クロスエアタワーってどうですか？Part.9

[匿名さん]

パート8は１週間で1000に到達する大盛況で、新しくパート9をたてました。

クロスエアタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

Part1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/93014
Part2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/150232/
Part3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/162543/
Part4：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/171956/
Part5：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/188777/
Part6：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/199106/
part7：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/209448/
part8：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/216947/

所在地：東京都目黒区大橋一丁目407-1他（地番）
交通：東急田園都市線 「池尻大橋」駅 徒歩5分
東急東横線 「中目黒」駅 徒歩15分
山手線 「渋谷」駅 徒歩19分
間取：1R～3LDK
面積：30.96平米～123.83平米
東京都保留床売主：東京都
特定建築者保留床売主：東急不動産
特定建築者保留床売主：東京急行電鉄
特定建築者保留床売主：三井不動産レジデンシャル
特定建築者保留床売主：有楽土地
東京都保留床：媒介、特定建築者保留床：販売代理：東急リバブル
東京都保留床：媒介、特定建築者保留床：販売代理：三井不動産レジデンシャル
東京都保留床：媒介、特定建築者保留床：販売代理：東急ライフィア
東京都保留床：媒介、特定建築者保留床：販売代理：有楽土地住宅販売

物件URL：http://www.meguro-air.com/?banner_id=g0062298
施工会社：大成建設
管理会社：東急コミニティ


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【池尻大橋界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.2】
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ちょっと得するマンション選び（第19回）周辺供給事例による歪み②
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[367: 匿名]

364さん
治安の問題は唯一考えられるのが渋谷エリアです、幸いクロスは渋谷から少し距離があるので、ある意味では安心できるのではないでしょうか？逆に今渋谷駅前の美竹の治安はちょっと気になるかもしれないですね。

[368: 匿名]

中目黒エリアの住み環境は最高ですよ、だからクロスエアタワーの心配は必要なし。

[369: 匿名さん]

都合よくエリアを使い分けるけど、そこは大橋ジャンクション横だから、住環境としてイマイチでしょ

そして、ここは千葉じゃないから、徒歩20は遠い範囲
車で10分が近いなら、どれこそ駒沢でも近いことになる

道玄坂は渋谷じゃ端っこだし、中目黒ドンキも中目黒じゃ端っこ
しかも、そこばかりに用があるわけでないし

なんか言ってることむちゃくちゃやね

[370: 匿名さん]

美竹の方が便利だし、ここよりは住環境はいいね

[371: 匿名さん]

住環境の悪さを共有施設でカバーしたつもりだけど売れ行きが思わしくない。
立地に見合う価格じゃなかったのかな？

[372: 匿名]

美竹はいいけど値段も相応。出せる人はそちらにすればいい。
自分が実際に住めるという点で、クロスには非常に満足しています。
今が駅遠なので徒歩も気にならないですが、それは人それぞれですね。渋谷や中目黒に疑問符のつく方は、普通に池尻大橋やバス利用を想定して考えればいいんじゃないですか。

[374: 匿名さん]

ジャンクションと一体化したタワマンは他にないのでは？

[375: 匿名さん]

>371
値段に見合った内容なら売れ行きがいいでしょうけど、いまの売れてなさをみると、割高なんでしょうねここは。

まぁ、坪350近く出せるなら他に候補はいくらでもあるし、後からでもいい物件出てくるから、よほどここじゃなきゃダメな人以外はこの値段じゃあ寄り付かないんだろうね

[376: 匿名さん]

>375
中央環状線沿線、山手通り外側タワマンではここがもっとも高額かも？
坪350出すなら他に候補はいくらでもあるね

[377: 匿名さん]

374さん、確かにジャンクションと一体化したマンションは他にはないですよね～発想が斬新すぎて(笑)　普通、商業施設でしょ!この立地なら。

[378: 匿名さん]

369
駒沢まで10分？夜中にスピード違反しないと無理だよ。
なに言ってんだ？

[379: 匿名さん]

こんなとこ商業施設にしても
誰も来ないでしょ。
377さんは土地勘全くないね。

[381: 匿名さん]

うん、普通に考えればジャンクションに家がある方がおかしい
でも、これはそもそも東京都の計画だからね
需要がない場所に住戸を作りすぎる無謀な計画はデベ主体ならしないでしょ

