クロスエアタワーってどうですか？Part.9

[匿名さん]

パート8は１週間で1000に到達する大盛況で、新しくパート9をたてました。

クロスエアタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

Part1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/93014
Part2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/150232/
Part3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/162543/
Part4：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/171956/
Part5：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/188777/
Part6：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/199106/
part7：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/209448/
part8：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/216947/

所在地：東京都目黒区大橋一丁目407-1他（地番）
交通：東急田園都市線 「池尻大橋」駅 徒歩5分
東急東横線 「中目黒」駅 徒歩15分
山手線 「渋谷」駅 徒歩19分
間取：1R～3LDK
面積：30.96平米～123.83平米
東京都保留床売主：東京都
特定建築者保留床売主：東急不動産
特定建築者保留床売主：東京急行電鉄
特定建築者保留床売主：三井不動産レジデンシャル
特定建築者保留床売主：有楽土地
東京都保留床：媒介、特定建築者保留床：販売代理：東急リバブル
東京都保留床：媒介、特定建築者保留床：販売代理：三井不動産レジデンシャル
東京都保留床：媒介、特定建築者保留床：販売代理：東急ライフィア
東京都保留床：媒介、特定建築者保留床：販売代理：有楽土地住宅販売

物件URL：http://www.meguro-air.com/?banner_id=g0062298
施工会社：大成建設
管理会社：東急コミニティ


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【池尻大橋界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.2】
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ちょっと得するマンション選び（第19回）周辺供給事例による歪み②
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[852: 匿名さん]

プリズム完売だけど。
ずっと住むなら資産価値はどうでもいい。

[853: 匿名さん]

そりゃ、ここもいつかは完売するだろ？

[855: 周辺住民さん]

青葉台だけど基本的にはバスで大坂上使ってるからすごく便利ですよ！
帰りは深夜バスだと420円するんで、タクシーかな。

[856: 匿名さん]

そういう時こそ、
歩きで渋谷から帰れると書かなきゃ。

[857: 匿名さん]

青葉台も渋谷から歩けるよ。

[858: 匿名さん]

坂上から大橋交差点まで歩いて９分ですよ
バスかタクシーはちょっと贅沢かも

[859: 匿名さん]

渋谷109からクロスへの距離たった15分ですよ
これも遠いと言われたらちょっとね**

[860: 匿名さん]

歩ける距離と実際に日々歩きたい距離は違うからな
無理して歩ける、歩けると書くと一部のポジ以外からは総スカンだよ

青葉台住民はタクシーを使う
もっと遠いのにクロスエア住民は歩き？変な話だな

[861: 匿名さん]

確かに中目黒からも１５分ですよね
渋谷も中目黒も１０分なら最高ですが
そうなればクロスの価格も暴騰でしょうね

[862: 匿名さん]

>>860
５分でもタクシー使う人もいるし、１５分でも歩く人もいる
人はそれぞれだから、変な話しじゃないと思うけど

[863: 匿名さん]

数が多すぎて暴騰はまず、ムリ。かろうじて、暴落しないように価格維持が精一杯。売るときのタイミングには、かならず他の部屋もあるから価格競争になるね！

[864: 匿名さん]

間取りかなり重視されるでしょう
いい向き、いい間取りなら間違いなく人気ある、上がる
どこの物件もそうなる

[865: 匿名さん]

自分や家族がいい向き、いい間取り、と思っても
中古検討者たちが内見して同じに思うとは限らないからなあ。

[866: 匿名さん]

南角部屋ならリスクが極端に少ないのが常識だ
嫌い人は少ないでしょう、買えない価格なら別だが

[867: 匿名さん]

実際に住んでみると高層の南角は暑すぎる眩しすぎるけどね。
冬場は天気さえ良ければ日中暖房いらず。
夏場は冷房切ると灼熱地獄。

[868: 匿名さん]

真夏は南限らず、どっち向きでも冷房は欠かせませんよ
でも真冬は南の特徴が現れますからね
だから日本では南向きの人気が衰えない
今年も３月中旬なのに、まだ寒い日々が続いていますが
南以外の向きは厳しいでしょうね

[869: 購入検討中さん]

860さん
世の中そんなもんですなあ。

[870: 匿名さん]

タワマンの南向きはリセールバリュー悪いよ
むしろ、北向きの方が値段が下がりにくい

理由は
中古で取得する人は新築で買う人よりも向きの優先順位は低いから
南向きは新築時に北向きよりも大幅に高く設定されているが、中古販売時は１個目の理由で値段に反映できない
デベがマンションを作る時に南向きを多く作るから（南西、南東含むため）、南向きを標榜する住戸数が多く同一マンションの他の部屋および別物件と競合しやすい

