますよね。

恐らく隣の敷地でマンション？出るくらいしか纏まった土地もないのではないでしょうか？
それを考えるとエリア限定で必要ならば 中古との比較以外選択肢無しですかね？

[44: 匿名さん]

>38

普通は駐車場利用料を管理費に組み込んで、維持費に回すんだけど、無料ってことですべて管理費でまかなわなければならない。なので、管理組合の収支が破綻して、管理費の値上げ問題が入居後まもなく起こるのが目に見えてる。

駐車場利用料無料を売りにして、マンションを販売するデベは、売った後のことは知ったこっちゃない無責任な会社って宣伝してるようなもの。

[45: 匿名さん]

おまけだけど、機械式だと維持費で１台あたり月１万円程度かかる。

[46: 不動産購入勉強中さん]

38です。44＝45さん、わかりやすい説明をありがとうございました。
勉強になりました。
駐車場無料は魅力的に思えましたが、タダより高いものはないということですね・・・

[47: 匿名さん]

>42

給与所得が２千万円以下の場合、給与所得以外に２０万円以上の所得があると確定申告が必要。ただ、住民税については、給与所得以外の収入がある場合、金額にかかわらず申告が必要。

あと、マンションの登記がご主人で、駐車場収入を奥さん名義にすると書いてあるとおり贈与とみなされるだろうね。ちなみにそれを逃れるために実際にお金を出したとおりでないマンションの登記をすると、税務署から調査される可能性がある。

[48: 匿名さん]

管理費、修繕積立金、駐車場代といったランニングコストは安いに越したことは無いけど、売主がずさんな計画で売って、入居後に値上げを余儀されなくなるってのは最悪。管理計画や長期修繕計画をきちんと確認して、妥当かどうかを検討する必要がある。

ローンもあるから、値上げで支払えずに滞納する住民が増えたら大変。修繕積立金の積み立て不足で、大規模修繕もママなら無いなんて自体もありうる。

[49: 匿名]

駐車場は不動産所得になるから、金額に関わらず所得税課税される気がするんですが、、、雑所得ではないですよね？？？
所得額によっては所得税の税率まで変わる可能性がある気がします
例）給与所得が３２０万＋駐車場所得１５万＝３３５万
３２０万 税率５％
３３５万 税率１０％
詳しく調べないので、アバウトですが。
１０％が２０％にＵＰするような人は逆サヤになるのかな、詳しい方教えて下さい

[50: 匿名さん]

確定申告が必要なのは、給与所得及び退職所得以外の所得の金額の合計額が20万円を超える人ってなってるから、所得の内容にかかわらずだと思うけど。

あと、税率が変わるところで控除額もかわるから逆さやにはならないようになってるはず。

[51: 匿名さん]

いくらモリモトでも何か策有って無料にしてるんじゃない？

[52: 匿名さん]

デベの策は無知な人にタダでお得って売りつけること。この手法は日綜商法として有名な話し。不動産の購入って一生に一度って人が多いから、こういうことがまかり通ってる。これだけじゃないから、痛い目にあいたくなかったら、ちゃんと勉強しないとね。

[53: 匿名]

４９さん
５０さん、ありがとうございます
課税されないなら、所得になるのは嬉しいですね
ここは管理費はいくら位なんですかね？

[54: 匿名さん]

>53さん

47に書いたけど、住民税は申告と納付が必要だよ。それを怠ると脱税になる。

[55: 匿名さん]

サンジェルマンの解体工事の看板見たらは、
長谷工コーポレーションがやってた。
となりはかなり大規模なマンションになるのかな。

かなり静かな環境だった。前の道も無意味に広いし。
近くにスーパーはないな…二子玉川か溝の口に行けばいい話だが。
最近溝の口にＯＫできたし。

[56: 匿名さん]

隣が出たらこの界隈も賑わうね。
長谷工なら期待はできない直床の団地だね。

買い物は新地駅前か車でokですね～
しかしok安いですよね～神ですわ。

[57: 匿名さん]

建設予定地前の中華屋うまい？

[58: 匿名]

駐車場代金を管理組合の収入として計上してるのに予定よりも利用者がいない場合は管理組合的にマイナスになる。

そもそも無料の場合は最初から管理組合の収入に見込んでないので、利用者の数に関係なく収支でマイナスにはならない。

但し、駐車場代金の収入を考えずも駐車場の修繕は必要なので管理費や修繕費がその分高い。

こう考えると管理組合の収支が破綻するなんて事はないと思ってますが違うのかなぁ…？

[59: 匿名さん]

来週、予約いっぱいでした。。。
人気？

[60: 匿名さん]

モリモトの田園都市線沿い物件ですからねぇ。人気あるでしょう(汗)

駐車場無料というのもパッと見ればお得感があるように感じるのかもしれませんね。

【一部テキストを編集しました。管理担当】

[61: 買い換え検討中]

５８さん

我がマンションも築９年たっていますが無料駐車場付（機械）で管理・修繕計画は
良好に運営されてます。

私は全然そのあたりは問題にしていないのですが、多摩川の氾濫などはどうなんでしょうかね？

[62: 匿名さん]

