プラウドシーズン津田沼前原ってどうですか？

[匿名さん]

野村不動産より、千葉県船橋市の前原にできる「プラウドシーズン津田沼前原」を検討されているかたいらっしゃいますか？
ネットで評判を探してみましたが、見つけることができませんでした。どなたか情報頂けたら嬉しいです。宜しくお願いします。

[163: 匿名さん]

団地再開発の土地の場合、元所有者がURであることが問題。
競争入札をするから超高額でいつもの１社が落札する。
そのツケは当然のように購入者の負担に乗っけられる。
国土交通省はURの土地売却のやり方を監視・指導した方がいい。
たとえば、予定価格は相場に沿って最低価格だけでなく最高価格を設定する。
そして、物件価格も近傍同種(相場からかけ離れないこと)とする。
事業者がこれに違反した場合は、土地売買契約時に遡って契約を破棄して
さらに違約金を徴収することができる。
これにより格段に高い物件価格になることを抑えて相場なりの
戸建て住宅が供給される。
しかし、今の国や国会議員にはURや大手不動産業を指導できる能力はないね。

[164: 匿名さん]

相場を無視した高値で落札しても、利益をあげられる販売は出来ないのでは？
結局売れるということは、適正範囲内の落札価格ということだと思うんだけど。
営利企業が自己リスクで仕入れている訳で

[165: 匿名さん]

価格表を初めて見せられた時、馬鹿にされてるのかと思ってしまいましたが、
結構要望書が入ってるんですね。

土地2500万、建物2000万、野村のブランド・安心1000万くらいの感覚ですが、
花小金井・東船橋のように駅近の大規模プロジェクトではなく、千葉の津田沼駅
アクセス難ありのプロジェクトがこのまま売れるようだと、プラウドシーズンに
ついては引き続き売り手優位の状況は続きそうですね。

野村の営業の方は、自信満々で、売り手の視点のみでの接客をされる印象。
もっと価格・間取りやスケジュールの希望等、顧客の視点に立って対応頂ければ、
助かるんだが、比較的大規模な物件が多い野村の営業の方に、個々のお客さんの
事情踏まえた、きめ細かな対応を求めるのは、酷なのかなあ。

[166: 匿名さん]

買える人が買えればよい。それがノムラの考え。

[167: 匿名さん]

需給のバランスで価格が決まる以上、割高でも買う人がいるならそれが適正価格であり、
野村不動産の姿勢を非難することはできません。
仮に1000万円割高でも、ここの物件に顧客が価値を見出しているということですよね。

割高な価格で顧客が買っているのは野村のブランドと信頼。
利便性や建物の性能は普通なだけに、プラウドファンでない私には、ここを買う人は
普通のホンダ車に赤バッチをつける人、普通のトヨタ車にレクサスマークを付ける人
と同じように思えてしまいますが、プラウドファンでない人たちがいくら割高だ、
と言っても動じないくらい、ファンを抱えている野村の戦略が巧みだということなんでしょう。

要望が結構入っているということでしたが、意外でした。
なぜならここを買っても、駅（津田沼）から遠かったり、設備もプラウドにしてはイマイチ
だったりするので、知り合いにあまり自慢できないですよね。（名前はproudなだけに…）

私の周囲のプラウド（マンション）を買った人は、プラウドに住んでることをすごく誇らしげに
してる人が多いんですが、花小や東船橋のように、圧倒的な規模の街並、駅近でクラブハウスも
あって、地元以外の方々も惹きつける物件とは違う、ここ前原の物件を、割高な価格で買う人は
そんなにいないだろうから、価格も安くなると思ってましたが、予想が外れました。

長くなってしまいましたが、何度も現地を訪問した私の捨て台詞です。地元民ではない私には、
野村不動産の、上からの販売戦略を受け入れるのは、無理でした、

[168: 匿名さん]

スレ違いなのを承知で書くが、仮に前原が販売好調だとしても、
次の高根公団のプロジェクトはどうするんだろうね。
「都心直通の北習志野駅徒歩圏」なんて売り方できないよね。
高根台の現地から歩くと北習志野駅まで徒歩２５分以上です。
素直に高根公団駅徒歩５分(現地入口まで)とそこから
新京成2駅3分の北習志野駅乗換で都心へと書けばいい。

