オークプレイス目黒リバーテラスってどうですか？

[匿名さん]

オークプレイス目黒リバーテラスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都品川区五反田3丁目625番1（地番）
交通：山手線 「目黒」駅 徒歩11分 （正面口）※JR東急目黒ビル連絡口（4:45～0:40）利用の場合徒歩9分
東京メトロ南北線 「目黒」駅 徒歩9分 （JR東急目黒ビル連絡口）
東急目黒線 「不動前」駅 徒歩5分
都営三田線 「目黒」駅 徒歩9分 （JR東急目黒ビル連絡口）
東急目黒線 「目黒」駅 徒歩9分 （JR東急目黒ビル連絡口）
間取：1LDK～2LDK＋DEN
面積：38.54平米～61.50平米
売主：大和ハウス工業
売主・販売代理：コスモスイニシア

[1: 匿名さん]

行人坂のオークプレイスよりは安くなるのかな？

[2: 匿名さん]

コンパクトマンションで戸数も少ないし管理の面で不安ですね。

[3: 検討中の奥さま]

近隣に住む者です。
不動前駅近、目黒駅徒歩圏内、スーパー近い＆複数選べるなど、住みやすいです。
桜の時期は人通りの多さにびっくりします。
悪い点は、目黒川沿いの道は抜け道ぽくなっていて意外と交通量があって、スピード出してくるタクシーが多い。
（歩道もせまくて子供には危険かも）
ドラッグストアがない。外食できる店が少ない。
夏場や台風の時期の目黒川はかなり臭う。

でも結構この土地気に入ってます。安かったらぜひ検討したいです。

[4: 匿名]

もともと6階建ての事務所だったところを、同じ高さの10階建てのマンションにするというもの。
部屋も狭めが大半で、仕様も高いものは期待できないですね。

[5: 匿名さん]

目黒駅は山手線、目黒線、南北線、三田線と４路線走っているのでどこへ行くのも
便利ですよね。目黒駅も昔とはだいぶイメージが変わりました。
アトレができてから明るいイメージになった様な感じがします。
アトレに入っているお魚屋さんは新鮮なものが多いのでおすすめです。お肉屋さんは
値段がちょっと高めですが、すごくおいしいですよ。

[6: 匿名さん]

川沿いに何個も売れない物件作ってこのデベは何がしたいのだろ。また駅近物件のような微妙な建物作るのか。

[7: 匿名さん]

イニシアは企画力が弱いですね。

[8: 匿名]

近所に住む者です。
この辺の環境が気に入っています。
なので、ビミョウな物件建てるの、勘弁して欲しいです。
ここのデベは、そんなことお構いなしなんでしょうが。

[9: 物件比較中さん]

場所は移動面は便利ですよね。目黒川を渡れる道もすぐ近くにあるし目黒駅も近いです。川沿いはとかく渡れるところが近いかどうかが心配されることも多いですからまずそこをパスしていて良いと思いました。ここ価格どれぐらいなんでしょうね、広くても2LDKなので安いのかなと予想していて2人入居での検討ならうちは合っているからちょうどいい感じですよ。

[11: 匿名さん]

相当価格が安くないと厳しいでしょう。駅近で戸数もたいして多くない同シリーズの行人坂でも苦戦しているのですから。

[12: 匿名]

今日、折り込みチラシが入ってました。
全く予算かけない方針かと。
投資用ですかね。

[13: 匿名さん]

ここは、無しだろうね。オークの行人坂行ったけど、デベの営業も胡散臭いし、建物も安い仕上がり。何故、この時期にこんな近い物件を売ろうとしてるのかさえ疑問。

[14: 匿名さん]

相当安くないと売れないよ。チラシ見た限り相当な売れ残り確定物件ですよ。駅近みたいに値付け間違わないように。それとも、駅近みたいに、高値掴みさせて、残りは値引き販売って手法ですかね？？

[15: 匿名]

旧ドメスに似てない？

[16: 匿名さん]

エントランスも賃貸レベルで見栄えしませんね。共用施設がないに等しいのに、コンパクトマンションだから管理費や修繕積立金は高いだろうし、リセールは難しいですね。

[17: 匿名]