二子ですもんね、川をはさんで同じ二子ですもの。
二子を日常使いに生活するんですもの。

[63: 匿名さん]

まぁ、二子玉川で買えるなら二子玉川で買うわけで、川挟んですぐなら、二子新地で買うのも悪くはないよね。
そこだけ妥協できれば安くて広く都内よりもなる訳だし、都心からも大きく離れないですむわけだし、車も持てるわけだしね

[64: 購入検討中さん]

神奈川県に愛着があって、都内に勤務している人なら、とても欲しいのでは？

[65: 検討中]

我が家は三人家族のファミリーですが、そんなに広くないみたいだし、ここはファミリーは少なそうですかね…

[66: 匿名さん]

マジだ。予約キャン待ち
出遅れた。モリモト物件即蒸発毎度だからな。
5000万位で南3LDK なら欲しい

[67: 匿名さん]

隣の恐らくマンション立地が気になる。
かなり大規模になる可能性の高い土地だから、非常に気になる

[68: 匿名さん]

サンジェルマンにマンションできたら、
東向きは道路挟んで向かい合わせになる可能性が高い。

２年前ぐらいの高津レジデンスは、
高津駅から反対側に徒歩10分だけど、すぐ完売してた気がする。
相場よりちょっと安くて70平米3800万ぐらいだったかな。

ここは二子玉意識してるから、70平米4800万ぐらいか。
246沿いのパークホームズ高津は強気に行って売れ残ってた。

[69: 匿名さん]

となると5000万位が固いのかね。
川向こうは再開発で価値も上がったし


東は道幅狭いのですか？

[70: 匿名さん]

東側の道は６ｍぐらいかな？
グーグルのストリートビューで見れば分かるよ。
郵政の建物がまだ残ってた。

このあたりで久しぶりのマンションなんで価格が気になります。
二子玉で考えてる人から見ると安っ！て価格だろうから、
イメージやブランドより、コストパフォーマンスや利便性重視の人には、
人気が出ると思う。

[71: 匿名さん]

こんなところで5000万？
もっと条件いいところあるんじゃない！？

[72: 匿名さん]

二子新地って穴場の気がしますよね！
結構、南、東共に道路幅広いけど交通量多いのですか？

[73: 匿名さん]

5000万はするかもね。
南武線の中原の野村もその位してたし、数年前の溝ノ口の物件もそのくらいの金額で瞬間蒸発してたし。
駐車場貸して毎月の支払い支払い抑えられるって事がミソかね。

[74: 匿名さん]

車はあまり通らないよ。抜け道って感じでもない。
二子玉まで自転車で５分ぐらいのご近所感覚は魅力的だな。

少なくても私は世田谷の鎌田あたりで、
ここより高いマンションを買う気はしない。

二子玉好きだけど、予算が…という人で川崎を気にしない人向き。

[75: 匿名さん]

結構良さそうじゃん

[76: 匿名さん]

高津や新地に住むくらいならもう少し下って宮前区や青葉区で探した方が
環境いいと思うんだけど。どうせ同じ神奈川側なら。
ここを検討してる人は何がなんでも二子玉の近くに住みたい人たちなのかな。

[77: 匿名さん]

青葉区と新地だったら通勤時間が全然違いますよ。価値観の違いかもしれませんが、こっちの方がいいなぁ。

[78: 匿名さん]

7日の午前に予約できた僕はラッキーだったみたいですね。
競争率高そうなんで早めに買うか決めてきます。
実は買う気満々ですが価格次第です。
僕はこのマンションは通勤便の考慮と車持ちなんで期待してます。

子育て世代や環境重要な方は確かに宮前や青葉区の方が良さそうな感じはします。
ただ、あんまり郊外でも値段変わらないなら少しでも僕は都内寄りがいいかな

[79: 匿名さん]

現地の東側で大規模なマンションが計画中です。
もう少し様子を見ようかなー。

[80: 匿名さん]

モリモト物件は、待ってたら売り切れちゃうのが難しいところだよね。悩む。

[81: 匿名さん]

多摩川の洪水が気になる人は、ハザードマップ見ておいた方がいいよ↓
http://www.city.kawasaki.jp/53/53kasen/home/hazard/files/tama-taka.pdf

マンション予定地は１～２ｍの浸水想定。１階希望者はリスクを承知の上で。
といっても、最近は多摩川が氾濫した記憶はないな。
調べてみたら、昭和49年に狛江で260mにわたって多摩川が決壊して
人家19棟が流出したのが、この数十年では大きい水害みたい。

[82: 匿名さん]

建設局のHP見ると浸水履歴は無いよう。
そもそも多摩川の堤防て決壊するんですかね？
ただ確かに多摩川近いのはメリットでもありデメリットでもあるかも。

[83: 匿名さん]

駐車場100%て魅力的

[84: 匿名さん]

モリモトは、そもそも平気なの？？

物件良さそうだけど.‥

[85: 匿名さん]