問題の価格は地価からすれば、3300～4200と予想するが、
野村の戦略ではこれに1000万円ほど上乗せしてくるのでしょうか。
そうであれば、相場を無視したものと言わざるを得ない。
ただし、前原と違い130戸程度と東船橋よりやや少ないが、
同じく東側落札地での分譲が2年後に控えていて、駅から離れるため、
ここでも戸建60戸程度とマンションを造ることから、割高感を出し過ぎると
大量の売れ残りが発生するでしょう。

野村の関係者もここを見ているだろうから、多くの人が納得する
適正価格なるものを付けてください。
プラウドファンでも高根台の立地では価格を厳しく見てくるよ。

[169: 匿名さん]

年収900万でも厳しいです。。みなさんお金持ってるんですね。

[170: 購入検討中]

皆さんは、お金があれば買いたかったってことですよねー。

手がでなかったから、ケチつけるのはやめましょー。

まー私も、予算オーバーで欲しくても踏ん切りがつかなかった者ですがー。

買えなくても、決して野村とか業者の悪口はかきません。購入した人がみたら不愉快だと
思いますので。

[171: 匿名さん]

土地３０坪、家３０坪で４７００万円位だったらよかったのに。

[172: 匿名]

171さん
インフラ整備費を考慮しても、そのくらいが適正価格だと思います。

[173: 匿名さん]

仮にもっとお金があったら、ここじゃなくて23区や三鷹・小金井あたりで検討したいな。

あと500万くらい安かったら、東京駅への通勤時間の割にはリーズナブル、っていう理由
でこの物件にも魅力が出てくるけど。

割高であっても、どうしても千葉で買いたい、って人以外は、ひばりが丘・上福岡の
プロジェクトを待ってもいいかもしれない。

[174: 匿名]

いずれにせよ買いたかったとしても所詮抽選で決まりますからね。
外れたら縁がなかったと諦めるしかないですね。

[176: 匿名さん]

東急建設と西武建設。フツーの建物。
注文住宅で同じ仕様にして他の工務店で建てればもっと安くできると思う。

[177: 匿名さん]

>176
でも、ほかの建売業者がそれをできないのは何故？
中小の建売、ロクなのない。。

[178: 匿名さん]

それは大規模建売分譲できる資金力があるのが野村ぐらいしかないこと。
入札を行う土地の場合、野村が破格の高値で落札するから、他社が手を出せない。
故にそれが分譲価格に転嫁されさらに大企業の利益が転嫁されるから
千葉の前原での相場観を破壊されることになる。

[179: 匿名さん]

優先倍率5倍の方が結構いらっしゃるみたいですね。

[180: 匿名さん]

5倍優先は30万円のオプション券付きですよね。

[181: 匿名さん]

むむ、３０万円のオプションまで付いてるんですか。うらやましい。

[183: 匿名さん]

プラウド買おうと思っている人は新作発表会に迷わず行くべきでしょう。
興味ない物件の話まで長々と聞かされて苦痛ですが。

[184: 匿名さん]

ご存知でしたら教えて下さい。
ここの学区は、小学校は中野木小、中学校は前原中になりますか？

[185: 周辺住民さん]

＞ここの学区は、小学校は中野木小、中学校は前原中になりますか？
はい。そうですよ。

[186: 匿名さん]

ありがとうございます。
二宮小も近くにあるようですが、収容人数の関係で学区の見直しとかがあったりするんでしょうかね？

[187: 購入経験者さん]

中野木小は優秀だそうです。
近所の喫茶の店主が言っていましたが、地元民の
私は全然しりませんでした。
東京からわざわざ引っ越してくる方達もいるそうです。
知り合いの建設業に従事している方から聞きましたが、
プラウドは建築的にはギリギリの物件で、中にはNGの
物件もあると言っていました。

[188: 匿名さん]

NGって具体的には？

[189: 購入経験者さん]

私も聞いただけなのでよくわかりませんが、
値段のわりにはあまり良くないと言っていました。

[190: 匿名さん]

ずーっと12番は空いたままですが 何でですか？
他はまんべんなく花が付いてるのに。

[191: 匿名さん]

三井のＨＰに、三井ホーム施工の八千代緑が丘徒歩７分・58戸の
ファインコートが出てますね。

ここと同じくらいの価格帯になって、競合物件になるのでしょうか。

[192: 匿名さん]

価格帯は高根公団と被ることになるでしょう。
4500万円以上でしょう。

[193: 匿名さん]

