プラウドシーズン津田沼前原ってどうですか？

[匿名さん]

野村不動産より、千葉県船橋市の前原にできる「プラウドシーズン津田沼前原」を検討されているかたいらっしゃいますか？
ネットで評判を探してみましたが、見つけることができませんでした。どなたか情報頂けたら嬉しいです。宜しくお願いします。

[51: 前原西住民]

住んでいる立場からこの前原の残念なところは、
駅前の都計道事業に伴って、拡張されたはいいが、張り付いていた商店が軒並み撤退した。
その昔は肉屋や魚屋もあった。拡幅後に再建したのは、中華料理→ラーメン店、電器店、
タバコ屋、喫茶店くらい。八百屋は駅前マンション横に移転して存続。
駅前商店街がなくなりさみしくなった。（駅前のドラッグストアは畑のところを造成してできた。）
駅前通りから団地中心部へ向かう道との交差点部分にスーパーがあったが、団地中心に移転した。
建物は健在だが、現在健康食品会社の倉庫として利用中。この箇所に激安スーパーでもできれば、
大変利便性が上がるのだが、元所有者が売却条件に店舗利用を制限する条件でも付けたのかと思うくらい
この立地でもったいない建物の利用方だと思う。スーパーが欲しいです。

物件北側にある道路は船橋市内では数少ない都市計画道路の事業実施区間になっています。
飯山満駅近くまで都計道事業で、そこから飯山満駅-芝山団地までが区画整理事業で施行中です。
完成すると、成田街道から前原駅-飯山満駅-芝山団地までが一本で繋がり交通量の増大が予想されます。
船橋市内の道路事業の悪さから、この道路に多くの自動車が集まることでしょう。
騒音や排気ガス（特に喉が悪い人）が気になる人はよく調べたほうがいいと思います。


大昔に日本住宅公団が激安（タダに近い）価格で取得した土地を、建替余剰地として
民間に莫大な金額で売却して利益を上げることに釈然としません。
国は本当にこの独立行政法人URを将来解散させる気があるのか。
しかも、この前原に関しては、近隣住宅との調整がメンドクサそうな外周部だけを民間に売り、自らは中心部にこれまた高額な家賃の賃貸住宅を建設する。
段々と普通の不動産屋と同じ考えになってきたのが残念。
このように高額で売られた土地だから、戸建の販売価格も釣り上がるはずです。

[52: 匿名さん]

東船橋のプラウドと比べると断然劣ります。
・街を巡回する警備がない。
・湯船は大きいが、保温性が東船橋のほうが良い。
・シャッターが手動。※東船橋は電動

まあその分、価格が少しだけ安いですけどね。
スーパーと病院が、近くにないのが痛いですね。

[53: 匿名さん]

>45さん

東船橋駅と津田沼駅を比べるのは、おかしいです。
JRの東船橋駅と、新京成の前原駅を比べてください。

[54: 匿名さん]

東船橋は価格強気でしたよね。前原ももう少し津田沼に近かったら良かったのに。

[55: 買いたいけど買えない人]

東船橋も高かったったですね。
前原物件も4000万代であれば考えたんですけどね。

[56: 匿名さん]

津田沼無理矢理徒歩圏の前原もかなり強気な価格ですね。
これで、高根公団の一大プラウド（2.4haに続き、1.2haとマンションの0.6haを取得）は
どれだけの価格を打ち出してくるのか楽しみになってきた。
まさか北習志野徒歩圏なんて言わないと思うけど、強気に出る要素がまったくないので、
7年前に出した成田線木下のような普通のサラリーマンが買える価格になることを期待します。

[57: 匿名]

なぜかこの物件ではない高根公団の話をしたがる人がいますね。スレ違いだと思うんですが。東船橋と比較検討してますが、確かに仕様は少し落ちるようですが、土地が広くて収納が多いのはこっちのメリットなんで一長一短ですね。東船橋の最終期が終わってから前原が動き出すみたいなんで悩ましいです。

[58: 匿名さん]

ここは物件の検討者以外にも不動産業関係者が多数みているから
色々な情報を出して関係者の目に触れるようにすることも大切だと
掲示板の利用方法は一つとは限りません

[59: 匿名さん]

3/20に現地で確認されたかた、何でも良いので情報お待ちしております。

[60: 匿名さん]

工事中に建物の下の地面が大きく陥没したと出入りしていた職人に聞いたのですが、この辺の地盤は弱いのかな？

[61: 匿名さん]