東急以外のどこのデベもこの土地と計画に手を出さなかったのも分かるし、東急も土地が二束三文になるまで手を出さなかったしね

[382: 匿名さん]

マンションじゃなく、あれを併設して熱利用の区民プールにすれば良かったのに

[383: 匿名さん]

380ウケる。

[384: 匿名]

だから買いたくない人と買えない人は別に無理にして買わなくていいじゃない！
この立地、この価格、残り１７５戸．後一年にしたら、その時ネガさん達がまた感想を言えばいい、その時完売したら悪いね。

[385: 匿名さん]

あれ、まだ190戸くらい残ってるんじゃないの？

[386: 匿名さん]

完売前にネガは消えるよ。
380ネガは何ムキになってんだろうね。
土地勘あるなら商業施設にしても容易に
ペイできる需要があるとは誰も思わないよ。
わたしは28年前から青葉台住人なので土地勘ありますよ。

[387: 匿名さん]

あの立地であの価格、今のペースだと後1年たっても100戸くらい残ってる可能性があるぞ

今年のGWあたりでもこのまま売れ行きがいまいちのままなら、夏～秋あたりで再値下げもあるかな

[388: 匿名さん]

380の言ってることは大多数の人が、常識的に感じることだろうね。人の住むべき処ではないよ。海外のテレビ番組とかで、日本の驚愕のマンションとかいって笑いものにされそう。

[389: 匿名さん]

販売主さん、もう少し広告宣伝費をかけて、京葉線沿線に広告出すとかテレビCM流した方がいいと思います。
京葉線沿線はかなり大震災で傷み、もう海の近くはいやだと思っている人がかなり多くいらっしゃいます。ただ、クロスエアタワーの存在すら知っている人はほんの少数です。
かなり効果があると思いますよ

[390: 匿名さん]

ネガはネガれなくなったら他に行くよ。そんなもん。

[391: 匿名さん]

人気マンションは近隣住人の購入が大半です。
土地勘がある人の契約が見込めないマンションは、もっと広告宣伝費をかけて
広範囲から客を集めないといけないのは同感です。

[392: 匿名さん]

ここってもう既にかなり宣伝してると思うけど

震災でダメージを受けたエリアって資産価値が低下して売れないから、買い換えができないって聞くけどな

そして、震災でダメージを受けたエリアの住民が震災に弱いタワーをわざわざ選ぶかな

[393: 匿名さん]

この物件はリセールで苦労すると言っている人がいますが、不動産投資２５年の経験からいいますと、結論は全く逆で、クロスエアタワーはリセールは苦労しないというのが私の結論です。
売却する時に高く売れる物件４カ条
①駅近５分以内　　　
引退した人や自営業の方は別にして、大半のビジネスマンは電車で通いますので、駅近は重要なポイント。駅地価であれば、車を所有する必要は必ずしもない
②日常の買い物が便利
主婦としては毎日のことなので、重要。クロスエアタワーは大型スーパーがタワーの２階。MAMAS　PLATEが２４６渡ってすぐ。ドンキホーテ本店が徒歩５分とこの上ない環境
③日当たりが良い
これは、タワーマンションなので、向きにより様々ですが、南東、南西の部屋は日当たり良好です。日本人はやはり、夜景より日当たりが良いかどうかの方を好みます
④新築時に１億円以下の物件
１億円以上の物件を買える層は極端に少ないです。理由は、世の中の大半であるビジネスマンは、ローンをつけても１億以上の物件はなかなか買えないからです。ということは、１億円を超えると購買人口が極端に少なくなります。
理想は８０００万円以下でしょう。１億の物件であれば、８０００万以下には購入層がありますので、ざっくり１０年後に売ろうとすれば、上記３条件に当てはまっていれば、８０００万では売れるでしょう。

以上の４要素を満たしていれば、よほどのバブル値段で買っていなければ、
リセールは容易です。ゆえに、クロスの４要素を満たした物件は買っても損はないということです。賃貸で１０年住んで払う家賃と分譲１０年住んで売却した時の損金のどちらが、得かを考えることが大切です

[394: 匿名さん]

３９２．タワーが地震に弱いという考え方は間違っています。
大地震で倒れるのは古い建物。タワーが大地震で倒れることなんて聞いたこともありませんし、ありえません。

[395: 匿名さん]

リセールに苦労しない物件なら、とっくに完売してるよ。。

[396: 匿名さん]