隣の船橋日大駅ではトヨタホームが5000万台中盤で分譲してます。

八千代緑が丘は駅前にいろいろ施設もあって、前原や船橋日大よりははるかに便利そうですが、
用途地域がなぜか工業地域なので、4000万台からあるんですかね。

[194: 匿名さん]

第１期４１戸完売だそうです。

[195: 匿名]

高かったけど、買ってしまいました。

[196: 業界経験者]

比較的条件良い物件が空き→客問い合わせ増→難関物件に誘導→難関埋まる→直前で売り抜け→即完→第二期へ


第二期は詳細出てます？

[197: 匿名さん]

前原駅のプラウドから見て反対側に住んでおりましたが購入を見送りました。
理由は
・津田沼駅は徒歩20分
　（15分が限界・・）
・前原駅が恐ろしく使えない
　（都内通勤）
・バスは駅までの成田街道の渋滞がとんでもないため使えない
　（へたすると時間的に徒歩と変わらない・・）
・休日の近隣の渋滞
・もちろん徒歩圏内スーパー無し
　（トップマートの安くてよいが）

津田沼駅自体はとてもいいです。

[198: 匿名さん]

傾斜地で、あの値段はきつい。

[199: 匿名さん]

場所が中途半端なんだよね。

[200: 匿名]

197さん、バス利用について教えてください。

津田沼駅までの所要時間ですが、もし判れば、
もう少し具体的に教えて頂けないでしょうか。
平日（朝の通勤時間帯・日中・夜）・週末等、
ご存じの範囲で大雑把でも構いません。
バス停は前原駅入口を利用することになるかと。

あと、花輪インターまでの所要時間はご存じでしょうか。

よろしくお願いいたします。

[201: 匿名]

今が前原近辺住民で、子供をはじめとする今あるコミュニティの関係を変えたくない人には
物件価格が高いといっても、プラウド自身が相場より500万～１千万円高いと
明言していたので、それでも価値ある物件と思って購入されたという事ではないでしょうか。
道路事情も理解して購入するわけですから。

ただ、前原以外から引越しされてくる方は道路事情に話が違うと驚かれるかも。

プラウドが示していたバス停からのＪＲ津田沼駅までのかかる時間に関しては、
時間帯によって、しかも朝の通勤時間帯はアテにならない日もあると思います。
示していた時間でも到着する時間帯が存在すると思っていた方が良さそうかと。

電車の方が時間は読めると思います。新京成は滅多な事で遅延もありませんし。
ネックは新津田沼駅⇔ＪＲ津田沼駅に徒歩発生するので面倒かなと思いますが。

花輪インターへも日によって、時間帯によって全然違います。
道が混んでいなければ、１０分もあれば行けます。
仮に朝７時として、毎日かかる時間が違うと思っていた方がいいと思います。

色々理由を並べて購入しなかったレスをつけておられる方がいますが、
結局は価格の面で見送った要因が大きいかと想像しますので、
ここは購入された方も見ておられると思うし程々にと思います。
こちらも見送った口ではありますが。

197さん
前原駅が恐ろしく使えない　とはどういった理由でなんでしょうか？

[202: 匿名]

参考までに

花輪インターまでの所要時間は296号を通るのと、296を通らずに抜け道を利用するのとで大きく異なります

296利用では前者の仰る通り時間よめません
早ければ10分、渋滞にはまれば１時間以上もあります
抜け道利用はいくつかパターンありますが15分かからない時が多いです
たまに船取合流のところで混むこともありますがその場合でも30分かからないくらいでしょうか

[203: 匿名さん]

バスは296の渋滞があって駅までの時間が読めない。電車なら時間はほぼ一定ですから前原駅は、そういう意味で使えると思います。

駅単体での魅力はないと思いますけどね。

道路事情は201、202さんの言う通りですね。私の場合、296経由で花輪インターまでの時間は45分がMAXです。抜け道使うと20分ですね。

抜け道は車の流れを観察して跡をついていけば自然に分かるようになると思います。

[204: 周辺住民さん]

当物件が家から見える範囲に住んでます。
花輪までは、裏道使えば10分です。
（土日の朝11時とかであれば、
15分くらいかかる事もありますが、
基本的には10分ですね。）
それ以上かかる場合は、
より良い裏道があるはずなので、開拓して下さい。

[205: 周辺住民さん]