＞８３
最近は車持たない人も多いから、駐車場の数が少なめの物件も多いですね。
確実に駐車場とれるというのは車持ちにはけっこうポイント高い。
抽選外れて敷地外に借りるとか面倒くさいですからね。

[86: 匿名さん]

ある意味一戸建て感覚

変な建て売りよりも確実にマンションの方が造り安心ですからね。

このエリアは大手メーカーの注文住宅と30坪程度の土地を駅10分程度で探すと5000万位では収まりませんよね。てなわけでマンション検討せざるおえない

[87: 匿名さん]

>84
もともと城南地区の高級マンションでは定評があり2008年には上場しましたが、本業以外の不動産流動化がリーマンショックで滞り、同じ年の末に民事再生法を申請しました。その後、どこかのファンドがスポンサーになって再建し、民事再生手続きが去年完了したとのこと。
民事再生手続き中は、三軒茶屋や中目黒など在庫で持っていた物件をかなりの安値で販売したため、早期完売で話題になりました。
もう安値で売れる在庫はないはずなので市場価格並での販売に今後はなっていくと思われます。
民事再生手続き中は、50戸以下の小中規模物件や三菱地所、近鉄などとの共同案件でリスクを抑えてきましたが、この物件は久しぶりの100戸以上の物件なので、モリモトにとっても重要な物件になるとみています。

モリモト物件購入者からのご紹介でした。

[88: 購入検討中さん]

ここの立地なら坪200万円でしょう。それ以上なら魅力を感じません。
いまどきの間取には珍しく和室をはじめから作っていますね。
70㎡4000万円～と予想します。

[89: 匿名さん]

そんなにうまい話はないですよ、きっと。

[90: 匿名さん]

そんな安かったら瞬殺でしょうね！
238万とみてます。

[91: 匿名さん]

近所のアールブラン二子多摩川が中古で63平米3580万円（東向き）で
売りに出されてるから、参考になるのでは。できたのは2003年３月。

消費税増税８％が2014年４月からに決まったら、
マンションも駆け込み需要が発生するのかな。
契約時じゃなくて引渡し時だから、注意しないとね。

マンションの消費税は、建物価格のみで土地にはかからないでよかったっけ？
マンションは税込み価格だからわかりにくい。

[92: 購入検討中さん]

土地は「消費」しないので、消費税はかかりませんね。

[93: 匿名さん]

建物には消費税はかかります。
中古と比較してもあんまり意味無いような？
しかも10年落ち

[94: 匿名さん]

最近の事例を考えると5000万以下で3LDK 位が妥当でしょう。
ただモリモトなんで期待もしますが民事再生完了したそうなんで市場価で販売が想定されます。
この沿線ならもう少し郊外の急行停車駅の鷺沼、青葉台辺りとかと検討 するのも有りだと思いますよ。
さすがに4000万前半で3LDKなら南武線価格ですよ今のご時世。

[95: 匿名さん]

二子新地～溝の口でマンションの買い替えを検討してるから、
ポスティングの中古マンションのチラシを含め価格見てるけど、
中古価格を見てると、新築を含めその地域のマンションの相場観は養われるよ。

ちょっと高いなと思った中古マンションは、
２か月後200万ぐらい値下げしてる事もよくあるし。

このあたりは、10年落ち70平米で新築から200～500万落ちぐらいの感覚かな。
パークシティ溝の口なんて、あの古さであの価格を維持してるのは、
マンションはやはり立地だなと思う。

[96: 匿名さん]

＞９４　
宮前区や青葉区の方が確かに環境いいですが、通勤を考えると遠いんですよね・・・
お子さんのいるご家庭とかならそっち側がいいでしょうね。
この辺りは各停でもまだ我慢できる距離かと思います。

ただ最寄の二子新地や高津の雰囲気がなあ・・。暗いというか寂しいというか。
溝の口なら雑然としてるけど活気がある。梶が谷や宮崎台は何もないがのどかな
感じで駅周りもそこそこきれい。
近くの駅と比較して二子新地や高津って申し訳ないが寂れて暗いイメージなんですよね。

[97: 匿名さん]

新地に東急ストア出来るってタウンニュースに昔出ていた。
『二子新地 東急ストア』で検索すると出てくる。
噂だけどね。

[98: 購入検討中さん]

そうですか。。。中古でH1970㎡イトーピア二子多摩川レジデンスが3780万円、H15アールブラン80㎡4380万円ででてますよ。
サンジェルマン跡地のことも考えると、200万円前後にしないと早期完売は難しいのでは。。。
いづれにしても4/7,8で大体の価格帯はわかりそうですね。
お客さんの反応見て設定額を最終決定するとおもいます。

[99: 匿名さん]

たぶん高いよ。
このマンション

[100: 匿名さん]

>98

大抵のデベは早期来場者客の反応を見て価格を設定するんだけど、モリモトは早いもの順で売り始めちゃうから言い値だよ。得意技は早く決めないと無くなちゃうよってあわてさせるパターン。