共有施設がなければこの戸数でもそれほど管理費・修繕費は高くならないとは思いますが、ディスポーザーはなさそうだし、とにかく賃貸仕様な感じが残念。

[20: 匿名]

>17
コンパクトマンションはたいした共用施設ないのに管理費高いよ。
リセールもファミリー向けのマンションに比べて厳しいね。

[21: 匿名]

ここの並びは、みんな単身用の管理状況が不安なマンション(アパート)。。
それと似せてみたのかな。

[24: 匿名]

仕様の説明が一切なく、川と桜しかウリがないらしい。
今年は桜が遅いけど、散ったらどうするの？

[31: 匿名さん]

さんざん言われてるけど、この辺の書き込みの出だしはどこも同じだわな
ダメだししたところで比較対象で明らかに超える物件はないわけで

[32: 匿名]

駐車場の台数が、総戸数からして少し多いような感じがします。
この立地で、駐車場の需要はそんなに多いのでしょうか？

[33: 匿名]

1階は住居にするのもアレだし、共用設備を作るのも面倒なので、
駐車場にしただけです。
気にしないでください。

[34: 匿名]

駐車場代は、マンションの収支に含まれると以前別のマンションで聞いていました。空きが多くて修繕などに影響が出てくるのは困りますね。

[35: 匿名さん]

HP見るに安そうだね

[36: 匿名さん]

32さん
この台数ならうまってしまうのではないかなと思います。平置き駐車場ですし、機械式と違って
メンテナンスもいらないしかえって修繕費の積立へまわせるのではないかなと思います。
ここら辺で外で借りるとなると4万円以上かかってしまうので、マンション内の駐車場もそう
安くはないのではないかな。

[37: 匿名さん]

4万円以内ですね。以上はあまり見かけません。

[38: 匿名さん]

川沿いを歩いたり商店街をのんびり歩いたり毎日の生活も楽しくなりそうですね
車は手放してもいいかなと思ったりしています

[39: 匿名さん]

＞36
駐車場相場4万とはけっこうなお値段ですね。確保できなければどこかを借りるという計画はひとまず却下することにしました。なんとしても敷地内で停めたいですね。

敷地内はいくらぐらいになるんでしょうね。自分達のマンションの敷地なわけですから2万(相場の半分)ぐらいじゃないと納得がいかないという声もありそうな･･･。平置だしそれぐらいの安さを期待したいかなと。

[40: 匿名さん]

値段出てますね、行人坂と比べると安く設定しているようですが、どうでしょう。

[41: 匿名]

5000万も出す物件なのか？
賃貸ならいいけど。

[42: 匿名さん]

間取り図を見ると、収納スペースに、布団収納や納戸があって、使い勝手が良さそう。
マンションは、奥行きがあまりないクローゼットが主流なので、こういった収納スペースがあると良いと思います。

[43: 匿名]

モデルルームの仕様はどんな感じなのでしょうか？
GWは東京から離れているのでモデルルームに行けないのですが、仕様が気になります。

[44: 購入検討中さん]

先週モデルルームに行ってきましたが、間取りも良くて、設備もかなりよかったので、購入検討したいと思いました。目黒川沿いのため、半永久的に日差しは守られるし、バルコニーの広さにびっくりしました。
ただ、値段はやはり安くないですねー。まだ予定価格みたいですが、モデルルームのタイプはだいたい五千万前半でした。やっぱり、この辺はこのぐらいするんですかね？

[45: 匿名]

購入を検討しています。
日当たりや土地の標高が気になりますが、とりあえずエリア的には良いところではないかと。

単身にはもってこいなのかな？という感じです。

ただし資産価値としてはあまり期待出来ないのでしょうか？
あのあたりのリセール状況ってどうなんでしょうか？？

[46: 匿名さん]

立地は悪くないですが、コンパクトマンションなので、リセールは厳しいですよ。将来、賃貸に出す人も多いし、マンションで一番大切な管理は期待できませんね。1Lや2LDKを買う人でもいろんなタイプのあるファミリータイプのマンションを買う方がいいかと思います。