>>59特に何も目新しいものはありませんでした。
建物は工事中で中に入れないので、周囲を営業の人と歩いたくらい。

[62: 匿名]

ここ買うんだったら高根公団のほうが安くて学校やスーパーが充実してるので高根公団にします。自転車でイオンにも行けるし。

[63: 匿名]

いいんじゃないですか、待ちたければ高根公団を待っていれば。それぞれの価値観ですし。

[64: 匿名]

あまりに相場からかけ離れているから注目されないのか。
相場に近づけて800～1000マンは下げないと即日完売は厳しいかも。
東船橋の検討者はここには来ないと思う。

[65: 匿名さん]

値段を下げて欲しい人からのネガが多いけど、まだモデルハウスも開いてない時期にこれだけのレスがあるってのは注目度がとても高いんですね。

[66: 匿名さん]

>>65はﾉﾑﾗの関係者？ネガではなく本当に高いでしょ。
こちらは東船橋ほど道路や公園などの周辺整備に金が掛かってないのだから
純粋に相場並みで勝負すべきだよ。東船橋から一部設備の仕様を省いているし。

[67: 購入検討中]

家を探して色々な掲示板や、口コミを見させてもらってます。
どの情報が正しいのか、わからなくなりますね。

個人的には、駅も近いし、保育園、小学校、中学もあるし、良いと思うんだけどなー。

[68: 匿名さん]

結局こういう掲示板は色々な人がそれぞれの思惑で書き込んでいるんでしょうから、ご自身の目で現地や物件を見て、判断した方がいいですよ。

[69: 匿名さん]

近くに住んでいます。
前原周辺は住宅街で落ち着いていて、津田沼に行くのも、自転車、バス、電車、徒歩と選択肢もいろいろあり、便利です。
子供がいるので、繁華街近くは嫌だったし、でも不便なところも嫌だったので、そういった意味で前原はちょうどいい場所で、私達家族としてはとても満足しています。

[70: 匿名]

69さん
街は便利でもこの物件は高すぎて問題外デスヨネ。

[71: 購入検討中さん]

昨日、現地案内のお知らせが届いてました。
早速、日程を決めようと思います！

[72: ビギナーさん]

皆さんの書き込みを見てると、4500万くらいが
妥当価格と考えている方が多そうですね。

逆に、4500万前後のプラウドシーズンって
過去にどういう立地、地区で分譲されたんでしょうかね。

[73: 匿名さん]

4500万くらいと言えば、現在販売中（苦戦中？）の稲毛海岸がそれくらい
が中心価格帯ですよね。

稲毛海岸は、稲毛・稲毛海岸・検見川浜あたりに徒歩20分弱だと思うので、
津田沼はさすがに4500万くらいではないのではないかな？
稲毛はフラットな道を20分弱、津田沼は坂があり狭い道を20分弱と条件は
違いますが。

4000万台半ばから、5000万台半ばを予想。

[74: 匿名さん]

庶民が買える価格としては、数年前に成田線木下で販売した3000万円強あたりが理想。
超脅威的な倍率がついて、即日完売するでしょう。
さすがにそこまで下げられないのであれば、向き、道路付きによって
3900(目玉で)~5300が妥当な価格帯と言えます。

[75: 匿名さん]

3900～5300万台は稲毛海岸とほぼ同一価格帯、駅の力では
さすがに稲毛＜津田沼でしょうが、稲毛はセコムが標準装備
だったり、クラブハウスがあったりとお金がかかってる部分
があるので、この辺りをどう評価するか難しいですね。

[76: 購入検討中さん]

戸建てが3000万円強が理想？庶民を馬鹿にしすぎでしょ。日本人の庶民はそんなに貧しくありません。
車でもＢＭとノートじゃ300万円ぐらいの差はあるので、家を買うのに500万円程度の差を高すぎるとか騒ぐ感覚が不思議。
その感覚でプラウドのスレにくるなんてわけわからん。ただの荒らしですかねぇ。

[77: 匿名さん]

以前、プラウド東船橋に行ったときに聞きましたが、価格は、強気の5000万超えでしたよ。

プラウド東船橋より300万円ほど安い価格でした。
1月末ごろの情報ですが。

[78: 購入検討中]

>76は営業か。
千葉の戸建にしては狭いのにこの価格では高すぎるんだよ。
プラウドという名に恥じない広く気持ちに余裕が出る家を建ててくれよ。

[79: 購入検討中さん]

二月に参加した、事前案内会で5200万〜6000万の金額が
記載された区画図を見ましたが、ああいうのって下がる事あるんですか？

もし、普通は下がらないなら、もうその価格帯でほぼ決定ですよね？

[80: 匿名さん]