どこかの評論家が実際に過去何年かのデータ集めて、南向きが新築時からの値崩れが大きく、北向きはむしろ下がりにくかったってデータ出してたよ

まぁ南が好きな人は売値が安くなっても、住んだ分でメリットを感じているなら問題ないけど、高く売ろうと思ってると足下すくわれるよ

[871: 匿名さん]

高く買ったら損ってことですね。

[872: 匿名さん]

870さん、実際に中古の北向きタワーを売りに出したことがありますか？
私は数年前に都心の北向き物件を売りに出したことがありますけど、
>下がりにくい
なんて御冗談を。

まず第一に北向き中古を内覧に来る客が少ない。
北向きっでだけで内覧対象から外される。
そして内覧に来ても「北向きだから値引くんでしょ」と内覧後に言われる。
売れるまでスゴく苦労しました。中古検討者こそ、南好きが多い。

[873: 匿名さん]

872さん
もちろん個々のエリアや物件にもよるでしょうが、平均的には南向きより下がりにくいという話です
872さんの物件が具体的にどういう条件だったか分からないので議論のしようもないですし、ここでしても仕方ないと思います

以下のサイトが北向きの件について分析しています
https://www.sumai-surfin.com/price/media201101.php
向きに関しての比較は３つめの表です
ここでは中央区、港区など湾岸エリアが特に顕著とありますが、目黒区も北向きの高騰率が４位に入ってますので参考になるでしょう

[874: 匿名さん]

東急さんの湾岸ブランド物件、2008年の東京タワーズの事ですが
二年前に中古買おうと不動産業者に頼んだら
売り出される物件は北向きがほとんどで
業者に聞いたら、南角の売り出しは全くなくて、出てもとんでもない高値ですぐ売れちゃう
結局一年待っても物件が出てこなくて諦めました

[877: 匿名さん]

19日の締め切りで何戸契約できるかな
１３　　１５　　　１８　　　２０
どっちかな

[878: 匿名さん]

販売数よりも多い契約ってあるの？先着住戸も含めて？先着住戸はＨＰ更新されてないから減ってるんだよね？
と質問だらけです。

[879: 匿名さん]

販売数よりも多い契約って有り得ると思うよ

[880: 匿名さん]

公示されない部屋も買えるって事？

[882: 匿名さん]

公示されてない部屋の要望があれば、
次回の売り出し時に出すのが基本ですよ。

[883: 匿名さん]

だから、それで５戸予定のところをかろうじて１４戸売る事になったんでしょ
今期は１４戸＋先着順しか売れないよ

先着順はさっぱりHP更新されてないけど、全然売れてないのかな

で、要望があって売り出したけど契約に至らなくて、先着順の数が大幅に増えちゃったりして

[884: 匿名さん]

低調ですね。
この調子じゃ・・・

[885: 匿名さん]

ですよね。
ＨＰよりも先着順も増えてたとしたら２０戸の契約があってもおかしくないって事ですね。

[886: 匿名さん]

先着が多いって結構いまいちな状況じゃない？

[887: 匿名さん]

価格高いマンションは先着順の契約が普通だと思うけど

[888: 匿名さん]

クロスの住居は11-41階の間で、実質３１階建て
６８９戸の数字は日本一だよね？

[889: 匿名さん]

>887
ここの値段じゃそれはない
ただの売れ残りかキャンセル物件でしょ

[890: 匿名さん]

まだ分からないけど
毎月約15-20戸の契約できれば十分だと思う
受け渡しまで完売あり得る

[891: 匿名さん]

今まで、毎月15-20戸の契約実績なの？

[892: 匿名さん]

今までの実績じゃないよ。
４月中旬から下旬にかけて３期３次か４期で１５－２０戸数出てくるって事だよ。
毎月販売するって事だね。まとめないのかな？

[893: 匿名さん]

これから一年ずっと毎月15-20戸のペースで行けば
完売あり得るという意味

[894: 匿名さん]

２−３月で１４戸売れるかどうか分からないのに、１ヶ月で１５−２０戸なんて夢のまた夢だよ
どんどん条件が悪くなっていくというのに

[895: 匿名さん]

１３戸売り出してるけど完売できないでしょう。

[896: 匿名さん]

完売できなくても、契約者が困るわけではないです。
なにを騒いでいるのか理解できません。
価格は売主決めるもの。買いたい人がきめるわけではございません。

[897: 匿名さん]

896、それは分かってますよ！

[898: 匿名さん]