[47: 匿名]

購入検討中です。

川の匂いが気になってますが、９階・１０階でも匂いってするものなのでしょうか？？

[48: 匿名さん]

この程度の値段はするでしょうね。高いけど。

[49: 匿名さん]

川の匂いは少しはするでしょうね。風に乗って。

それより川沿いの道を走る車の音が案外うるさいのではないかと思います。音は上に上がるので下で聞くより大きいですよ。もちろん、窓を閉めていたら、気にならないでしょうが。

[50: 匿名さん]

ライオンズタワー良いですね。

[51: 購入検討中さん]

これですよね。実は私も気になってました
http://lions-mansion.jp/MA089001/

[52: 匿名]

ライオンズタワーは、HPから気合いが感じられますね。
こちらは、いかにも低予算です。
細い針金を束ねたような柱が立ち始めましたが、大丈夫なのでしょうか。

[53: 匿名さん]

ライオンズは首都高に面した立地で個人的にはパスです。ホームページのイメージは首都高沿いを感じさせない雰囲気にしていますが。

[54: 匿名さん]

川のそばというのは、湿気の影響はあるのでしょうか。

[55: 匿名さん]

目黒川沿いに住んでましたが、湿気はないですよ。

[56: 匿名]

ここを検討してる方は、現地に行かれたのでしょうか。
南も西も他の建物に隣接して、通風はのぞめないですよ。
日当りも朝の短時間だけでしょう。
只今ベニヤ板で1階建築中です。
一見の価値あり。

[57: 匿名さん]

近所に住んでいる者ですが、56番さんがおっしゃるように目黒川沿いは早朝しか日当たりがありません。

通風も同じです。南も西も建物隣接で通風は望めません。通風が望めるとしたら、角部屋ぐらいでしょう。

ここは目黒川沿いを除き、すべて建物が接近しており、注意が必要です。

[58: 物件比較中さん]

比較的大雨のあとに現地行ってみた方がいいですよ

私はたまたま雨のあとに現地行ったのですが、、
臭いがかなり、、、

多分、川沿いは窓開けてられないですよ

[59: 匿名さん]

目黒川のにおいは場所にもよるけど、雨のあととか確かに凄い
でも、川沿いに限った話じゃないよ

川の所々にフィルターみたいなのがあって、そこに臭い源が堆積するみたい
だから、目黒川近辺といっても場所によってかなり差がある

大雨のあとだと長者丸の方でも時々臭ってるもん

[60: 物件比較中さん]

目黒川の幅って32メートルもあったんですね、思ってより大きい川です。
これだと対岸建物の影響もなさそうだしいいな。

桜の木の平均的な高さを考えると景色にこだわるなら3-5階あたりがバランスいいですかね。
春の間だけの楽しみだけど大事なこだわりって人もいると思う。

[61: 匿名さん]

においがどうとか言ってるのがいるけどさ、そもそも川沿いは買わないでしょう
特に震災後で地盤がどうこう言ってるのにー

首都高沿い、川沿い、は買わない　は基本でしょう

[62: 匿名]

浸水マップが区のＨＰにあるよ。
ここは、ちょうど真っ青みたい。

[63: 購入検討中さん]

川沿いだから地盤が悪いというのは間違い。ここは地盤はいいですよ。よく調べてください。

あと、洪水ハザードマップ、ここ10年は浸水してませんよ。特に荏原に貯水場ができてから。
8月末には下水道の工事が終わり、さらに危険性はなります。

思い込みで書かないように。検討者に迷惑です。

[64: 匿名]

思い込みではなく、区の発表している情報です。
http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/ct/other000001000/yosou_jisseki_c.p...