私の知ってる他社（大手）の営業さんがおっしゃってましたが、
初めは高めに出すのが一般的のようです。
（１回出した金額を後で引き上げるのは困難なため）

案内会等に参加したお客さんの反応がいまいちだったり、集客
が悪いと判断すれば、価格は当然下がるものと思います。
逆にお客様の反応が良いと判断した場合、価格はそのままで
いくでしょう。

東船橋も最終期で一部物件が余り、登録即日完売、と宣伝する
ことができなくなった今、ここの価格も練り直してくるのでは
ないかと予想します。
東船橋とここでは、立地や家の設備等、全てが違いすぎますので…

ちなみに、２月の案内会では、5000万前半・中盤・後半、という
記載でしたよね？
私はまだ現地には行ってませんが、以前に書き込みがあるとおり、
5200万、という具体的な数字は出ていないと思うので、その数字
は79さんが営業さんから教えてもらったものでしょうか。

5200万が最下限の場合、下限に限れば東船橋より500万程高い
金額になってしまうので、苦戦するのではないかと思いますが、
4000万台の価格からあれば、集客力も違ってくるのではないかと
思います。

[81: 匿名さん]

プラウド戸建を検討してますが、もしも20年〜30年後に建て替えたりしたくなった場合、制限とかあるんでしょうか。
あの街並みに憧れているので、他の方が建て替えて雰囲気が崩れてしまうのも心配です。ご存知の方いらっしゃいますか？

[82: 住まいに詳しい人]

５０００万前半・中盤・後半という金額は妥当な金額だと思います。
さらには、４０００万後半や６０００万前半もあるじゃないかと予想できます。
＜理由＞
JR津田沼駅徒歩１５～２０分圏内の前原東、前原西の土地は、南側道路の好条件で坪９０万円程度です。
※前原東、前原西で南側道路の好条件の土地は、地元不動産屋さんでもほとんど物件がでてこないと言われています。
坪９０万円×４０坪＝３６００万円
建物２１００万円
外構１５０万円
合計５８５０万円
さらに角地や３方が道路の敷地は、１５０万円UP、３００万円UPだと思います。
逆に南側道路でない敷地や、道路から敷地へアクセスがフラットでない敷地の場合、その段差の程度に応じて金額がマイナスされて設定されるでしょう。
特に今回の分譲地は、ひな壇のため道路から敷地へアクセスがフラットでない区画が見られます。
１階から２階にあがるような階段がある区画があるので、そういう区画が４０００万後半になるのではないかと思います。

ゆったりとした植栽のある町並みをつくるため、プラウドシーズン津田沼前原では建物間の距離を確保するために敷地面積４０坪という設定がされているように思います。
前原東や前原西で売り出される建築条件付戸建や新築戸建は敷地面積が３０坪程度あることが多いから、プラウドシーズン津田沼前原の敷地面積４０坪とのギャップで相場より高く感じているだけだと思いますよ。

[83: 匿名さん]

82さん
ここの平成２３年の路線価は135千円／㎡ですから、3.3㎡で405千円です。
これに利益を乗っけても坪単価75万円程度です。

敷地面積４０坪は地区計画で135以上にせざるを得ないから仕方なくしているだけ。
そうでなければ東船橋のように120程度に分割して区画を増やしていました。
それにいくら敷地を４０坪にしても建物が100程度では余裕が感じられません。

坪75万円×40坪＝3000万円
建物2100万円（100㎡前後でこれは高い）
外構150万円
合計5250万円

ずばりこれが妥当。これでも十分利益が確保できるはず。

この分譲地至近の販売中土地
2240万円/33.35坪　坪単価67.1万円
路線価は120千円なので、補正して坪単価75.4万円

[84: 匿名さん]

ttp://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/PopTradeListServlet?TTC=29001&TKC=96&TTY=3&ARC=122040710&LY=9999&SFL=0&FFL=0:0&PG=1

取引事例を見ても坪100万円は津田沼駅前くらいしかない。
前原駅近い整形地は坪69万円。よって、前原駅で坪90万円はあり得ない。

[85: 住まいに詳しい人]

No.83さん
＞この分譲地至近の販売中土地
＞2240万円/33.35坪　坪単価67.1万円
＞路線価は120千円なので、補正して坪単価75.4万円

建築条件付の土地を例にされても．．．。それにこの土地がどんな土地かはわかりません。
建築条件付と条件無しじゃ、条件無しのほうが３００万円は高いですよ。
よって、坪単価は８５万円といった感じでしょう。