完売しないと契約者は困るよ。入居後も売れのこってると、中古で売ろうとしても未入居の部屋と比較されて売れないし。リセールバリューに影響大です。

[899: 匿名さん]

まだまだ入居前なのに、もう中古売り出すというのは可笑しくない？
不人気を煽っても意味ないと思うけど

[900: いつか買いたいさん]

売れ行きは重要。資産価値が確保できるかは重要な事。
一生住み続ける事は無いだろうから、中古に出す時の事も
考えておかないと。

[901: 匿名さん]

>899
永住を考えての人は別だけど、リセールを考えて購入する人は大切な要素なのでしょうね。

[902: 匿名さん]

渋谷と中目黒へ歩ける距離の大型物件は値下げなんかしないよ
心配要らない、余計だ
渋谷の大開発が進行中、15年後東京一商業中心になる
中目黒も人々一番住みたい町だし
いくら距離あるにしても10分あれば両方のエリアに入れる
これでも中古極端に下がるなら、東京もう終わっている

私の予想はずっと買値推移で、人気ある部屋は値上げ見込めるだろう

[903: 匿名さん]

ここは目黒区大橋だから。それが現実。
中目黒の街ではなく、渋谷区でもなく。

[904: 匿名さん]

>902読むとますます不安になってくるよ。

[905: 匿名さん]

明日抽選だけど、２０平米の残り１戸の２７９０万が何倍つくか興味ありますね。月１５万で貸せると思ってるんですよね。グロスで６．４５％なら悪くない。
美竹の３５平米４０００万が１２倍つきましたからね。

[906: 匿名さん]

９０５です。３０平米の誤りでした。失礼しました。

[907: 匿名さん]

現在販売している部屋も、１割値下げすれば完売するのは東急もわかってます。
だから、この値段でしばらく販売すると思います。
株があと１割上がれば、金持ちは不動産へ走りますよ。間違いなくね。

[908: 匿名さん]

３０㎡で１５万ですね。参考になりました。ありがとうございます。

[909: 匿名さん]

903
それは言われなくても特に分かっている
ここは中目黒の街ではない事も承知、渋谷区でもないのも知っている
ここは徒歩10分あれば両方のエリアに入れる事を最大の売りポイントになっている
それも契約者の皆さんが分かっている事だから
904
ますます不安ってどういう意味かな?
こちら何か嘘の事でも言った?

[910: 匿名さん]

30なら美竹で15万前後らしいからね。
坪13000円がプリズムの現実だがら
駅距離考えると11.5万前後いけば御の字。
各駅なら駅近でないと賃料はとれない。
賃貸、投資には向かない物件とはいえ
永住に向いてるかというと子供が出来たら
買い替えを検討しないといけないし難しいとこ。

[911: 匿名さん]

さて、明日締め切りだ
完売向けて何処まで近づいている結果楽しみだ

[912: 匿名さん]

ここも南なら１２万いくでしょ。テラス美竹は、渋谷駅近、免震、仕様と
レベルが違うし比較の意味がない。あちらは平均年収2000万弱の富裕層。

[913: ビギナーさん]

>911
情報って分かるものなんですか？

[914: 購入検討中さん]

明日の抽選会は参加した方が良いのでしょうか？
倍率は未だわかりませんが登録番号が2番なので抽選は
あると思うのですが。。。
抽選を見るのは自由と言われたのですが皆さんは参加
しました？

[915: 匿名さん]

この距離で渋谷まで歩ける距離とは言わんだろ

[916: 匿名さん]

15分歩けば渋谷。
徒歩3分のコンビニにも車で行くような
田舎者にとっては徒歩15分は歩けないって話？

[917: 匿名さん]

>909
資産価値が渋谷頼りって点が最大の不安点です。

[918: 匿名さん]

↑
もっと詳しく説明しないと誰もわからないよ。

[919: 匿名さん]

15分も歩けばどこの街に行けるかではなく、
住むのはこの街。

[920: 匿名さん]

高齢化と人口減少で東京自体がコンパクトになって、
また、都心部居住が進んで、
商業は銀座周辺に一極集中して、
渋谷はしだいに衰退して行くでしょう。

[921: 匿名さん]

>>920
渋谷の大改造は知らないようですね

[922: 匿名さん]

>921
ハコモノで時代の流れは変えられません。

[923: 匿名さん]

>921
ターゲットの年齢層ってどの位だと思いますか？

[924: 匿名さん]

渋谷がいいとは言いませんが、周りでは銀座って魅力が無くなったと言ってる人が多いですよ。
銀座に行かないと買えないってお店が減ってるし。

[925: 匿名さん]