迷惑してるのは、検討者じゃなく。。。

[65: 購入検討中さん]

こんな、化石みたいな古い資料で話されても…気になるなら絶対に辞めた方がよいです。自分で得る情報で判断できない人はこんな場所買うべきではありません。池田山とかお山の上行ってください。

[66: 匿名さん]

上の、H18年の資料みたいですけど、、古いものですか？

あと、最近のマンションでそこまで日当たりを気にしなくてはいけないものでしょうか？
最近のマンションは窓も大きくとってあり、直接の日差しがなくても十分に明るいとおもうのですが

[67: 匿名]

63&65さん
何でそんなに怒ってるの？？

66さん
日当りは気にしなければならないもの、ではなく、
好みでしょ。
明るいかは、裏のパークホームズとか、参考になるのでは。

[68: 匿名さん]

60はいかにも営業の書き込みだな

[69: 購入検討中さん]

64さんへ

私も当然ですが、この資料は見ています。区の説明にあるようにあくまでも「予想」です。少なくとも過去10年浸水してません。特に、荏原調整池ができてからはリスクは低くなっています。8月末にはさらに低くなります。

失礼な言い方をしたことはお詫びします。

[70: 匿名さん]

川沿いだからといって地盤が悪いという訳ではない
長く住むなら緑も多く、良い場所でしょう

ただし、川沿いで低地という条件への偏見は拭いきれないものがある
リセールや資産価値は期待しない方がよいかと

[71: 匿名さん]

マンションとう高額な買い物するのに、資産価値を考えない人なんているんですか？

他の方もおっしゃってますが、首都高沿いや川沿いは想像以上に値が下がることもあり、リスキーです
どうしても川沿いというならば、適正価格が分かっている中古を購入した方が安全でしょう

[72: 匿名さん]

じゃ買わないってことでいいのかい？！

[73: 匿名さん]

資産価値というのは突き詰めれば「割安」かどうか。いくら立地が良くても割高だったら意味が無いわけです。

そして、我々素人は当然ですが玄人も含め、不動産価格には現在、期待されていること、懸念されていることはすべて織り込まれているということです。基本的に・・・ですが。

リセール価値は、立地と価格のバランスでしょう。

こちらについては、立地は悪くはないですが、価格については割安感なしですね。
（立地の良し悪しは個人の主観が強いですが）

客観的に見て、三井のパークホームズ目黒ザレジデンスと変わらない坪単価に割安感は見いだせないのではないでしょうか。

[74: 匿名さん]

お隣の三井はブランドと外観やデザインなどマンションの顔を持ってる上、アドレスが目黒区なんで、立地プラスαの坪単価は否めない。ここは無名デベに加え、全バルコニーが川沿いの構造でありきたりな物件。立地が同じでも、なぜ価格に反映されないの？どうしても三井との比較になってしまいますね…あっちは買えない部屋が残ってるから、今なら押し時なのに。

[75: 匿名]

三井のと坪単価同等とは、冗談でしょう。
行人坂は、ようやく完売したみたいですね。

[76: 匿名さん]

1期1次が18戸だったようですので、1期2次までで合計22戸販売見込みですかね。

全43戸で22戸ですから、健闘しているのではないでしょうか。

最近までお隣の三井が230戸近くを売っていた訳ですから、このエリアの当面の需要はもう残っていないと思っていました。

価格も安くはないのに出だし堅調ということは、やはり、人気がある地域ということですね。

[77: 匿名]

エリアとしては、便利ですよね。
山手線の目黒や五反田に歩けて、バスでは中目黒や渋谷、大井町まで簡単に。
でも、賃貸でなくあえて小さな部屋を買う、というのが、
よくわかりません。
投資用なんですかね。

[78: 匿名さん]

ここは投資用としては不適合でしょう。

パークリュクス目黒みたいに安くないと投資には向かないと思います。

独身、DINKS相手のコンパクトマンションかと。

コンパクトマンションのデメリットはよく認識した方が良いですね。

[79: 匿名]

近隣のものです。
建て始めたばかりなのに、大きな音を建てた工事が、
今日は夜9時までかかるそうです。
三井ー大成建設のときは、静かな工事だったのに。
質が悪い工事ですねぇ。

[80: 匿名]

ようやく今日の工事が終わりました。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47491/all/
業者さんの 評判、納得です。

[81: 匿名さん]

三井ー大成は近隣の住民を集めて技術者から説明したり、質問を受け付けたり、中には仲良くなったら飯も一緒に食ったりという取り組みもやったらしいですね。大きな物件だから丁寧にやったのでしょうか。