[86: 匿名さん]

№82さん・№83さん、説得力のある分析・ご説明ありがとうございます。

№82さんのご意見はどちらかといえば野村不動産視点の考え方（野村不動産
の方ではないかと誤解するくらい）、№83さんのご意見は顧客視点の考え方、
という印象を受けました。

私は野村不動産の者ではなく、一顧客なので、№83さんとほとんど一緒の
感覚です。

路線価は相続税の課税対象となる資産の評価軸であり、実際の相場とはずれ
があると思いますが、近隣の過去の取引事例に鑑みれば（ネットで調べられる
範囲ですが）、坪単価は60万円台、プラウドが開発した土地の周辺の地価が
一定上がることを踏まえても、高く見積もって75～80万円がいいところでは
ないかと思います。

前原の津田沼駅近隣の土地なら90万でも納得ですが、津田沼駅徒歩18分の土地
を90万で購入したら、大損してしまうのでは…？

[87: 匿名さん]

上物、2100万もかかってるかな。

東船橋よりいろいろ装備を簡略化してるみたいなので、外構工事
含めて2000万そこそこなのでは。

ホームページの設備のところが、なかなか更新されないので、
詳細は分かりませんが、食洗器くらいは付いているのだろうか。

[88: 匿名さん]

津田沼徒歩１１分の西４丁目の戸建が４，２８０万円。
土地１１０平米、建物９８平米でプラウドと同規模。
土地が２５平米少ない分を考慮してもこちらの割高感は特筆もの。
確かに建物に２１００万円も掛かっていそうな気がしない。

[89: 購入検討中さん]

土留めに相当お金がかかっているじゃないかな。

[90: 匿名さん]

東船橋との違い
・前原のほうが広い
・水周りが全て1F
・津田沼徒歩圏内？
・最寄り駅(前原駅)から5分以内
・シャッターが手動
・お風呂の保温性は東船橋のほうが上
・セキュリティ巡廻がない
ほかに情報お持ちのかた、よろしくお願いします。

[91: 匿名さん]

以下、少し長いですが、追加します。

〇良い点
・ひな壇で日当たりがいい区画がある
　⇒逆に段差が高すぎて、アクセスが厳しい区画もあります。

・価格が安い

〇悪い点
・津田沼駅までの道が坂で狭い（車の交通量は多い）
　⇒特に成田街道付近は危険。徒歩・自転車は厳しいか。
　　南口で良ければ、東船橋の物件からのほうがアクセスいいかも？

・街並みのスケール
　⇒区画数が少ないため仕方ないが、東船橋に比べれば街並みはだいぶ劣る。

・地盤
　⇒ハザードマップで確認。ひな壇のところはちょっと不安。

・車でのアクセスが悪い
　⇒花輪ICから遠い。前原エリアから出るとき、成田街道を通るが、
　　ここは慢性的に渋滞。裏道ご存知の方は、教えてください。

〇どちらでもない点
・クラブハウスがない
　⇒近所付き合いが煩わしい方にとってはいいのでは。

いろいろ悪い点を書きましたが、業者ではありません。
東船橋の物件があらゆる点で良すぎたためであり、希望の価格帯になれば、
検討しようと思っています。5000万以内がたくさんあると、うれしい。。。

[92: 匿名]

プロジェクト発表会行きました。
５５００〜でした。
野村さんは津田沼を最寄りのようにプレゼンされていましたが前原でこの価格は高すぎです。

[93: 匿名さん]

私も土曜日のプロジェクト発表会に行ってきましたが、渡された価格、説明によると、一番安いところで5,000万円を切るかどうかで、高いところで6,000を越えるぐらいとのことでした。平均が5,500位の説明でした。街並みは素晴らしかったですし、悩みますね…。

[94: 匿名さん]

私もプロジェクト発表会いきました。
高いですね。新京成前原駅での値段とは思えません。
手が届かなくて、ちょっとがっかりです。
GWの内覧会は、一応行こうと思います。

[95: 周辺住民さん]

野村不動産はどこを向いて商売しているのでしょうか。
この掲示板だけでも検討者の多くが高いと言っているのに強気な価格設定。
大量の社員を抱え広告費を多く掛けるから多大な利益を上げなければいけないのか。

ＵＲは旧住宅公団時代に国民の税金で取得したこの土地を高く売り抜けたんだろうが、
本来なら、国民に還元するためには落札価格帯を設けて、高すぎないようにしなければ
ならなかった。利潤追求は独立行政法人がやることではない。
結果、資金力にモノを言わせた大手不動産屋に渡ってしまったではないか。
旧団地住民の子世代の潜在的な戻り入居需要など考慮されず、里帰りの夢を見事に打ち砕かれた。