>920は、これからの時代の流れを正確に当てているのでしょうか？

[926: 匿名さん]

919
大橋という場所が嫌いなら
別の物件へどうぞ

[927: 匿名さん]

ターゲットの若年層がここを買えるとは思えません

[928: 匿名さん]

渋谷大改造の第一弾はヒカリエでしょう
客層は20-40代
国内だんだん枯れて行く中で
渋谷の活気は日本元気の象徴にも言える
銀座に行っても松屋と三越ぐらいだから
土日以外は客数疎らで外国人観光客いなければ町自体は寂しい感じがする

[929: 匿名さん]

>>923
ターゲットの年齢層って１０代－４０代じゃないですか
若い層の街は永遠に枯れないと思います

[930: 匿名]

銀座には全く魅力を感じません。年配の人が多いですよね。

[931: 匿名さん]

永住を考えて両親の分と２部屋購入した人もいるから６０代も楽しめる街になって欲しいのでは？

[932: 匿名さん]

今日のモデルルームはめちゃくちゃ混みますかね？
入場制限なったりしたら面白いね

[934: 匿名さん]

銀座は観光な街で実用性がありません
周辺のマンション開発も全くありません
有ったとしても住みたくありません

[935: 匿名さん]

銀座は、世界的な知名度があるからね。
ブランドも日本進出の際は、まず銀座を考慮に入れる。
契約者だし、渋谷は青春の街だから、思い入れがあるけど、
「格」の部分では銀座に及ばないんじゃない？
それはそれで、いいと思っているけど。
後、銀座は住む場所ではない、というのにも同意。

[936: 匿名さん]

渋谷だけじゃないと思うけど、中目黒もなかなか面白いじゃん
10分あれば美味しいお店いっぱいあるよ
地元大橋も忘れないで
いろいろ楽しい店あるよーだ
あーー、来年超楽しみだ

[937: 匿名さん]

東京の国際化がこれから進む中で、
渋谷の将来性は大いに疑問符です。

[938: 匿名さん]

↑
15年後の渋谷エリアは東京一商業中心になる、ＢＹ日経新聞

[939: 匿名さん]

締め切りました、結果はいかに。

[940: 匿名さん]

>905

利回り6.45%ってあまりいいとは思えないのですが
１５万つかないと言う指摘もありますし、管理費、修繕積み立てを考えると実際はもっと低くなりますし、空室リスクや時間経過と共に賃下げのリスクもあります
本気で賃貸に考えてるのですか？

[941: 匿名さん]

情報を知っている方はいらっしゃいますか？

[942: 匿名さん]

池尻大橋から帰宅すると渋谷はスルーしちゃうから中目黒から帰宅の方が帰りに寄り道出来て楽しいかも？

[943: 匿名さん]

良くて12万前後でしょうね。修繕費が安いうちは良いけど
10年後はかなりあがるし、元々管理費は高いしね。場所的
には賃貸物件にしたいとこだけど5～10年で修繕費がどんと
上がる前に売却を視野に入れて購入される方が多いのでは。
山手通りから両脇見るとどうしてもアトラスに見劣りしちゃう
のが勿体無い。レベルが違うとは言えもう少し外観を頑張って欲しい。

[944: 匿名さん]

>940
高い家賃の借り手は限られているのに、
新宿とかいっぱい供給されちゃって。

取らぬ狸の状態が怖いです。

[945: 匿名さん]

３０平米は抽選でした。
新築でグロスで６％あれば十分でしょ。
この辺じゃ、２，３年おちの中古物件並ということをみなさん知らなかったようですね。この部屋は値上がり期待も持てるし、かなり良い物件です。
いや物件でした。もう３０平米は売り切れましたので。。。

[946: 匿名さん]

外観てそんなに大事でしょうか？内装の方が大事でしょ。
アトラスって所詮賃貸物件じゃないんですか？

[947: 匿名さん]

>945
渋谷が永遠なら、
その選択も間違いじゃ無いんだが・・・

[948: 匿名さん]

外観も内装もアトラスが上だと思うのですが？

[949: 匿名さん]

でも賃貸だから、分譲と比較するのなら、自分の資産になるかならないかも考慮しないと比較できないんじゃないでしょうか？

[950: 匿名さん]

マンションを資産と捉えるかはひとそれぞれですね。

[951: 匿名さん]

>948
アトラスは細いから、巨大地震来た場合心配です
真ん中から折れるじゃないかと
そのかわりにクロスはかなりドッシリに作っているので
見た目ではアトラスより安心できると思います。