>204
中野木交差点から花輪ＩＣまでで１５分位かかる事がたまにあるけど。
そんなに安定的な裏道あります？

[206: 匿名さん]

前原に住んでいた時、何処に行くんでも主人が
裏道使っていましたよ。
普通の道使うと混むのは解っているから地元民は
裏道使うの当たり前と言っていました。
時間も大幅に削減されます。
ただ、私は車の運転しないので道の説明できませんが、
裏道にも何種類かあって昔からの地元民しか
知らない裏道もありメチャクチャ狭くてハードな
道などもあります。

[207: 匿名]

購入したものです。車通勤なので花輪までの裏道教えて頂けますか。コンパクトタイプなので細い道でも大丈夫かと思います。

[208: 匿名]

200です。皆さん多くの情報をありがとうございました。

バスの所要時間は想定の範囲内のようですが、
実際に生活したら不便に感じることもあるでしょうね。
プラウドが示しているのは、あくまでも時刻表の時間ですし。

津田沼駅～新津田沼駅は、毎日となるときついでしょうが、
我が家の場合は通勤が逆方向なので、許容範囲内かと思います。
現地～津田沼駅は、確かに歩きにくい所が多いですね。
駅北口周辺がごたごたしている印象を受けました。

車の移動が、思っていたより時間がかかるようですね。
もしも住むことになったら、頑張って抜け道開拓します！

[209: 匿名さん]

１９７です。

私は都内通勤のため津田沼駅を利用していたため使えないと表現しました。
京成線沿いにお勤めであれば良いかもしれません。
前述にもあるとおり
津田沼駅～新津田沼駅は意外とめんどくさいのです。

前原駅は朝に関して言えば本数もありますので問題ないかと思うのですが
帰宅の遅い私の場合ですと本数が少ないため乗り換え・待ち時間を考えると
徒歩でも同じでした。

付近の道路事情は良くはないです。
裏道利用ができますが個人的には危ないので好きではありません。
（目の前を裏道利用されると嫌ですよね・・）

ただ良かったのは会社には前原駅利用で定期申請を出し
津田沼駅まで徒歩。半年で4万円程お小遣いがありました☆

[210: 匿名]

中野木小学校について教えてください。いい学校だと伺いました。

[211: 匿名さん]

近くに住んでいて、購入しました。

バス・・・朝は３分～５分間隔で出ており、７時台前半までの時間は渋滞もなく相当な大雨でなければほぼ時刻通りでした。７時半以降になると渋滞する日もあり、時間が読めないので歩いています。（現在は津田沼駅徒歩１５分に在住）

道路・・・うちも裏道を使っています。狭い道なのでいつもドキドキしながら運転しています。バス通りを成田街道方面に走り、小僧寿し向かいの１００円ローソンを右折→スカイハイツの目の前を通り、突き当りを左折（急な坂）→最初の交差点（狭いです）を右折→８００Ｍくらい道なりに行くと（説明しずらいです）左折→船取線に出ます。
二宮保育園を右折する道もありますがこちらのほうが狭く対向車も多いです。

電車・・・購入を検討してからよく使っています。寂しい駅ですがヨーカドー、イオンで買い物してすぐに電車に乗れるので良しとします。また上下線とも階段等がないのでベビーカーは楽です。都心勤務ですがＪＲが不通になったときは京成で行けるので、それはそれで便利だと思える日が来ると思います。新津田沼～津田沼の歩きは慣れるしかないと思っています。実際に住んでからはバスより電車を使うと思います。

中野木小学校・・・平均的な小学校だと聞きました。知り合いのお子さんが通っていますが、学級崩壊など荒れているようなクラスもなく、とても平和な学校だそうです。通りすがりの小中学生を見たり、毎年町内の夏祭りに行きますが、いわゆる不良のような子ども、変な子どもを見たことがありません。大手有名塾のカバンを持っている子も見かけるので私立受験をする子もいるのでしょう。

この辺に住んでいなかったら購入していなかったかもしれませんが、住んでみると子育て環境は良いし、適度にのんびりしているし静かで住みやすいところです。近くで農家さんが取れたての野菜を販売していたり、容器持参で買うお豆腐屋さんや、ワゴンの焼き鳥やさん、何だかゆる～い感じが気に入っています。

[212: 匿名さん]

区画によって良し悪しあると思いますが、どの区画が皆さんは良いと思いますか？