[82: 匿名]

ここは、時間外の工事や搬入が多く、その事前の断りのレターにも
連絡先の電話番号の記載がなく、業者の姿勢に疑問を感じます。

[83: 匿名]

ここ買うなら、三井買った方が断然いいんじゃないですか？ここのメリットってなんでしょうか？
値段は大差ないのに、三井の方が建物の見栄えや仕様、ブランド感で上だし、目黒駅にも近いですよ。

[84: 購入者]

見栄え重要ですがはたして三井が生活する人を想定して考えた物件なのかは疑問です。確かに大手ですが５年経ったとき生活者にブランド以外の価値を提供できたかに関してはいささか疑問です。結局のところリセ―ルで５００万落ちても５年の間１年に１００万以上の不満を抱えて生活するかです。ブランドは大事ですが今やブランドだけでは分からない世の中です。ブランドだけで判断するのはリーマンショック以前の考え方がある方ｄしょうね。

[85: 匿名]

三井をブランドだけ、と言いますが、明らかにこの物件と比べて立派で構造も仕様も共用設備も上。あげく、駅からの距離だって三井の方が近いです。
三井にブランド力がありオークにブランドがないのは事実。だけど、三井にブランド以外のメリットがないというのは事実誤認。そして、ここが三井に勝る要素、メリットって何ですか？

[86: 購入検討中さん]

　不動前駅へのアクセスはこちらの方がいいです。
　
　目黒駅へのアクセスは三井の方が距離的には近いですが、行人坂の事を考えるとそれほどプラスに思えません。
　
　行きは不動前を利用して帰りは目黒駅から坂を下って来ることになると思います。

[87: 匿名]

目黒駅に近い方が、明らかにメリットが高いでしょ。
「オークのが不動前に近い！」って言い張るのは痛すぎます。要は、ここにはメリットがないということ？

[88: 匿名]

坪単価はあまり三井と変わらなくても、狭い部屋にして価格をおさえたい人が選ぶんですかね。三井と比べるとどうしても見劣りするのは仕方ないんだから、無理して三井と張り合わない方がいいですよ。

[89: 匿名]

表示上、徒歩１０分圏内に収まらないのはちょっと厳しいですね。

[90: 匿名]

狭かろう、安かろう、悪かろう。

[91: 匿名]

そこまで言う必要ないけど。

[92: 物件比較中さん]

>８９

いやいや何気に検索で１０分よりかかる物件を探さない人がココに目を付けなくて済むので真剣に考えてるウチなんかは嬉しかったりするんですよ。

実は１０分内だけで探す希望がアダになってココのこと知らない人がいまだ多かったりして？

目黒川のそば、広大な林試の森公園や雅叙園の近く、こういうの不変の環境だと思うから開発に振り回される生活にならなくて嬉しい周辺環境でありますよ。

[93: 匿名]

１０分以内の検索にひっかからないから目を付けないんじゃなくて、単純にこの物件がしょぼいからスルーされるだけだと思うけど。１０分以内かどうかってのは、資産価値にも大きく影響します。もう少し客観的になった方がいいよ。

[94: 匿名]

９２によれば、この物件は「駅から徒歩１１分」というのがメリットだということ。ありえない。

[95: 匿名さん]

室内の設備が全体的にアイボリーを基調にしていて明るいですね。床や建具、キッチンの色などダークブラウンが重厚感があり好みでしたが、こちらのマンションの感じもいいなと思いました。キッチンの大理石の色も珍しいですね。

[96: 匿名]

ここは床色とか石の種類とか選べないんですか？

[97: 匿名]

なんでディスポーザーつけなかったんだろうね。絶対必要なのに。

[98: 匿名]

掲示板全然盛り上がってないですね。

[99: 匿名さん]

中途半端だけど、販売は予想に反して好調だと思います。
ディスポーザーは確かに残念ですが、汚水ピット作る予算がなかったのではないでしょうか。

[100: 匿名]

予想に反してって、元はこれ以上売れない想定だったんですか？