タワーは倒れなくても恐怖の階段運動が待っている
自家発電燃料は1日ともたないからね
水も止まるとトイレしに階段昇降

[397: 匿名さん]

ここの非難場所はどこなの？空中庭園ですか？

[398: 匿名さん]

なぜリセールに苦労するのか理由を述べよ。
ネガスレの意見は短絡すぎて、全く説得性がないね。

[399: 匿名さん]

不動産投資30年の経験からいうと、これからは人口減少
これまでの経験は役に立たない

ただ一つ言えることは、ジャンクション立地、タワーマンションはデメリットであり、他の条件が良くともそれを理由に選ばない人は少なくないだろう
となると、この供給数だと同時に何個も売りに出るが、売れないため値崩れを起こしうる
リセールには向かんのじゃ

[400: 匿名さん]

単純に新築で人気ない物件は中古でも人気ないだろ

よっぽど値段下げれば売れるだろうけど、それをリセールが悪いと言うからな

[401: 匿名さん]

ジャンクション直結MSは日本でここだけだろうから希少価値があるんだろうか？

[402: 匿名]

いくら言われても
クロスエアタワーは２０１３年初夏に完売間違いない！

[403: 匿名]

393
中古の8000万円は客層が薄いですよ。
購入者が増えるのは7000万円以下です。
399さんもその点を指摘しなきゃ。

[404: 匿名さん]

来年末でも来年夏でも竣工前完売が無理な以上いつ完売でいいんだけど、まぁその頃にはかなり値が下がってるんだろうね
今の値段だと再来年でもまだ売ってそうだしね

[405: 匿名さん]

中古で8000出せるなら新築で考えるな

[406: 匿名さん]

399は完全に主観だな。人口減少も地方ならわかるが目黒だよ？それに、排ガスを綺麗にしてから排出する機能を持ったジャンクション立地がどれほどのデメリットなのか良く分からないけど、そこは譲ったとして、タワーマンションっていうだけで何がデメリットなの？リセールも何年後の想定ですか？クロスエアーの場合、築10年くらいじゃそんな極端には値下がらないでしょ？トントンか10％落ちくらいなんじゃないの？と思いますがいかがでしょう？

[407: 匿名さん]

それと、リセールの吉凶は購入したフロアによって全然違うと思うぜ。

[408: 匿名さん]

連投で恐縮です。低層や今残ってるお部屋は微妙だけど、リセールに苦労しないフロアと間取りはすでに売れちゃってると思います。クロスエアー全体でくくらない方がいいんじゃない？

[409: 匿名さん]

南西でも全く売りに出してない縦の列がありますよ。
全方向、ある程度制御しながら売るのが普通ですからね。

[410: 匿名さん]

でも、そこにも要望が入ってないんでしょ
要望書があれば喜んで売ってるだろうし

[411: 匿名さん]

要望が入ってれば当然売るでしょう

[412: 匿名さん]

縦1列人気無い向きなのか間取りなのか

[413: 匿名さん]

２月の目黒区タワーマンションインデックスは、坪単価３５４万円ですから
特にクロスエアタワーは高くないです。
３５０万円以下は買いだと思います。

[414: 匿名さん]

結局、クロスエアタワーがリセールの時に苦労するという根拠は明示されませんでした。
値引きあおり隊が言っているだけですね。

[415: 匿名さん]

去年の地震でエレベーターが２４時間以上動かなかったマンションなんて、聞いたことありませんね。うちのは２時間後に動いたので、当日の夜帰宅時には全く問題ありませんでした。
ただ会社のビルのエレベータがぼろくて、終日使用不可でした。
あれだけの大地震でも、ボロイビル以外はほとんど影響なかったけどね。
地震国に住んでいるのに何をおびえているんですかね。
さっきテレビで、江東区は津波の被害が大になるという研究結果だしてたから、豊洲とか有明のタワマンはやめといたほうがよいでしょうが（やはり、１階フロアは使い物にならなくなるでしょうから）、池尻大橋は大丈夫でしょ。ここまで津波が来たら、ダ埼玉に引っ越すしかないね（笑）

[416: 匿名]

うちも豊洲か陸地か迷ったが、最終的に目黒最大級タワマンにした、池尻大橋の中古でも価格が高くて、意外に人気がある。そして大橋最高級タワマンだから、中古で売る時も売りやすいと思うよ、特に南角部屋なら値崩れよりも値上げが充分考えられる。