[96: いつか買いたいさん]

プラウドの物件に住む方って、どのくらいの年収なんですかねー？
30代前半、世帯年収1000万、子供3人、共働き、そんな方々ですかねー。

[97: 匿名さん]

私も先日のプロジェクト発表会に行って来ました。

プロジェクト発表会に参加された方々の多くは、高くて手が出ないというご感想のようですが、
手が出る金額になるよう、価格が決まる前に、説明会の場や電話等で予算・希望を営業の方に
伝えてみてはいかがでしょうか？
私の予算は5000万円程でありますが、営業の方には、しっかり希望を伝えてきたつもりです。

皆様ご存知かとは思いますが、5000万円前半といった大まかな価格のみ出し、なかなか100万
円単位の価格を出さないのは、お客さんの反応や予算・希望を踏まえて最終の価格を調整する
ためであり、せっかくの機会ですので、ご自身の希望も伝えてみるほうが良いかと思います。

ちなみに、ここの近くのファインコート西船橋で、現在、5120万円で２号棟の先着順販売が
行われていますが、最初の発表会の際は5200万円～5300万円台の予定価格が付いていました。
照明・カーテン付みたいなので、西船橋方面も検討されている方は、ご参考にしてください。

さて、私なりに東船橋の価格をベースに、以下のとおり最終の価格を予想してみました。
皆さんのお考えを参考にしたいため、ご意見頂ければと思います！

（以下、№98に続きます）

[98: 匿名さん]

（続き）

東船橋の最大の売りは、161区画の規模からなる街並みの美しさ。
しかしながら、前原は61区画であり、ほとんどの区画は既存の道路や建物に隣接していること
から、東船橋のように街並みの美しさを最大限享受することはできません。
従って比較するのであれば、東船橋の街の中心にある区画ではなく、街の端のほうにある区画
をベースとすべき。（ここは重要！）

東船橋の最終期において、街の一番南に位置する南向き住居に、約5500万円～5600万円弱の
価格が付いていました。ただ、真横が税務署の区画があったり、前の道路の交通量がやや多い
点がマイナス評価されていると思われるため、＋100万円補正して、東船橋の街の端のほうの
南向き住居を5600万円～5700万円と評価します。

次に前原についてですが、建物は東船橋よりお金がかかっていない点は明らかであるため、▲
100万円補正、土地は約１割広いものの地価は約２割安いものとし、更に▲300万円補正して、

①前原の一般的な南向き住居を5300万円とし、土地の形状や段差等アクセスにやや難がある
　南向き住居を5200万円と評価します。

続いて北向き住居については、東船橋は南向きに対し▲500万円～600万円の水準となっていた
と思いますが、前原は土地がやや広く、ひな壇になっていることから北でも比較的日当たりが
確保可能である点を踏まえ、南向き住居に対し▲300万円の水準とし、

②前原の北向き住居を4900万円～5000万円と評価します。

最後に、南角地については南向き住居＋200万円、三面道路の南角地を更に＋200万円の水準、
モデルハウス等、家具付でお金のかかっている物件を更に＋100万円～200万円の水準とし、

③南角地住居を5500万円、三面道路を5700万円、モデルハウスを5800万円～5900万円と
　評価します。

以上が、東船橋をベースに、前原の良いところ・悪いところを反映した場合の評価であり、
そもそもの東船橋の価格がおかしい！、ということがなければ、最終これくらいの価格が
落としどころ、かつ現在の価格表から大きく外れないところ、一般のお客さんの希望が上記
より▲100万円の水準、野村不動産の方が売りたい、目標金額が上記＋100万円と予想します
が、いかがでしょうか？

[99: 匿名]

専門家気取りか業者なのかよく分かりませんが意味不明ですね…。そんなに熱く語っても野村からの価格は変わらないと思いますが。

[100: 匿名さん]

北向き住戸は、4700～5000万円
南向き住戸は、5100(奥まった区画)～5300万円
南角地住戸5400万円、三面道路5600万円、モデルハウスは5700万円。
6000なんて価格を付けたらそっぽ向かれます。

このあたりが前原でも需要を喚起できる価格だと思います。
ポイントは下限を4700万円にしたところ。安めの住戸もあるとの印象付けは大事です。
稲毛海岸でも1戸だけ3900万円台の物件がありました。